山水丽群廉租房项目可行性研究报告.docx
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山水丽群廉租房项目可行性研究报告
山水丽群廉租房项目
可行性研究报告
第一章总论
一、概论
（一）项目名称：
“山水丽群”二期项目工程
（二）项目地址：
####市####区石马河南桥寺原罗家湾社
（三）项目业主：
####市鸿程房地产发展公司
（四）项目性质：
新建
（五）建设内容及规模
建设内容包括：
廉租住房、配套用房、设备用房、室外管网及绿化等。
建设规模：
本项目净用地面积8248m2。
总建筑面积为35544.73m2。
地上建筑面积32971.06m2，其中住宅32419.09m2，商业155.57m2，社区活动用房216.80m2，物管用房179.60m2；地下建筑面积2573.67m2。
可提供廉租住房704套。
（六）项目总投资及资金筹措
1、项目总投资：
9865.29万元。
2、资金筹措：
按照《廉租住房保障办法》，该项目建设所需资金主要来自中央财政补贴和市财政部门补贴。
具体补贴办法由中央财政补贴按300元/m2补贴，市财政部门补贴按400元/m2补贴，其余部分由不低于土地出让金留区部分净收益10％的比例提取的资金和地方财政补贴构成。
二、编制依据
（一）国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、《投资项目可行性研究指南》；
（二）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；
（三）业主提供的相关基础资料；
（四）业主对项目建设的主要意见及预期目标；
（五）国家和####市其它相关规定和要求。
三、编制内容
可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度及建设投资。
《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。
四、主要技术经济指标
主要技术经济指标见表1-1。
表1-1主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
净用地面积
m2
8248
其中：
建构筑物占地面积
m2
2113.48
道路及广场
m2
3000.28
绿化
m2
3134.24
2
总建筑面积
m2
35544.73
其中：
住宅楼
m2
32419.09
配套用房
m2
551.97
地下建筑面积
m2
2573.67
3
容积率
4.00
4
建筑密度
%
15
5
绿化率
%
35.4
6
项目总投资
万元
9865.29
第二章项目提出的背景
一、项目建设背景
（一）山水丽群二期工程的建设性质
按照####市####区政府的相关文件，山水丽群二期工程为城市廉租房。
（二）####市推进廉租住房保障的基本情况
####市十分重视廉租住房的建设，2003年起，####市将“双困家庭”作为廉租住房保障的对象，市委、市政府每年都将廉租住房保障列入“民心工程”。
截至2007年5月底，####市廉租房共投入3.42亿元，累计保障2.71万户，其中主城就有2.35万户困难群众受益，现有人均住房使用面积6平方米以下的困难家庭已实现廉租房保障全覆盖。
到2010年，廉租房保障的范围将覆盖主城人均住房使用面积10平方米以下、远郊区县人均住房使用面积6平方米以下的低保家庭。
2008年####市政府要求各区县进一步加大廉租住房保障资金投入，从土地出让金净收益或分成收入中核定5%左右的资金保障城镇廉租住房建设，资金仍有缺口的，区县财政应从其他预算资金中予以保证。
为了让廉租房住户真正实现安居乐业，####市还通过强化后期物业管理，做好配套服务等措施，破解难题，构建和谐社区。
让廉租住房小区形成和睦友好、团结互助的氛围，并积极帮助解决廉租对象的生活困难。
