江苏自考房地产开发与经营复习重点.docx
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江苏自考房地产开发与经营复习重点
房地产开发与经营复习重点
第一章房地产开发与房地产经营
1、（P1）开发是指生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理或改造以达到一定的经济或社会目的的行为。
（选择题）
2、（P3）房地产产品的不可移动性决定了房地产开发的地域性.（选择题）
3、（P4）与老城区相比，新城区在地理位置上表现出的劣势有哪些？
（简答题）
地处城市外围，商业配套、文教设施、道路交通基础设施不完善，人口密度小，生活气息不浓,显然不适合进行商业中心、写字楼、餐饮娱乐等项目的开发，同时由于征用农地,审批难度大，给排水、电、气、电讯等配套市政设施均需开发企业自行建设,加大了建设成本，增长了开发建设周期。
4、（P4）新城区与旧城区相比，优势有哪些？
（简答题）
远离城市中心，新城区空气清新,环境优美、四周宽敞空旷，这对住宅小区的开发有利；同时，新城区由于地广人稀，拆迁难度小，拆迁成本小，规划约束条件少，这些都使得新城区的建设成本较之旧城区改造成本大大降低。
在如今土地资源日益短缺的背景下,能获得政府的批准与支持进行新城区开发，对房地产开发企业而言是十分具有吸引力的。
5、（P5）广义的房地产经营活动范围贯穿房地产产品生产、流通、消费的全部过程.（选择题）
6、（P6）一般商品的交换对象范围不受限制，而房地产产品的交易则要受到各种各样的限制.（判断改错）
7、（P4）房地产经营供求关系调整缓慢性体现在哪些方面？
（简答题）
从宏观的角度出发,政府要综合考虑社会效益、环境效益,采取某些手段对房地产经营进行调控，因此，在房地产市场中，价格机制、竞争机制对房地产产品的供求关系调节,远不如对一般商品的作用明显.
从供应角度看，房地产经营的供应弹性小。
我国房地产市场政府垄断的市场，这使得市场规律对土地供求关系的影响已经大大降低.也使得土地的获得、招投标手续繁杂、牵涉到的部门多，房地产经营者通常在短期内很难增大其市场供应量。
从需求角度看，房地产经营的需求弹性小。
尽管房地产商品的需求具有广泛性和多样性,但其需求弹性较小，房地产的使用期限要超过任何耐用消费品,不会也不可能用后即弃。
就个人和家庭来说，多年甚至一生都没有购置房地产的能力和需求。
所以房地产市场的需求增长十分缓慢，只有随着人口的增长、经济发展水平的足部提高、居民收入水平的提高,房地产需求量才会逐步增大。
8、（P8）房地产开发是一种以经营为核心的经济行为。
（判断改错）
9、（P9）在国外，可行性研究包括两个内容：
一是在获得土地之前的初步可行性研究；二是获得土地之后的融资可行性研究.在我国可行性研究是合二为一的,既研究项目本身的可行性，也研究项目融资的可行性，在顺序上它可以与取得土地使用权阶段相互调换。
（判断改错）
10、（P12）简述现行的房地产金融体系（简答题）
我国的房地产金融体系目前正处于正常的发展阶段，已形成了一个以中国人民银行为领导,以建设银行、工商银行、农业银行房地产信贷部为主体,其他商业银行房地产信贷部和地方性住房储蓄银行为辅助，住房合作社、信托投资公司、各类保险公司等为补充的房地产金融机构体系.
