北京市城市建设节约用地标准.docx

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北京市城市建设节约用地标准

北京市城市建设节约用地标准

1总则

1.1为贯彻落实国务院《关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）精神，推进实施北京城市总体规划和土地利用总体规划，切实转变用地观念，转变经济发展方式，调整优化经济结构，将节约集约用地的要求落实在政府部门决策和各项建设中，科学规划用地，着力内涵挖潜，以节约集约用地的实际行动全面落实科学发展观，加快本市建设资源节约型、环境友好型城市，加强和规范本市城市建设节约用地管理，实现经济社会又好又快增长，结合本市实际情况，制定部分城市建设用地的节约用地标准（以下简称“本标准”），作为城市建设节约用地管理和制定城市规划、土地利用规划、专业专项规划以及核算城市建设用地指标的依据。

1.2本标准适用于北京旧城以外城镇地区（标准中注明“旧城”的除外）新征（占）建设用地的建设项目。

在自有用地内以及旧城、历史文化保护区、其他特殊地区（如涉及环保、安全、景观影响地区）的建设项目，应结合用地具体情况及交通、环境、基础设施等因素参照执行。

1.3本标准涉及的建设用地包括居住工作用地、公共服务设施用地、市政交通设施用地三部分。

居住工作用地包括居住、工业、行政办公等用地。

公共服务设施用地包括基础教育、高等教育、医疗卫生、邮政设施、消防设施、应急避难场所等用地。

市政交通设施用地包括供水设施、排水设施、供电设施、燃气设施、供热设施、环卫设施、通信设施以及公共汽电车场站、公路交通场站设施、城市轨道交通设施、加油站等用地。

1.4本标准按照中心城地区、中心城外地区和轨道交通站点周边等不同区域分别制定相应的节地标准。

1.5本标准在国家现行城市建设用地标准、规范的基础上，按照节约集约用地的原则，在满足功能使用、安全要求和保证环境质量的前提下，采用节省用地、调整容量、优化套型、综合利用等节地方式，提高土地利用水平，有效节约城市建设用地。

1.6各类建设用地的节地标准详见附表1（居住工作用地）、附表2（公共服务设施用地）、附表3（市政设施用地）、附表4（交通设施用地）。

2居住工作用地

2.1居住用地

人均用地按25～47m2/人、套型标准按平均200m2/套控制，套密度不应低于30～45套/hm2，容积率大于等于0.6、小于1.0。

人均用地按14～25m2/人、套型标准按平均100m2/套控制（套型建筑面积90m2以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70％以上），套密度不应低于140～250套/hm2，容积率根据建筑高度的不同控制在1.6～2.8，居住人口毛密度400～700人/hm2。

人均用地按9～15m2/人、套型标准按60m2左右/套控制，套密度不应低于220～400套/hm2，容积率根据建筑高度的不同一般控制在1.6～2.8，居住人口毛密度650～1000人/hm2。

，但最高不超过2.8。

，应注意保持适宜的居住人口密度。

一般商品房：

仍依据《北京市居住公共服务设施规划设计指标》（市规发[2006]384号）即自行车2辆/户（每车建筑面积1.5m2），居民汽车场库0.3～1.3车位/户，社会停车场库0.1车位/户；

