住宅小区物业管理服务合同.docx
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住宅小区物业管理服务合同
编号：
_____________
住宅小区物业管理服务合同
甲方：
___________________________
乙方：
___________________________
签订日期：
_______年______月______日
第一章总则
一、本合同当事人：
委托方（以下简称甲方）：
______________________________
受托方（以下简称乙方）：
________________________
经______年______月______日至___日________住宅小区业主大会临时会议表决，同意将________住宅小区委托给乙方实行物业管理服务。
根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《________物业管理条例》及其实施细则等国家、地方法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上订立本物业管理服务合同。
二、物业基本情况
物业类型：
综合小区
座落位置：
_____________________________
四至：
_____________________________
占地面积：
__________________平方米
建筑面积：
__________________平方米
其中住宅房屋建筑面积：
________平方米
非住宅房屋建筑面积：
________平方米
三、乙方提供服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章委托管理事项
四、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。
包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。
五、共用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务。
包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾库、抽风排烟道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）。
六、________住宅小区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、室外泵房、路灯、自行车库、停车库及地面停车位等。
七、________住宅小区规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理，包括文化体育娱乐场所等等
八、公共区域绿地、花木、建筑小品、水系的养护、维修和管理。
九、公共环境卫生，包括公共场所、房屋建筑物共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，小区消杀。
十、小区交通与车辆停放秩序的管理。
十一、维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤登记等。
对________住宅小区实行24小时封闭式管理，对________住宅小区规划红线内范围进行全天候监控巡视，实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区保安工作。
十二、建立、保存、管理好与物业有关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料等。
十三、为小区业主提供社区文化娱乐服务。
十四、业主或物业使用人自用部位和自用设施及设备的维修养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
收费标准应公布。
十五、负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，停车费用等。
并负责按照国家规定和双方约定代收代缴有关水电费用。
十六、在甲方的授权和配合下，对违反业主公约的行为及时采取规劝、批评、制止，直至诉讼等措施。
十七、做好政府法规和行业政策所规定的应由物业管理公司承担的其它事项
第三章委托管理期限
十八、委托管理期限为三年。
自______年______月______日起至______年______月______日时止。
第四章双方权利义务
十九、甲方权利义务
1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。
2、制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约。
3、核准乙方拟定的物业管理制度。
4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。
5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算。
6、向乙方提供必要的物业管理用房（产权归甲方）由乙方无偿使用。
物业管理用房建筑面积根据具体情势另行协商。
7、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起30日内向乙方移交，乙方须书面签收并妥善保存。
8、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，甲方负责协助催交。
