房地产项目可行性研究毕业论文房地产项目的可行性研究报告范文.docx
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房地产项目可行性研究毕业论文房地产项目的可行性研究报告范文
房地产项目可行性研究毕业论文
1项目概况
1.1房地产开发项目基本情况
本项目名称为“建赏•高新”，位于西安市丈八东路路与科技路相交处的西北角，是西高新建设集中和较繁华的地段。
基地总占地面积为62468m2，为居住及商业配套用地性质。
该处离市中心不远，区位适中，交通便捷。
该项目周边不仅有易初莲花、爱家超市、世纪金花等大型购物超市，有便利的商业活动环境；而且其周边的医院、学校、银行、商场等生活设施配套齐全。
1.2房地产开发企业基本情况
（1）公司基本情况简介
西安城投房地产有限公司成立于1997年12月9日，具有完全民事行为能力的独立法人资格，经济性质为民营企业，公司已成立党支部7年。
具有二级房地产开发资质，注册资本5100万。
公司自成立以来，始终坚持以住宅开发建设为主，经济效益、社会效益、环境效益并重，以“建设新重庆，打造新民居”为己任，秉承“与时俱进、求实创新，诚信奉献”的经营理念，以“创公司品牌，办一流企业”为目标，经过近十年的奋斗，公司已发展成为总资产1.5亿元、从业人员100余人左右，集房地产开发、房屋销售和物业管理于一体的中型企业。
（2）公司规模简介
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年1月，公司现有资产总额16297万元，其中：
流动资金10687万元；负债总额3736万元；所有者权益总额12560万元，其中：
实收资本5100万元，资本公积3765万元，累计未分配利润3695万元。
（3）公司业绩简介
公司成立以来，建造了7万m2和5万余m2储备土地。
公司内部机构管理健全，具有较强的经营、管理能力和房地产开发经验，开发后劲较强。
（4）公司人员及组织结构
公司现有员工106人，其中管理层人员58人，具有中高级专业技术职称的人员26人，平均年龄43岁，整个公司人才济济，具有良好的技术资质。
2项目投资环境分析
投资环境分析主要对拟开发项目所在城市自然地理环境、政策法律环境、经济环境、社会环境等进行分析，以确定外部投资环境为拟开发项目带来哪些机会，哪些威胁。
2.1自然地理环境
本地块三水环绕，西临沿江南路，抚河公园近在眼前，风光如画的象湖公园举步能到，正在改造开发的玉带河伴其东南，加上临近灌缨文化广场，湖光水色的自然及人文环境使这块土地的开发有了一个良好的价值基础。
洪城大市场、建材大市场、全顺汽车厂、江铃股份公司等大型高效益企业的中高层管理人员都是本地块未来开发项目的消费主力。
2.2经济环境
（1）西安市生产总值
2006年西安市国民经济继续保持良好运行态势。
经陕西省统计局评估，2006年全市实现地区生产总值1450.02亿元，比上年同期增长13%。
其中第一产业增加值70.73亿元，增长7.2%；第二产业增加值615.26亿元，增长14.3%，第三产业增加值764.03亿元，增长12.4%。
（2）房地产投资
西安市2006年房地产完成投资285.76亿元，增长26.9%；商品房销售面积621.50万m2，增长25.0%；商品房销售额206.15亿元，增长20.3%。
（3）西安市人均收入
从西安市2006年各城区分物业均价数据我们可以看出：
普通住宅类物业均价城内区最高，西高新位居第二，其次是城南区，城西比城东略高，城北最低；商服用房均价城内区依然是最高，城南第二，西高新为第三，城西区排行第四，其次是城东，城北为末位；写字楼仍以城内为最高，其次是差别不大的高新和城南，再次是城西和城东，专业代做奥鹏作业、毕业论文★☆写手价格，免去中间环节和费用★☆通过后付款，保障您的权益★☆需要作业答案请联系QQ：
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城北依然是最末；别墅类物业该期仅城南有成交。
