强烈推荐龙湖养老院可行性研究报告.docx
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强烈推荐龙湖养老院可行性研究报告
龙湖国际田园——桃源观光颐养区修建项目
可行性研究报告
四川西南交大土木工程设计有限公司
二○一三年八月
项目名称:
龙湖国际田园——桃源观光颐养区修建项目
项目申报单位：
四川省**有限公司
项目可行性研究承担单位：
四川西南交大土木工程设计有
限公司
项目负责：
周密
审定:
李秀兰
审核：
陈小波
参与编制人员：
余华玲
周密
肖新林
李耀红
原建军
梁代兵
编制日期：
2013年8月
第一章总论1
1.1项目概况1
1.2项目单位4
1.3项目指导思想5
1.4项目建设目标6
1.6报告编制原则、依据及工作范围7
1.7结论与建议7
1.8主要技术经济指标8
第二章项目背景及建设的必要性10
2.1项目的建设背景10
2.2项目建设的必要性13
第三章养老院需求分析19
3.1相关政策分析19
3.2行业规范21
第四章业主介绍25
4.1项目单位名称25
4.2地址25
4.3机构类型25
4.4注册资本25
4.5法定代表人25
4.6经营范围25
4.7建设单位基本情况26
4.8公司运营制度26
第五章报告编制依据28
5.1编制依据28
5.2有关规划及工程技术标准29
第六章项目区概况及建设条件30
6.1项目选址30
6.2项目建设条件31
6.3项目区概况33
6.4建设条件评价38
第七章项目规划方案及建设内容39
7.1项目规划原则和目标39
7.2项目建设区域、规模及内容39
7.3项目开发进度计划41
7.4拆迁补偿方案42
7.5工程建设方案42
第八章公用工程54
8.1给排水工程54
8.2电气工程56
8.3弱电系统57
8.4室外消火栓系统58
8.5燃气工程规划58
第九章节能60
9.1当地资源、能源满足项目建设需要60
9.2节能原则60
9.3能耗分析60
9.4节能措施64
9.5节能管理68
第十章环境影响评价70
10.1环境保护标准70
10.2环境保护目标70
10.3环境质量标准70
10.4保护措施71
第十一章劳动安全与消防74
11.1劳动安全与卫生74
11.2消防76
11.3防洪79
11.4水利工程管护79
11.5安全应急救援80
第十二章项目组织实施管理及招标方案82
12.1项目组织管理82
12.2招标初步方案85
第十三章投资估算及资金筹措89
13.1投资估算依据89
13.2项目建设投资估算90
13.3资金筹措92
第十四章财务分析93
14.1财务分析的依据和方法93
14.2基础数据93
14.3经营收入93
14.4总成本估算95
14.5财务分析96
14.6财务分析结论98
14.7贷款清偿能力98
十五章社会评价100
15.3社会风险分析
101
15.4社会评价结论15.1项目对社会的影响分析100
15.2项目与所在地互适性分析100
101
第十六章结论与建议102
16.1可行性研究结论102
16.2问题与建议103
附件目录：
1、附表1：
主要数据及技术经济指标
2、附表2：
建设投资估算表
3、附表3：
项目总投资使用计划与资金筹措表
4、附表4：
流动资金估算表
5、附表5：
总成本费用估算表（生产要素法）
6、附表6：
利润与利润分配表
7、附表7：
项目投资现金流量表
8、附表8：
固定资产折旧费估算表
9、附表9：
无形及递延资产摊销估算表
10、附表10：
财务计划现金流量表
11、四川省民政厅转发民政部国家开发银行关于共同推进社会养老服务体系建设的意见通知（川民发【2013】7号）
12、简阳市人民政府印发《关于支持社会力量兴办养老服务机构的实施办法》的通知
四川省**有限公司企业法人营业执照
