《物业管理基本制度与政策》-作业20140303.doc
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叶利恒-物业管理基本制度与政策-第一章
1.如何认识物业管理的概念?
答:
物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动;物业管理活动的依据是物业服务合同;物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理、对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。
2.怎样理解我国物业管理的产生和发展?
答:
1981年3月10日,深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。
1993年,深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》;1994年建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》;1995年,建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议,推广青岛对住宅小区实施物业管理的经验;1997年,建设部在大连召开全国第二次物业管理工作会议,推广大连整治改造旧住宅小区,推进物业管理的经验;1999年,建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议,推广深圳物业管理项目招投标制度和经验;2000年,中国物业管理协会成立;2002年,建设部建立全国物业管理企业信用档案系统。
3.将市场原则作为物业管理活动的前提条件,其主要目的和现实意义是什么?
答:
一是强调业主在市场活动中的自主权,业主作为物业的主人,具有充分的自主选择权,而这种选择权必须依法得到保护。
二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序,物业管理企业为业主提供哪些服务,服务标准是什么,业主如何承担服务费用,以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约责任,都必须在物业服务合同中作出明确约定。
将市场原则作为物业管理活动的前提条件,在现阶段尤为重要。
我国物业管理活动,实在传统包修保养的行政管房基础上逐步开展的,无论业主或物业管理企业,市场意识与合同观念都很薄弱,纠纷不断,处理困难。
解决这一问题的关键,就是通过立法,按照市场原则将物业管理活动推向市场,纳入合同秩序中。
这对提高业主的权责意识,推动物业管理企业依法经营,以及促进物业管理市场秩序明显好转,都具有重大的现实意义。
4.如何理解物业管理的基本特征?
答:
社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。
社会化——物业管理社会化有两个基本含义:
一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业;二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
专业化——要求物业管理企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。
市场化——双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。
5.如何正确认识物业管理在我国社会经济中的地位和作用?
答:
实施物业管理有利于促进经济增长;实施物业管理有利于提高人民群众居住质量;实施物业管理有利于增加就业;实施物业管理有利于维护社区稳定;实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展。
6.简述现阶段政府在规范物业管理活动中的必要性和现实性。
7.比较分析《条例》颁布前后我国物业管理制度建设的特征。
答:
《条例》颁布前的这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点:
借鉴性、过渡性、针对性。
建设部于1994年3月23日颁布了我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件《城市新建住宅小区管理办法》,其中规范了以下几项主要内容:
①确定了物业管理活动的主管部门;②确定了物业管理工作的基本内容;③明确了社会化、专业化的物业管理模式;④确定了业主选举产生物业管理委员会制度;⑤明确了管理委员会的权利与义务;⑥明确了物业管理企业的权利与义务;⑦确定了物业管理服务的合同制度与备案制度;⑧针对业主的主要违规行为提出管理措施;⑨针对物业管理企业的违规行为规定了行政处罚措施。
2003年6月28日,《物业管理条例》正式颁布,这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。
这一阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点:
一是配套性;二是经验性;三是操作性。
8.如何理解《条例》的立法理念、指导思想和立法原则?
答:
《条例》在坚持民法基本原则和立法法规规定的原则下,突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。
《条例》的立法指导思想,主要表现在以下三个方面:
一是强调保护业主的财产权益,协调单个业主与全体业主的共同利益关系;二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体,是服务和被服务的关系;三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。
9.《条例》确定了哪些基本制度?
如何准确把握其内涵?
答:
《条例》就业主的权利和义务,业主大会的组成、职责和行为规则,前期物业管理,业主与物业管理企业的法律关系,业主处理财产共同利益的方式等,创设了业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度。
按照以下方式准确把握其内涵:
尊重和维护业主的财产权利;建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制;《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动;妥善处理政府和市场的关系。
10.《条例》涉及的主要问题有哪几个方面?
主要内容是什么?
