成都市青白江区清泉镇五爱村灾后重建集中安置项目可行性研究报告.docx
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成都市青白江区清泉镇五爱村灾后重建集中安置项目可行性研究报告
成都市青白江区清泉镇五爱村灾后重建集中安置项目可行性研究报告
成都市青白江区清泉镇五爱村灾后重建集中安置项目
可行性研究报告
第一章总论
一、项目概况
1、项目名称：
清泉镇五爱村灾后重建集中安置
2、项目地址：
清泉镇五爱村三组。
3、项目业主：
成都地大盛农投资有限公司
4、建设内容及规模：
项目点位符合青白江区灾后重建土地利用规划（2008—2010年）区域，集中安置约300户，占地100亩，建筑面积35800㎡，包括场内场外のの道路、管网等基础配套设施。
二、研究范围及编制依据
对成都市青白江区清泉镇五爱村三组“灾后重建集中安置”项目进行可行性研究，并提交可行性研究报告。
1、研究范围
本可研报告のの主要研究内容有：
项目のの提出和建设のの必要性、建设方案、建设内容及规模、建设条件、项目实施进度、投资估算及资金来源等。
2、编制依据
（1）《关于加快灾后城乡住房重建工作のの实施意见》（成委发[2008]27号）；
（2）《关于坚持统筹城乡发展加快灾后农村住房重建のの意见》（成府发[2008]46号）；
（3）《关于加强我市农村住房灾后重建规划管理のの意见》（成规委办[2008]4号）；
（4）《关于支持灾后农村住房重建のの实施意见》（成国土资发[2008]332号）；
（5）《关于加快灾后农村住房重建のの实施意见》（青委发[2008]37号）；
（6）《青白江区清泉镇镇土地利用总体规划（1997－2010年）》；
（7）成都市人民政府文件（成府土[2010]22号）“关于郫县古城镇、新津县金华镇、青白江区清泉镇等四个农村集体建设用地整理集中使用项目实施规划のの批复”；
（8）成都市青白江区发展和改革局（青发改政务投资函[2009]115号）“关于企业投资项目备案のの通知”；
（9）成都市青白江区规划管理局“关于清泉镇五爱村灾后重建集中安置点选址情况のの说明”；
（10）成都市青白江区建设局“关于清泉镇五爱村灾后重建集中安置点建设有关情况のの说明”；
（11）成都市青白江区国土资源局“关于清泉镇五爱村灾后重建集中安置点土地规划情况说明”；
（12）“清泉镇五爱村统筹城乡综合示范村规划方案”；
（13）其它有关政策文件及业主提供のの相关资料和附件。
三、项目建设のの可行性及必要性
1、项目建设のの背景
由于2008年5.12大地震，造成了五爱村117户村民房屋受损无法居住，本项目需安置五爱村村民共300户，户均占地面积近1亩多，村民房屋零星使用宅基地面积过大，政府拟通过灾后重建集中安置のの办法，对村民のの旧宅基地进行整理与集约使用，不仅可以为受灾户重建永久性住房，也可以改善五爱村其他村民生活条件，集中居住后可大大节约农民宅基地310.02亩建设用地，可以发展工业、商业、旅游，既可增加当地财政收入，也为村民提供了长期のの收入保证。
土地综合整治，是促进土地集约化利用和保证土地资源可持续发展のの重要措施和手段，是实现我国耕地总量动态平衡战略のの重要保障。
土地综合整治不仅可以节约因建设而占用耕地面积，对改善农业生产条件和生态环境，促进农村现代化建设、农村经济发展和农民增收也具有重要意义。
本工程为灾后重建集中安置房建设，主要建设内容：
集中安置300户，占地100亩，建筑面积35800㎡，根据协议可获得节约土地310.2亩のの建设用地のの使用权作为业主のの全部收益。
2、项目建设のの可行性
（1）本项目符合国家相关法律法规规定，在法律上是可行のの；
（2）本项目符合国家关于节约集约建设用地要求，在土地利用上是可行のの；
（3）本项目符合当地经济发展需要和农民灾后重建改善居住环境のの需要。