（三）####市廉租房发展存在的困难和亟待解决的问题
一是廉租住房保障工作发展不平衡。
廉租住房资金主要依靠政府财政投入，由于####市区域经济发展的不平衡，地区间廉租住房保障水平差距较大，特别是有的远郊区县，由于自身财力薄弱、土地出让净收益少，可提供的保障资金更加有限，其廉租住房保障工作的进度比较缓慢，远远落后于主城区。
二是廉租住房房源短缺，实物配租比例不高。
受到资金和土地的限制，政府组织修建的廉租住房供应数量不大，且由于####市住房结构调整还没有完全到位、原有公有住房大部分已房改出售等原因，市场上可供租赁的小户型住房供应总体短缺，低收入家庭即使领取租赁补贴，也可能租不到合适的住房或要付出更高的租金。
三是缺乏专职管理人员。
除北碚、九龙坡、####等少数区县外，####市多数区县基本未设立专门的廉租住房保障管理机构并配备必要的工作人员和工作经费，绝大多数管理人员往往承担着多项工作，在时间和精力上难以满足廉租住房保障发展形势的要求。
二、项目建设的必要性
（一）是解决低收入家庭住房困难的需要
据统计，####区有不少于4600户低收入住房困难家庭需要实施廉租保障。
截止到2008年6月底，####区已经采取租金补贴（368户）、实物配租（761户）、拆迁+保障（1156户）等方式累计保障2185户，但至少还有2415户没有得到保障。
该项目的建设可以为该区域提供704户廉租住房，虽然不能完全满足目前####区的廉租住房的需求，但是，能够在一定程度上缓解该区域目前廉租住房需求压力。
（二）是构建和谐社会的需要
从某种意义上讲，住房问题是老百姓最关心的问题，因为它直接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善；同时住房问题也是衡量社会经济发展的重要指标：
因为它涉及社会安定团结、民心所向，经济持续发展等一系列社会问题。
解决低收入家庭住房困难，进一步做好城市住房工作，是全面建设小康社会的客观需要，是促进房地产市场健康发展的重要途径，也是深入贯彻落实科学发展观、促进社会和谐的重要内容。
第三章项目选址及建设条件
一、项目选址
本项目选址于####市####区石马河南桥寺原罗家湾社。
二、气候条件
（一）气候条件
项目区属亚热带湿润气候，具夏多酷署，冬暖春早，温暖湿润，雨量充沛，夜雨多，空气湿度大，云雾多，日照偏少。
年平均气温18.2℃，极端最高气温43.0℃（1951.8.1），最低气温3.1℃（1975.2.15）。
多年平均雾日67.8天，最大年雾日达148天。
年平均相对湿度80%，绝对湿度17.5毫巴。
多年平均降雨量1163.3mm，历史最大年降雨量1357.7mm（1986.6.3），年最小降雨量740.1mm。
多年平均最大日降雨量93.9mm，日最大降雨量178.3mm（1971.6.1），降水多集中在每年的5~9月，约占全年降水总量的70%。
风向以北风为主，平均风速1.1m/s，最大风速28.4m/s。
（二）水文地质条件
嘉陵江在项目所在地西部由北向南流过。
据水文站多年统计资料，嘉陵江在此地段1~3月处于枯水平稳时间，从4月下旬起出现小峰并逐渐进入中高水期，7~9月多为洪水期，11月以后，呈缓慢降落状态。
年最低水位常出现在2月中旬至3月下旬，常年水位约在172.00m，历年最低枯水位168.92m，常年洪水位184.73m，20年一遇最高洪水位195.63m，50年一遇最高洪水位199.63m，百年一遇洪水位201.33m，水深一般5~20m，江面水宽60~100m，最小流量214×104m3/s，最大流量1060×104m3/s；最大流速3.5m/s。
张家溪位于项目所在地中部由南向北流过，常年河水流量充沛；据调查常年河水位在随地形坡度变化，水深一般1~5m，河面水宽3~5m，最小流量0.3m3/t。
三峡水库建成后，回水位为175.00m，20年一遇的洪水位为180.63m。
（三）工程地质条件
1、地貌