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
龙湖国际田园——桃源观光颐养区修建项目
1.1.1.2项目概述
本项目为“龙湖国际田园——桃源观光颐养区”，定位建设成成都近郊高标准、与国际接轨的桃源国际颐养中心。
本项目区的建设实施分三期进行：
首期为旅游区核心景观的打造和基础设施及旅游配套服务设施的完善，包括四季兰香休闲养生区、老年颐养区、老年康疗中心及停车场和道路的建设。
二期重点是对老街的改造和新街的新建，以及绿野休闲园的建设；三期主要是对景区进一步提档升级，包括爱情摩天轮等。
1.1.3项目地址
简阳市石盘镇卫星村。
1.1.4项目范围
拟建项目范围：
规划区位于石盘镇以北，龙泉湖东侧，成都—资阳工业发展区的西面，幅员面积4.1平方公里，其中耕地面积约1502亩，但无基本农田，辖10个村民小组。
1.1.5项目规模及内容
1、项目规模
项目总投资462088.2万元。
拟建项目规划用地4.1平方公里，建筑面积114.98万平方米，国际老年公寓标准床位5万个（5万人），加上游客人数，项目区日均容量共约40万人。
2、主要建设内容
（1）规划分区
总体布局为“三区一带一街”。
三区：
四季兰香休闲养生区、幽兰馨香老年颐养区、天街旅游文化休闲区；
一带：
环谷慢游绿化带；
一街：
滨湖休闲产业街；
（2）配套及安装工程
场平、地面硬化、管网、电气、给排水、绿化工程建设等。
（3）农民拆迁
对建设区约200户农民实施拆迁，新农村安置区约60亩。
1.1.6项目周期
本项目建设周期分为三期，共3年，即2013年12月-2016年12月。
1.1.7项目总投资及资金筹措
1、项目总投资
项目总投资462088.2万元。
其中固定资产投资450514.8万元，建设期利息9375.0万元，铺底流动资金2198.4万元。
2、资金筹措方案
项目资金为业主自筹。
1.1.8主题定位
以龙泉湖和兰花谷为载体，以生态养生休闲为核心，建设龙湖兰花谷国际生态养生休闲旅游区。
传播先进的养老理念，为政府服务、为社会服务、为老年人服务。
1.1.9形象定位
幽幽兰花谷、龙湖养生园。
1.9.10发展目标
一个功能板块：
龙泉湖花卉主题观光产业及滨湖休闲度假为主的旅游经济板块，同时也是该区域窗口景区和城市居民的休闲公园。
四张城市名片：
◇天府新区“两湖一山”国际旅游文化区重要节点。
◇龙泉湖国际生态养生旅游示范基地。
◇兰花科普教育基地。
◇龙湖国际田园国家4A级旅游景区。
1.9.11市场定位
休闲养生产业是全球性的朝阳产业，休闲养生经济将成为21世界的主导经济。
近20年来，美国休闲养生产业增长26倍，日本增长32倍，欧盟每年以17%的速度增长。
2011年我国老年人达到1.87亿，占全国人口13.7%，预计2015年将达到2亿，占16%之多，即5个年轻人供养一个老年人，中国将进入“深度老龄化”社会。
2011年四川老年人口达880.8万人，占四川总人口10.95%，比2000年增加257.9万人，增长41.4%。
近十年四川老龄化速度明显快于全国平均水平，“未富先老”的程度较全国多数省份更为严重。
因此，构建老年社区集中养老发展潜力巨大，市场前景广阔。
本项目区主要面对成都市中高端养生、养老市场和假日休闲观光市场、会议市场。
1.1.12效益评价
1、社会效益
一切为了老人，为了老人一切。
视天下所有老人为父母，以“爱心、热心、真心、耐心”的服务态度去尊敬、呵护每一位老人，以最高质量的服务赢得老年人的信任。
该项目建成给老年人提供文体娱乐活动场所，演艺厅、棋牌室、戏台、高档健身场所以及各种趣向的协会社团俱乐部，让中老年人充分亲近自然，享受阳光，发挥才智，在休闲中尽享晚年时光，突出现代老年群体的精神风貌和高尚情操。
2、生态效益