11、（P13）房屋租赁与房屋销售不同之处在于：
房屋销售实现的是房屋所有权的转换，而房屋的租赁实现的是一定期限内使用权的转换。
（判断改错）
12、（P16）下列关于房地产成片开发的说法，哪些是正确的（AC）
A房地产成片开发不仅要进行房地产产品的建设，还应进行相应基础设施的建设
B新区开发与旧城区开发最大的不同在于建设成本与建设难度
C随着城市建设的发展，旧城区改造已经成为目前房地产开发中的热点问题
D与新区开发相比，旧城区开发的风险更大
第二章房地产开发与经营基本理论
1、（P21）房地产投资决策必须坚持以定量分析为主的原则，然而定量分析又依赖于定性分析，只有建立在科学的定性分析基础上的定量分析，才使最可靠的。
因此，房地产投资决策,必须坚持定量分析与定性分析相结合的原则。
（判断改错）
2、（P21）确定型决策（名词解释）
确定型决策是一种在自然状态的发生非常明确的情况下进行的决策,决策者确知需要解决的问题、环境条件、未来结果，在决策过程中只要比较各种备选方案的可知执行结果，就能做出精确估计的决策。
3、（P21）风险型决策（名词解释）
风险型决策也称随机决策，即决策方案未来自然状态不能预先确定,可能存在若干状态。
在不同状态下，每个备选方案会有不同的执行结果，不管哪个备选方案都有一定的风险，但每种自然状态发生可以从统计结果得到一个客观的概率。
4、（P21）风险型决策的基本思路（简答题）
根据已知条件下直接有的或计算出来的状态收益值或损失值及概率,计算出状态期望值,然后累计状态期望值得到方案期望值,即可能出现的所有自然状态方案的期望值，最有根据方案期望值的大小来取舍。
5、（P22）不确定型决策（名词解释）
不确定型决策是指决策者对未来可能发生的情况虽有所了解，但又无法确定或估计其自然状态发生概率的情况而作出的决策。
6、（P22）不确定型决策采用某种方法（准则）进行决策（案例分析）
7、（P27）为强化节约和集约利用土地，必须实现土地利用方式的根本性改变，也即利用方式由粗放型向集约型转变、由大手大脚用地向厉行节约用地转变、由宽松优惠供地向从紧从严供地转变、由约束性不强的管理向依法依规严格管理转变。
（判断改错）
8、（P28）“十一五规划"明确提出，正确到2020年，大部分既有建筑实现节能改造，新建建筑完全实现建筑节能65%的总目标，使我国建筑的节能水平接近或达到现阶段中等发达国家水平.（选择题）
9、（P29）房地产资产是房地产形态的资产，是房地产财产中被经济主体拥有或控制的能够以货币计价并在市场上交换的部分，属于固定资产，可以划分为实物（土地、房屋）和权利两种形态。
（判断改错）
10、（p30）资金融通管理有哪些？
（简答题）
抵押贷款业务、抵押贷款证券，除上述两种外还可以通过高比率融资,如回租、回买融资。
第三章房地产企业
1、（P32）房地产企业以营利为目的，以开发与经营活动为内容，在充分利用企业资源的基础上，实现房地产企业经济效益最大化。
（判断改错）
2、（P34）房地产企业在国民经济中的作用（简答题）
（1）为国民经济的发展提供物质保证
（2）为城市建设事业的发展开辟稳定的资金来源
（3）为相关产业的发展起到有力的带动作用
（4）促进消费结构和产业结构的合理化
3、（P34）房地产业对国民经济发展具有重要的推动作用,是国民经济的支柱产业，也是繁荣城市经济的先导性、动力性产业。
（选择题）
4、（P35）消费结构、产业结构（名词解释）
消费结构是指社会人群对不同商品的消费支出占其总收入的比例或比重。
产业机构是指国名经济中各产业部门级及产业部门内部不同层次之间质的结合与量的比例情况。
5、（P36）地产开发公司通过“三通一平"或“七通一平”将自然状态（生地）的土地或部分基础设施的土地（毛地）变为可用于房屋建设或其他建筑用途的土地，然后转让。
（选择题）
6、（P38）我国房地产开发企业资质等级可划分为五个等级,即一级、二级、三级、四级和暂时级或临时级。
（选择题）
7、（P39）房地产开发企业二级资质，需要从事房地产开发经营3年以上。
（选择题）
8、（P39）针对新成立的房地产开发企业，其应当自领取营业执照之日起30日内,持相关文件到房地产开发主管部门申请《暂定资质证书》，申请《暂定资质证书》的条件不低于四级资质企业的条件。
（选择题）
9、（P40）二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承当业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。
（判断改错）
10、（P47）弹性原则是指企业组织必须不断适应外界环境变化，适时进行自身调整改造，以达成企业组织和企业外部环境之间的动态平衡。
（选择题）
11、（P48）职能型组织结构呈现出金字塔形，处在金字塔顶部的是最高层管理者，而顺着塔顶而下，依次分布着中层管理者和基层管理者.（选择题）
12、（P48）在使用人员方面灵活性较大的哪种组织结构?
