长沙春交会评估.docx
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长沙春交会评估
2006年长沙春季房地产交易会评价
历时4日的2006年春季房地产交易会结束。
本届交易会以“好房子、好日子”为主题，拟通过十大系列的活动如“长株潭经济一体化”高峰论坛等强调其专业及学术性，探讨房地产市场的宏观动向及发展趋势，尤其是三市融城和河西生态发展，同时辅助书法大赛、靓犬大赛、抽奖商品房等形式强调亲民性、规模性、实效性，提高和刺激普通购房者的参与热情。
本次春交会较之往年有诸多差异，与其所反应出的房地产市场的变化值得业内人士认真探讨，以下分几个主题对此次春交会进行评估。
（注：
本评估只针对房地产参展商，其它相关行业参展不作评述。
）
（图：
开幕式现场）
一、宣传力度空前效果不明显
本次春交会的承办单位由湖南经济电视台和长沙晚报报业集团两大主流媒体承担，湖南经济电视台自从4月1日起在其黄金时段播放春交会宣传片，长沙晚报也在其A1版1/3版春交会宣传广告，另外湖南交通频道等媒体也协助进行市场预热，但效果并不是十分理想，这可以从房地产信息中心的数据统计中看出（根据泛城现场观察判断，该数据可能具有一定夸大成分）。
2005年长沙秋季房地产交易会
2006年长沙春季房地产交易会
增长率
参观人数
28.96万人
29.72万人
3%
成交商品房
套数
404
463
14.6%
面积
4．6万平方米
5.1万平方米
10.8％
金额
1．52亿元
1.4亿元
－7.9％
意向成交
（认筹）
套数
1487
1648
10.8％
面积
18．.64万平方米
20．6万平方米
10.5％
金额
6．53亿元
5．9亿元
－9.6％
（数据来源：
长沙房地产信息中心）
由以上数据可以看出：
Ø
在国家整个宏观调控的政策引导下，特别是历经了3月的加息和再次加息的传闻；4月的取消认筹、内部登记、销售信息网上公开等一系列打击炒楼的措施；5月国家颁布稳定房地产市场八项措施，各地并根据该八项措施制定详细的实施细则；转瞬间，房地产市场趋于观望态势，开发商持地观望，购房者持币观望，似乎将购房者的热情和发展商的兴奋降到了一个低谷。
“理性购房”和“持币观望”是本届春交会一个明显的趋势。
这可以从房交会成交金额下降和参观人数的停滞不前看出来。
成交商品房金额和意向成交商品房金额分别下降了7.9％和9.6％，参观人数只是微增3％。
Ø2005长沙春季房地产交易会已经开始由销售功能型向展示功能型转变，房地产交易会的商品房销售功能在下降，项目展示功能在增强。
这是展览经济发展的必然趋势。
目前沿海发达城市的房地产交易会都以项目展示为主。
二、扎堆效应显著
本届春交会特点之一扎堆效应显著――楼盘区域相近、物业类型相似和开发商背景相同的展位也聚集在一起。
如岳麓馆、浙江商会展位、别墅项目聚集区等等。
Ø
岳麓馆本届春季房地产交易会组委会专门在红星会展中心一楼西边设立的“岳麓馆”，成为房交会最大特色之一。
阳光100、阳光星城、美林·银谷、卓越·蔚蓝海岸、望兴景园、嘉逸名庭、星蓝湾、枫树园、西湖丽景、金色山庄、沁园春·御院、麓山·加州阳光、麓山·翰林苑、格林星城、水木兰亭、香海西岸等岳麓区内17家房产商在岳麓区“人文、生态、绿色”的主题下，并根据自身楼盘特色进行项目展示。
Ø浙江商会展位本届春季房地产交易会的红星会展中心二楼东边被来自浙江的开发商的开发项目所占据。
绿城·桂花城、绿城·青竹湖、南都·西街花园、西子花苑、博林·金谷等等5家浙江籍开发商占据了二楼东边27个展位。
Ø
别墅项目聚集区在红星会展中心一楼东边聚集着四个别墅大盘――长沙比华利山、长沙玫瑰园、星语林·汀湘十里、水云间，其无论从展位大小、展位设计和项目定位上都是高档别墅大盘的形象。
三、新一轮开发热潮来临
本届春交会是国家宏观政策的相对松动后的第一次大型的房地产交易展示会。
去年许多”持地观望”的开发商相续进入项目实际开发阶段，许多项目都会在今年具备入市销售条件，由春交会展位竞投会异常激烈，也可以看出开发商把参加春交会当场一个入市的好契机。