从2006年统计数据对比显示，西安市目前城内在住宅、商服用房和写字楼上均居于首位，城内土地紧缺状况日益严重。
其次是西高新住宅、写字楼均价也相对较高，成为房地产开发商投资重点区域。
整体来看西安市房价与其他同类城市相比，房价比较稳定且价格相对较低，而西安市快速发展的经济和人们日益增长的收入水平必然带动房价的上涨，因此，西安房地产市场也吸引了大量开发房地产的投资。
2.3政策环境
从宏观政策的角度看，2006年中国房地产市场经历了有史以来最猛烈、最严厉的政策调控，“国六条”及十五条意见等政策的相继出台，在很大程度上影响着中国的房地产市场的发展：
首先，“国六条”中对住房供应结构作了明确的调整——“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。
各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。
”接着，针对这一要求，十五条意见又进行了进一步的规定，要求自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90m2以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
这一规定，无疑将会使整个房地产市场的住房供应结构发生巨大改变。
然而，这一规定很可能会引起大房型住宅由于稀缺而价格上升。
同时，要达到70%这一指标，对于大中城市而言，政府至少要建设超过50%的中低价商品房和经济适用房，在很大程度上加重了政府的财政负担。
其次还表现在以下几个方面：
（1）登记前不得转让：
为防止房屋炒作，现房买卖网上签约时，认购和签约的购房人名称不得随意变更，合同上购房人署谁的名字事先一定要考虑好，转移登记前房屋不得转让他人。
（2）住宅分户验收：
开发商在向购房者交房时，必须提供采暖系统安装质量，给水、排水系统安装质量等8项房屋质量检查和整改记录，并公示住宅工程的建设、设计、施工、监理和物业管理单位的相关信息。
（3）维修资金上网：
房地产开发企业、物业管理企业、业主委员会须进入北京市专项维修资金管理系统提供的服务平台进行办公。
业主可随时上网查询维修资金的使用情况及去向。
（4）空置房停止优惠：
凡符合空置商品房免税政策条件的纳税人，须在2005年12月31日以前向税务机关申报办理减免税手续。
（5）大户预征增值税：
2006年1月1日以后，凡单栋号内户（单套房间）平均建筑面积超过140m2以上的，一律按0.5%的预征率征收土地增值税，对于140m2（含）以下的不予预征土地增值税。
（6）房贷执行新利率：
2005年12月25日20时，客户贷款不存在欠款的，贷款利率按2006年1月1日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率下浮10%执行；仍积欠本金和利息的，贷款利率按2006年1月1日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率执行。
从上述分析可以看到，政府对控制房地产价格上涨的决心，而且，政府的调控也将慢慢会有效果，但通过阅读网络上的其他文章，以及那些文章中给出的数据和理由，我认为，今天全国整体的房价还是会稳中有涨，通过西安房地产信息网上获得的西安地区近半年来的价格走势来看，可以证明今年的房价还是稳中有涨的。
2.4社会环境
西安是一座历史文化悠久的城市，是我国六大古都之一，下辖八区六县，全市行政区域总面积9983平方公里，其中市区面积约227平方公里，中心市区面积（三环以内）158.8平方公里，全市总人口约690万人。
西安是一座商贸活跃、经济繁荣、城市建设日新月异、正在迅速腾飞的区域中心城市。
伴随着国家西部大开发战略的实施，西北五省桥头堡的战略地位，使西安成为我国西北地区最重要的现代化国际都市，房地产市场亦具有显著的辐射性。
西安市房地产市场起步于1992年，且经过了长达7年的初始发展阶段。