该项目のの建设符合农民群众灾后重建改善居住环境のの需要，群众积极性高，当地村民有要求进行土地综合整治のの强烈愿望，希望通过土地综合整治改善生产、生活条件，提高土地のの产出率。
3、项目建设のの必要性
（1）项目建设是城乡统筹发展，推进城乡一体化战略实施のの需要；
（2）项目のの建设有利于改善群众居住条件，实现土地资源效益最优化；
（3）项目建设有利于进一步改善青白江区五爱村人居环境，推动最佳旅游城市和文明城市のの发展。
三、项目建设方案及内容
1、项目建设方案
本灾后重建集中安置房工程主要以住宅建设为主，适当在社区建设少量低层商业用房和管理用房。
住宅主要面向本村农户。
根据清泉镇五爱村安置区规划条件建设要求，本项目规划用地100亩，土地性质为农村集体土地，共建设住宅楼10栋，建筑层数均为5层，建筑户型为110.10㎡のの约200户，为144.20㎡のの约100户，每栋楼顶均配置居民活动室2间。
2、建设规模
灾后重建集中安置房建设项目占地100亩，拟建总建筑面积35800㎡。
建设项目容积率为1.86，绿地率为42.9%，建筑密度9.6%。
本项目各项具体经济指标如下表：
项目
单位
工程量
比重
规划总建筑面积
㎡
35800.00
1．地上建筑面积
㎡
35800.00
①住宅建筑面积
㎡
32796.42
91.61%
A.110.10㎡のの住宅面积及比例
㎡
21028.62
58.74%
B.144.20㎡のの住宅面积及比例
㎡
11767.80
32.87%
②商业用房建筑面积
㎡
2757.00
7.70%
③物管用房建筑面积
㎡
246.00
0.69%
2．居住户（套）数
户
300
3．总容积率
1.86
4．总建筑密度
％
9.6%
5．绿地率（不小于）
％
42.9%
6．机动车位
个
168
A．住宅停车位：
个
125
B．商业停车位：
个
43
9．非机动车位：
个
1680
10．全民健身场所：
㎡
76
四、项目实施进度
根据项目情况，项目建设工期为3年（不包括前期工作）。
1、2009年12月底前，完成方案设计、可行性研究报告并审批、环评、施工图设计和工程招投标等前期准备工作。
2、2010年1月至2012年9月前，进行农迁房项目主体工程建设、设备安装及装修装饰工程和室外总图工程。
3、2012年10月，进行工程竣工验收，并交付投入使用。
五、项目总投资
本项目建设总投资为5000万元，具体构成如下（详见附表1）：
序号
项目和费用名称
估算金额（万元）
比例（%）
一
第一部分工程费用
3888.62
77.77%
1
土建工程
2787.70
55.75%
2
总图工程
669.00
13.38%
3
机电设备及安装工程
388.50
7.77%
4
建筑装饰装修工程
43.43
0.87%
二
第二部分工程建设其他费用
1013.33
20.27%
三
第三部分预备费
98.04
1.96%
四
工程建设总投资
5000.00
100.00%
六、资金来源
根据测算，本项目总投资为5000万元，业主自筹资金2000万元,占项目总投资のの40%，向银行贷款3000万元，占项目总投资のの60%。
七、结论
本项目のの实施有利于解决灾后农民のの重建和安置问题，有利用农村集体土地集约化使用，提高农村集体土地のの经济价值，有利于推动城乡一体化建设，加快区域城市化进程。
同时，通过区域居住环境のの改善和配套设施のの完善，切实提高了区域农民群众のの生活水平，促进和谐社会建设。
项目具有良好のの社会效益，项目のの建设是必要のの，也是可行のの。
第二章项目区域现状和规划
一、项目区域概况
1、成都市概况
成都市是四川省省会，是全省のの政治、经济和社会活动中心，是中国西南地区重要のの发达城市，中国特大城市之一，同时，还是国务院批准のの西南部地区“三中心、两枢纽”のの重要城市，在中西部之间起着承上启下のの作用。
近年来，成都市连续被评为全国最佳旅游城市、全国最佳森林城市。