9、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。
10、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
二十、乙方权利义务
1、积极履行物业管理服务职责。
2、根据有关法律法规及本合同的约定，制订符合本物业管理区域特性的物业管理制度。
3、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。
4、按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约和物业管理制度的行为进行处理。
5、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的全部管理责任转让给第三方。
6、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，同时报送有关经费预算，经双方议定并甲方书面核准后由乙方组织实施。
7、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督。
8、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告。
9、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须经甲方同意后报有关部门批准方可实施。
10、对小区共用部位的经营性活动应当经过甲方的书面许可。
11、物业管理用房水电及维护费用由乙方承担。
12、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料，甲方应当书面签收。
13、按照国家规定和相关程序收取或代收代缴有关费用，不得乱收费，做到计费准确，收费公开透明，并接受甲方和业主监督
公摊费用应在收费前公布，并接受甲方审核。
同时业主有权查阅公摊水电费用数据的相关凭证。
小区公共收入应每季度公布，并接受甲方审核。
14、乙方物业管理服务工作，接受甲方及业主检查与监督。
（1）乙方每月工作计划，应当公布，并报甲方备案。
（2）业主的投诉记录及解决办法，乙方应每个月向甲方报告一次。
（3）合同期间第一年内，乙方应当每季度向业主委员会工作述职一次，以后每半年述职一次。
每年向业主大会述职一次。
（4）乙方应当每半年出具并公示致全体业主的半年工作总结报告，报告内容应当客观真实。
15、乙方的行为除受本合同约束外，还应符合国家及本地物业管理的相关规定。
第五章物业管理服务质量标准与目标管理
二十一、物业管理服务质量标准按照《________住宅小区物业管理服务标准》（详见附件一）执行
二十二、乙方须按照下列约定及本合同附件二确定的要求，实行目标管理：
1、房屋外观：
外观完好、整洁。
2、设备运行：
正常，规范操作，完善保养，保证设备的正常运行。
3、房屋及设施、设备的维修、养护：
建立完善的维修、养护制度，规范操作，做好相关记录，保证投诉回访处理率达100%。
4、公共环境：
全天候全方位保持整洁卫生，严格管理，无乱设摊点和广告牌，无乱贴乱画现象。
5、绿化：
公共绿化无破坏，专人负责，修剪及时，整齐美观。
6、交通秩序：
安全有序。
7、保安：
实行24小时安保巡查制，重点部位定人定岗，监控中心24小时值守，做好安全防范工作。
8、急修：
急修及时率达98%以上。
小修：
及时，快捷，保证质量，工完料清，建立回访制度。
9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：
95%以上。
二十三、对非住宅类物业的管理服务，按照本合同第21条、第22条规定同等水准执行。
第六章物业管理服务费及其管理
二十四、________住宅小区物业管理服务费按如下标准收取：
住宅物业按产权面积每________平方米_____元/月。
商业及办公物业按产权面积每________平方米_____元/月。
空置物业的收费标准按照《南京市物业服务收费管理实施办法》执行。
二十五、________住宅小区物业管理服务费由乙方按季直接向业主收取。
乙方应在收费前10日向缴费业主公布上一次物业服务收费明细帐单并接受业主查询
乙方必须按政府规定、程序收费，不得乱收费，做到计费准确，收费公开透明。
二十六、业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。
逾期欠费业主应按照有关国家及地方政府规定缴纳滞纳金。
乙方有权对无故欠费经沟通无效后的业主进行公示通报并可提起讼诉进行追讨。
二十七、甲方应协助乙方催缴物业管理服务费，反对无理拖欠物业管理服务费及应缴纳的其它费用，侵害其他缴费业主的合法权益。
二十八、.乙方应按政府、行业法规，如实列支物业管理服务成本费用，不得隐瞒物管收入，虚报多报支出费用。
二十九、________住宅小区物业管理服务费所有收支账目，由乙方每半年向业主公布一次（张贴时间不少于1个月），账目公布前送交业主委员会审核备存。
账目公布时间为每年7月中旬和次年元月中旬，特殊情况延迟公布账目需书面告知业主委员会并得到业主委员会许可。
乙方不公布账目，业主有权暂停支付物业管理服务费。
三十、甲方有权自行或者聘请独立会计审计机构每年对上述帐目进行查验审核一次，有关费用在甲方的活动经费中支出。
三十一、维修基金的收支管理
1.________住宅小区维修基金按政府规定的维修基金使用范围专款专用。
2.________住宅小区专项维修基金的使用，按乙方先立项报价，业主委员会审核签字后才实施的程序进行运作。
