南波湾小区管理规约 征求意见稿.docx

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南波湾小区管理规约征求意见稿

南波湾小区管理规约征求意见稿

南波湾小区管理规约

（征求意见稿）

2010年4月

管理规约

第一条（目的）

为维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境卫生和正常秩序，保障物业的安全与合理使用，营造安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境，根据有关法律法规的规定，结合本物业实际，制定本规约。

第二条（物业基本情况）

建筑区划名称：

建筑区划座落：

抚顺市顺城区街道号

建筑区划四至：

东南

西北

建筑区划构成及土地使用权出让合同（见附件一）；

建筑区划所属物业类型：

多层、高层封闭式住宅小区

第三条（物业管理模式）

本小区区划内，实行由业主依法选聘物业服务企业或其他管理人，双方依据物业服务合同共同对物业共有部分进行管理、维修、养护，并维护相关区域环境卫生和公共秩序的物业管理模式。

第四条（物业共有部分）

根据有关法律、法规规定和临时管理规约及物业买卖合同约定，业主享有以下共有部分的共有权：

（一）由单幢建筑物的相关业主共有的部分，包括该幢建筑物的业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）等部位以及该幢建筑物的业主共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装置、等设备。

（二）由建筑区划内全体业主共有的部分，包括全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋、等。

本建筑区划内共有部分明细表，见附件二。

第五条（共有部分的管理、经营与收益分配）

（一）属于全体业主或相关业主的共有部分，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用；

（二）业主对共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务；

（三）利用物业共有部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并经业主大会或者相关业主共同决定后，按照物业服务合同约定委托物业服务企业或其他管理人统一实施。

利用物业共有部分经营所得收益，属于全体业主共有部分，按下列第种方式分配：

1、补充专项维修资金，分摊到户；

2、用于业主大会会议召开；

3、用于业主委员会依法开展工作；

4、用于弥补建筑区划内物业服务费用的不足；

5、。

属于相关业主共有部分，按下列第种方式分配：

1、补充专项维修资金，分摊到户；

2、用于业主小组会议召开；

3、用于弥补相关建筑物的物业服务费用不足；

4、。

（四）物业服务企业或其他管理人违反物业服务合同约定，从履约保证金中抵扣的违约金，属于全体业主所有，并用于补充建筑物及其附属设施维修资金。

（五）所得违约金和利用物业共有部分经营所得收益，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分配。

（六）业主委员会应当至少每半年在建筑区划内公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营所得收益的收支情况，接受业主大会、业主的监督。

（七）业主转让建筑物内的专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第六条（物业管理区域的调整）

对本小区物业管理区域进行调整的，应当按照相关规定，并经本小区区划内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

由业主委员会向有关部门提出调整物业管理区域要求。

第七条（业主的权利与义务）

业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《辽宁省物业管理条例》以及相关法律、法规、规章政策的规定，享有相应的权利，履行相应的义务。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第八条（业主大会）

本小区区划内设立一个业主大会。

业主大会由本小区区划内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主大会通过业主大会会议选举产生业主委员会作为执行机构。

业主大会、业主委员会依法、依本规约和《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》履职。

业主大会依法作出的决定，对业主具有约束力。

业主应当遵守并服从业主大会依法作出的决定。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，业主可以向顺城区城建局或河东街道办事处投诉、举报，由受理单位依法处理。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、印章使用和业主委员会的组成与任期、工作经费、印章管理使用等事项由《业主大会议事规则》和《业主委员会议事规则》依法作出约定。

第九条（物业服务企业或其他管理人的选聘、解聘）

业主同意，物业服务企业或其他管理人的选聘依法采取招投标方式，并由业主大会授权其执行机构业主委员会或委托招标代理机构办理实施招标活动的相关事宜。

业主大会选聘物业服务企业或其他管理人之前，应当按照本小区业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