两限普通商品住房：

自行车2辆/户，居民汽车场库0.2～0.3车位/户，社会停车场库0.1车位/户；

经济适用住房：

自行车2辆/户，居民汽车场库0.1～0.2车位/户，社会停车场库0.1车位/户。

廉租住房：

自行车2辆/户，不设居民汽车场库，社会停车场库0.1车位/户，应结合残疾人、老年人的需求适当安排残疾人助力车、小型三轮车停车位，并优先在地上安排。

2.2工业用地

，在中心城地区，工业用地容积率一般为1.0～2.5；在中心城外地区，工业用地容积率一般为0.8～2.0。

高新技术产业用地的容积率，中心城一般为1.5～3.5，中心城外一般为1.0～2.5。

，工业用地的建筑密度一般为：

多层厂房不低于40%，单层厂房不低于50%。

位于市级开发区的工业用地建筑密度不低于50%，位于国家级开发区的工业用地建筑密度不低于55%。

，在总体绿地率不低于30%的前提下（不含城市绿化隔离带），工业用地的绿地率一般不高于15%。

，建筑面积不得超过总建筑面积的10%。

严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

，可具体研究确定。

2.3行政办公用地

，建筑高度一般不低于12m。

在满足绿化、停车等要求的前提下，中心城地区行政办公用地的容积率一般为1.0～3.5；中心城外地区行政办公用地的容积率一般为1.0～3.0。

，可根据具体情况另行研究确定。

，提高现有行政办公用地、办公用房的使用效率。

3公共服务设施用地

3.1基础教育

本标准的基础教育用地包括托幼、小学、初中、高中及九年一贯制学校。

中心城地区基础教育用地的容积率一般为0.8～0.9；在中心城外地区，容积率一般为0.8。

中心城地区改建学校，可通过适当提高容积率，保证建筑规模指标要求，满足发展需求。

3.2高等教育

，中心城地区生均用地一般为35m2/生，中心城外地区生均用地一般为47m2/生。

，可通过适当提高容积率满足高校建筑规模指标要求。

中心城地区普通高校用地的容积率根据学校用地面积规模确定：

用地面积>100hm2的，容积率一般为0.8～0.9；用地面积50～100hm2的，容积率一般为0.8～1.2；用地面积<50hm2的，容积率一般为1.2～1.6。

