万科房地产应收帐款管理办法.docx

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万科房地产应收帐款管理办法

万科房地产应收帐款管理办法

1． 目的：

加强和规范集团各地产公司应收帐款的治理，加快销售房款的回收，降低资金占用，减少坏帐缺失，防范财务风险。

2． 范畴：

适用于集团内各地产公司所发生的销售应收帐款。

3． 职责：

总部财务治理部负责本规定的说明及修订；集团各地产公司销售部、财务部及相关责任部门负责具体实施。

4．方法与过程操纵

4.1 治理原则

4.1.1 主动幸免原则：

在确定销售信用政策、销售付款方式及合同条款等方面充分考虑房款回收风险，尽量减少应收帐款的发生和占压的时刻。

4.1.2 职责明晰原则：

建立明晰的岗位责任制及清晰的工作流程，将销售、催收、按揭、统计及核算等应收帐款治理的各个工作环节落实到具体部门、落实到具体岗位、落实到具体人员。

4.1.3 及时催收原则：

对应收帐款应定期统计、定期核对，对到期款项应及时进行催收，尽可能在最短时刻内回笼资金。

4.1.4 有效保证原则：

对未按期付款或还款的客户，应依照有关法律或合同规定采取不予办理入伙手续和房产证、收取违约金、及时移交法律程序等强有力的限制措施，从而有效保证应收帐款的回收。

4.2 职责划分

4.2.1 部门职责：

4.2.1.1各单位的销售部、客户事务部（以下统称销售业务部门）为应收帐款催收的直截了当责任机构，要紧负责客户信用的审查、按揭资料的收集、销售楼款及逾期款的催收等。

4.2.1.2财务部为应收帐款催收的监督机构及间接责任机构，要紧负责房款的收取、销售单据的开立、销售楼款的核算、应收帐款的分析及报送、应收帐款回收情形的动态跟踪等。

4.2.2 岗位职责：

各单位应依照销售及催收流程设置销售前台岗、客户事务岗、银行按揭岗、销售统计岗、应收帐款核算岗等五个岗位：

4.2.2.1销售前台岗：

即为直截了当销售人员，负责对客户的资信考察、与客户签定楼宇认购书、催收首期款及一次性付款的全部楼款等。

该岗位设于各单位销售部。

4.2.2.2客户事务岗：

负责催收销售合同签定后的应收款项及督促客户备齐按揭资料等。

该岗位设于各单位销售业务部门。

4.2.2.3银行按揭岗：

负责向银行办理按揭手续并督促按揭放款的及时到帐。

该岗位设于财务部或销售业务部门。

4.2.2.4销售统计岗：

该岗位设于每个项目销售现场，负责记录、统计客户的付款情形，并及时督促销售前台岗向客户收款。

该岗位设于销售部或财务部。

4.2.2.5应收帐款核算岗：

负责对应收帐款的核算、分析及动态跟踪等。

该岗位设于各单位财务部。

4.2.2.6各单位依照业务流程及人员设置情形，可对以上岗位再进行细分或合并，并可一人多岗，或一岗多人。

4.2.3 以上相关责任部门、责任岗位及责任人的考核应与应收帐款催收情形直截了当挂钩。

4.3 应收帐款形成前的风险防范

4.3.1 各单位可依照本地区、本单位的实际情形，制定相应的销售付款政策，并尽可能鼓舞客户采纳一次性交清或按揭的付款方式，限制采纳分期付款方式；即使采纳分期付款方式，付款期限也应尽量限制在楼宇建设期内。

