物业管理师物业经营管理精讲班第18讲讲义.docx
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物业管理师物业经营管理精讲班第18讲讲义
物业经营管理精讲班第18讲讲义
成本法
二、成本法
（一）成本法概述
成本法是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
成本法也可以说是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法。
因此，成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。
只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。
成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。
运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行：
①搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料；②测算重新购建价格；③测算折旧；④求取积算价格。
（二）物业价格构成
下面以“取得物业开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的物业开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目金额的角度，来划分物业价格构成。
在这种情况下，物业价格通常由如下7大项构成：
①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用；⑥销售税费；⑦开发利润。
1．土地取得成本
是指取得物业开发用地所必需的费用、税金等。
在完善、成熟的物业市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由物业开发商（作为买方）缴纳的税费（如契税、交易手续费）构成。
在目前情况下，根据物业开发用地取得的途径，土地取得成本的构成可分为下列3种：
①通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。
②通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。
③通过市场“购买”取得的，如购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者物业开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。
2．开发成本
是指在取得的物业开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。
在理论上，可以将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本。
在实际中，开发成本主要包括下列几项：
①勘察设计和前期工程费，包括可行性研究，工程勘察，规划及建筑设计，施工通水、通电、通路及平整场地等开发项目前期工作所发生的费用；②基础设施建设费，包括所需要的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等设施的建设费用。
如果取得的物业开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或没有基础设施建设费；③房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。
附属工程如房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等；④公共配套设施建设费，包括所需要的非营业性的公共配套设施的建设费用；⑤开发建设过程中的税费。
3．管理费用
是指为组织和管理物业开发经营活动所必需的费用，包括物业开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。
4．投资利息
它与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。
5．销售费用
是指销售开发完成后的物业所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。
销售费用通常按照售价乘以一定比率来测算。
6．销售税费
是指销售开发完成后的物业应由物业开发商（此时作为卖方）缴纳的税费，又可分为下列两类：
①销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加（通常简称为“两税一费”）；②其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。
销售税费通常是售价的一定比率，因此，在估价时通常按照售价乘以这一比率来测算。
7．开发利润
现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各种成本、费用和税金后的余额。
而在成
本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的。
估算的开发利润，应是在正常条件下物业开发商所能获得的平均利润，而不是个别物业开发商最终获得的实际利润，也不是个别物业开发商所期望获得的利润。
开发利润是按照一定基数乘以同一市场上类似物业开发项目所要求的相应利润率来计算。
（三）成本法的基本公式
成本法最基本的公式为：
物业价格＝重新购建价格一折旧
上述公式可以根据下列3类估价对象而具体化：
①新开发的土地；②新建的物业；③旧的物业。
新开发的土地和新建的物业采用成本法估价一般不存在折旧问题，但应考虑工程质量、规划设计、周围环境、物业市场状况等而予以适当的增减价调整。
新开发的土地包括征收农地并进行“三通一平”等基础设施建设和平整场地后的土地，城市房屋拆迁并进行基础设施改造和平整场地后的土地，填海造地，开山造地等。
在这些情况下，成本法的基本公式为：
新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
在新建物业的情况下，成本法的基本公式为：
新建物 土地取土地开建筑物 管理 投资 销售销售开发
= + + + + + + +
业价格 得成本发成本建造成本费用 利息 费用税费利润