职能型组织结构（选择题）
13、（P49）项目型组织结构是指在公司内部成立专门的项目机构，独立承担项目刮泥任务，对项目目标负责。
（选择题）
14、（P49）组织效率低下、成本高的是哪种组织结构？
项目型组织结构（选择题）
15、（P51）混合型组织结构形式对中小组织比较适用，但对规模较大、决策时需要考虑较多因素的组织不太适合。
（判断改错）
16、（P52）由于房地产企业经营的外部环境与内部环境是不断变化的，因而房地产企业的经营目标具有一定的弹性,以适应不断变化的内外环境。
（判断改错）
17、（P55）个人可支配收入的提高、银行信贷利率的变化、国家对土地使用权出让制度的变化属于房地产经营决策影响因素中的宏观环境因素。
（选择题）
第4章房地产开发与经营环境分析
1、（P62）根据分析角度的不同，可将房地产开发与经营环境分为宏观环境、中观环境和微观环境。
（判断改错）
2、（P63）房地产开发与经营环境的特点（简答题）
（1）关联性
房地产开发与经营环境是由许多因素共同构成的系统，这个系统构成因素众多，各种因素不是孤立存在的，而是相互联系和相互影响的。
环境中的每个因素对房地产开发经营项目的运行都有一定的影响，只是影响程度、影响范围不同，环境对项目的影响就是各个不同因素综合影响的结果.
（2）可变性
房地产开发与经营环境是一个动态的,可变的开放系统，它总是处于不停的运动之中.环境的这种可变性一方面表现为外部环境中某些因素本身的可变性,另一方面变现为由于环境中各个因素并不是孤立的，而是相互联系、相互作用、相互协调的，而这种相互作用的结果使得其中的某些因素会发生变化。
（3）相对性
房地产开发与经营环境的好与坏,成熟与不成熟、机制健全与不健全、法律体系的完善与不完善都是相对一个国家、一个地区或一个城市而言，是通过比较得到的。
（4）层次性
房地产开发与经营所处环境是一个综合体，从分析的角度可降至分解为宏观、中观、微观环境三个层次，其下再根据其呈现出的以不同活动为中心的物质环境,可将之划分出与一定活动相联系的子环境，或根据内容将之分为经济环境、政治环境、人口环境等,充分体现出房地产开发与经营环境的层次性.