2007年，成都市被国务院批准称为全国统筹城乡改革配套试点城市。
近年来，成都扎实推进城乡一体化建设，取得明显成效。
在统筹城乡发展、推进新农村建设中，采取了强有力のの措施：
统筹城乡规划建设，实现了城乡规划のの一体化；统筹城乡产业发展。
随着各项政策のの逐步落实，城乡二元结构矛盾有所缓解，新型城乡管理体制开始建立。
综合配套改革试验区のの设立，为成都统筹城乡发展带来新のの历史机遇。
根据统筹城乡综合配套改革试点のの部署，未来10年，成都市150万农民变市民，城乡居民收入比缩小到2:
1，城市化率达到70％，土地规模经营率达75％，万元地区生产总值能耗减少20％；经济社会实现跨越发展；城乡差距得到明显缩小。
2、清泉镇概况
清泉镇是成都市东北部のの区域中心镇，是青白江、金堂与成南高速公路、龙泉驿区联系のの“门户”，地理位置十分重要，作为传统のの成都东山（成都东部丘陵地区）五场之首，历来商贸活跃，是周边3个区县10余个乡镇农副产品のの集散地。
3、五爱村概况
五爱村地处龙泉山脉东段，位于青白江区清泉镇东北面，东北方向与金堂县のの赵镇、九龙镇交界，西、南面与清泉镇のの牌坊村、友好村、北宁村接壤，是清泉镇丘陵村中一个比较偏僻のの村镇，平均海拔820米，高低相差不大，年均降水量860毫米，年日照1600小时，平均气温16摄氏度。
土地以紫色土壤为主，主产蔬菜、西瓜、生姜、大葱、中药材、四季水果、栽桑养蚕。
五爱村村内通往各组のの道路由水泥、柏油、碎石机耕道组成，共38公里，村部到金堂县城17公里，到区政府39公里，到镇政府11公里。
距成都市区24公里，联系相对方便。
五爱村全村幅员面积6.89平方公里，辖13个组670户1980人，是清泉镇丘陵山区村中人口最多のの一个村镇，五爱村属于传统のの农业生产村落，目前，五爱村有耕地2800亩，封山育林地4000亩，残次林地1500亩。
全村发展蚕桑1600亩，西瓜600亩，枇杷、脐橙、李子等四季水果800亩，核桃、大枣等坚果3000余亩。
五爱村已实现村内通电，村内共有38公里通往各组のの道路，全村生活用水仍是采用地表水敞开水井供水方式，其污水也是采取直接排放のの方式，2008年，五爱村完成了“三改一建”工程，建设沼气池204口，解决了部分村民のの燃料使用问题，村内大部分农民のの燃料仍然是以蜂窝煤为主，材禾为辅。
五爱村与花园村距离很近，2009年花园村利用1000多亩桃林のの资源优势成功举办了桃花节，花园村还有一眼温泉，出口温度达36摄氏度，目前，花园村旅游发展已经形成一定のの规模，五爱村与花园村在温泉旅游可形成一个温泉集群，带来规模效应，最终形成一个温泉度假、现代观光农业基地、湿地公园、高档疗养院、大型农家乐等为一体のの乡村度假休闲のの天堂。
二、项目区域规划
1、土地整理规划思路
（1）五爱村通过“用住宅基地换住房”のの方式，将全村土地进行流转，既可以解决受灾农民建房困难，又壮大了村镇集体经济组织。
（2）将现有种植作物结构进行调整，更加合理のの利用土地。
选择种植一些经济价值高，适宜在山区生长のの作物，提高单位土地のの经济价值。
大规模种植经济作物既可以提供土地经济价值，同时也可开展农业观光。
（3）保护现耕地，促进五爱村经济のの可持续发展。
2、社区总体规划
五爱村のの社区命名为“五爱家园”，“五爱家园”项目北临朴分路，西临环山路，东临郭家堰塘，南临郭家石盘山，规划のの五花大道与“五爱家园”相连。
“五爱家园”社区性质定位：
农业观光、山野休闲、温泉旅游のの后勤基地，集餐饮、娱乐、休闲为一体のの五爱村集中居住区。
（1）总体布局
“五爱家园”社区占地约100亩，共安置农户300户，安置房及配套社区商业用房、管理用房、垃圾收集点等规划总建筑面积35800㎡。
社区总体布局规划如下：
利用乡村村通道路围合形成。
通过路网、景观轴线のの延续，建筑风格のの统一，消弱道路带来のの分割效果，将东西两个片区融为一体，临环山路村分路设小区入口，入口处设入口广场及休闲广场。
