1公建类物业概念方案方案深化设计任务书.docx

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1公建类物业概念方案方案深化设计任务书

XXXX®业（XXXX项目

概念、方案、方案深化设计任务书

XXXXXX有限公司

XXXX年XX月XX日

第一章项目概况

一、项目名称

二、项目概况、位置及用地范围、用地规模

三、项目市场分析及定位

四、主要设计技术经济指标

第二章设计内容及规划要求

一、设计内容

二、地方政策及规划要求

第三章设计成果要求

一、各阶段设计深度要求

二、设计成果形式及数量

三、设计成果目录

四、设计强制性要求

第四章设计配合要求

一、基本要求

二、设计配合要求

三、设计团队要求

第五章设计进度要求

一、设计周期

二、设计时间节点要求

第六章附件、附图、附表

一、甲方提交资料及文件清单

第一章项目概况

1.1项目名称

XX（中国）置业XXXXXX（城市公司名称）项目,XXX期或XXX地块。

1.2项目用地概况、用地范围、用地规模及其他

1.2.1用地概况：

XXXXXX明确周边交通情况及项目周边现状、市政条件、有无拆迁等

1.2.2用地范围：

明确区位及用地四边线：

项目位于XXXXXX区。

东侧:

XXXX南侧:

XXXX西侧:

XXXXX北侧:

XXXXX

1.2.3用地规模：

XX（中国）置业XXXXX项目的总规划用地面积XXXX公顷，其中：

本次设计地块总用地面积为XXXX万平方米，其中建设用地（可计容用地）XXXX

平方米，公共绿地XXX处平方米,道路用地XXXX万平方米。

1.2.4其他：

项目当地特殊情况或特殊设计要求。

1.3项目市场分析及定位

1.3.1项目总体定位：

1.3.2目标客户群定位：

1.3.2.1收入特征：

1.3.2.2周边3公里范围内常住人口数量、出行习惯：

1.3.2.3周边3公里范围内商业情况（注明有无大型商圈、市场类项目）。

1.3.3项目商业运营模式

＜示例〉只租不售的策略，长期持有商业物业，以充分享受未来租金回报和物业提升。

1.3.4商业业态组合定位

〈示例＞商业总体定位为一区域型零售中心，档次定位为以提供中高档的商品和服务为主。

包含以下业态：

零售：

主力店/次主力店、百货、超市、电器卖场等。

餐饮：

大型中餐、各式中小型特色餐饮、甜品店等。

娱乐：

电影院、电玩城、KTV、商务会所、茶坊、夜总会/高级桑拿、洗浴中心特色酒吧、音乐吧、Disco等。

儿童娱乐：

儿童乐园、儿童卖场等。

教育培训：

外语培训、儿童培训、各种专业培训等。

运动：

健身中心、舞蹈班、运动用品、室内真冰厂、游泳馆等。

酒店、公寓及办公：

酒店、公寓、办公楼

备注：

同时应满足甲方提供附表：

《项目商业定位及设计条件签批表》

1.3.5项目优劣势分析

1.3.5.1优势分析：

（如：

地形优势：

主题概念优势、周边生态环境景观优势、周边公交系统及配套设

施优势及其它）

1.3.5.2劣势分析：

（如：

地形劣势、环境影响劣势、周边不良景观劣势、周边公交系统及配套设施劣势及其它）

1.4主要设计技术经济指标

主要设计技术经济指标表（精确度为小数点后四位）

指标类型

指标数值

备注

1

总用地面积

公顷

合计XX亩

其

中

净用地（可计容用地）

公顷

合计XX亩

其中

居住用地（如有）

公顷

合计XX亩

商业用地

公顷

合计XX亩

道路用地

公顷

合计XX亩

配套用地

公顷

合计XX亩

公共绿化用地

公顷

合计XX亩

2

总建筑面积

m2

地上建筑面积

m2

其

中

办公楼

m2

商业综合体

2#楼

m2

沿街商铺

3#楼

m2

公寓

m2

住宅（如有）

m2

地下建筑面积

m2

其

中

地下车库

m2

超市

m2

地下商业是否计容：

是口否口

3

容积率设计值

规划条件限制值：

4

绿地率设计值

%

规划条件限制值：

5

建筑基底面积

m2

6

建筑密度设计值

%

规划条件限制值：

7

建筑高度设计值

m

规划条件限制值：

8

建筑层数设计值

层

规划条件限制值：

9

机动车停车

辆

规划条件要求配比值：

其

中

地上

辆

所占比例：

地下

辆

机械停车数量：

10

非机动车停车

辆

非机动车设置位置：

第二章设计内容及规划要求

2.1设计内容

本项目本次设计内容主要包含以下设计阶段（根据项目合同选择）：

1、项目概念规划设计；

2、项目规划方案设计；

3、项目方案深化设计；

2.2地方政策及规划要求

在项目规划方案设计阶段，满足项目所在城市各种地方政策要求，及满足规划条件中的

各项规划要求。

第三章设计成果要求

3.1设计各阶段设计深度要求：

3.1.1概念规划设计阶段：

概念规划设计阶段应提供的设计服务不少于如下所列：

1、根据甲方提供的规划设计条件、设计任务书等相关资料，对本项目进行相关

的土地价值分析；

2、根据分析结果提供至少三个概念总平面规划方案，包含概念方案模型（实体

工作模型比例根据汇报需求及项目规模确定）及SU模型；

3、项目周边日照计算文件。

纯商业用地不得产生日照影响。

如含居住用地，列

明日照影响结论及影响面积、户数（对用地内及用地外分别列明）。

4、提供至少三种建筑立面风格意向方案图片；

5、提供主要单体主要楼层设计意向图；

6、提供项目景观概念性方案及风格意向图片；

7、提供相关技术经济指标，经济技术指标表格式详见附表1:

XX项目规划指标

一览表（概念规划阶段）；

图面表达需满足相应国家规范要求。

3.1.2规划方案设计阶段：

以甲方明确概念规划方案及立面设计意向为基础启动规划方案设计，

规划方案设计阶段提供设计服务不少于如下所列：

1、明确以一种概念方案为基础深化，提供总设计说明。

2、项目周边日照计算文件，明确对用地内日照遮挡详细情况，不得对用地外已

建或已规划项目产生日照影响；

3、明确一种建筑立面风格意向，提供主要建筑立面风格效果图及鸟瞰图（大XX

项目按甲方要求提供，XXX美XX须提供外立面设计效果图）。

4、完成主要单体标准层设计，并出具地下层、首层与其他重要楼层方案设计图，

含方案阶段的平面图、立面图、剖面图。

5、完成规划方案设计工作，并与建筑主要单体方案对位；

提供初步竖向设计图纸。

6、落实项目景观规划方案。

乙方应同甲方建议的相关施工图设计单位及景观设计单位等后续设计单位密切合作，以确保设计最终落实的可行性，并最终确保项目

的按时完成。

7、提供相关技术经济指标，并提供项目内所有建筑物计算指标计算过程。

图面表达需满足相应国家规范要求。

3.1.3方案深化设计阶段：

方案深化设计阶段提供设计服务不少于如下所指：

1、提供设计说明，包含总说明、各专业说明等文件。

2、提供最终效果图与所有建筑的各方向效果图，确定建筑立面设计方案及各外立面材料；提供所有建筑物的外立面选材样板。

3、完成项目内所有建筑物的各层平面图、立面图、剖面图、典型节点大样图。

4、完成规划方案设计工作，并与建筑首层平面方案对位；提供进一步完善的竖向

设计图纸、管线综合图纸。

5、核实所有相关经济技术指标，经济技术指标表格式详见附表1:

XX项目规划

指标一览表（方案深化阶段）并提供项目内所有建筑物计算指标计算过程。

图面表达需满足相应国家规范要求。

6、应给出结构方案说明，明确主要结构墙、柱的尺寸及位置并体现在建筑平面图中。

3.2设计成果形式及数量：

3.2.1概念规划设计成果文件要求：

概念规划设计成果文件不应少于以下内容；

1、汇报文件目录

2、用地价值分析，项目内部及外部商业分析，开发时序；

3、设计创意说明

4、项目总体规划设计图（含动态流线分析图，至少三种），总体景观设计图

5、项目主要单体主要楼层设计图

6、项目建筑立面风格意向方案（至少三种）；

7、如含住宅楼，提供各单元大样图，含各户型家具配置；

8、经济性指标及面积指标计算（分业态，统计各类建筑的指标及地下指标）；

9、建筑SU模型表现图（至少三种）及实体工作模型；

10、项目周边日照计算文件，不得产生日照影响

以上最终设计成果需同时向甲方提供纸质A3方案册X份，纸质A1方案册X份,

汇报用A0规格展板X张，电子文件（以光盘形式，不少于X份）；

3.2.2规划方案设计阶段成果文件要求：

规划方案设计阶段成果文件不应少于以下内容：

1、汇报文件目录

2、设计说明，含设计总说明和各专业设计说明；

3、项目全区总体规划设计（含总平面布置图，竖向高程图纸，绿化景观方案）；

4、总体规划分析图（含功能分布图，地下室红线范围图，整体车行及人行交通

分析图，室外空间分析，配套功能用房分布图，居住区管理分析图）

5、项目主要建筑物地上及地下各层平面图，立面图，剖面图

6、经济性指标及面积指标计算（含总体、分户、相关分摊面积、地上、地下面

积指标等）。

提供建筑外轮廓线CA或本，标明每个建筑的建筑面积计算过程。

提供所有数据指标测算的计算来源及计算过程。

7、建筑表现图：

鸟瞰图（白天及夜景）、人视点（白天，夜景可按需求提供）、主

要景观节点透视图，街景透视图；材料列表与重要建材样品板（图片）

8、项目周边日照计算文件，不得产生日照影响

9、进一步深化设计及报批需要的其他文件，例：

节能计算文件

10、建筑立面照明设计（可选）

以上最终设计成果需同时向甲方提供纸质A3方案册X份，纸质A1方案册X份,

汇报用A0规格展板X张，电子文件（以光盘形式，不少于X份）；

设计单位应按当地政府报规等报审要求，提供方案设计阶段符合相关质量、

规格要求的报审用图纸（含蓝图）、模型、展板；

3.2.3方案深化设计阶段成果文件要求：

1、汇报文件目录

2、设计说明，含设计总说明和各专业设计说明；

3、项目全区总体规划设计（含总平面布置图，竖向高程图纸，绿化景观方案）；

4、总体规划分析图（含功能分布图，地下室红线范围图，整体车行及人行交通

分析图，室外空间分析，配套功能用房分布图，居住区管理分析图）

5、项目主要建筑物地上及地下各层平面图，立面图，剖面图

6、经济性指标及面积指标计算（含总体、分户、相关分摊面积、地上、地下面

积指标等）。

提供建筑外轮廓线CA或本，标明每个建筑的建筑面积计算过程。

提供所有数据指标测算的计算来源及计算过程。

7、建筑表现图：

鸟瞰图（白天及夜景）、人视点（白天，夜景可按需求提供）、主

要景观节点透视图，街景透视图；材料列表与重要建材样品板（图片）

8、项目周边日照计算文件，列明日照结论及影响户数，面积

9、进一步深化设计及报批需要的其他文件，例：

节能计算文件

10、建筑立面照明设计（可选）

以上最终设计成果需同时向甲方提供纸质A3方案册X份，纸质A1方案册X份，

汇报用A0规格展板X张，电子文件（全部图纸和文字说明等，以光盘形式，以

DWG、JPG、DOC电子文件格式）

设计单位应按当地政府报规等报审要求，提供方案设计阶段符合相关质量、规

格要求的报审用图纸（含蓝图）、模型、展板；

11、其他专业按照甲方要求出具方案深化设计成果；

3.3设计成果目录

各阶段设计成果应参考下表提供目录，并参考表中要求制定图纸比例。

分类］

序号

图纸名称

概念规划

方某设计

深化设计

备注1

1

汇报文件目录

■

■

•

设计说明

1

设计总说明

•

•

•

2

各专业设计说明

O

•

3

节能设计说明

O

•

总图

1

场地及外部环境分析

•

■

•

2

用地价值分析

•

■

•

3

总平囿布置图

■

■

•

4

地卜室范围图

•

■

•

6

主要经济技术指标

•

•

•

7

户型分布图（如有）

•

•

8

日照计算文件（如有）

•

•

•

9

用地土方平衡图

O

•

•

9-1

竖向高程图

O

O

•

9-2

带首层平面竖向高程图

O

O

•

10