本届春交会有40个新盘集中亮相，占了春交会房地产项目展位的60％，掀起了新楼盘入市高峰。
其中有16个在河西，占到40%；南部新盘为12个；城市中心有复苏迹象，这次上市亮相的新盘达到6个；北东城板块亮相新盘为4个；北城最少，只有3个，这折射了目前长沙城市的开发轨迹和脉络，火热的河西新城开发和城市发展南进潮，已主宰了这个城市最近两年的开发锋线。
由众多新盘的入市亮相可以预计5月、6月、7月三个月开盘的楼盘会特别多，房地产市场竞争将会异常激烈。
本届春交会新盘一览：
西城新盘：
西湖丽景、麓山·翰林院、沁园春·御院、枫树园、长沙玫瑰园、水木兰庭、枫华府第、嘉逸名庭、高信·尚锋、星蓝湾、阳光新城、加州阳光、卓越·蔚蓝海岸、香海西岸、望兴景园、格林星城
南城新盘：
比华利山、东方名都、鄱阳小区、百草园、湘府东苑、天城·泰锦苑、中欣·满庭芳、金凤滩家园、BOBO天下城、博林·金谷、恒盛世家、富景园
北城新盘：
顺天·黄金海岸、万国城MOMA
东城新盘：
东1时区、中城·丽景秀山、新城地标、浏阳河畔中心新盘：
格蓝康都、城南郡、国储·城市天地、东方公寓、青和·上座、紫金苑
四、河西南城唱主角公寓成亮点
Ø
河西南城唱主角星语林·汀湘十里、西湖丽景、麓山·翰林院、沁园春·御院、枫树园、长沙玫瑰园、水木兰庭、枫华府第、嘉逸名庭、高信·尚锋、星蓝湾、阳光100、加州阳光、卓越·蔚蓝海岸、香海西岸、望兴景园等河西项目大都在近期入市，成为新盘上市最密集的区块。
城南围绕芙蓉南路和井湾子附近，比华利山、柠檬丽都、东方名都、百草园、湘府东苑、天城·泰锦苑、中欣·满庭芳、博林·金谷等12个楼盘次第开放，都将在近期内大张旗鼓入市。
其中位于韶山南路的鄱阳小区，总建筑面积70万平方米，今年将上市20万平方米。
是今年参展的最大经济适用房项目。
这两个区域的热，也反射到了春交会围绕南城和河西新城的两大主题活动，东部区域和北部区域则略显沉寂，城北缺少板块联合炒作概念，开发较为分散，城东则主要浙江籍开发商扎堆于此。
Ø公寓成亮点本届春交会还有一大特点就是公寓项目众多，公寓项目依然多处在城市的中心区位，湘域中央的二期、韶山路上的紫金苑、左家塘的城南郡、五一大道上的中天广场、识字岭的鸿景雅苑等项目都颇引人注目。
同时小户型公寓依然收到市场亲睐，在参展的城市中心公寓项目中，多数项目中都有小户型的一席之地。
东二环线与人民东路交会处、以SOMO为主打的小户型项目——东1时区、火车站商圈的国储·城市天地、坡子街内的青和·上座、朝阳商圈的东方公寓、桂花公园周边的格蓝康都……小户型公寓极为抢手。
这些户型面积集中在30~80平方米的一居和两居，成为初次置业者和投资者的首选。
这些入市的项目销售价格涵盖了低中高三个不同的价位。
都有不同幅度的价格上涨。
市区公寓项目均价大多超过3800元/平方米，其中城市中心项目大多比去年同期上涨500元左右，城市周边项目则上涨200元左右。
五、主题活动精彩纷呈
Ø主题活动
1、开幕式上不但有精彩的文艺节目，还有从天而降的热气球和飞艇也会将会场上空装点得格外热闹。
开幕式分为《和谐之春》、《和谐舞蹈》两个部分。
锣鼓、大型舞蹈、少儿歌舞表演，组委会力求将春交会办成贴近老百姓生活的大型活动。
2、购房中大奖 本届房交会为房交会期间购房的消费者准备了30万元的现金大奖。
分别为一等奖10万元（1个），二等奖5万元（2个），三等奖1万元（10个）。
凡在21日9∶00－24日12∶00期间购买参展楼盘（以签署预售合同日期为准）的消费者均可参与抽奖。
4月24日下午4∶00抽奖仪式将在场馆南广场的舞台举行。
现场抽奖现场领奖。
3、房交会电视直播 房交会期间，长沙电视台新闻频道把国内一流的电视直播车开到现场，对展会现场进行全天候电视直播。
新盘联合开盘仪式、开展最佳展位设计评选活动以及建材拍卖团购活动三个子活动也将同时进行。
4、长株潭直通车 为了方便三地看展市民，组委会组织20台空调巴士接送长株潭三地购房者前来现场看展。