在旧物业的情况下，成本法的基本公式为：
旧物业价格＝物业的重新购建价格一建筑物的折旧
或者
旧物业价格=土地的重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物的折旧
（四）物业的重新购建价格
重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。
其中，重新取得可简单地理解为重新购买，重新开发建设可简单地理解为重新生产。
把握重新购建价格的概念还应特别注意下列3点：
①重新购建价格是估价时点时的价格。
②重新购建价格是客观的价格。
③建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格。
求取房地的重新购建价格有两大路径：
一是不将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，而是模拟物业开发商的物业开发过程，在物业价格构成的基础上，采用成本法来求取；二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后将两者相加来求取。
后一种路径适用于土地市场上以能直接在其上进行房屋建设的熟地交易为主的情况。
重置价格的出现是技术进步的必然结果。
由于技术进步，使原有的许多设计、工艺、原材料、结构等都已过时落后或成本过高，而采用新材料、新技术等，不仅功能更加完善，成本也会降低，因此，重置价格通常要比重建价格低。
（五）建筑物的折旧
1．建筑物折旧的概念和内容
估价上的建筑物折旧与会计上的建筑物折旧，虽然都称为折旧并有一定的相似之处，但因两者的内涵不同而有着本质的区别。
估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差额，即
建筑物折旧＝建筑物重新购建价格一建筑物市场价值。
根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。
（1）物质折旧：
是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。
物质折旧可进一步从自然经过的老化、正常使用的磨损、意外破坏的损毁、延迟维修的损坏残存四个方面来认识和把握。
自然经过的老化主要是由自然力作用引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的
建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉降等，它与建筑物的实际年龄（建筑物从竣工
验收合格之日起到估价时点止的日历年数）正相关。
同时要看建筑物所在地区的
气候和环境条件，如酸雨多的地区，建筑物老化就快。
正常使用的磨损主要是由
人工使用引起的，它与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关。
例如，
居住用途建筑物的磨损要小于工业用途建筑物的磨损。
意外破坏的损毁主要是由
突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的，如地震、水灾、风灾；人为方面
的，如失火、碰撞等。
对于这些损毁即使进行了修复，但可能仍然有“内伤”。
延迟维修的损坏残存主要是由没有适时地采取预防、养护措施或修理不够及时引
起的，它造成建筑物不应有的损坏或提前损坏，或已有的损坏仍然存在，如门窗
有破损，墙体或地面有裂缝、洞等。
（2）功能折旧：
是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑
物价值损失。
导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上
的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更
好的建筑物等。
功能缺乏是指建筑物没有其应该有的部件、设备、设施或系统
等。
例如，住宅没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等；办公楼没有
电梯、集中空调、宽带等。
功能落后是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等
的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运
营。
例如，设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，内部空间格局欠佳
等。
拿住宅来说，现在时兴“三大、一小、一多”式住宅，即客厅、厨房、卫生
间大，卧室小，壁橱多的住宅，过去建造的卧室大、客厅小、厨房小、卫生间小
的住宅，相对而言就过时了。
再如高档办公楼，现在要求有较好的智能化系统，
如果某个所谓高档办公楼的智能化程度不够，相对而言其功能就落后了。
功能过
剩是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对物
业价值的贡献小于其成本。
例如，某幢厂房的层高为6m，但如果当地厂房的标
准层高为5m，则该厂房超高的1m因不能被市场接受而使其所多花的成本成为
无效成本。
（3）经济折旧：
是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损
失。
不利因素可能是经济因素（如市场供给过量或需求不足）、区位因素（如环境
改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等），也可能是
其他因素（如政府政策变化等）。
例如，一个高级居住区附近兴建了一座工厂，该
居住区的物业价值下降，这就是一种经济折旧。
这种经济折旧一般是永久性的。
再如，在经济不景气时期以及高税率、高失业率等，物业的价值下降，这也是一
种经济折旧。
但这种现象不会永久下去，当经济复苏后，这种经济折旧也就消
失了。
（例4-6] 某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的
物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功
能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。
试求取该旧
住宅的折旧总额和现值。
[解] 该旧住宅的折旧总额求取如下：
该旧住宅的折旧总额＝1+6+3