3、（p67）我国土地实行国家所有和集体所有,房开发商和个人只能取得有限的土地使用权，土地政策对房地产开发与经营的主要影响表现在地产出让土地的方式上.（选择题）
4、（P67）通货膨胀对房地产业及市场有哪些影响？
（简答题）
通货膨胀对房地产业及市场产生双面影响。
一方面，通货膨胀会造成房地产市场供给的减少,因为通货膨胀会严重影响开发成本，增大投资风险;另一方面,通货膨胀会使市场需求扩大。
因为具有保值效益的房地产产品，在通货膨胀率较高时会刺激以保值为目的的投资的增加，从而会增加房地产市场的需求。
5、（P68）我国人口地理分布状况怎样？
（简答题）
我国人口地理分布出现如下倾向：
首先，人口迁移、人口流动呈现不断扩大的趋势.农村人口流向城市、内地人口流向沿海、不发达地区人口流向发达地区的现象日趋加剧，并有不断扩大的趋势.其次，城市人口增长速度明显加快.再次，由于乡镇企业的发展，农村居民中的职工人数迅速增加。
6、（P69）房地产市场周期可以分为四个不同的阶段：
市场整理阶段、市场稳定阶段、项目开发阶段和过度建设阶段。
（判断改错）
7、（P76）企业优势与环境有利条件结合，即S+O=机会点（选择题）
8、（P76）企业优势与环境不利条件结合，即S+T=可规避风险点（选择题）
9、（P76）企业劣势与环境有利条件结合，即W+O=可借力机会点（选择题）
10、（P77）企业劣势与环境不利条件结合,即W+T=风险点（威胁点）（选择题）
11、（P77）房地产开发经营内容为出租或出售，房地产周期的高峰期为最佳时机
购买或开发房地产，应选择房地产周期低谷期的后期阶段为宜。
（选择题）
12、（P79）目前我国房地产开发经营中，住宅投资的安全性较高（选择题）
13、（P79）土地投资由于数额巨大，风险性比一般的房地产投资要大很多（判断改错）
14、（P79）高档住宅由于价格高，收益相对也大，但面临的风险更大。
（判断改错）
15、（P80）风险一般指自然界或社会所发生的灾害或意外事故，其显著特点是不确定性（选择题）
第5章房地产开发用地的获取
1、（P81）土地市场具有垄断性的是哪种市场？
（一级市场或称为出让市场）（选择题）
2、（P86）土地使用权出让具有很强的计划性（选择题）
3、（P86）国家出让土地使用权后，土地仍然国家所有，仍然是国家的领土,因此，土地使用者不得拒绝或阻拦国家主权的行使。
（判断改错）
4、（P87）《城镇国有土体使用权出让和转让暂行条例》规定，国有土地使用权怵然最高年限按下列用途确定：
居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。
（选择题）
5、（P87）国土资源部第71好部令规定，土地使用权出让采用招标、拍卖或挂牌的方式（选择题）
6、（P88）表5—1招标、拍卖和挂牌交易比较（填表，案例分析）
类别
交易方式
招标
拍卖
挂牌交易
底价是否公开
不公开
不公开
公开
底价由谁确定
招标委员会
拍卖委员会
委托人
是否设立独立于委托人的集体决策组织
设立招标委员会
设立拍卖委员会
不需要
报价方式
填写投标书
举牌
交易中心电脑报价
报价次数
一次报价机会
可多次报价
可多次报价
竞买（投）人数
≧3
≧2
≧1
公告发布地点
在交易中心和互联网发布，报纸刊登
在交易中心和互联网发布，报纸刊登
一般在交易中心和互联网发布
公告期限
——
拍卖前不少于30日
不少于30日
公告发布方
委托机构
委托机构
委托机构
7、（P94）划拨土地转让行为是否存在问题?
（简答题）
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除特殊情况外，不得转让、出租和抵押.如果要转让、出租和抵押，应当向当地人民政府补交土地使用权出让金,然后签订土地使用权出让合同、领取国有土地使用权证书及出具地上建筑物和附着物合法的产权证明,同时，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准之后方可转让、出租和抵押.
8、（P95）农村集体土地所有权属于村农民集体所有（选择题）
9、我国当前土地征用存在的问题及对策（简答题）
问题：
有些地方政府通过修改土地利用总体规划，化整为零，把土地审批权下放到地方政府，出现低标准土地补偿、拖欠征地补偿费等侵犯农民利益的现象.
对策：
加大土地违法案件的查处力度;进行土地产权制度改革，保护农村集体土地所有权，保障农民的合法权益。
10、（P98）安置补助费、新菜地开发建设基金（名词解释）
安置补助费是指为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口生活,国家所给予的生活补助。
新菜地开发建设基金是指征用城市郊区商品菜地时支付的费用,这项费用支付给地方财政，作为开发建设新菜地的投资.