在本阶段，综合水平低，产品设计较为原始和落后。
自1998年起，在西部大开发政策倾斜和住房货币化政策深度实施两大宏观利好因素的刺激下，市场开始呈现加速发展的局面，进入房地产开发的资金量较之前明显增加，至2000年前，西安市房地产市场一直处于这一加速发展阶段。
经过几年的摸索和积累，西安市房地产市场2000年开始全面发力，市场呈现出前所未有的生机和活力，开发量和销售量均快速增长，总体开发水平迅速提高，专业化分工现象日益明显，产品规划设计和营销策划水平发生质的飞跃，与北京、上海、深圳等经济发达城市专业代做奥鹏作业、毕业论文★☆写手价格，免去中间环节和费用★☆通过后付款，保障您的权益★☆需要作业答案请联系QQ：
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比较，西安算是经历了“创新地产”、“郊居地产”、“智能地产”、“网络地产”、“教育地产”、“生态地产”、“人文地产”激烈角逐后的后起之秀，但与之相比仍存在观念意识上的差距。
西安房地产市场也自此完全迈进买方时代。
2002年西安提前迎来了房地产大盘时代，在“紫薇田园都市”成功入市之后，占地上千亩的大盘已纷纷上马，且呈现东南西北四面开花的崭新格局。
3市场供给与需求分析
3.1市场供给分析
本项目所在地隶属西安市雁塔区，为西安市房地产市场传统意义上的城南板块。
城南板块一直是西安市民的居家首选区域、开发企业争夺重地、开发量、成交量均稳居全市各板块之首，同时该板块内开发用地成本也在全市各大板块中位居前列，因售价基数较高，投资升值空间亦相对较小。
3.2市场需求分析
项目虽地处××镇，目标客户应包括当地、新塘等地企业和富裕居民，但作为用地面积达9000亩的大盘，要想持续消化掉所有产品，必须依托一个更大的市场，这个市场只能是A。
为此，A市潜在购房者的基本情况值得我们关注。
通过对相关市场需求问卷调查，我们得到本项目的市场需求分析报告如下。
（1）基础数据分析（略）
（2）数据分析结论
从上述统计数据中，我们可以把握到郊区楼盘潜在购买者的一些特征，作为目标市场定位及产品设计的参考，如：
1）年轻的购房者占的比重大，项目开发中应充分研究这一消费群体的生活习惯与需要，如果适当增加休闲娱乐设施与运动设施。
2）购房者普遍受教育程度高，对居住文化有自己独到的见解，属于“行为积极”型消费者，为他们设计住宅产品时，可沿用集团过往项目成功的开发模式，注重射去文化的营造，分期分批开发，实现产品差异化和精品化，迎合不同品味的需求。
3）郊区购房者中外地到穗发展的人口比重较大，没有老城区情绪，在产品设计中应关注“异乡人”的心理需求和家庭结构特征；在针对这一群体做营销时应尽量少使用方言等。
4）企业管理人员购房比例高，他们收入较高而又相对稳定，能承受中等偏上的楼价，并且更乐于采用“供楼”的付款方式。
这类客户往往在市区有固定的工作地点，对通勤的便捷性要求较高。
往返市区的屋村巴士等交通设施必须在项目推出初期就配备。
5）在目前郊区住宅消费市场来看，仍以自住为主，以投资为目的购置住房的比重只有1％，说明消费者对投资物业升值的期望低。
故在进行产品设计时，应以自买家自用为基础，突出“方便”、“舒适”等使用者关心的元素。
6）用作“休闲度假”的比例只占8％，较去年同期的27％有了较大的回落，差异如此巨大，可能与同时推出的项目类型或调查选取的样本特征有关。
但如果贵集团拟开发此类物业，建议对市场需求作进一步的研究。
7）从“影响购买因素”统计结果反映消费者对“楼宇质量”、“物业管理与服务”及“周边环境及景观”的最关注，体现了业主重视居住质量的特点。
建议项目的建设与管理交由知名的大公司进行，这样利于尽早取得购房者的认同。
8）“对楼盘主题的偏好”统计反映出现在的购房者最重视生态与园林，这一需求恰与项目自然风貌很契合。
建议在项目开发中，尽可能保护大洲岛上的原生树木，保留自然生态。