中心城外地区普通高校用地的容积率一般为0.6～0.8。

，应根据现行标准具体研究，确定其用地及建筑指标。

3.3医疗卫生

，综合医院的床均建筑面积一般为80～120m2/床。

，容积率一般为1.0～1.2；改建医院的容积率一般为1.2～1.8。

中心城外地区综合医院的床均用地面积一般为89～109m2，容积率一般为0.9～1.1。

3.4邮政设施

，容积率一般为0.8～1.2。

，邮政所的建筑面积为200m2/处。

中心城新建邮政局（所）、中心城外邮政所不独立占地，应结合其他建筑安排。

邮政局（所）如不单独占地，业务用房应在综合建筑的地上首层设置。

，用地面积一般为1200m2/处，容积率一般为1.0。

，节约建设用地。

3.5消防设施

，特勤消防站、二级普通消防站、中心城外一级普通消防站均采用《城市消防站建设标准》的用地指标，容积率一般为0.8～1.5。

，旧城外为3000～4000m2/处，容积率分别一般为0.9～1.7和0.8～1.8（一级普通消防站与消防支队合建，以及现状不具备扩建条件的，可采用容积率高限。

合建时，消防站建筑面积取低限，用地面积取高限）。

消防支队建筑面积按3500～5000m2核算。

3.6应急避难场所

紧急避难场所用地面积不应低于2000m2/处，服务半径为500m。

长期避难场所用地面积一般不低于4000m2/处，服务半径为500～4000m。

，确保安全。

4市政交通设施用地

4.1给水设施

，建设规模小的取用地指标上限值，中间规模应采用内插法确定。

，建设规模小的取用地指标上限值，中间规模应采用内插法确定。

规模小于5万m3/d的泵站，用地面积参照5万m3/d规模的用地面积进行控制。

泵站有水量调节池时，可按实际需要增加建设用地。

4.2排水设施

，建设规模小的取用地指标上限值。

中心城地区新建污水处理厂应在此指标基础上压缩10%。

，用地面积按Ⅴ类规模控制。

建设规模大的取用地指标下限值，建设规模小的取用地指标上限值。

（20000L/s以上、10000～20000L/s、5000～10000L/s、1000～5000L/s）分别提出用地面积指标。

建设规模大的取用地指标下限值，建设规模小的取用地指标上限值。

中心城地区新建雨水泵站应在此指标基础上压缩10%～20%。

合流泵站可参考雨水泵站指标。

4.3供电设施

，提出各类变电站的用地面积（围墙内面积）。

4.4燃气设施

；大型场站应按相关规范对周边建设进行控制，同时充分利用河沟、山坡、林地等自然条件满足安全防护要求。

4.5供热设施

；燃煤供热厂145m2/兆瓦；燃气供热厂100m2/兆瓦。

4.6环卫设施

建设规模大的取用地指标上限值，规模小的取用地指标下限值，中间规模应采用内插法确定。

4.7电信设施

，不单独占地，应与其他建筑结合建设。

大中型局（所）可以安排独立用地进行建设，但中心城地区的大中型局（所）宜与地区公建结合建设。

4.8有线广播电视设施

，分为前端信号处理传输基站（一级站）、地区级基站和居住区级基站。

，一级站、地区级基站、居住区级基站的建筑面积分别为3000m2、600m2、200m2。

4.9公共汽电车场站

枢纽站中公交停车数量按辖车数的30%计算。

公共交通枢纽根据辖车数的不同（200～700标准车），建设用地面积为12200～39760m2；建筑面积根据辖车数的不同（200～600标准车），建筑面积为2840～6870m2，601标准车以上公共交通枢纽的建筑面积，不小于6870m2。

换乘中心根据高峰时刻站台最大集散人数的不同（100～400人）,建设用地面积为470～1840m2。

，中心站建设用地面积为12770～38320m2。

平均每标准车建设用地面积约182m2。

，首末站建设用地面积为990～10660m2。

大型首末站（200标准车以上）的总建设用地面积不小于10940m2，但平均每标准车建设用地应小于156m2。

，总建设用地面积为30290～50570m2，总建筑面积为25000～35000m2。

4.10公路交通场站设施

监控通信中心用地面积一般为2.0hm2，建筑面积5000～8000m2/处。

监控通信分中心用地面积一般为1.2～1.6hm2，建筑面积3000～4000m2/处，每路设一处。

监控通信所用地面积一般为0.3～0.6hm2，建筑面积800～1000m2/处，一般50km设一处。

主线收费站（收费车道12条）用地面积一般为0.6～1.0hm2，每增减一个收费车道应增减用地面积0.02～0.04hm2；主线收费站建筑面积一般为1500m2，每增减一个收费车道应增减建筑面积25m2。

匝道收费站（收费车道6条）用地面积一般为0.06～0.10hm2，每增减一个收费车道应增减用地面积0.02～0.04hm2；匝道收费站建筑面积一般为60m2，每增减一个收费车道应增减建筑面积15m2。

收费广场及过渡段用地面积根据公路等级、行车道宽度、收费车道数的不同约为0.29～2.16hm2/处，每增减一个收费车道应增减用地面积约0.063～0.145hm2。

养护工区用地面积一般为0.6～1.0hm2，建筑面积1000～1500m2/处，养护里程40～60km，设置间距约50km。

道班用地面积一般为0.2～0.4hm2，建筑面积400～650m2/处，养护里程20～40km，设置间距约30km。

高速公路服务区的设置间距以50km为宜。

主线为四车道或者六车道的高速公路，服务区用地规模不应超过4.0hm2，建筑面积4000～6000m2；双向八车道高速公路的服务区，用地规模和建筑面积可以适当增加。

高速公路服务设施应与监控通信、养护以及收费站等管理设施合并建立，合并后的用地规模相应减少。

通车里程不足25km的高速公路不应设置服务区，可以设置停车区一处，用地规模不应超过1.0hm2，建筑面积不应超过1000m2。

根据汽车客运站的不同级别，一级客运站用地面积3.5～5.5hm2，建筑面积10000～15000m2；二级客运站用地面积2.0hm2～3.5hm2，建筑面积6000～10000m2；三、四级客运站用地面积不超过2.0hm2，建筑面积不超过6000m2。

根据汽车货运场站的不同级别，一级货运站用地面积8.0～12.0hm2，建筑面积12000～20000m2；二级货运站用地面积6.5hm2～8.0hm2，建筑面积8000～12000m2；三、四级货运站用地面积不超过6.5hm2，建筑面积不超过8000m2。