3.________住宅小区维修基金的收支、使用账目，每半年由业主委员会向业主公布一次（张贴时间不少于1个月），接受全体业主的监督，账目公布前由业主委员会送交乙方核查备存。
账目公布时间为每年元月中旬和7月中旬。
4.________维修基金由甲方负责向开发商追讨并完善相关手续。
在小区须动用该专用基金时，且原开发商拒绝配合办理该专用基金使用手续的情况下，由甲方负责。
三十二、其他费用及其处理：
1、停车费用，仍维持现有标准。
2、水电公摊范围及公摊方式，仍维持现状。
3、小区公共收入的分配按照相关规定执行。
4、为均衡业主之间、以及业主与物业公司之间的利益，需要调整现有标准时，将由业主委员会经业主大会同意后，在政府有关规定及指导价范围内与乙方另行约定。
第七章双方的自律承诺
三十三、业主委员会自律承诺
1.________住宅小区业主委员会全体成员应与乙方加强沟通，相互尊重，不得利用监督权以权谋私，不得在本小区物管队伍中安插亲友。
2.________住宅小区业主委员会全体成员不得免交、少交物管服务费和停车服务费，不得无理干涉乙方的正常经营，不得无理煽动业主不交物业管理服务费。
3.业主委员会不得从事于物业管理服务监督无关的经营活动。
三十四、乙方自律承诺
1.乙方应同________住宅小区业主委员会及全体业主加强沟通，相互尊重。
接受________住宅小区业委会和全体业主的监督。
2.乙方承诺，不作假帐、不乱收费，定期公布物管帐目，严格按南京市优秀住宅小区标准提供管理服务。
3.乙方承诺，不得干涉业主委员会的正常监督、维权活动。
4.乙方对小区的改造计划须征得业委会同意后方可实施。
第八章、合同的终止、续约与交接
三十五、________住宅小区物业管理服务合同到期后，双方合同关系即终止。
乙方应提前10天按政府、行业法规，填报固定资产、办公、设备资料等交接清单，送业主委员会审核。
物业收费财务帐目，应于合同终止后的10日之内，送交业主委员会审核，由业主委员会聘请专业财务公司进行审计。
三十六、发生下列情形之一，甲乙各方可以单方面解除合同。
1.乙方连续3个月物业管理公共服务费收缴率低于70%时，乙方有权单方面解除本合同。
2.发生下列情形之一，甲方可以单方面解除合同：
（1）因乙方管理失责，导致出现重大治安、消防责任事故。
（2）乙方未按照或达不到本合同第三条约定的服务标准、服务质量承诺提供服务，甲方有权要求乙方及时整改，整改到期仍达不到约定标准的。
（3）乱收费、做假帐、财务弄虚作假的。
（4）乙方向甲方业主委员会委员有请客送礼、不收减收物业费用等行贿行为的。
（5）法律法规规定的其他情形。
三十七、一方愿意续签合同，应在合同到期前60天，书面通知另一方。
由业主委员会召开业主大会（合同到期前30天召开）进行表决确认。
管理服务期间无重大失职过失，无账务弄虚作假，表决结果业主满意率达到法定三分之二的，由业主委员会直接同乙方续签合同。
业主大会表决，业主满意率达不到三分之二，原合同到期后自行终止。
由业主委员会另行招聘物业管理服务公司。
三十八、新老物业管理公司的交接过渡期最长为2个月，原物业管理公司应提供过渡期物业管理服务。
2个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。
第九章争议的解决及违约责任
三十九、甲方、乙方以及业主因本合同及物业服务发生争议的，应平等协商解决。
协商不成的，任何一方均可提起诉讼。
四十、违约责任：
1、乙方服务未达到服务标准，给物业共同利益造成损害的，应向甲方赔偿损失。
给业主个人造成损害的，应向业主个人赔偿损失。
.2、一方单方解除合同的理由不充分的，另一方有权请求赔偿损失。
3、乙方未给予甲方交接过渡期而擅自停止物业管理服务的，应向甲方赔偿损失，损失难以计算的，按照全体业主一个月物业管理服务费总额计算。
第十章、物业服务质量保证金
四十一、本合同生效后，乙方向甲方提交物业服务质量保证金____________________元。
四十二、关于该保证金的处置，由业主委员会与乙方另行签定补充协议，作为本合同的一个部分。
第十一章、其他事项
四十二、本合同执行过程中与国家政策法规发生_______________时，以国家法律法规为准。
四十三、合同期内因物价指数上涨或国家货币政策重大调整，造成乙方物业服务亏损运行时，在服务质量保证并且财务公开可信的前提下，经过业主大会表决通过后，甲方应配合乙方对物业管理服务单价进行调整。
四十三、本合同所有附件均为本合同的组成部分，具有合同同等的法律效力。
四十四、乙方可制订约束其内部工作人员的管理办法和操作规程以履行本合同。
乙方在业主公约与本合同以外制订涉及业主权利义务的物业管理办法的，以及向业主收取本合同约定以外的其他费用的，应获得甲方批准。
四十五、________小区业主大会按照有关规定表决通过选聘乙方后，由双方签字之日起生效。
四十六、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，一份交政府主管部门备案，三份合同具同等效力。
甲方：
乙方：
负责人：
负责人：
签署日期：
年月日签署日期：
年月日
附件一：
《________住宅小区物业管理服务质量标准》
附件二：
《________住宅小区物业管理服务目标标准》
附件三：
《________住宅小区业主公约》
附件一：
《________住宅小区物业管理服务质量标准》
一、范围
本标准适用于________住宅小区物业管理活动。
二、依据
《房屋修缮范围和标准》
《物业管理条例》
《住宅室内装饰装修管理办法》
《________物业管理条例》
《南京市物业管理办法》
《________住宅物业管理服务标准》