11、（P100）货币补偿、房屋产权调换（名词解释）
货币补偿是指拆迁人将被拆迁房屋按照房地产市场评估价格,以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。
房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。
12、（P101）临时建筑、违章建筑的拆迁补偿（简答题）
临时建筑必须在批准的使用期限内拆除。
因此,拆除已超过批准使用期限的临时建筑，不给予补偿。
对于尚没有超过批准使用年限的临时建筑，可考虑临时建筑在使用期限内的残值和剩余合法使用期的长短，给予适当补偿。
违章建筑的存在是不合法的，拆除违章建筑坚决不予补偿.
13、（P101）城市房屋拆迁补偿对象时被拆迁房屋及附属物的所有人；城市房屋拆迁安置对象是被拆除房屋的使用人。
（选择题）
14、（P102）被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市、县人民政府责成有关部门行政强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
（判断改错）
15、（P102）竞标团队的主要工作（简答题）
认真研究公告信息和相关文件，讨论本开发企业是否符合相关条件以及是否具有开发能力；进行现场勘察，了解地块具体位置、地块开发程度、地块周边情况、地块片区市场情况等去、内容；研讨地块拟开发的物业形态、政策和工程技术的可行性,预测楼盘的销售或经营情况,以对地块价格进行准确测算；初三地块价格，便于编制标书或参与拍卖叫价；预测竞标风险,主要包括保证金风险、攀比风险、寻租损失风险等，并提出可行的措施方案。
16、（P103）地价测算的常用方法是假设开发法（选择题）
17、（P103）假设开发法（名词解释）
假设开发法是指求取评估地块未来开发完成后的价格，减去未来的正常开发成本、税费和利润后，所得剩余为评估地块价格的方法.
第六章房地产开发项目可行性研究
1、（P110）投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。
（选择题）
2、（P110）初步可行性研究阶段审查:
市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济状况、项目地址及周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。
（选择题）
3、（P110）大型复杂的工程，详细可行性研究所需费用约占投资的0.2％—1%（选择题）
4、房地产市场调查的作用（简答题）
（1）有助于房地产企业确定正确的投资方向；
（2）有助于房地产企业适时进行产品更新换代;
（3）有助于项目投资者制定科学的营销和开发计划；
（4）有助于项目投资者实施正确的价格策略；
（5）有助于房地产企业改善经营管理、提高经济效益；
5、（P116）专题性市场调查优缺点（简答题）
优点：
具有组织适时灵活方便、所需人力有限、对调研人员的要求相对较低
缺点：
提供信息具有某种局限性、市场调研主体无法仅凭此对市场全面了解。
6、（P116）综合性市场调查优缺点（简答题）
优点：
涉及市场各个方面，提供信息能全面地反映市场的全貌,有助于市场调研主体正确了解和把握市场的基本状况。
缺点：
市场调研组织实施困难，不但需要投入相当多的人力物力，费时费钱，而且对调研人员的要求也相对较高。
7、（P117）回答的是“可以做什么”即“投石问路”的调查是探测性调查（选择题）
8、（P117）回答的是“为什么”的调查是因果调查（选择题）
9、（P118）晚上观察小区住户的亮灯数量，由此得到较为准确的入住率，这种调查方法是直接观察法（选择题）
10、属于市场调查方法中的观察法的是行为记录法、痕迹观察法、亲自经历法、直接观察法（选择题）
11、（P128）前期工程费用包括:
开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察及“三通一平”等土地开发工程费支出。
（选择题）
12、（P129）基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程.（判断改错）
13、（P129）以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资属于单元估算法（选择题）