高速公路公安交通指挥中心用地面积1.5hm2，建筑面积4000m2（目前北京市已规划高速公路公安交通指挥中心一处，位于靠近六环的昌平管理所）。

高速公路交通警察队驻地用地面积一般为0.5～0.8hm2，建筑面积1600～2500m2。

公路公安检查站应与其它相关检查站合并设置，建筑面积100～200m2。

4.11轨道交通设施

，车辆段和停车场的用地推荐值为700～900m2/辆；按运营公里用地指标，车辆段和停车场的用地推荐值为0.7～0.9hm2/双线运营公里。

4.12加油站

加油站的用地面积依据加油站的规模大小而不同。

Ⅰ级加油站一般用地3000m2左右（中心城可降为2500m2左右）；Ⅱ级加油站一般用地2000m2左右（中心城可降为1500m2左右）；Ⅲ级加油站一般用地1500m2左右（中心城可降为1200m2左右）；Ⅳ级加油站一般用地800m2左右，除中心城特殊情况以外一般加油站建设用地不宜低于800m2。

综合服务型加油站的用地应在以上基础上增加服务区面积。

《北京市城市建设节约用地标准》

条文说明

1总则

1.1为贯彻落实国务院《关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）精神，推进实施北京城市总体规划和土地利用总体规划，切实转变用地观念，转变经济发展方式，调整优化经济结构，将节约集约用地的要求落实在政府部门决策和各项建设中，科学规划用地，着力内涵挖潜，以节约集约用地的实际行动全面落实科学发展观，加快本市建设资源节约型、环境友好型城市，加强和规范本市城市建设节约用地管理，实现经济社会又好又快增长，结合本市实际情况，对部分城市建设用地进行了研究，对现行标准进行了补充、完善，制定本标准。

本标准主要针对北京市目前部分需求量大、矛盾集中的用地，或建设用地标准过高、过多、过粗、甚至缺失的具体情况，提出节地指标及建议，作为城市建设节约用地管理和制定城市规划、土地利用规划、专业专项规划以及核算城市建设用地指标的依据。

1.2本标准根据北京市当前建设中的实际情况制定，通过规划设计指标的制定或调整，在满足建设用地的环境、安全要求，保证公共服务设施服务质量的前提下，减少新征（占）建设用地，促进建设用地的合理使用，节约建设用地。

在自有用地以及旧城、历史文化保护区、其他特殊地区（如涉及环保、安全、景观影响地区）的建设项目，应结合用地的具体情况以及交通、环境、基础设施等因素参照执行。

1.3本标准提出了居住工作用地、公共服务设施用地、市政交通设施用地三部分20类共计55项建设用地的节地标准。

居住工作用地包括居住、工业、行政办公共计3类用地，包括一类居住用地、二类居住用地、经济适用住房用地、工业用地、行政办公用地等5项。

公共服务设施用地包括基础教育、高等教育、医疗卫生、邮政设施、消防设施、应急避难场所共计6类用地，包括托幼、小学、初中、高中、九年一贯制学校、普通高等学校、综合医院、邮件处理场地、邮政局、邮政所、特勤消防站、一级普通消防站、二级普通消防站、紧急（临时）避难场所、长期（固定）避难场所等15项。

市政设施用地包括供水设施、排水设施、供电设施、燃气设施、供热设施、环卫设施、通信设施共计7类用地，包括水厂、给水泵站、污水处理厂、污水泵站、雨水泵站、220KV变电站、110KV变电站、天然气门站、天然气储配站、天然气调压站、液化石油气基地、液化石油气瓶装供应站、天然气压缩加气站、压缩天然气储配站、燃气热电厂、燃煤供热厂、燃气供热厂、生活垃圾转运站、电信局（所）、前端信号处理传输基站、地区级基站、居住区级基站等22项。