业主大会依法选聘、解聘物业服务企业或其他管理人的，须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

业主大会与其依法选聘的物业服务企业或其他管理人签订物业服务合同，应当有业主委员会三分之二以上委员在场签名并加盖业主大会印章。

因物业服务企业或其他管理人突然撤离等原因，业主大会无法及时另聘新物业服务企业或其他管理人的，业主大会授权业主委员会采取临时措施维持小区正常运转，并在30日内召开业主大会决定另聘新物业服务企业或其他管理人方案及另聘前物业应急管理办法，临时管理期间的物业服务费用按照临时管理前的物业服务合同约定的物业服务交费标准，按比例由全体业主分担。

第十条（物业服务费用及其交纳、监督）

各业主同意，物业服务收费采取[包干制][酬金制]方式，按业主专有部分建筑面积大小共同负担，并按照物业服务合同约定足额交纳，接受业主大会、业主委员会的监督。

物业服务收费采取酬金制方式的，由物业服务企业或其他管理人每年月日向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受审计监督。

审计监督的实施在物业服务合同中另行约定。

业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主委托物业服务企业或其他管理人提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、特约服务的，其费用由双方约定，但涉及全体业主的收费项目需在物业合同中或征求全体业主同意后在补充协议中约定；物业服务企业或其他管理人应当将服务项目、服务质量、服务标准进行公布。

第十一条（水、电、气等费用的交纳及其设施的维修责任）

本建筑区划内，业主应当按照相关规定和相关供用合同的约定向供水、供电、供气、信息等专业单位交纳有关费用。

物业服务企业或其他管理人接受供水、供电、供气、信息等专业单位的委托代收前款费用的，应当公布委托合同，业主应当按照相关规定和相关供用合同、委托合同的约定向物业服务企业或其他管理人按时足额交纳水、电、气、信息等费用，并不得以任何理由拖欠、拒交上述费用。

业主拖欠、拒交上述费用的，应按本规约第二十一条的相关规定承担违约责任。

水、电、气、信息等设施的维修责任，由业主、专业单位按照相关规定承担；前款设施属于业主专有的，由业主承担维修费用。

属于业主共同所有的，由全体业主或者相关业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担维修费用。

业主委员会应当代表业主，及时与供水、供电、供气、信息等专业单位建立供用合同关系，并与开发建设单位办理贸易结算表户名变更手续。

第十二条（相邻关系）

各业主同意，在物业使用和维护中，遵守相关法律、法规政策规定和本规约约定及业主共同决定，按照有利于物业使用效能发挥、秩序良好以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光以及设施设备维修、房屋装饰装修、环境卫生维护、环境保护等方面的相邻关系。

第十三条（物业的使用）

本小区区划内的业主、使用人应当遵守相关法律、法规，并按照下列规定使用物业：

（一）按照规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业专有部分，不得擅自改变物业专有部分使用性质；鉴于本建筑区划的物业特性，严禁将住宅改变为餐饮、娱乐、办公、仓储等经营性用房；

（二）进行室内装饰装修时，遵守有关法律法规的规定，在工程开工前，应当事先告知物业服务企业或其他管理人，并与其签订室内装饰装修管理服务协议。

遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为，不得影响毗邻房屋的使用安全；主动配合物业服务企业或其他管理人依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查；

（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分。

施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，晚间18时至次日上午8时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工；

（四）因装饰装修房屋影响物业共有部分安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状，造成相邻业主财产损失的，应承担相应的赔偿责任；

（五）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业或其他管理人指定的位置安装；

（六）合理使用水、电、气、信息、环卫等共有设施设备，不擅自拆改相关管线、设备；

（七）使用电梯，应遵守本物业电梯使用管理规定；

（八）停放车辆，应遵守本物业车辆停放有关规定；

（九）业主和物业使用人在本小区内严禁饲养家禽、家畜等动物。

合法养犬业主和物业使用人应遵守《辽宁省养犬管理规定》、《抚顺市市区养犬管理规定》，如：

携犬出户的时间为每日19时至次日7时，犬出户必须挂犬牌、束犬链，并由有行为能力的人牵领；在市区内，个人不得养成犬体重超过八千克以上大型犬；犬在排泄粪便后，携犬人立即予以清除。

除上述内容外，还应遵守以下约定：

1、应当向物业服务企业出示合法养犬证明并登记备案；2、不得影响其他业主及物业使用人的正常生活；3、不得利用喷水池等公共设施、场地洗浴、游泳；4、禁止犬进入儿童聚集场所，如儿童娱乐场等；