14、（P129）以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法属于单位指标估算法（选择题）
15、（P130）工程监理费属于其他费用估算。
（选择题）
16、（P131）在财务评价前，必须进行财务预测.就是先要收集、估计和测算一系列财务数据,作为财务评价所需的基本数据。
（判断改错）
17、（P132）现金流量表反映项目计算期内各年现金流入和现金流出，用以计算财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，分析项目财务盈利能力。
（判断改错,注意张冠李戴）
18、（P136）资金来源与运用表反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，判断适宜的借款及偿还计划，为编制资产负债表提供依据。
（选择题）
19、（P137）反映清偿能力和资本结构的是资产负债表（选择题）
20、（P137）表6—6填表（案例分析）
评价内容
基本报表
评价指标
静态指标
动态指标
盈利能力分析
现金流量表
（全部资金）
静态投资回收期
财务内部收益率
财务净现值
财务净现值率
动态投资回收期
现金流量表
（自有资金）
静态投资回收期
财务内部收益率
财务净现值
动态投资回收期
损益表
投资利润率
投资利税率
资本金利润率
偿债能力分析
资金来源与运用表
借款偿还期
资产负债表
资产负债率
流动比率
速动比率
外汇平衡分析
财务外汇平衡表
21、（P138）房地产开发项目财务评价静态指标有哪些？
（简答题）
（1）投资回收期
（2）投资利润率（3）投资利税率（4）资本金利润率（5）偿债借款期（6）资产负债率（7）流动比率（8）速动比率
22、（P140）速动比率反映项目流动资产中可以立即用于偿付流动负债的能力（判断改错）
23、（P140）房地产开发项目财务评价动态指标有哪些？
（简答题）
（1）财务净现值
（2）财务净现值率（3）财务内部收益率（4）动态投资回收期
24、（P140）当FNPV≧0时，表面该项目获利能力达到或超过贴现率要求的投资收益水平，应认为该项目在经济上是可取的，反之则不可取.（案例计算）
施工单位报的总价一样，但付款方式不一样，分析哪家报价对开发企业有利。
（案例分析，提示可用净现值计算比较）
25、（P140）财务内部收益率的计算公式小的计算（选择题）
26、（P140）财务内部收益率中插值法的计算公式，简单计算（选择题）
27、（P141）动态投资回收期长于静态投资回收期（二者之间的关系，选择题）
28、（P141）动态投资回收期与静态投资回收期相比的优缺点。
（简答题）
优点:
考虑了现金收支的时间因素，能真正反映资金的回收时间。
缺点：
只强调投入资金的回收快慢，忽视了投入资本的而盈利能力,没有考虑投资回收以后的收益情况,计算也比价麻烦。
第七章房地产开发项目的准备
1、（P152）安全性按风险程度大小分为A、B、C、D四级,D级表示风险极大（选择题）
2、（P153）房地产开发企业应该在正确适当合理的筹集时机和规模条件下，选择AAA级标准的筹资方案为最佳筹资决策方案。
（选择题）
3、（P153）银行是房地产开发项目最主要的资金来源。
（选择题）
4、（P154）房地产开发资金成本（名词解释）
房地产开发资金成本是投资者在房地产开发项目实施中,为筹集和使用资金而付出的代价，资金成本由资金筹措成本和资金使用成本两部分组成。
5、（P156）例7-1和例7-2的第一小问（选择题）
例7—1某房地产企业长期借款200万元，年利率10。
8%，借款期限3年,每年付息一次,到期一次还本，所得税税率33％，筹资费用忽略不计,试计算该笔长期借款的资金成本率。
公式中：
f1——筹资费用率即筹资费用与筹资总额之比
T-—所得税税率
K1=10.8%×（1-33%）=7。
236％
例7-2某房地产开发企业发行总面值为500万元的10年期债券，票面利率为8％,发行费率为5%,发行价格为550万元,公司所得税税率为33%,试计算该公司债券的资金成本。
公式中：
fb--债券筹资费用率即筹资费用与筹资总额之比
Ib-—债券年利息率；B-—债券筹资额；Rb——债券利率
6、（
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