依据上述法规规章，按照综合四级服务标准的标准协商确定。
并作为物业服务合同附件
三、目标
通过明确本小区物业管理服务内容及标准，实现“质价相符”和“明明白白”消费，规范物业管理服务行为和双方当事人的权利义务，保证小区物业管理的健康运作。
四、接待
穿戴统一制服，佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切。
对业主（使用人）一视同仁。
接待时主动、热情、规范。
迎送接待业主（使用人）时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致。
使用文明用语，禁止服务忌语。
文明用语见附录A，服务忌语附录B。
对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。
4.1.1值守
有完善的值班制度和交接班制度。
工作有记录。
4.1.2服务时限
急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。
小修原则上2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。
服务时限不得以节假日和休息时间顺延。
（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。
五、安全防范
5.1人员组织
专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责。
接受过相关的安全护卫知识与技能培训，训练有素，掌握基本安全护卫技能，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力。
熟悉小区环境，熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当的处理和应对小区安全护卫工作。
思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录。
当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐。
安全护卫人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具。
上岗时精神振作，姿态良好，在执勤时不得吸烟、吃零食,不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋、不弯腰驼背，前倾后靠。
。
举止文明，礼貌待人，用语规范，讲普通话。
交接班制度完善，并有工作及交接班记录。
5.2门卫
各出入口24小时有值班看守。
主出入口至少有2人驻守，其余出入口至少有一人值守。
按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记，访客必须得到被访业主同意方可进入小区，谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，必要时应由巡逻员负责陪送，大件物品搬出实行登记。
实施交通指挥交通疏导等工作。
5.3巡逻
实行24小时日夜巡逻制度。
白天时巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻。
每组巡逻人员不少于2人，精神饱满，不得扎堆聊天、嬉闹、吸烟。
及时发现和处理不安全隐患。
维护小区正常秩序与整洁有序，及时劝阻、制止各类损害小区及业主利益的违规行为。
接受业主（使用人）投诉和求助。
回答用户的询问。
在遇到突发事件时，及时报告警方与物业管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据。
安全巡逻有记录有检查。
5.4中央监控室
实行24小时值班制度。
监控人员应熟练操作监控设备。
熟悉监控系统的分布情况、设备数量、功能和各监控点的控制区域。
工作时不得擅自外出、闲聊、串岗、打瞌睡或做与工作无关的事。
中央监控人员应充分发挥技防作用，密切注意小区内行人车辆进出情况，注意电梯运行与楼层进出人员动向，与门岗、巡逻人员保持密切联系。
若发现情况，应及时通知有关人员进行处理。
接班人员未到岗，交班人员不得离岗。
保持室内卫生整洁，并按照要求保养设备。
5.5交通、车辆管理
有较为完善的车辆管理制度与车辆出入证制度，加强机动车与非机动车出入停放管理，预防交通事故与盗窃事件，维护小区正常秩序与美观。
小区设置明显的交通标志。
维持交通秩序，发现车辆未上锁及乱停乱放进行忠告或纠正，维护小区道路畅通
发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止。
5.6消防
执行《中华人民共和国消防条例》、《中华人民共和国消防条例实施细则》和其他有关消防法规。
健全消防组织，建立消防责任制。
定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能。
熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。
根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施。
保持消防通道畅通，禁止在消防通道设置路障。
制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用。
发现火警有义务迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥。