交通设施用地包括公共汽电车场站、公路交通场站设施、轨道交通设施、加油站共计4类用地，包括枢纽站、中心站、首末站、保养场、高速公路监控通信设施、收费站、养护设施、高速公路服务设施、汽车客运站、汽车货运站、高速公路系统公安交通管理设施、轨道交通设施、加油站等13项。

1.4根据北京市的具体情况，本标准按照中心城地区、中心城外地区和轨道交通站点周边等不同区域分别制定相应的节地标准。

1.5本标准在国家现行城市建设用地标准、规范的基础上，按照节约集约用地的原则，在满足功能使用、安全要求和保证环境质量的前提下，采用节省用地、调整容量、优化套型、综合利用等节地方式，提高土地利用水平，有效节约城市建设用地。

1.6各类建设用地的节地标准详见附表：

附表1居住工作用地

附表2公共服务设施用地

附表3市政设施用地

附表4交通设施用地

2居住工作用地

2.1居住用地

本标准中的居住用地包括一类居住用地、二类居住用地2类，同时根据北京市的实际情况，提出了经济适用住房的规划指标。

一类居住用地指“低层低密度”居住用地。

根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90），是指市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的居住用地。

一类居住用地可安排的建筑类型包括1～3层并列式住宅（又可称双拼式）、联列式住宅（又可称联排式）；1～2层四合院式住宅；不高于4层的叠拼式住宅。

同时，结合用地具体情况提出有关限制和补充措施后可以安排少量独立式住宅和多层住宅。

根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90），二类居住用地指市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地。

结合北京的实际情况，除建设普通商品住房外，还可安排用于包括经济适用住房、廉租住房等在内的保障性住房和两限商品住房的建设。

本标准以现行控规指标及规划统计分析、案例分析为基础，提出了一类居住用地容积率的低限和高限、二类居住用地容积率的高限，与规划管理相衔接，为居住用地综合容积率指标。

对面积较小或形状、位置特殊的用地，可具体研究，确定其规划指标。

考虑到北京市的资源条件和人口压力，应继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

现行《北京市居住公共服务设施规划设计指标》（市规发[2006]384号）及相关法规确定的绿地率、建筑间距、日照及公共服务设施配套指标是宜居城市的基本标准，不宜降低。

以经济适用住房、廉租房为主的保障性住房，其使用人群（中低收入人群）对绿地、间距、日照等与中高收入群体也有同样要求。

考虑到降低套型标准后住宅用地人口净密度增长幅度较大，若同时采用提高容积率和降低套型标准的节地措施，应注意保持适宜的居住人口密度。

应加强用地的综合利用和空间立体开发，通过合理布局、优化建筑设计等措施达到节地效果。

2.2工业用地

本标准主要提出工业用地的容积率、建筑密度、绿地率、行政办公及生活服务设施比例等4项主要指标。

在《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137－90）中划为工业用地的电厂和煤气厂，在北京的城市规划中一般为市政公用设施用地，不纳入本标准的工业用地范围。

本标准以统计分析和案例分析为基础，分别提出中心城和中心城外地区工业用地容积率，作为城市规划的一般要求，具体项目还应符合国土资源部《关于发布和实施<工业项目建设用地控制指标>的通知》（国土资发[2008]24号）的要求。

同时，为了与北京市现行的城市规划用地分类相衔接，本标准还提出了高新技术产业用地的容积率指标。

根据国土资源部“国土资发[2008]24号”，在计算工业用地容积率时，若建筑物层高超过8米，该层建筑面积加倍计算。

本标准还提出了工业用地建筑密度的一般要求，并根据北京市工业促进局等四部门《关于北京工业开发区（基地）建设项目节约土地和资源的意见》（京工促发[2005]22号）提出市级开发区和国家级开发区的建筑密度低限。

为了提高工业用地的使用效率，同时更好地发挥绿地的效用，本标准提出以工业（开发）区或集中连片工业用地为单位统一核算绿地率，在总体绿地率不低于30%的前提下（不含城市绿化隔离带），工业用地的绿地率一般不高于15%。