（十）生活垃圾实行袋装处理。

每天放置在拉圾箱内，切勿随意弃置在楼道、电梯内、绿地，垃圾箱旁或抛出窗外；

（十一）举行自娱自乐活动使用音响设施，各种乐器时，应控制音量，以不影响他人的正常生活为宜；

（十二）自觉关好防盗对讲门，防止陌生人擅入；

（十三）春节等节假日及婚嫁燃放爆竹、烟花,请在指定安全区域燃放,以免引发火灾和影响邻里关系；

（十四）_。

第十四条（使用物业的禁止行为）

业主、使用人在使用物业中，除应当遵守法律、法规政策的规定外，不得从事下列危及建筑物安全或者损坏他人合法权益的行为：

（一）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

（三）占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、物业服务用房、自行车房（棚）以及其它属于业主共有部分。

（四）损坏或擅自拆除、截断、改变、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共有设施设备；

（五）违法搭建建筑物、构筑物；

（六）不按规定堆放物品、倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物；

（七）违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或超负重等物品和排放有毒、有害、危险物质及敞放、敞养宠物，影响公共环境、破坏绿地等；

（八）穿越、践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑小品，禁止在绿地、公共场所晾晒衣物、被褥等和在绿地内种植、摆放私人花卉花盆或各种杂物；

（九）影响市容观瞻或本物业外观的乱贴、乱挂、乱写、乱画、乱刻、乱涂、设立广告牌等；

（十）随意停放车辆，堵塞小区道路、出入通道、盲人通道等。

以车辆鸣笛或婚丧期间在公共区域播放乐曲等方式制造噪音；

（十一）擅自封闭阳台和在房屋建筑的外墙上安装护栏、遮阳光帘、遮蓬、花架等其他结构，不按指定位置安装空调外机且不进行滴水处理等；

（十二）使用电梯时超载，运载水泥、沙子、红砖等装修材料及粗重物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损伤内壁；

（十三）严禁在小区内公共区域燃烧香火纸张、杂物等物品，不准随地乱扔烟头及火种；

（十四）危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为；

（十五）_。

（十六）法律、法规、规章政策禁止的其他行为。

第十五条（物业的维修养护）

业主、使用人同意按照下列规定维修养护物业：

（一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益；

（二）因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业或其他管理人应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合；相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责维修并承担赔偿责任；

（三）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向业主委员会和物业服务企业或其他管理人提出书面申请，业主委员会和物业管理企业应在接到申请之日起3日内作出是否同意的书面决定，逾期不作出决定的，视为同意。

经同意实施的，应当在约定期限内恢复原状，造成损失的，应当赔偿；

（四）物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业专有部位应急维修的，物业服务企业或其他管理人可在通知公安机关、社区或者业主委员会3名以上委员到场见证下实施应急维修，维修发生的费用由责任人承担；

（五）当物业服务企业或其他管理人对物业共有部分维修养护时，相关业主应予以配合；有造成本物业共有部分或其他业主房屋及附属设施设备损坏的，由造成损坏的责任人承担赔偿责任。

第十六条（建筑物及其附属设施维修资金的筹集和使用）

业主应当按照相关规定缴存、使用、续筹本建筑区划内建筑物及其附属设施维修资金。

使用建筑物及其附属设施维修资金的，物业服务企业或其他管理人应当按有关规定于每年12月31日前或在物业合同中约定的日期向业主大会提出年度维修计划和维修资金使用方案，并经建筑物及其附属设施维修资金列支范围的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

业主委员会应当将维修资金使用方案、所需资金、工程进展以及资金划拨等情况在建筑区划内向全体业主或者相关业主公布，并每月定期向全体业主或者相关业主公布一次建筑物及其附属设施维修资金使用情况。

一幢或者一户门号的建筑物及其附属设施维修资金余额不足首次缴存的30%时，由业主委员会按下列第项方式，向该幢或者该户门号业主续筹维修资金：

（一）一次性缴存；

（二）按元/平方米逐月缴存；

（三）。

业主转让物业专有部分的，其缴存的建筑物及其附属设施维修资金同时转让，但仍存于该门户号的分户帐中。

业主共同决定上述建筑物及其附属设施维修资金的筹集和使用方案时，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并由业主另行表决通过。