每月1次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修。
发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转。
每日检测1次喷淋管网水压，发现压力不够，马上检修排除故障。
每年模拟火灾操作1次，以熟悉操作和检查消防监控设备。
消防监控室保持清洁，每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍。
每日填写工作记录，建档备查。
5.7紧急事故反应
制定紧急事故处理预案，至少包括：
火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散以及电梯应急等。
有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态。
书面描述紧急事故救护组织职责，并让每位成员了解，周期性地进行反应训练。
按消防要求组织进行疏散演习。
对紧急事故做出快速、正确的反应。
尽可能减少破坏和损失程度。
按照业主或业主委员会的委托组织恢复生活秩序，如：
帮助恢复电力供应、抢救财产等。
5.8其他防范措施
设有与公开业主（使用人）求助与报警电话，24小时有人值守。
接到报警信号，确认后物业管理处应立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理。
涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施。
协助有关部门维持小区正常生活秩序，防止不安全事件发生。
对小区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护，保持必要的照明。
建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、钥匙管理及登记备案制度。
六、清洁管理
6.1共用楼道保洁
每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，每周拖洗2次。
水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次，大理石地面每季度抛光打蜡1次。
每日用干净的抹布擦抹1次楼梯扶手。
各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施每月循环清洁1次。
各梯间墙面、天花板每月除尘1次。
每月擦1次楼梯道共用门窗玻璃。
地面、梯间基本干净，无垃圾、灰尘、杂物，污渍、水渍，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放。
扶手护拦基本干净、光亮，清洁结束用干净纸巾擦拭检查20cm无显著脏污。
梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘，地脚线无明显污渍，地面目视无明显杂物、污迹。
楼梯道玻璃无灰尘。
原则上，业主（使用人）自行将垃圾送到指定垃圾收集点。
6.2电梯及电梯厅保洁
每日清洁2次。
每日擦拭1次电梯门壁。
每周对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗3次。
灯饰及轿箱顶部每周清洁1次。
每45日对电梯门壁打腊上光1次。
玻璃镜面基本光亮、无明显手英污迹，轿箱四壁基本干净无灰尘，用手触摸无明显污迹。
灯具、天花板无明显灰尘。
地面干净无污迹。
6.3共用卫生间保洁
每日早、中、晚对共用卫生间清洁3次，保洁时悬挂醒目标识。
（清洁内容包括：
通风换气。
冲洗洁具。
清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋。
用洗洁剂清洗大、小便器。
用快捷布擦洗洗手盆并冲洗干净。
擦抹墙面、台面、开关、门牌。
擦抹干净玻璃、镜面。
用拖把拖干净地面。
喷洒空气清新剂或香水，小便器内放置香球等）。
每月1次用毛巾擦灯具。
每月2次对共用卫生间进行消杀，发现墙壁有字及时清洁。
室内无异味、臭味。
地面无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无灰尘、蜘蛛网，目视墙壁干净，便器洁净无黄渍。
6.4道路保洁
每日清扫2次，保洁时间不少于4小时，保洁人员往返一周时间不超过1小时，目视道路基本干净、整洁，无垃圾、杂物、浮砂，无污迹，无积水、积雪，每100m2痰迹、烟头、纸屑平均不超过5个，无直径1cm以上的石子。
地面垃圾滞留时间不能超过1小时。
每月清洁2次，目视灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩、灯座明亮清洁。
6.5标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁
标识、宣传牌每2日擦拭1次，雕塑每2周擦拭1次。
清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物。
每周擦拭2次业主（使用人）信报箱，擦拭后信报箱干净无灰尘、无污迹。
6.6儿童乐园、健身设施、休闲娱乐设施保洁
每日清洁1次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布抹干、清扫垃圾、擦拭座椅）。
每月彻底刷洗消毒1次。
设施表面干净，无灰尘污渍
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