＝10（万元）
该旧住宅的现值求取如下：
该旧住宅的现值＝重置价格一折旧
＝40—10
＝30（万元）
2．求取建筑物折旧的年限法
年限法是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折
旧的方法。
建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。
建筑物的自然寿命是指建筑物从竣
工验收合格之日起到由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证
建筑物安全使用时止的时间。
建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日
起到它对物业价值不再有贡献时止的时间。
建筑物的经济寿命短于其自然寿命。
建筑物的年龄分为实际年龄和有效年龄。
建筑物的实际年龄是指建筑物从竣
工验收合格之日起到估价时点止的日历年数。
类似于人的实际年龄。
建筑物的有
效年龄是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄。
类似于人看上去的
年龄。
建筑物的有效年龄可能短于也可能长于其实际年龄。
类似于有的人看上去比
实际年龄小，有的人看上去比实际年龄大。
实际年龄是估计有效年龄的基础，即
有效年龄通常是在实际年龄的基础上进行适当的调整后得到：
①当建筑物的维修
养护为正常的，其有效年龄与实际年龄相当；②当建筑物的维修养护比正常维修
养护好或者经过更新改造的，其有效年龄短于实际年龄；③当建筑物的维修养护
比正常维修养护差的，其有效年龄长于实际年龄。
建筑物的剩余寿命是其寿命减去年龄之后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余，
经济寿命。
建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄之后的寿命。
建筑
物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄之后的寿命，即
剩余经济寿命＝经济寿命一有效年龄
利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，年龄应为有效
年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。
因为这样求出的建筑物折旧更符合实际情
况。
例如，两幢同时建成的完全相同的建筑物，如果维修养护不同，其市场价值
就会不同，但如果采用实际年龄计算折旧，那么它们的价值就是相同的。
进一步
来说，新近建成的建筑物未必完好，从而价值未必高；而较早建成的建筑物未必
损坏严重，从而价值未必低。
例如，新建成的房屋可能由于存在建筑设计、施工
质量缺陷或者使用不当，竣工没有几年就已经成了“严重损坏房”；而有些20世
纪初建造的旧建筑物，至今可能仍然完好无损，即使撇开文化内涵因素，也有较
高的市场价格。
年限法中最主要的是直线法。
直线法是最简单和迄今应用得最普遍的一种折
旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。
直线法的年折旧额
计算公式为：
式中 Di一第i年的折旧额，或称做第i年的折旧。
在直线法的情况下，每年
的折旧额凰是一个常数D。
C——建筑物的重新购建价格。
S——建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的余额。
建筑物
的残值是预计建筑物达到经济寿命后，不宜继续使用时，经拆除后
的旧料价值。
清理费用是拆除建筑物和搬运废弃物所发生的费用。
N——建筑物的经济寿命。
R——建筑物的净残值率，简称残值率，是建筑物的净残值与其重新购建
价格的比率，即
有效年龄为t年的建筑物折旧总额的计算公式为：
[例4-7） 某建筑物的建筑面积100平方米，单位建筑面积的重置价格为
500元／平方米，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5％。
试
用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。
收益法
三、收益法
（一）收益法概述
收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后
利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价
格或价值的方法。
收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。
直接资本化法是将估价对象未
来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价
值的方法。
其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值
的方法，称为收益乘数法。
报酬资本化法即现金流量折现法，是物业的价值等于
其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益（净现金
流量），选用适当的报酬率（折现率）将其折算到估价时点后相加，以求取估价对
象客观合理价格或价值的方法。
收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅（特别是公寓）、写
字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于
出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。
但对于行政
办公楼、学校、公园等公用、公益性物业的估价，收益法大多不适用。
运用收益法估价一般分为下列4个步骤进行：
①搜集并验证与估价对象未来
预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似物业的收入、费用等数据资料；
②预测估价对象的未来收益（如净收益）；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；
④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。
（二）报酬资本化法的主要计算公式
1．收益期限为有限年且净收益每年不变的公式
收益期限为有限年且净收益每年不变的公式如下：
式中 V——物业的收益价格；