20台空调大巴分为10条线路，穿梭在长株潭之间，供株洲、湘潭市民免费乘坐，所有线路车头车身打出“2005长沙春季房地产交易展示会免费看房直通车”的横幅。
10个乘车点中长沙设8个乘车点，株洲、湘潭各设一个乘车点，每个乘车点配备两台直通车，每天上午和下午各发一次车。
株洲乘车点为株洲火车站售票处前坪，湘潭乘车点为建设路口步步高购物广场，直通车将从株、潭登车点出发，直接到展馆现场，中途不停靠。
5、免费健康检测 本届房交会上，市民在展会现场不但可以看房购房，还可以领取免费健康检测的“健康大礼”。
看展观众可以在房交会长沙奥林匹克花园展位（东入口12号展位）领取专业健康检测凭证，然后前往展厅2楼免费检测活动区进行身体检测。
6、房产知识讲座 从4月21日至24日，“和谐之识”房产知识专家讲座将在二楼专区定时开讲。
课程内容分别为春季装修标准工艺与质量控制、如何签订一份保护自身合法权益的购房合同、购房合同履行中的常见纠纷及对策、个人房贷理财、“幸福之家”联系你我他、剖析家装隐蔽工程的隐患等几大主题内容。
7、网上房展 “网上房展”在历届房交会上广受欢迎，同时，网络也代表了一种现代时尚的生活文化。
网上房展已成为永不落幕的房交会，今年的网上房展也将继续。
8、高尔夫球精英赛 “和谐之趣”“水云间”杯第四届长沙市房地产精英高尔夫邀请赛已于4月8日圆满结束。
9、闭幕式暨答谢酒会 4月24日晚上，房交会闭幕式暨答谢酒会，将为本届房交会划上最完满的句号。
春季房交会的和谐之圆意味着秋季房交会的开始，永不闭幕的房交会将成为长沙最亮的风景。
Ø论坛
“共话融城”高峰论坛，长沙、株洲、湘潭三市主管城建的房地局长登台论道，长株潭相关区域内的各大开发商（具体指“南长沙”、“东株洲”、“西湘潭”）嘉宾纷纷出席，为长株潭经济一体化和融城房地产发展出谋划策。
除“市长共话融城”高峰论坛外，多场“论剑”也将随之举行。
4月21日将进行“岳麓地产板块与城市价值”沙龙，就居住与文化、21世纪居住理念、岳麓区地产板块的居住现状与发展等相关问题展开讨论，并进行岳麓区地产板块品质联合宣言活动。
4月23日的“金融漫市”主题日，将首次启动由一场经济学家、金融专家、开发商之间的浓情对话，就金融业与房地产发展之间关系的产经敏感话题，邀请本土国立银行机构及福建兴业、上海浦发、北京光大、中信集团等股份制银行负责人设坛对话。
附：
主题活动及论坛名录
十大主题活动：
Ø一是“春天畅想曲”——开幕式；
Ø二是“春天叙事曲”——《品牌会展系列从书》、《长沙楼市》改版增期首发式暨签售仪式；
Ø三是“春天进行曲”——房地产精英高尔夫邀请赛；
Ø四是“春天狂想曲”——购房中大奖；
Ø五是“春天交响曲”——展会期间每日主题活动；
Ø六是“春天协奏曲”——网上房展活动；
Ø七是“春天即兴曲”——“笔墨楼市”名家书画笔会；
Ø八是“春天回旋曲”——“挑战极限”滑轮特技表演和“放飞四月天”风筝秀活动；
Ø九是“春天变奏曲”——名犬旺春世界名犬秀；
Ø十是“春天圆舞曲”——“魅力风情”闭幕式。
论坛
Ø“共话融城”高峰论坛
Ø“岳麓地产板块与城市价值”论坛
Ø“金融漫市”主题论坛
Ø湖湘文化与浙江精神的互补与交融高峰论坛
六、展位设计乏善可陈，展位营销较为常规
布展流于形式，缺乏新意，物料设计和印刷水平有较大提升。
本届春交会上最具有看点的布展设计平淡无奇。
大部分参展项目似乎为了完成任务，草草了事。
与往年参展商挖空心思的去做展位的现象（如美林水郡的沙滩、水云间的高档样板房和比华利山的北美原木背景等）大相径庭。
相比于展位设计的退步，宣传物料的设计和印刷水平有较大提升。
像绿城·桂花城的楼书、青和公寓的手提袋等等。
展位营销手段也较为常规，多采用派送小礼品和表演（古筝和小提琴演奏为主）吸引客户。
星语林·汀湘十里的展位就一个巨大的沙盘，整体展位过于空荡，与之新中式豪宅的定位相比不甚协调。
与顶级豪宅极不相匹配的当属长沙玫瑰园。
作为未来长沙高端豪宅项目，其展位设计显得过于简陋。