同时，购房者对“江景”、“湖景”和“运动”的喜好度也很高，正可充分利用项目临近东江的独特优势，开发堤岸，改善景观，发展水上运动，将“水”的主题与“动”的元素有机结合，甚至建立游艇俱乐部，从整体上提高项目品味。
3.3市场供求关系预测
城南板块房地产市场的发展与西安市基本同步。
区内基础设施成熟完善，文化教育气息和生活气息浓厚，明德门片区已形成西安市最大的居住生活区，区内无房地产项目（尖端产品除外）始终处于供求两旺的状态。
受可开发土地资源的局限，区内上规模新项目的开发现主要分布于电视塔以西、丈八路以南、西万路以西区域，其均已被各类型开发商在丈八路和绕城高速未建成通车之前圈定，因此土地成本相对较低，如开发商对利润抱平常心态，保持性价比优势，预计未来2-3年内，项目所在区域市场仍将保持供求两旺的良好势头。
4项目具体区位条件和竞争分析
4.1项目具体区位条件分析
（1）该项目周边配套设施有：
1）交通：
交通便利，游7、14路、201路、202路、225路、604路、711路、721路等交通工具直达门口，出行方便快捷。
2）商业配套：
紧邻易初莲花、爱家超市、世纪金花等，生活配套完备。
3）金融配套：
项目附近有农行、华夏银行、中国银行等商业性银行。
4）医疗配套：
有高新医院、军工三院、庆安医院。
5）教育配套：
高新一中、二中、高新一小、二小；西安外事学院。
（2）项目建设的市政配套条件
据调研结果可知，拟建项目市政建设条件有四通一平：
水、电、电讯、煤气；
1）供、排水：
接市政供、排水。
2）供电：
区内供电可向供电局申办。
3）道路：
小区紧邻科技路和团结南路。
4）电话通讯：
小区室外电话通讯网将在施工图设计后期由市电信局配合设计实施。
同时，小区的网络配套设施也会相对较完善。
5）煤气：
小区煤气管线，将在施工图设计后期由煤气公司配合设计实施。
4.2项目竞争分析
区域内广园东路一线，随着各种设施日益完备，近一、两年来已成为继华南板块后的又一开发热点地区。
较大的楼盘就有：
位于天河区的汇景新城、华景新城、中海康城；位于增城新塘镇的碧桂园凤凰城、新世界花园、新康花园、紫云山庄。
位于增城市内的荔城碧桂园等。
另据悉香江集团、雅居乐集团和合生创展等大开发商亦在新塘一带划取大片土地，积极入市，其中香江集团开发的广园东锦绣香江项目预计年底上市，供应量在可预见的未来将进一步放大。
同质楼盘供应量大，价格竞争将不可避免。
由于新塘与本项目距离近，可以认为项目的投建受此影响最大。
5项目STP策划
市场细分、目标市场选择及市场定位是房地产开发项目策划的核心内容。
通过市场细分、目标市场选择与市场定位，从而真正做到依据市场需求解决为谁建、建什么的问题。
4.1项目市场细分
房地产市场细分如下：
（1）国家与社会管理者阶层：
在城市中的比例为1%-5%；在城乡的比例大约为0.5%。
（2）经理阶层：
指大中型企业中非业主身份的中高层管理人员。
目前社会阶层结构中所占的比例约为1.5%。
（3）私营企业主阶层：
就全国而言，私营企业阶层在社会阶层结构中所占比例约为0.6%，在私营经济较发达地区，比例可达3%，在私营经济不发达的地区，比例在0.3%以下。
（4）专业技术人员阶层
目前，专业技术人员在社会阶层结构中所占比例约为5.1%。
在经济发达地区的大中城市中，所占比例为10%-20%，而在城乡合一的县（市），其比例仅为1.5%-3%。
（4）办事人员阶层：
目前在中国社会阶层结构中所占比例大约为4.8%。
在城市中，其比例约为10%-15%；而在城乡合一的县（市），其比例在2%~6%之间。
（6）个体工商户阶层
目前，个体工商户阶层在整个社会阶层结构中所占比例为4.2%。
社会阶层的细分法
（7）商业服务员工阶层：
目前，商业服务员工阶层在社会阶层结构中所占比例约为12%。
（8）产业工人阶层：
目前，整个产业工人阶层在社会阶层结构中所占比例约为22.6%。
（9）农业劳动者阶层：
这是目前中国规模最大的一个阶层，从1987年的70%以上已减少为1999年的44%左右。
（10）城乡无业、失业、半失业者阶层：