由于工业用地涉及行业较多，不同行业、不同项目的工艺流程及设备等条件相差较大，因此，对工艺流程或安全生产有特殊要求的项目，可具体研究，确定其规划指标。

2.3行政办公用地

本标准的行政办公用地指行政、党派和团体等机构用地，不包括经营性办公用地。

为了集约使用土地，旧城以外以及不受文物保护、环保、安全、景观等环境因素影响的区域，不宜建设低层行政办公建筑。

相关规范并未明确“低层公建”的概念，本标准参照《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）中“低层住宅”的定义，将一层至三层的行政办公建筑按低层考虑。

根据原国家计委《党政机关办公用房建设标准》（计投资[1999]2250号），按“多层办公建筑标准层层高不宜超过3.3米，高层办公建筑标准层层高不宜超过3.6米”计算，低层行政办公建筑的建筑高度处于北京市控规的12m高度分区，因此一般情况下，行政办公建筑高度不宜低于12m。

本标准以现行规划的统计分析和案例分析为基础，分别提出了多层、高层行政办公用地的容积率指标。

考虑到城市中某些地区的特殊性，对城市规划确定的重点地区、特殊用地等，可通过城市设计等技术手段具体研究其规划指标。

为便于规划选址和土地供应，本标准提出“单位建筑面积用地指标”，该指标指建设1万m2建筑面积（地上）需要的建设用地规模。

为了减少新征（占）用地，建议加强对存量行政办公用地、办公用房的科学管理，提高现有行政办公用地、办公用房的使用效率。

3公共服务设施用地

3.1基础教育

本标准的基础教育用地包括托幼、小学、初中、高中及九年一贯制学校。

本标准是在建设用地紧张地区，用于指导个体项目建设的规划设计指标，通过提高容积率，满足学校建筑规模和教学要求，一般不作为广泛区域内教育配套设施用地的核算指标。

在条件许可的情况下，应采用《北京市居住公共服务设施规划设计指标》（市规发[2006]384号）作为居住区配套设施的最低要求，而将《北京市中小学校办学条件标准》（京教策[2005]8号）及其细则作为用地高限指标。

在中心城地区，本标准的容积率高限比现行标准提高0.1～0.2；在中心城外地区，本标准的容积率高限比现行标准提高0.1或持平。

另外，为保证现有学校良好的教学条件，应合理控制各类学校的学生规模，避免在不具备用地条件的学校增加学生数量。

3.2高等教育

从广义上说，高等教育是指一切建立在中等教育基础上的专业教育，包括普通高校、成人高校等。

由于普通高校数量多，占地大，因此本标准提出了普通高等学校的节地标准。

1992年，建设部、原国家计委和国家教委联合颁布《普通高等学校建筑规划面积指标》（简称《高校92标准》），分别针对1000生～5000生的综合大学、师范、政法、财经、外语、工业、农业等大学和专门学院、各类高等专科学校规定了用地和建筑指标，其中还含有少量的教工住宅。

随着住房制度的改革，教工住宅不应再在学校用地内安排。

从北京目前的情况看，5000生以上的高校也很多，因此本标准对普通高校的用地指标在《高校92标准》的基础上进行了调整，将其中的教工住宅建筑面积转为教育设施建筑面积，并根据近几年规划审批的经验，提出可通过适当提高容积率，在保证基本功能和安全的前提下，满足建筑规模要求。

在一般情况下，中心城地区校园面积在100hm2以上的，容积率0.8～0.9；校园面积在50～100hm2的，容积率0.8～1.2；校园面积在50hm2以下的，容积率1.2～1.6。

为了鼓励高等院校向新城地区转移，同时根据市教育主管部门意见，中心城外普通高等学校采用较高用地标准，建设强度稍低，容积率一般为0.6～0.8。

特殊类型高校（如体育院校等），应本着节地的原则，具体研究、确定其用地及建筑指标。

3.3医疗卫生

本标准主要提出综合医院的节地标准。

社区卫生服务中心仍执行《北京市居住公共服务设施规划设计指标》（市规发[2006]384号）。

1996年，由卫生