项目所在地属河流堆积河谷地貌，其余地带属构造剥蚀丘陵地貌。
总体上地形地势呈一沟两岭，M状，高程170.2~344.0m，高差173.8m，地形坡角一般10~35度，局部达60~75度（呈陡崖状），规划区中丘坡顶部地势较高；项目所在地西侧嘉陵江及丘坡顶部地形坡度较缓，地形坡角一般3~9度。
沟河纵坡一般3~8%，局部为12~20%，沟河切割深度一般10~20m，局部达30~50m。
规划区地形地貌条件中等复杂。
2、地质构造及地震
规划区处于川东褶皱带龙王洞背斜的西翼，区内地层呈单斜产出，倾向260~275°，倾角22~10°。
出露地层主要为侏罗系中统沙溪庙组及第四系残坡积粉质粘土、人工填土，嘉陵江漫滩及新桥河——清溪河分布有河流冲积物砂卵石层。
区内未见断裂发育，裂隙较发育，基岩主要发育三组构造裂隙：
I组倾向45°~60°，倾角60°~75°，间距0.5°~2.5m，裂隙面较平整，闭合状，结合度较好，延伸数米；II组倾向180°~190°，倾角65°~80°，间距0.5~3.0m，裂隙面较平整，闭合状，结合度较好，延伸数米；III组裂隙，倾向90°~100°，倾角45°~65°，间距0.5~2.0m，裂隙面较平整，微张，结合度一般，延伸数米至数十米。
根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）和《建筑抗震设计规划范》（GB50011-2001）附录A.1.1的规定，评价区抗震设防烈度为6度，地震动峰值加速度为0.05g。
规划区构造条件中等复杂，地震条件中等复杂。
三、市政设施条件
项目所在地区周边为较成熟的社区，水、电、气、通讯等公用设施齐备，交通方便，能满足项目建设与运营之需。
第四章建设规模与标准
一、建设规模
根据####区现有“双困”家庭的数量，结合本项目用地面积和财政资金筹措能力，确定本项目的建设规模为：
（一）净用地面积：
8248m2
（二）总建筑面积：
35544.73m2。
其中地上建筑面积32971.06m2，（住宅32419.09m2，商业155.57m2，社区活动用房216.80m2，物管用房179.60m2）；地下建筑面积2573.67m2。
可提供廉租住房704套。
建设内容主要包括廉租住房、配套用房、道路管网及绿化。
二、建设标准
按照《廉租住房保障办法》，规划约定的容积率，本项目的建设标准确定为：
容积率为4.0，建筑密度为15%，绿地率为35.4%，主要户型为单间配套房、一室一厅、二室一厅，各种户型的面积为：
（1）单间配套房，建筑面积25m2；
（2）二室户（一室一厅），建筑面积40m2；
（3）三室户（二室一厅），建筑面积50m2。
第五章工程方案
一、设计依据
（一）《民用建筑设计通则》（JGJ37－87）
（二）《建筑结构载荷规范》（GB50009－2001）
（三）《砼结构设计规范》（GB50010－2002）
（四）《建筑地基基础设计规范》（GB50007－2002）
（五）《砌体结构设计规范》（GB/T5001－2001）
（六）《建筑抗震设计规范》（GB50011－2001）
二、规划设计原则
（一）土地利用集约化原则：
合理配置空间资源、优化用地结构，综合布置各项建设用地和办公设施。
（二）因地制宜的原则：
根据地形现状，充分考虑周边环境因素，因地制宜地进行平面布局。
（三）应本着“三同时”的原则，与主体工程同步实施。
三、设计指导思想
本项目为廉租房项目，在设计中将强调“以人为本”的思路，处理好人与建筑、人与交通，以及人与人之间的关系。
从总体上统筹考虑建筑、道路、市民活动广场、绿化空间之间的和谐。
坚持社会效益、环境效益统一的原则，优化用地结构，各项配套设施应当健全。
设计必须满足环保、绿化、消防、人防、节能各方面的要求。
提倡“性能化与个性化相结合”设计风格，创造一个环境优美、功能完善、新颖别致的住宅建筑。
坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料，推广新技术。
四、总图设计
（一）总体布局
项目用地呈不规则的四边形，南北宽约85米，东西长约100米，小区西面为城市道路。
本方案地块成长条形，在总平面布置时把建筑顺应地块形状平行布置。
住宅以行列式布置，为两户40方的和两户50方的形成一梯四户的单元形式。
所有建筑大体朝向为西南方向，平行布置，相邻建筑间距采光面较大，满足防火与日照间距，大多在20米以上，形成1比1.2以上的间距，形成较好日照条件。
建筑位于场地的西南和东北部，以三单元联拼和四单元联拼的方式进行组合，形成了一栋四个单元组成的楼栋和一栋三个单元组成的楼栋。
本设计的商业门面位于场地南侧所有的临街处，去掉底层外侧两户住宅而形成。
并为了适应使用与租赁出售的功能，对大小有所调整，平面布置局部超出住宅边界投影。
场地中部是本小区集中建设的公共建筑，中部偏西是本小区的配套用房。
在整个场地的西部、中部、东部都留有相对较大的绿化与市民活动场地，使整个小区空间布置上有张有弛，空间感受丰富。
（二）交通道路组织
本小区有两个车行出入口，分别位于小区的东部和西部，但并没有位于尽端，交通路网简洁，大多平直和垂直布置，路网是由两个出入口的连接道路加上3条尽端式道路组合。
每个尽端式道路的尽头有12米乘以12米的圆形回车场地。
西侧的尽端式道路解决西侧建筑的车行交通。
东侧两条平行的尽端式道路解决东侧建筑的车行交通。
路网简洁便利，留以大量的绿化地块和活动场地。
（三）配套设施
根据本项目为住宅区的功能特点，其主要配套设施为小区商业门面、配套用房，以及相配套的道路广场、围墙和绿化。
（四）项目技术指标
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
总占地面积
m2
8248
2
总建筑面积
m2
35544.73
地上建筑面积
m2
32971.06
其中：
住宅楼
m2
32419.09
配套用房建筑面积
m2
551.97
居住户数
户
704
地下建筑面积
2573.67
3
建筑密度
%
0.15
4
容积率
4.00
5
绿化率
%
35.4
五、建筑设计
（一）平面设计
1、住宅部分
本项目建筑平面设计考虑了廉租房特点和单元面积，同时考虑了充分利用地块周围环境及景观，包括小区内自己的开敞式绿化空间，在要求功能合理、舒适实用的前提下，结合了景观与朝向，保证各个居住单元的开敞、明快，同时满足私密性要求。
楼高均设计为27层和29层结合。
每栋楼的单元数量根据地形确定，以一梯四户为主要单元，南北向布设为主。
2、配套用房
设计考虑方便业主起见，布置在小区中部的主入口处。
（二）立面设计
住宅建筑外墙以面砖为主；阳台采用挑阳台，便于业主凉晒衣物和种植花草盆景。
住宅建筑顶部采用欧式造型，打破常规住宅楼顶部单调的火柴盒的生硬形式。
配套用房建筑外观尽量与住宅建筑协调。
（三）剖面设计
一层为商铺层高3米，2-29层为住宅层高为2.8米，建筑总高度为81.6米。
（四）建筑构造
1、外墙：
以涂料为主。
2、屋面：
以大板瓦或折板瓦为主。
3、外窗：
塑钢窗。
4、外门（进户）：
钢制防盗门。
5、内门：
机制夹板木门。
6、楼地面：
瓜米石地面（楼梯间同）。
7、内墙、顶棚：
普通涂料（楼梯间同）。
六、结构设计
（一）设计依据
1、本工程结构设计遵照下列现行标准、规范、规定及规程：
《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
《建筑抗震设计规范》GB50011-2001
《建筑结构荷载规范》GB50009-2001
《砌体结构设计规范》GB/T5001-2001
《建筑制图标准》GBJ104-87
建筑专业及其它专业提供的相关资料。
与本专业有关的国家现行规范、规程、标准及####市有关地方法规。
2、抗震设防烈度
根据《中国地震基本烈度区划图》该工程建筑场地地震基本烈度为6度，抗震设计按6度考虑，抗震等级框架及剪力墙均为四级。