A——物业的净收益；
Y——物业的报酬率或折现率；
n——物业的收益期限，是自估价时点起至未来可以获得收益的时间，通
常为收益年限。
公式原型为：
此公式的假设前绳（也是应用条件，下同）是：
①净收益每年不变为A；②报
酬率不等于零为了；收益期限为有限年"。
上述公式的假设前提是公式推导上的要求（后面的公式均如此），其中报酬率
y在现实中是大于零的，因为报酬率也表示一种资金的时间价值或机会成本。
从
数学上看，当Y＝0时，V=A×n。
[例4·8） 某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土
地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗物业正常情况下每年可
获得净收益8万元；该宗物业的报酬率为8、5％。
试计算该宗物业的收益价格。
[解] 该宗物业的收益价格计算如下：
与例4—10中44年土地使用年限的物业价格91.5万元相比，例4—11中无限
年的物业价格要高2.6万元（94.12—91.52＝2.60）。
3．净收益在前若干年有变化的公式
净收益在前若干年有变化的公式如下：
来估价，有时未免太片面；而如果根据净收益每年都有变化的实际情况来估价，
又不大可能（除非收益期限较短）。
为了解决这个矛盾，一般是根据估价对象的经
营状况和市场环境，对其在未来3—5年或可以预测的更长时期的净收益作出估
计，并且假设从此以后的净收益将不变，然后对这两部分净收益进行折现处理，
计算出物业的价格。
特别是像商店、旅馆、餐饮、娱乐之类的物业，在建成后的
前几年由于试营业等原因，收益可能不稳定，更适宜采用这种公式来估价。
[例4—10） 某宗物业的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收
益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38
年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类物业的报酬率为10％。
试计算该宗
物业的收益价格。
[解） 该宗物业的收益价格计算如下：
（三）物业净收益的求取
运用收益法估价（无论是报酬资本化法还是直接资本化法），需要预测估价对
象的未来收益。
可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有潜在毛收入、有效
毛收入、净运营收益。
出租的物业是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入扣除由出租
人负担的费用后的余额。
租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收
入。
出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素（地租、房屋折旧费、维修费、
管理费、投资利息、保险费、物业税、租赁费用、租赁税费和利润），一般为其
中的维修费、管理费、保险费、物业税、租赁费用、租赁税费。
但在实际中，房
租可能包含真正的房租构成因素之外的费用，也可能不包含真正的房租构成因素
的费用，因此，出租人负担的费用是如表4-3所列的费、税中出租人与承租人约
定或按惯例由出租人负担的部分。
出租的物业求取净收益需要扣除的费用 表4-3
项目名称
出租人负担
承租人负担
标 准
数 量
年金额
水 费
电 费
燃气费
供暖费
通信费
有线电视费
家具设备折旧费[1）
物业服务费用[2]
维修费
保险费[3]
物业税[4]
租赁费用[5]
项目名称
出租人负担
承租人负担
标 准
数 量
年金额
租赁税费[6]
其他费用
注：
[1]如果由出租人提供家具设备（如家具、电视机、电冰箱、空调机等），应扣除它们的折旧费；
[2]如物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域
内的环境卫生和秩序所收取的费用；[3]如投保房屋火灾险等的保险费；[4]如城镇土地使用税、
房产税或城市房地产税等；[5]如委托房地产经纪机构出租，房地产经纪机构向出租人收取的租
赁代理费；[6]包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费。
在实际求取净收益时，通常是在分析租约的基础上决定所要扣除的费用项
目。
如果租约约定保证合法、安全、正常使用所需要的一切费用均由出租人负
担，则应将它们全部扣除；如果租约约定部分或全部费用由承租人负担，则出租
人所得的租赁收入就接近于净收益，此时扣除的费用项目就要相应减少。
当按惯
例确定出租人负担的费用时，要注意与租金水平相匹配。
在现实的物业租赁中，
如果出租人负担的费用项目多，名义租金就会高一些；如果承租人负担的费用项
目多，名义租金就会低一些。
（四）报酬率的求取
报酬率即折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。
进一步搞清楚报
酬率的内涵，需要搞清楚一笔投资中投资回收与投资回报的概念及其之间的区
别。
投资回收是指所投入的资本的回收，即保本；投资回报是指所投入的资本全
部回收之后所获得的额外资金，即报酬。
以向银行存款为例，投资回收就是向银
行存人的本金的收回，投资回报就是从银行那里得到的利息。
所以，投资回报中
是不包含投资回收的，报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。
可以将购买收益性物业视为一种投资行为：
这种投资需要投入的资本是物业
价格，试图获取的收益是物业预期会产生的净收益。
投资既要获取收益，又要承
担风险。
以最小的风险获取最大的收益，可以说是所有投资者的愿望。
盈利的多
少一方面与投资者自身的能力有关，但如果抽象掉投资者自身的因素，则主要与
投资对象及其所处的投资环境有关。
在一个完善的市场中，投资者之间竞争的结
果是：
要获取较高的收益，意味着要承担较大的风险；或者，有较大的风险，投
资者必然要求有较高的收益，即只有较高收益的吸引，投资者才愿意进行有较大
风险的投资。
因此，从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，
其报酬率也高，反之则低。
例如，将资金购买国债，风险小，但利率低，收益也
就低；而将资金搞投机冒险，报酬率高，但风险也大
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