项目的实施使周边环境质量得到改善，提升周边居住品质，加强周边配套基础设施建设，生活环境得到改善，生活污水、固体废弃物便于统一处理，有利于生态环境的治理保护。
综上所述，项目建设将取得良好的社会效益和生态效益。
1.2项目单位
四川省**有限公司
1.3项目指导思想
上位规划对该片区定位思路为借光“成都国际桃花节”，推出“晚白桃标准化示范园”品牌，结合良好的生态环境建设休闲疗养中心，构建桃源观光颐养区原生态星级农家乐。
本规划认为该区域桃花主题与龙泉驿区桃花观光旅游存在同质竞争，且无论从资源的富集度和发展个性方面都不利于该区域的对外宣传和市场吸引力，因此提出“兰花谷”的概念，原因有以下几点：
1、历史原因
四川气候宜人，降雨丰沛，自古盛产兰花。
四川的养兰史最早也可以追溯到一千多年前，那时的成都已经有人从欣赏的角度养起了兰花。
2、环境相宜
兰花属于气根植物，生长在背阴、通风、不积水的山地，适应性较强。
简阳属中亚热带湿润气候。
年均气温17.7℃，年均降雨量882.9毫米，年日照时数为1250.9小时，年均无霜期300天，土壤以紫色土和冲积土为主，该区域紧邻龙泉湖，沟谷环境，植被丰富，清静自然适宜兰花生长。
3、市场定位相符
该区域建设定位为高标准、与国际接轨的“桃源国际颐养中心”，对应人群为高品位、高端人群，而兰花的花语和象征及代表意义是“淡泊高雅”，符合市场定位。
4、文化性
中国兰——原产中国、十大名花，兰艺更是享誉世界，人为万物之灵．兰为百花之英，将兰花自然进入人们心灵的世界，共同将兰艺这种中华民族的传统的国粹发扬光大，以兰会友，共同进步。
中国自古以来文人墨客喜揽成性，有孔子咏兰、勾践种兰、屈原佩兰、郑板桥画兰、鲁迅采兰等，与兰相关以及咏兰诗词更是不胜枚举。
近年来的四川，在中国兰花界无疑是屈指可数的兰花经济大省。
当兰花从一种单纯的观赏花卉走向市场的时候，兰花杂志也就应运而生。
四川兰花专业杂志之多，在全国也是极为少见的。
兰花杂志，既作为一种兰花信息平台而存在，也作为兰文化传承的载体而存在。
5、市场潜力
四川在兰花推广方面也气势逼人，曾斥资二亿五千万元打造第六届中国花博会，在这次兰博会上首次出现了兰花专项展馆。
全国性的兰展四川就举办过三次，地方性兰展也呈现出百花齐放热闹景象。
随着兰事活动的频频开展，以及海外兰友的推波助澜，四川兰市异常火爆。
其活跃的市场也吸引了四川本地更多资金的注入。
有消息称，成都兰花富豪年收入百万元的就有一千人左右，而四川从事养兰的专业户多达3万人，其队伍之庞大，让许多兰草大省望尘莫及。
6、花卉主题公园
中国人民自古就喜爱花，对花有着深厚的感情。
早在7000多年前的新石器时代，河姆渡人就已培植荷花、金粟兰及香蒲作为观赏植物。
在漫长的社会历史发展过程中，描绘花、赞美花、歌颂花伴随着人们生活当中的一切喜怒哀乐，成为生活中不可分割的重要部分，并且贯穿了整个中国文化的发展历史。
目前，国内北京、广州、沈阳、安徽、海南、上海、浙江、新疆等地已有大量花卉主题景区景点，川内近些年周边也新增少量花卉景区，就起发展来说该区域具有打造花卉主题的可行性。
故本园区可打造以兰花为代表的花卉主题健康生态休闲产业园，且具有市场潜力。
1.4项目建设目标
通过本项目实施，打造出一种全新概念的复合式综合性养老社区，满足不同老年人集中养老、居家养老的不同需求。
传播先进的养老理念，为政府、社会、老年人服务，引导一场公益性、规范性、示范性、创新性的养老产业新格局。
1.6报告编制原则、依据及工作范围
1.6.1可行性研究报告编制原则
1、真实性与实用性相结合的原则。
2、静态分析和动态分析相结合的原则。
3、实地调查、网上查询与专家咨询相结合的原则。
4、归纳和演绎相结合的原则。
1.6.2可行性研究报告编制依据
本可行性研究报告编制依据将在第四章作专章介绍。
1.6.3可行性研究工作范围