答:
《条例》的主要内容简介:
第一章总则、第二章业主及业主大会、第三章前期物业管理、第四章物业管理服务、第五章物业的使用与维护、第六章法律责任、第七章附则。
11.《条例》在“法律责任”的规定上有哪些特点?
答:
《条例》的法律责任有如下几个方面的特点:
①行政责任、民事责任并存。
②为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系,《条例》在设定法律责任是遵循了一下原则:
凡是能够通过承担民事责任解决的,不再设定行政处罚的原则;确实涉及违反行政管理规定,损害公共利益,需要给予行政处罚的,则优先保证民事责任的承担,以充分体现优先保护全体业主利益的原则。
③体现了业主自我管理、自我监督的原则。
12.如何准确把握《条例》确立的物业管理的基本法律关系?
答:
《条例》确立的基本法律关系:
①业主相互之间的关系;②物业管理企业和业主之间的关系;③开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系;④供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系;⑤社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系;⑥物业管理各方主体与政府之间的关系。
叶利恒-物业管理基本制度与政策-第二章
1.物业管理服务有哪些特点?
答:
物业管理服务的公共性和综合性;物业管理服务受益主体的广泛性和差异性;物业管理服务的即时性和无形性;物业管理服务的持续性和长期性。
2.物业管理服务内容有哪几类?
答:
物业管理服务的内容包括:
物业管理服务和物业服务合同约定以外的服务。
物业管理服务主要内容有:
共用部位的维修、养护与管理;房屋共用设施设备的维修、养护与管理;物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理;物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务;物业区域内公共秩序、消防、交通等协管思想服务;物业装饰装修管理服务;物业档案资料的管理;专项维修资金的代管服务。
物业服务合同约定以外的服务,服务报酬由双方约定。
需由特定的业主与企业另行约定,合同约定以外的服务是一种有偿服务。
3.《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》中界定的物业服务内容有几方面?
其中一、二、三级服务标准的主要区别是什么?
答:
从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六方面界定物业管理服务内容,制定三个等级的服务标准。
一级服务标准的基本要求是:
设有服务接待中心,公示24小时服务电话,急修半小时内到达现场,每年至少1次征询业主对物业服务的意见,满意率为80%以上。
每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等。
每日巡查1次装修施工现场。
载人电梯24小时正常运行,路灯、楼道灯完好率不低于95%。
对重点部位每小时至少巡查1次,配有安全监控设施的实施24小时监控。
高层按层、多层按栋设置垃圾桶,每日清运2次。
合理设施果壳箱,每日清运2次,小区道路等每日清扫2次等。
二级服务标准的基本要求是:
公示16小时服务电话,急修1小时内到达现场,每年至少1次征询业主对于物业服务的意见,满意率为75%以上。
每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等。
每3日巡查1次装修施工现场。
载人电梯早6点至晚上12点正常运行。
路灯、楼道灯完好率不低于90%。
对重点部位每2小时至少巡查1次。
生活垃圾每日清运1次,小区道路等每日清运1次。
三级服务标准的基本要求:
公示8小时服务电话,报修按双方约定时间到达现场。
每年至少1次征询业主对物业服务的意见,满意率70%以上。
每周巡查1次小区房屋单元门等,至少2次选查装修施工现场。
载人电梯与二级服务标准相同,路灯、楼道灯完好率不低于80%。
对重点部位,重点区域每3小时至少巡查1次。
4.如何理解物业服务收费原则?
答:
物业服务收费原则包括:
合理原则、公开原则、收费与服务水平相适应原则。
5.物业服务收费的成本构成有哪些?