第十七条（物业转让、出租的相关事项）

业主转让或者出租物业专有部分时，须将本规约作为物业专有部分转让合同或者租赁合同的附件。

业主转让或者出租物业专有部分后，当事人应当于物业专有部分买卖合同或者租赁合同签订之日起30日内，将物业专有部分转让或者出租情况和通讯方式书面告知业主委员会、物业服务企业或其他管理人。

房屋出租应当遵守相关法律法规政策规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

无论出租或转租的，业主均应承担相应的责任。

房屋出租必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准。

不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按床位出租或转租，或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租。

对违反本规约出租或转租的，业主委员会可书面责成业主、使用人立即终止租赁行为。

业主转让物业专有部分，应当与物业服务企业或其他管理人结清物业服务费用、物业服务资金、建筑物及其附属设施维修资金。

出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用、物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第十八条（业主提交通讯联系方式的义务）

业主应当向物业服务企业或其他管理人以及业主委员会提供联系地址、通讯方式。

第十九条（未按规定交纳物业服务费用的责任）

业主未按规定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交付。

业主逾期仍不交纳的，业主委员会、物业服务企业或其他管理人可以在本建筑区划内公布物业服务费用收交情况，并注明欠交费用的业主门牌号。

仍不交纳的，物业服务企业或其他管理人可以依法向人民法院提起诉讼。

第二十条（授予物业服务企业或其他管理人的权利）

为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业服务中，授予物业服务企业或其他管理人以下权利：

（一）根据有关法律法规、本规约和物业服务合同，制定必要的规章制度，报业主大会批准生效后，督促业主和物业使用人遵守、执行；

（二）以批评、规劝、警告等方式制止业主、物业使用人违反本规约的行为；（三）在物业区域内公布不遵守本规约及相关法律法规的业主、物业使用人的门牌号及违约事实。

第二十一条（违反规约的责任）

业主、使用人违反本规约规定，侵害他人合法权益的，业主大会、业主委员会、物业服务企业或其他管理人有权要求其改正；业主、使用人拒不改正的，应承担违约责任，由业主委员会在本建筑区划内公布该业主、使用人的姓名（或门牌号）及违约事实，损害业主共同权益行为的，由业主委员会在本建筑区划内公布该业主、使用人的姓名（或门牌号）及违约事实，并限制其行使共同管理权。

第二十二条（连带责任）

使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。

第二十三条（纠纷的处理与相关民事诉讼）

业主之间因本规约发生的纠纷，协商不成的，由业主委员会或社区、河东街道办事处进行调解；调解不成的，采取以下方式解决：

（一）依法向抚顺市仲裁委员会申请仲裁；

（二）向人民法院提起诉讼。

因物业管理纠纷而引起的民事诉讼，其费用由参加诉讼的业主依法承担；属共同诉讼的，经业主授权，推荐诉讼代表人具体实施，诉讼费用由参加共同诉讼的业主依法共同承担。

第二十四条（规约的修改与补充）

本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。

修改后的规约，经业主大会会议表决通过之日起生效。

第二十五条（规约的效力）

本规约对本小区区划内的各业主和使用人均具有约束力。

物业的所有人发生变更时，规约的效力及于物业的继受人。

本规约自2010年月日起生效。

第二十六条（规约保存与执有）

本规约业主各执1份，业主委员会保存3份,顺城区房地产行政主管部门、河东街道办事处、弘升社区各1份。

南波湾小区业主大会（盖章）

2010年月日

附件1：

1、建筑区划及物业构成附图；

2、土地使用权出让合同

附件2：

建筑区划物业共有部分明细

附件3：

基本情况

一、开发建设单位的基本情况

（一）企业名称：

（二）注册所在地：

（三）法定代表人：

（四）联系电话：

（五）通讯地址：

二、业主大会、业主委员会的基本情况

（一）业主大会名称：

南波湾小区业主大会

（二）业主委员会联系电话：

（三）业主委员会议事活动用房座落：

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