3、基本风压：
0.90kN/m2
4、荷载取值
住宅：
2kN/m2
配套用房：
2.5kN/m2
卫生间及楼梯间：
2.0kN/m2
阳台：
2.5kN/m2
上人屋面：
2.0kN/m2
不上人屋面：
0.5kN/m2
（二）建筑场地自然条件与设计要求
该工程位于####市####区石马河南桥寺原罗家湾社，场地内地势平坦，场地内无不良地质现象，稳定性好，无地下水，适宜修建拟建建筑。
本工程主要功能为居住建筑，属乙类建筑，场地土类别为Ⅱ类，抗震设防烈度为六度。
主要荷载：
####地区基本风压值为0.3KN/㎡，考虑建筑物重要性系数1.1，故取W0=0.33KN/㎡。
（三）结构设计
结构选型及结构方案：
住宅楼采用框架结构。
基础采用中等风化岩层作为持力层，当持力层深度不超过4m时，柱下采用独立基础，墙下采用条型基础；当持力层深度超过4m时，柱下采用人工挖孔桩，墙下设置基础梁。
第六章公用工程方案
一、电气设计
（一）设计依据
1、《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）；
2、《####地区住宅电气设计标准》（DB50/T5003-1997）；
3、《建筑设计防火规范》（GBT16-87）；
4、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）；
5、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）。
（二）设计范围
1、规划红线范围内建筑物的配电、照明设计。
2、防雷接地系统。
（三）供配电设计
1、负荷计算
建筑负荷计算采用需要系数法。
电力安装容量指标为：
按15W/m2考虑计算。
2、电源电压
由市政电网变压器低压侧引入一路380/220V电源供电。
3、计量与控制
小区设置一个总表计量，总开关箱；配电采用放射与树干式相结合方式，配电房至各栋楼采用放射式，每栋住宅内采用树干式放射式。
住户配电干线采用预制组装分支电缆沿管道井电缆托盘敷设，支线采用13VV—500电线穿PVC管暗敷。
（四）照明设计
1、公共通道：
以节能灯为主。
2、应急照明：
在主要出入口及疏散楼梯均设置应急、疏散指示照明，应急、疏散指示灯采用自带蓄电池型，连续供电时间不少于30分钟。
（五）防雷接地与电气安全
1、防雷接地
防雷等级：
项目为高层，设计考虑为一级。
防直击雷措施：
屋面设20M*20M避雷带，利用结构柱内钢筋作引下线。
进出建筑物电缆外皮，金属管道可靠接地。
接地：
采用综合接地系统，即工作接地、防雷接地、保护接地共用接地极，接地极利用建筑物基础钢筋，接地电阻一年四季≤4欧。
2、电气安全
低压配电系统采用TN—S系统。
所有插座回路均设漏电保护。
所有进出建筑物金属管道及金属构架，均应与接地装置可靠连接。
高出建筑物屋面的金属管道及金属构架均应与防雷装置可靠连接。
（六）节能措施
所有变配电设备、开关、光源及灯具，均采用新型低能耗产品。
公共照明开关尽量采用自断电自延时开关。
荧光灯自带电容器且变电所采用集中电容补偿以降低无功损耗。
二、给水排水
（一）设计依据
1、设计规范：
《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）
《住宅设计规范》（GB50096-1999）
《居住小区给水排水设计规范》（GB50015-2003）
《污水综合排放标准》（GB8978-88）
《室外排水设计规范》（GB50014-2006）
2、有关部门对本工程的方案审查意见书。
3、建设单位提供的设计任务书和依据性资料。
（二）设计范围
建筑红线范围内的给水排水设计。
（三）室外给水设计
1、给水水源
拟建建筑生活及消防水水源为城市自来水。
2、用水量
用水标准：
居民用水，250升/人.天，kn=2.5，24h。