根据《建设项目经济评价方法与参数》第三版和国家有关规范，本可行性研究工作范围包括项目建设的背景，项目建设的必要性，项目建设开发条件，项目设计方案，投资估算及资金筹措方案，财务评价，风险分析等内容。
为建设业主及有关部门决策提供参考依据。
1.7结论与建议
1.7.1研究结论
经过调查、研究和论证，认为该项目的建设符合国家政策和地方经济发展规划。
项目的建设将取得良好的社会效益、经济效益和生态效益，建设的风险较小,项目的建设是必要和可行的。
1.7.2建议
综上所述，本项目建设是必要的，技术方案可行，经济指标合理、建设条件具备，建议相关主管单位应加强领导，加强组织协调，促进和组织项目尽快实施。
并从政策、金融融资等方面积极给予支持。
1.8主要技术经济指标
本项目主要技术经济指标详见表1-1。
表1-1主要经济数据及评价指标汇总表
项目
面积（㎡）
备注
规划用地面积
4.1平方公里
含部分山体林地
建筑基底面积
38.5万㎡
建筑总面积
合计
114.98万㎡
老年住宅
85.26万㎡
独栋别墅（56栋）
17645.14
联排住宅楼（72栋）3层
14.27万㎡
二甲康复医院（150床位）
12789
老年活动中心（6处）
8241
营养食堂（4处）
5466
老年书画艺术院
4375
办公楼
3565
国际养老文化研究交流中心
3421
生态植物园
51270
老年大学
6536.5
自供型有机农副产品基地
农业设施用房
1237
科技展览馆
2112
幼儿园（3处）
4250
原有建筑
兰花老街
9000
红线内已建建筑面积（不计入统计面积）
容积率
0.39
含已建建筑面积
建筑密度
11%
平均密度
绿地率
74.2%
绿地面积含水域、山体林地、花海
道路广场面积
8.9万㎡
含新建、改造和整治等所有路面
停车场面积
35600
包括地上、地下停车场
第二章项目背景及建设的必要性
2.1项目的建设背景
2.1.1世界人口老龄化及其相关问题
世界人口日趋老龄化问题现在已经是一个全球性问题，老龄问题发展战略正在纳入各国社会和经济发展战略之中，摆在各级政府工作的主要议程之上，发展中国家的老龄化问题尤其值得关注。
前联合国秘书长安南指出：
“全世界正在经历着前所未有的人口转变，从现在到2050年，老年人口总数将从6.29亿增加到20亿左右。
在今后50年内，全世界将会第一次出现60岁以上老年人口超过少年儿童人口的情况。
”
据联合国最新统计，目前，全球老龄人口总数已达6.29亿，并且正在以比总人口快得多的速度递增。
1950年，全世界60岁以上的老年人约有2亿，1970年达到3亿，2000年达到6亿。
据联合国人口统计部门预计，2020年全球老年人口将达到10亿；2050年，全球将有近20亿的老年人，占总人口21％，并将超过14岁以下儿童人口的总数。
从1950～2050年，全球人口将平均每年增长0.87%，而老年人口将平均每年增长2.38%。
人口老龄化已成为一个全球性现象。
2003年，在全世界186个国家和地区中，有68个已进入“老年型”。
目前，世界每10个人中就有1个老年人，预计到2050年，每5个人中有1老年人，到2150年每3个人中就有1个老年人。
与此同时，老年人口本身也在老龄化。
1950～2000年间，世界80岁以上的高龄老人增加了5倍，以平均每年3.3%的速度增长，大大超过60岁以上人口的平均增长速度（2.2%）。
由联合国制定的《国际行动计划2002》要求各国制定三大优先政策：
第一，老年人与发展优先；第二，老年人的健康与福利优先；第三，保持切实可行的支持环境优先。
首先强调保障与发展的相互关系。
现代社会中，经济发展是社会保障的基础，是社会保障的前提，经济发展和社会保障的发展是相辅相成的。
没有经济的发展便没有社会保障的发展，社会保障的程度要取决于经济发展的水平。
老年人口是社会的重要资源，老年人的发展对社会经济发展的作用是不可忽视的。