不甚精致的模型和地面铺设，缺乏厚重感和尊贵感的座椅，很难与均价8000元/平方米的顶级住宅相联系，从某种程度上也显示出开发商对于项目品质的漫不经心。
在参展项目中也不乏创意的亮点。
水云间这次就将中国人的三代居住空间（泥屋、砖房、别墅）全部搬进展位，展现中国人居住生活变迁，勾起客户对现实生活的憧憬，增强项目对目标客户群的感染力。
展位创意相当具有吸引力，但由于没有将泥屋和砖房的怀旧感做出来，反而让人觉得品质感较差，效果可能与创意预期有一定差距。
绿城·桂花城、世嘉国际华城和MOMA万国城的展位设计对项目的风格定位把握较准，客户可以通过展位设计看出项目的风格和定位。
绿城·桂花城展位做出了其项目的品质感和欧式风情的味道。
MOMA万国城是一个科技含量很高的房地产项目，其展位做成一个科技长廊的形状对其项目追求的现代科技做了一个很好的诠释。
此次展会中有收藏价值的资料似乎成了“稀有品种”。
与以往展会中厚重而且繁多的资料、楼书及相关配套的物料相比，今年收集全场的资料一个比华利山的大手提袋就可容纳，一张单张宣传页是最为普遍的手法（桂花城依然送昂贵的楼书和其内部杂志），少数项目派发些内部生活杂志。
派发的“礼品”也多以小小雨伞、冰糖葫芦、水杯等为主。
七、认筹和优惠活动繁多
绿城·桂花城：
电梯花园洋房组团预约客户在浦东发展银行长沙分行办理2万元的3个月定期存款，开盘时可享受1万元的购房优惠。
已开盘现房部分则一次性付款98折优惠，按揭99折优惠，同时房交会期间还推出15套特惠房源。
汀兰雅苑：
交1万元购房定金享受2000元购房优惠。
另外其配合春交会每天还推出5套特惠房。
南都·西街花园：
现场招募南都房产客户俱乐部。
类似于比华利山华丽会的组织，不需要交钱。
东方新城：
在指定银行存入2000元,进行购房排号。
德馨园：
推出认筹卡，4月20、21日100抵8000（限量30张），4月22、23日100抵5000（限量40张），4月24、28日100抵2000（限量80张）。
柠檬丽都：
推出“日进双百”活动。
在建行开一个2万元的3个月定期，并与客户签署协议，协议签署之日起至开盘之日每日可获200元房款优惠。
珠江花城：
采用加入珠江会的形式认筹，春交会期间交3000元入会费，可以享受3000抵8000的优惠。
4月24日起至开盘，交3000元入会费，可享受3000抵5000的优惠。
世嘉·国际华城：
做了个小型的抽奖活动，参观客户都可以参与抽奖。
八、比华利山春交会展位情况
本次房交会观摩比华利山展位约5000人次（领取海报或纸袋等物料的客人），积累交谈客户1305人次，关于房交会交谈客户1305人次，泛城销售部计划于本周六进行电话回访，界时统一进行分析统计，给予各甲方。
房交会20—23日共认筹15个筹码，其中，房交会过来认筹的客户6个，报纸广告的客户过来认筹3个，老客户认筹6个。
本次房交会共派出物料：
钥匙扣330个、折页1200份、手提袋3000个、海报2800份、3D光盘980张、楼书80套、DM直邮300份、各户型图共2000份。
目前主要物料库存：
钥匙扣150个、海报200份、手提袋160个、产品楼书2820本、形象楼书2500本、书套1870份、3D光盘221张。
总结：
据媒体初步统计，2006年长沙春季房地产交易会期间，合计成交套数2111套，总面积257237.25平方米，成交总金额74171.53万元，共接待29。
72万人次。
与往年房交会相比，总体而言呈现以下特点：
1经过2005年的政府宏观调控，今年上半年来看房地产市场真是购房需求增加，客户购房热情回暖，房价有逐步上升趋势。
2外来品牌开发商纷纷亮相，整体提升了长沙房地产市场的开发水平，无论是产品还是营销均得以突破。
3市场供应量激增，新盘入市层出不穷，具备较好的规模和品牌效应，市场竞争加剧。
4房地产营销推广水平提升较快，代理公司、广告公司等合作团队实力增强，营销概念推陈出新，投入力度增加。
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