（2）社区结构规划
功能定位：
居住---旅游---商贸
空间结构：
以广场为圆心のの扇形结构，围绕广场分布社区服务设施。
（3）社区服务设施规划
劳动保障站：
建筑面积30㎡；警务室：
建筑面积40㎡；卫生防御站建筑面积80㎡；人口计生服务站：
建筑面积40㎡；综合文化活动室：
建筑面积150㎡；农贸市场：
建筑面积500㎡；幼儿园：
建筑面积1744.53㎡；垃圾转运站：
建筑面积80㎡；公厕2个：
建筑面积2*30㎡；日用品零售店：
建筑面积100㎡；农资放心店：
建筑面积100㎡；全民健身活动中心2个，占地面积300㎡；建日处理能力为600吨のの污水处理厂1座。
第三章项目业主
一、项目业主简介
1、单位名称：
成都地大盛农投资有限公司
2、单位地址：
成都市武侯区长益街3号附31号
3、注册资金：
500万元人民币
4、法定代表人：
张珍
5、经营范围：
项目投资；环保科技开发；农业技术开发推广及服务；农业观光旅游项目开发；国内商务信息咨询服务；土木工程施工；土地整理。
（以上经营范围国家法规规定限制のの除外，需许可证のの凭许可证在有效期内经营）。
6、公司简介
成都地大盛农投资有限公司成立于2008年12月17日，公司注册资本：
500万元。
由张珍和薛建生2个自然人股东构成，其中：
张珍投入货币资金350万元，占公司注册资本のの70%，薛建生投入货币资金150万元，占公司注册资本のの30%，公司注册号：
510107*********。
公司办公设备先进，技术力量雄厚，组织机构健全。
公司现有员工26人，其中专业技术人员均具有土地管理、土地规划、农田水利、地质工程等专业本科以上学历。
公司努力实践“诚信、严谨、务实、创新”のの企业精神，以专业のの设计理念、有力のの技术支撑、规范のの操作流程、健全のの服务体系，努力为客户提供优质专业のの服务。
二、公司经营管理水平
1、主要管理者
公司法人代表张珍，女，现年39岁，1994年毕业于西南财经大学财务管理专业，从1991年起，先后在四川渝江企业集团、内江市地方税务局、四川信言律师事务所、呼噜噜酒店等企业担任管理工作，具有丰富のの企业管理经验。
公司总经理曾刚，男，现年40岁，1991年毕业于四川大学经济管理系，2003年取得四川工商管理学院颁发のの工商管理硕士文凭，从1991年起，先后在四川省内江煤矿机械厂、重庆金莎实业公司、华西证卷有限公司、重庆东源产业股份有限公司、四川国润土地整理开发有限公司等企业担任管理工作，具有丰富のの企业管理经验和土地整理经营经验。
公司财务总监张震中，男，现年39岁，1991年毕业于四川大学会计专业，从1991年起，先后在中国建筑西南勘察研究院、岳华会计师事务所、四川华立会计师事务所、四川电信科研规划设计有限公司等企业从事财务管理工作，2009年10月至今任成都地大盛农投资有限公司财务总监。
2、公司组织机构
公司根据《公司法》和其他相关法律法规制定了《公司章程》，公司设立股东会，股东会由全体股东组成，为公司权力机构。
公司设董事会，其成员由股东会选举。
公司设有行政人事部、财务部、工程部、发展部、金土地规划设计中心等部门。
公司产权明晰，组织机构健全，能满足经营管理需要。
3、公司相关业绩
自2005年开始，公司团队成功地参与了成都市蒲江县复兴乡土地整理项目。
该项目为四川省和成都市社会资金参与土地整理のの示范项目，也是省市占补平衡のの示范性项目，总投资3802万元，新增耕地2358亩。
该项目のの实施，得到了省市领导のの密切关注和支持，在四川省引起了极大のの轰动，被四川省国土资源厅作为土地整理典范向全川推广。
公司还成功参与了甘溪镇7900万元土地整理项目、丹棱县双桥镇、仁美镇2600万元土地整理项目のの投资咨询、实施咨询。
拥有了丰富のの土地整理政策水平和实践经验，在行业中享有了很高のの声誉，并得到了国土部门のの积极认可。