3、给水方式：
采用市政管网直接供水，拟建建筑采用一栋一总表，一户一分表。
4、管材
居民区室内、外给水管均采用内筋嵌入式塑钢管或PP-R管。
（四）排水
1、污水量：
污水量按给水量的90%计算。
2、室内污水、洗涤水采用合流制排出，污水经生活污水处理装置处理后排入市政污水管。
3、室外排水管采用PE排水管，室内排水管采用UPVC塑料管。
4、空调冷凝水采用有组织排水。
（五）雨水
1、雨水与污水采用分流制。
2、雨水量计算
采用####市暴雨强度公式，重现期P=3年。
3、雨水就近排入市政雨水管。
（六）消防给水
1、设计依据：
（1）国家现行规范：
《建筑设计防火规范》（GB50045-95）2005版
《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）2005版
（2）有关部门对本方案的审查意见书；
（3）####大学建筑设计研究院提供的设计图。
2、消防用水量
（1）设计范围：
建筑红线范围内的室内、外消防。
（2）消防水源：
消防水源同生活水源为城市自来水。
（3）按有关消防设计规范，拟建建筑物属多层建筑。
住宅区部分室内不设置消火栓；在每栋楼室外设置消火栓，室外消防用水为Q=25L/S，使用时间2小时。
公建部分室内室内室外均设置消火栓，市内消防用水量为Q=5L/S，室外消防用水为Q=25L/S，使用时间2小时。
3、消防给水系统：
住宅区室外设置外消火栓；公建楼内每层均设置室内消火栓，楼外设置消防水泵接合器与室内消火栓连通。
4、管材：
消火栓给水管直径小于等于100毫米，采用热镀锌钢管，丝扣连接，管径大于100毫米时应采用焊接钢管、镀锌二次安装。
5、其它灭火装置：
商铺设置MF4（ABC）干粉灭火器。
三、燃气
（一）设计依据
《城镇燃气设计规范》（GB50028—93）（1998年版）。
（二）天然气
1、天然气设施由阀门井、中压管道、调压设备、庭院管道、户内管道组成。
2、居民区内天然气供气来自市政中压天然气管，经调压箱降压后天然气分别送至各用气点。
小区天然气管道管径为D50*11。
调压设备设于阀门井内。
3、户内管道采用镀锌钢管。
煤气表采用IC卡智能表。
每户设一煤气总切断阀，以及煤气灶前、热水器前的分切断阀，阀门采用丝扣连接。
煤气灶和热水器由住户自备。
4、管道穿越公路干道时设置套管保护。
埋地管道采用无缝钢管，管道埋设的最小覆土厚度（路面至管顶）应符合《城镇燃气设计规范》（GB50028—93）（1998年版）的规定：
（1）埋设在车行道下时，不得小于0.8M；
（2）埋设在人行道下时，不得小于0.6M；
（3）埋设在庭院内时，不得小于0.3M。
埋地敷设的钢管须采用环氧煤沥青防腐漆将加强级防腐处理。
四、弱电设计
（一）设计依据
《民用建筑电气设计规范》
《多层民用建筑防火设计规范》
（二）设计范围
电话与宽带网络系统，有线电视系统。
（三）电话与宽带网络
本工程电话均按直通市话设计。
住宅每户配1～2对，每一设备用房配1对。
本工程数据接城市宽带网，住宅每户设1个信息插孔。
（四）有线电视系统
在小区西边道路上，市政规划的电信干道和接口中，有一孔为有线电视通道。
电视与电信共用机房。
小区内，各楼栋电视信号干线，沿小区内弱电通道敷设。
弱电通道引至各楼层用户箱，套钢管埋地敷设。
本工程电视设计为后端分配系统和管线预埋。
信号由市有线电视网引来。
小区内住宅每户按2个用户点（客厅、主卧），其它用房按需设置。
线路传输分配设备以75欧阻抗互相配接。
传输干线、支线、分支线、用户线均采用75欧同轴电缆并穿钢管暗敷。
向系统输出口馈送的信号采用分支、分配方式。
用串接系统输出口向用户馈送信号。
分配、分支器、线路放大器采用铁盒明敷于楼。
第七章环境保护与绿化
一、设计原则
依法执行环境保护设施与主体工程同
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