目前，这一阶层在整个社会阶层结构中所占比例约为3.1%。
4.2项目目标市场选择
定位的原则：
（1）对项目所在区域认同感比较强，对高新区楼盘接受能力较强的客户；
（2）收入中等或中等偏上的消费者，对精神生活向往比较高的客户；
（3）收入中高等，对高品质产品比较向往的，喜欢相对较高性价的客户。
由于本项目开发的是商品住宅，结合本项目所在地周围情况及上文的市场分析，将项目的目标客户定位如下：
（1）项目附近的中高收入家庭；
（2）西安市高新区附近各高校具有中高收入水平的教师；
（3）附近一部分有较高收入的医生、白领等；
（4）有意对房地产进行保值、增值的投资商人；
（5）有意在高新区进行二次置业的高收入者。
（6）政府工作人员，这类人群追求高的生活品质，同时拥有少量的灰色收入，个人私生活不喜欢被别人打扰。
（7）外地来西安经商的个体商户。
该项目临近西部电子商城等商业机构，里面拥有大量外来的个体商户，这部分人群在经济实力允许的情况下，通常都希望拥有一套属于自己的住宅同时为子女提供良好的教育环境。
4.3项目市场定位
在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。
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，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。
在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。
在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。
4.3.1项目档次定位
项目的核心竞争价值依据。
核心竞争优势最能体现项目的特色，同时也直接区别或凌驾于竞争产品，通过对西安房地产项目的市场研究，结合项目各项综合优势，以确定本项目的核心竞争优势。
该项目的内在优势是：
拥有当地独一无二的山水资源；处于太白楼-渔梁坝旅游一条线上；有较好的歙砚加工经营市场基础。
该项目的外在优势是：
当地经营户对此地块作为文房四宝或文化一条街的认同度高；与政务新区、西安古城景区、汽车站隔岸相望；附近有披云山庄、正在建设的黄龙国际友好饭店作配套。
4.3.2项目主题定位
本项目是新建项目，周边在建的同类型住宅小区颇多，为了引起人们的关注，据此提出项目的形象定位为：
西安市高新区一个“现代中国、现代西安”的特色小区。
4.3.3项目功能定位
住宅的物业类型主要是推出小高层和高层，结合国家的相关的条文规定，适当的提高了小户型（90m2以下）的比例。
据调查资料显示，建筑面积在80--130m2的最受消费者的欢迎，户型主要为两室和三室，其中以80--100的两室为主力户型。
其中，在板式小高层中全部是中小户型，同时，在调研过程中可以发现有部分消费者还是比较青睐大户型的，所以在高层的设计中，考虑到了消费者的这种消费偏好，适当的设计了一些大户型的住宅，这就可以满足不同消费者的消费爱好。
在规划设计时，充分考虑市场需求，户型主要设计成面积在80m2至130m2的两室二厅和三室二厅的中户型。
4.3.4项目产品定位
根据以上对潜在消费者的分析，项目规划方案应做到：
（1）小区的环境优美，绿化水平高，配套设施完备。
项目建成后应为该片区的标志性小区。
（2）户型分布广，户型合理，可利用率高，套内面积应从80~160m，，以满足不同消费者的需求。
（3）在保证满足规划管理部门要求的建筑密度、绿化率和容积率的情况下，充分和规划部门接触，尽量提高土地的利用率。
（4）根据不同的潜在消费者，合理建设各种不同的户型数量。
目前在项目附近，主要在建的和己经建成正在销售的楼盘主要包括：
梦泽园、新秀佳园、康美花园等项目，以下是这些楼盘的开发规模，户型基本结构及销售情况如表所示。
从以上的分析可以看到，由于目前项目所在的区域房价相对较低，升值空间大，并且随着西乡塘区改造的完成及产业结构的调整，，该区域的商品房开发必将进入一轮热潮。