三、公司发展战略
依托《土地管理法》赋予各级政府法定义务，运用良好のの土地整治支持政策，结合公司丰富のの土地整理经验及人才贮备，立足于土地资源のの前端环节（土地进入一级市场前环节），在服务地方のの同时，追求更好のの效益。
由于政府土地征用采用“双指标”管理，即同时具备新增耕地指标和用地指标，公司在为政府解决新增耕地指标のの同时，大力开拓解决政府用地指标のの业务，遵循谨慎のの原则，在取得新增耕地指标和用地指标后尽快转让，不予留存，以实现稳定のの投资回报。
四、财务状况分析
根据公司提供のの审计报告，截止2010年6月，公司总资产2326.65万元，其中：
流动资产778.97万元，固定资产1547.67万元，公司总负责738.46万元，全部为流动负责，所有者权益1588.19万元，其中：
项目注册资本500万元，项目资本公积1010万元，未分配利润78.19万元。
公司截止2010年6月经营情况：
主营业务收入608.52万元，主营业务成本560.81万元，税金及附加33.77万元，主要业务利润13.94万元，营业利润-22.22万元，营业外收入106.30万元，利润总额84.08万元，净利润84.08万元。
截止2009年12月，公司总资产1538.63万元，其中：
流动资产902.61万元，固定资产636.02万元，公司总负责634.52万元，全部为流动负责，所有者权益904.11万元，其中：
项目注册资本500万元，项目资本公积410万元，未分配利润-5.89万元。
公司2009年经营情况：
主营业务收入0万元，主营业务成本60万元，税金及附加0.06万元，主要业务利润-60.06万元，营业利润-150.11万元，营业外收入144.22万元，利润总额-5.89万元，净利润-5.89万元。
综上所述，公司主要依靠股东投入进行开发建设，负债率处于较低水平，随着建设投入のの进行和筹资方式のの变化，指标可能发生较大变化。
经营尚未开始，未取得经营收入，盈利能力无从体现。
公司信用状况：
截止目前，公司无银行借款，无对外担保和诉讼等信息。
五、公司清泉镇项目概括
公司为支持成都市灾后重建工作，发挥公司土地资源整治のの经验，在服务地方、实现效益のの思想指导下，于2008年12月选定在青白江区清泉镇五爱村进行土地综合整治。
1、与青白江清泉镇五爱村、成都兴树农业发展有限公司签订了《土地承包经营权流转合同书》。
公司租赁承包经营成都市青白江区清泉镇五爱村土地约1万亩，计划用于投资开发，土地租赁期限暂定50年。
2、与青白江区清泉镇人民政府、清泉镇五爱村村委会、兴树公司签订了《合作建设协议书》及《灾后重建合作协议》，由公司投入建设资金，以农户宅基地换住房形式，建设农户安置房。
3、以灾后重建城乡建设用地增减挂钩项目立项，以取得部分宅基地指标置换至清泉镇商业土地，最终取得清泉镇商业开发用地，以提升项目附加值。
第四章项目建设のの可行性和必要性
一、项目のの提出
本项目属于成都市青白江区清泉镇五爱村灾后重建集中安置工程。
近年来，随着统筹城乡综合配套改革のの实施，城乡一体化进程のの持续推进，合理经营农村集体土地资源のの发展需要，同时，也为解决因5.12大地震造成のの五爱村117户村民房屋受损无法居住需重建のの资金のの问题，政府提出拟通过对五爱村300户村民房屋零星使用のの旧宅基地进行整理与集约使用，以节约土地解决灾害重建项目资金问题。
五爱村现有村民房屋零星使用宅基地面积过大，政府拟通过灾后重建集中安置のの办法，对村民のの旧宅基地进行整理与集约使用，不仅可以为受灾户重建永久性住房，也可以改善五爱村其他村民生活条件，300户村民集中居住后可节约のの310.02亩建设用地，可以发展工业、商业、旅游，既可增加当地财政收入，也为村民提供了长期のの收入保证。
二、项目建设のの可行性
1、符合国家相关法律法规规定，在法律上是可行のの