老年人要充分融入和参与社会，消除年龄歧视，性别歧视，消除对老年人的怠慢、虐待和暴力行为，改善他们参与社会的自身条件和社会条件。
其次强调目标。
以人为本，提高人的生命和生活质量，是以健康为本的。
提高人口健康水平是世界性社会目标，主要是提供物质和精神方面的健康服务，提倡健康的生活方式，创造有利于健康的生活环境。
要动员全社会关心、支持和帮助老年人，通过政府组织、非政府组织、志愿组织、民间社团组织的通力合作，让教育部门、研究部门、文化、媒体宣传等部门携起手来，共建一个不分年龄人人共享的社会环境。
2.1.2中国人口老龄问题及社会福利化现状
目前，世界上绝大多数老年人口生活在亚洲（54%），欧洲（24%）其次。
据联合国人口统计部门预计，到2050年，亚洲老年人口将增长到近63%，而欧洲比例（11%）将减少一半，与非洲（10%）和拉丁美洲（9%）接近。
调查显示，到2007年底，我国60岁及以上老年人口为1.53亿，约占世界老年人口15（24.32%），占亚洲老年人口25（39.7%）。
改革开放以来,在党中央、国务院的领导下,我国老龄事业有了较快发展。
中国政府先后颁布实施《中国老龄工作七年发展纲要》（1994～2000年）；《关于加强老龄工作的决定》；《中华人民共和国老年人权益保障法》；《中国老龄事业发展“十一五”规划》（2006年）；公务员办公厅关于印发有力地推动了我国老龄事业的发展。
老年人的经济供养与医疗保障得到了明显改善,老年福利、文化、教育、体育事业有了较快发展,老年人合法权益受到重视,敬老、养老、助老的社会氛围逐步形成,老年人生活质量明显提高,老龄组织健康发展,各级老龄工作委员会及其办事机构正在健全和加强。
但是，目前我国老龄事业总体上仍滞后于人口老龄化的要求和社会经济的发展。
社会保障制度不够完善,老年设施、产品与服务短缺,老年精神文化生活不够丰富,侵犯老年人合法权益的现象时有发生,适应社会主义市场经济体制的老龄事业发展机制尚待建立和完善。
自1999年，我国已进入老龄社会，在今后较长的一段时间内，我国60岁以上的人口将继续以年均约3.2%的较快速度增长。
据专家预计，到2010年，中国60岁及65岁以上人口比重分别为12.18%和8.12%，2020年为16.23%和11.30%，2030年为22.34%和15.21%，2040年为25%和20%。
由此可见，2030年时中国将进入“超老年型”社会。
到2010年，中国60岁以上老年人口将增加到1.74亿；到2020年，中国60岁以上老年人口将增加到2.6亿；到2050年，达到4.4亿左右，占总人口的四分之一。
届时，每4个中国人中间就有1个白发苍苍的老者，同时，目前还有一批不到60岁就离岗、下岗的中年人提前进入老年人的行列，中国将成为高度老龄化的国家。
我国人口老龄化与先期进入人口老年型的国家相比,具有老龄化发展快、老年人口数量大、地区之间不平衡、超前于社会经济发展等特点。
老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文化等方面需求的日益增长,必将给国民经济和社会发展带来巨大的挑战。
解决老龄问题,满足老年人不断增长的物质和文化需求,实现老龄事业与经济社会协调发展,促进社会公平和稳定,是社会主义现代化建设的一项重要而紧迫的战略任务。
2005年底，我国城市社区服务设施达到19.5万处，综合性社区服务中心8479个。
各地采取上门服务、定点服务和巡回服务等方式，为老年人提供生活照料、家政服务、紧急救援以及其他便利老年人的无偿、低偿服务项目。
截至2008年底,全国共有老年法律援助中心1.8万个,老年维权协调组织8.2万个,老年学校39797个,在校学习人员504.1万人,建立各类老年活动室32.4万个,全年接待来信来访56.2万次,有力地保障了老年人的合法权益。