景观概念总平面图

■

O

•

11

景观意向图片

■

O

•

11-1

小巾政力某设计图

O

O

•

12

分析图

车行及人行交通分析图

■

■

•

14

小范区交通分析图（如有）

■

O

15

功能分布图

•

■

16

室外空间分析

O

•

17

圈套用房分布

•

■

•

18

理理模式分析

O

•

主要建筑

1

首层平面函

O

■

•

2

标准层平囿图

•

•

•

3

屋顶层平囿图

O

•

•

4

地下层平囿图

O

•

•

5

建筑立囿忌向方藩

O

6

立囿图（不少于四个）剖

O

•

•

7

其他专业方案深化图

O

O

•

附属建筑

1

地下层底层平囿图

O

•

2

各层平囿图

O

O

•

3

标准层平囿图

O

■

•

4

屋顶平囿图

O

O

•

5

立囿图（四个）、剖囿图

O

O

•

6

其他专业方案深化图

O

O

•

7

其他

入口放大平囿图

O

O

•

9

立面细部节点放大图（平立剖面）

°

O

•

10

工作模型

O

■

•

11

彩色总平囿布置

O

■

•

12

囿瞰图及效果图

O

•

•

13

主要建材样板图

°

O

•

14

精能设计文件

O

■

•

15

照明设计图

O

•

•

模型

1

工作模型

■

■

•

（说明：

1.上表中表示本阶段必须完成的图纸，表示可选择完成的图纸。

2.除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。

）

3.4设计强制性要求（设计各个阶段均不得违反以下要求）

备注：

相关业态设计要求根据该项目所含业态对应执行

第四章设计配合要求

4.1基本要求

概念设计需确定设计理念和构思，图纸深度与技术指标应能满足甲方对方案研讨和决策

的需要。

方案设计阶段的设计深度必须符合国家颁布的有关规范、规定进行设计，并达到双

方协议要求，同时配合甲方完成符合政府有关部门报建、报批、日照、消防、交通、园林、验收等手续的相关设计成果。

根据甲方要求，参加由甲方组织的施工图评审会，对施工图阶段的各专业设计进行评审。

4.2配合要求

为保证各项工作的顺利开展及效果，设计配合方面的工作如下：

4.2.1在设计发展中乙方对本项目设计内容有较完整的设计构思时，应及时以书面形式将方

案构想提交给甲方，比便甲方组织有关人员对此进行研讨。

重点部位的设计效果可根据甲方要求，乙方提供不少于两个处理方案，供甲方选择。

4.2.2在设计配合阶段乙方应积极配合甲方要求处理施工图设计、景观设计、装修设计等后

续其他设计配合中的设计及图纸问题；对于其他设计单位的疑问，乙方应积极配合解答，必

要时提供图纸说明。

4.3设计团队要求

本项目委托的主创设计师在没有甲方同意情况下不得随意调整。

为保证设计质量和设计

工期，乙方承诺所提供的“设计团队名单”（详第六章第一条）在整个设计、施工配合工程

中原则上不做调整，如确需调整，应提前一周书面通知甲方并征求意见。

乙方承诺，严格按照设计任务书中规定质量要求进行控制，组织优秀设计人员，精心设计。

设计团队应保证其中XX位国家一级注册建筑师，XXX位国家一级注册结构师

第五章设计进度要求

5.1设计周期：

设计周期：

1、项目概念规划设计阶段设计周期为XX日历天。

2、项目方案设计阶段设计周期为XX日历天。

3、项目方案深化设计阶段设计周期为XX日历天。

5.2设计时间节点要求:

设计阶段

开始时间

完成时间

备注

概念规划

XXXWXX月

XX日

XXXWXX月XX日

确定方案方向，总图布局，立面风格方向

方某设计

XXXWXX月

XX日

XXXWXX月XX日

确定总图及竖向，主要建筑平面，数据指标，

立面风格，景观方案，建筑效果图。

方案深化设

计

XXXWXX月

XX日

XXXWXX月XX日

完成项目所有建筑平、立、剖，主要节点图。

综合管线。

第六章附件、附图、附表

6.1甲方提交资料及文件清单:

序号

资料及文件名称

内容要求

份数

提交时间

1

项目用地红线、现状图纸及规划

批文等

附件、附图（或

W）

1

XXXWXX月XX日

2

项目市场定位及业态分析

附件、附图

1

XXXWXX月XX日

3

项目产品定位及户型配比（如有）

附件、附图

1

XXXWXX月XX日

4

市政资料复印件

附件、附图

1

XXXWXX月XX日

5

其他

附件、附图

1

XXXWXX月XX日