在该区域目前销售较好的项目有以下的特点：
①户型分布广，从小户型的60m2到大户型的160m2。
②小区规划环境好。
③配套设施齐全。
④项目的升值空间大，租售前景较好。
6项目规划设计
项目规划设计主要内容包括确定项目设计方案、对项目进行平面布置、对项目进行环境景观设计等。
6.1项目设计方案
本项目工程总建筑面积66012m2。
沿城市道路布置三栋30层塔式高层，临东北面道路布置1，2号楼，1，2号楼群楼相连，临西北面道路布置3号楼，带独立群楼口2，3号楼问，城市道路交汇处设600m2公共绿地和小区景观梯道入口。
背街设计为内部生态绿化中庭，布置有绿树、水池、休闲小品。
建筑布局以点线结合为主围合中心绿化，平面上的错动与高度的变化形成错落有序变化丰富的建筑空间格局和开阔的视线通廊口城市公共绿地，小区中心绿化以及保留绿地得到充分的融汇和贯通。
1，2号楼负一层平街设小商铺，一，二层为商业用房，三层以上为住宅；3号楼一，二层为商业专业代做奥鹏作业、毕业论文★☆写手价格，免去中间环节和费用★☆通过后付款，保障您的权益★☆需要作业答案请联系QQ：
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用房，三层以上为住宅;小区中庭设二层地下车库。
住宅小区步行景观入口设于2，3号楼问，车行及消防入口设在用地西南角，地下车库出入口分别设于东面和西南角，平街为商业入口，住宅门厅朝向小区中庭，小区独立封闭。
住宅均为点式平面，1，3号楼每层六户，2号楼每层八户，户型以套内建筑面积50-90m2左右二室一厅为主，辅以少量的一室一厅和三室一厅，本设计强调住宅的居住性、安全性、舒适性，解决高层住宅中的房间对视问题及穿堂风的形成，各户均争取良好的景观视线和采光通风。
6.2项目总平面布置
该小区共有14栋楼，包含11高层，3栋小高层，其中，小高层位于小区的入口处，高层的层高由南向北依次为16层、16层、18层在小区的最北边设计了三栋点式高层，其层高为26层在三栋点式高层中间又建有两栋层高为18层高层。
它们依小区地形由南向北、由低到高并排堆成依次排开，位置大都为坐北朝南；小区的中央是一个公园，为人们的休闲娱乐提供方便的场所，同时，在小区内还建有幼儿园，为小区的适龄儿童的就学提供方便条件。
各栋楼之间均用绿地连接，既美观环境，又增加了楼间距，使每栋楼都能有很好的日照、通风和欣赏景观条件。
小区整个平面布置为北高南低，这不仅保证了小区的日照条件，而且避免了给小区居民带来一种高楼耸立的压抑感。
小区内还建有会所，为客户提供方便的娱乐活动场所。
6.3项目环境景观设计
（1）本小区景观设计着重强调生活味，旨在为小区居民提供一个可休憩和交流的环境优美的场所，而不一味追求气势。
（2）小区景观强调实用、自然园林风格。
结合城市公共空间的要求，小区景观由外到内，自然过渡。
（3）强调山势的利用。
合理利用高差，将高差化整为零，分别形成立体景观。
但设计中强调意到而形薄。
避免形成过高的堡坎，一方面造价高，一方面对人形成压迫感。
合理形成商业广场，与商业内街形成一体。
（4）强调商业用房的广告店招的合理设置，使其形成对建筑的美化。
通过色彩和建筑构件的高低前后变化，形成独特的城市建筑景观，强化商业街的独特商业氛围。
7建设方式及进度安排
7.1项目建设方式
建设方式指建设工程的发包方式，如是采取总包的方式，还是采取分包的方式。
发包方式的差异往往会带来工程质量、工期、成本等方面的差异，因此，有必要就建设工程的发包方式提出建议。
7.2项目进度安排
根据本项目的结构类型和建筑面积查《建筑安装工程工期定额》，同时考虑到本项目的前期工作基本就绪，拟确定本项目的工期为两年零一个季度。
项目的实施进度横道图如下图所示：
表7.1项目的实施进度计划表
2007年
2008年
2009年
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1、前期工作
2
升级会员 