国家加强对养老服务机构的规范化管理，先后颁布了《国家级福利院评定标准》、《社会福利机构基本规范》等规范性文件，努力提高养老服务机构质量和水平。
2.1.3四川省老年人社会福利化现状
2011年四川老年人口达880.8万人，占四川总人口10.95%，比2000年增加257.9万人，增长41.4%。
近十年四川老龄化速度明显快于全国平均水平，“未富先老”的程度较全国多数省份更为严重。
据了解，目前资阳市有82.6万老人，占资阳总人口的16.5%，养老大部分靠家庭承担，社会机构养老包括社会福利院、农村敬老院和私立养老院的床位只有14364张，仅占全市养老需求的1.69%，按照国际通行标准机构养老要达到5%来计算，还差2.5万张床位。
资阳市目前床位984张。
急需大力推进养老事业发展。
2.2项目建设的必要性
2.2.1社会养老体系建设需要
我国是世界老年人口大国，也是老年人口增长最快的国家之一。
据有关部门调查显示，到2007年底，我国60岁及以上老年人口已经达到1.53亿，约占总人口的11.6%，这标志着我国已经完全迈入人口老年型国家行列，对老年人的照顾越来越依赖于社会。
预计到2015年，中国老年人口将达到2.21亿人，占人口比例的16％，解决社会化养老问题是中国政府历来关心和重视的问题。
根据《国务院办发【2011】60号）要求，“十二五”期间，全国需要增加日间照料床位和机构养老床位340余万张，改造30%现有床位，建设任务十分繁重。
多年来，国家大力弘扬中华民族敬老养老的文化传统，采取切实有效地措施，积极探索适合中国国情的老龄事业发展模式。
特别是近年来，中国政府全面贯彻落实科学发展观，积极应对人口老龄化挑战，把发展老龄事业作为经济社会统筹发展和构建社会主义和谐社会的重要内容，综合运用经济、法律和行政手段，不断推动老龄事业发展。
2.2.2简阳市养老体系的需求
“十一五”时期，四川省社会养老服务建设工作取得明显成效。
一是政策框架初步形成。
先后出台了《四川养老服务社会化示范社区标准》、《四川省农村敬老院等级达标试行标准》等文件。
二是资金投入力度加大。
实施“幸福家园”工程，5年投入11亿余元，新建和改扩建了176个县级养老服务机构。
三是项目建设扎实推进。
先后实施了“星光计划”、“霞光计划”、“养老服务社会化示范县（市、区）”、“养老服务社会化示范社区”等项目。
四是惠及人数逐年增加。
全省现已安置“三无”和“五保”老人约34万人，享受高龄补贴的老年人约17万人。
“十二五”期间，四川省社会养老服务体系建设面临严峻挑战。
一是养老设施建设滞后，供给不足，离国家“十二五”规划目标每千名老人30张还有较大的缺口。
同时，绝大部分养老机构规模小、功能少，难以提供多方面服务。
二是养老服务资源配置不均衡，城乡之间、区域之间差异大，配置不合理，特别是农村和民族地区的养老服务建设严重滞后。
三是政府投入不足，民间投资规模有限。
四是养老服务专业化水平较低，护理人员数量少、培训不足。
五是养老服务标准不规范，监管机制不完善，政策落实不到位。
四川省力争形成“9073”养老格局，即90%的老年人通过自我照料和社会化服务实现居家养老，7%的老年人通过社区组织提供的各种专业化服务实现社区照料养老，3%的老年人通过入住养老机构实现集中养老。
创建养老服务示范社区300个。
每千名老年人拥有养老床位数达到30张。
城镇“三无”老人和农村“五保”老人集中供养率达到55%以上。
养老服务信息管理系统、老年人居家呼叫服务系统和应急救援服务网络基本实现城市社区覆盖。
培训养老示范社区专业养老服务人员5000人，养老护理人员持证上岗率达到60%以上。
万人，占总人口比例的14.3%。
据调查，简阳市目前有8家养老院，分别为简阳
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