答:
物业服务收费形式分为包干制和酬金制形式。
成本构成包括:
①管理服务人员的工资、社保和按规定提取的福利费等;②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;③物业管理区域清洁卫生费用;④物业管理区域绿化养护费用;⑤物业管理区域秩序维护费用;⑥办公费用;⑦物业管理企业固定资产折旧;⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;⑨经业主同意的其他费用。
6.比较分析包干制和酬金制的利弊。
答:
包干制收费形式即物业管理企业的盈亏自负,无论收费率高低或物价波动,物业管理企业都必须按照合同约定的服务标准提供相应服务。
包干制物业收费形式比较简捷,但交易透明度不高。
在收费率偏低时,容易导致物业管理企业亏损;在市场不规范时,个别物业管理企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润,业主的权益可能受到侵害。
酬金制的物业服务支出由业主负担,物业管理企业受业主委托,运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务,并取得事前约定比例或数额的酬金。
为保证实施物业管理服务所需费用,酬金制要求业主按照经过审议的预算和物业管理合同的约定,先行向物业管理企业预付物业服务支出,物业服务支出为所交纳的业主所有,物业管理企业对所收的物业服务支出仅属代管性质,不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
7.如何认识《条例》关于物业管理企业代收代交各项费用的规定?
答:
《条例》为保护业主与物业管理企业的合法权益,维护市场交易原则和企业经营规则,对物业管理企业代收代交各项公用事业费用,作出明确规定:
“物业管理区域内,供水、电等单位应当向最终用户收取有关费用。
”《办法》进一步明确:
“物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费。
”其中,“最终用户”是指最终使用人,即业主。
“手续费”是指公用事业单位与物业管理企业,应当按照市场原则与委托合同的约定,在平等、资源、协商、等价有偿的基础上,由公用事业单位支付给物业管理企业的代理费。
8.物业服务合同的主要内容有哪几项?
答:
物业服务合同主要内容有:
物业管理事项;物业服务质量;物业服务费用;双方的权利义务;专项维修资金的管理与使用;物业管理用房;合同期限;违约责任。
9.如何认识前期物业服务合同的特征和时效?
答:
前期物业服务合同的特征:
具有过渡性、合同签订的主体是建设单位和物业管理企业、前期物业服务合同是要式合同。
前期物业服务合同的时效:
可以约定期限、是一种附终止条件的合同。
10.前期物业服务合同的主要内容有哪些?
签订时应注意哪些问题?
答:
前期物业服务合同的主要内容有:
合同当事人与物业的基本情况、物业服务内容与质量、物业服务收费方式、物业经营管理活动的内容、物业的承接查验、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、其他事项。
11.物业管理企业维护物业管理秩序的主要方式是什么?
答:
维护物业管理秩序的主要方式:
履行告知义务;履行制止义务;履行报告义务;履行措施义务;履行救助义务。
12.物业管理企业在安全事故中的法定义务有哪几项?
答:
物业管理企业在安全事故中的法定义务:
①发生安全事故时要立即采取应急措施,避免扩大损失;②及时向有关行政管理部门报告事故;③协助做好救助工作,协助抢救受害人员和财产,协助做好各方面的善后工作。
13.如何认识物业管理企业安全防范协助义务?
答:
《条例》第四十七条第一款规定:
“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。
发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
”其中,首先强调了物业管理企业在安全防范工作中的地位,是协助相关主管部门做好安全防范工作,而不是对物业管理区域内的安全防范工作全面负责。
其次,在发生安全事故时,要求物业管理企业履行的三项义务。
14.怎样理解物业管理企业对业主人生财产损害的法律责任?
答:
《条例》第三十六条第二款规定:
“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
”因此,对不履行合同约定,造成业主人身和财产损害的,物业管理企业应承担相应的合同责任,而非法定责任。
15.《条例》是如何规范各方主体使用和维护物业行为的?
答:
①公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变;②物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘;③公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护啊责任;④业主装饰装修房屋应当依法规范;⑤利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定。
16.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的原则是什么?
答:
《条例》关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营,主要作三方面规定:
①原则规定了利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的办理程序;②明确相关业主、业主大会、物业管理企业对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的事前否决权;③确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向。