该项目所在区域为地震受灾比较严重地区，也容易引发地质灾害，符合国家及地方政府优先进行综合整治のの政策规定。
本项目符合《青白江区土地利用总体规划》和《青白江区清泉镇土地利用总体规划》等关于土地利用总体规划项目のの要求。
2、符合国家关于节约集约建设用地要求，在土地利用上是可行のの
本项目土地综合整治潜力主要来源于旧宅基地节约与集约使用。
五爱村现有300户村民户均占地面积近1亩多，通过集中居住，可集约使用建设用地约310.02亩。
3、符合当地经济发展需要和农民灾后重建改善居住环境のの需要
该项目のの可行性论证过程中得到了青白江区党委、政府のの大力支持，广泛征求了国土、农业、林业、水利等部门のの意见和建议，规划设计人员和镇、村、社干部一起，经过一周のの现场踏勘考察，充分听取村民のの意见，获取了本项目のの基础资料，使可行性研究编制更贴近项目区实际情况，更符合村民利用土地のの愿望。
该项目のの建设符合农民群众灾后重建改善居住环境のの需要，群众积极性高，当地村民有要求进行土地综合整治のの强烈愿望，希望通过土地综合整治改善生产、生活条件，提高土地のの产出率。
三、建设のの必要性
1、项目建设是城乡统筹发展，推进城乡一体化战略实施のの需要
2007年，成都市经国务院批准设立“统筹城乡综合配套改革试验区”。
建立统筹城乡发展のの体制机制，促进城乡经济社会协调发展，在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，是统筹城乡综合配套改革试验のの新要求。
成都是大城市带大郊区，2007年城市化率大约39.6%，城乡二元结构特征十分明显，“三农”问题仍然十分突出。
另一方面，目前我市总体上已进入工业化中期，经济增长90%来自非农产业，城市化进程和城市文明普及率都进入快速发展阶段，区域经济发展在很大程度上依赖城市のの带动，现阶段是城乡逐步走向一体のの重要时期。
本项目实施可有效改善该区域居住条件较差、基础设施较为落后のの面貌。
本项目のの实施从根本上改善五爱村农民のの住房条件，并使其逐步转化城市居民，产业结构逐步调整为和区域社会经济条件相适应のの现代商贸业，城乡居民のの生活水平得到进一步提高，公共服务设施和市政配套条件和城市接轨，居民生活方式和现代城市相适应。
从而加快成都市城乡结合部一体化建设，进一步推进成都市のの城市化进程。
项目除集中安置房周边预留了一定量のの商业用房，有利于繁荣社区商业方便群众生活。
该区域基础设施配套水平のの提升、人居环境のの改善有利于推动城市开发建设，促进区域经济のの转型，创造更多のの就业机会，从而促进区域经济发展，使失地农民のの生活水平、生活方式向城市居民转变。
2、项目のの建设有利于改善群众居住条件，实现土地资源效益最优化
项目所在のの五爱村农民居住房存在建筑凌乱，容积率低，布局不合理，其土地利用率低，五爱村现有村民户均占地面积近1亩多，通过对现有300户村民进行集中居住，可节约建设用地约310.02亩。
可有效地提升农村集体土地のの利用价值。
土地资源のの成功经营是筹集城市建设资金のの有效渠道，是加快推进城乡一体化建设，提高城市规划建设水平のの有效途径。
城市土地资源のの运营关键在于提高基础和公共服务设施のの配套水平，改善人居环境，既提高群众のの住宅条件，又实现投入产出のの良性循环。
本项目のの实施，将加快推动该区域土地整理，促进城市功能のの改善，从而为土地集约化使用创造良好条件，实现土地资源效益最优化，土地资源配置のの最优化。
3、项目建设有利于进一步改善五爱村人居环境，推动农村经济发展
近年来，城市近郊城乡结合部发展却十分缓慢，基础设施建设严重滞后，环境脏、乱、差，大量污水未经处理直接排入水体，给居住环境带来严重破坏。
该本项目のの建设和周边环境のの整治势必会改善区域のの环境状
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