4.3.2 关于要求采纳分期付款方式的客户，销售前台岗必须按银行按揭审查的标准对其进行严格的资信调查，并报销售业务部门负责人批准。

对非一次性付款的大户购买的资信情形，应予专门关注。

4.3.3 在签订正式销售合同之前，各单位可与客户签订楼宇认购书，确定房号、总价及付款期限，同时务必让客户了解清晰有关付款须知的内容。

4.3.4 关于采纳一次性或按揭付款方式的客户，签署销售合同时，原则上应满足以下条件：

一次性付款的客户交清房款；按揭客户交清认购书约定的首期款；关于采纳分期付款方式的客户，必须交清认购书约定首期款，才能与其签定合同。

4.3.5 销售合同签署之前款项的催收：

4.3.5.1销售统计岗应每日清理首期款及一次性付款的楼款支付情形，并将该款项到期、逾期情形及时知会销售前台岗，以便于及时催收和签订销售合同。

4.3.5.2按照楼宇认购书约定的应支付款项，销售前台岗应至少在到期前一日向客户提示确认。

4.3.5.3关于因专门情形确需延期付款的客户，可由客户提出书面申请，在销售前台岗报本部门领导批准后，酌情给予一定宽限期，并在楼宇认购书中予以注明。

如该客户超过宽限期仍未付款，则按4.3.5.4处理。

4.3.5.4对超过楼宇认购书规定交款日仍未交清首期款或全款的客户，各责任部门及责任岗位应积极催收，通常逾期一周内，销售前台岗应先采纳催收方式，无效则由公司法律人员配合发出催款通知书（催款通知书应采纳特快专递形式，以留有证据，以下相同）；逾期两周，按楼宇认购书约定应收取的滞纳金，再发罚款通知书；以上若仍收不回，，销售前台岗及销售统计岗应将此情形及时知会本部门领导，并在公司律师的配合下，通知客户后，依照楼宇认购书约定相应采取没收定金、将房屋另行出售等措施。

4.4 各类性质应收帐款的治理要点

4.4.1应收帐款按性质可作如下分类：

4.4.1.1应收银行按揭款：

指已向银行申请办按揭手续但尚未到帐的款项。

4.4.1.2应收客户按揭欠款：

指已办妥按揭手续应按期供款的客户，在我公司为其担保的期限内，发生的逾期仍未支付的欠款。

4.4.1.3分期付款欠款：

指采纳分期付款方式的客户，发生的未按合同规定期限交纳的逾期房款。

4.4.2 对应收银行按揭款的治理要点：

4.4.2.1各单位应在合同中定明，如因客户缘故造成按揭办理延迟的，客户应承担违约责任，公司可向其收取一定金额的违约金，造成公司缺失的，还应当负赔偿责任。

4.4.2.2客户事务岗应配合银行按揭岗督促客户在一定期限内（通常不应超过两个月）备齐按揭资料，资料齐全后，银行按揭岗应在第一时刻内将其交予银行办理，并督促银行提高办理效率，尽量加快按揭款到帐的速度。

4.4.2.3按揭款未获批准的，各单位不得为客户办理入伙手续或房产证。

4.4.2.4银行按揭岗的业绩考核应与按揭款到帐速度挂钩。

4.4.3 对应收客户按揭欠款的治理要点：

4.4.3.1关于银行按揭，各单位应与放款银行充分沟通和谐，尽量不对按揭款提供担保，或尽量缩短担保的期限。

4.4.3.2各单位应在合同中订明，如客户在公司担保期内未按期还款使公司遭受经济缺失的，逾期未超过一定期限（通常为三个月），应向公司支付延期付款的违约金，超过一定期限（通常为三个月），公司有权配合银行收回其房产。

4.4.3.3客户在办理入伙手续或房产证之前发生按揭欠款的，客户事务岗应在加紧催款的同时将此情形及时知会法律部门，由法律部门提出处理意见。

4.4.3.4对按揭欠款，各单位应积极催收，超过规定交款日一定期限（通常为三个月）仍无法收回的，客户事务岗应将其及时移交法律部门，由公司律师采纳特快专递形式发催款书面函；若仍收不回的，则按合同中相应条款追究法律责任。

4.4.4 对分期付款欠款的治理要点

4.4.4.1各单位应在合同中定明，如客户未按合同规定按期给付房款的，逾期未超过一定期限（通常为三个月）的，应向公司支付延期付款的违约金；超过该一定期限，公司有权与客户解除合同，并收取违约金。

4.4.4.2各单位应在合同中定明，分期付款的客户在办理入伙手续或房产证之前发生拖欠款项的，各单位有权不为其办理直至其给付全部到期应对款和相应的违约金。

4.4.4.3关于当期应收款项，客户事务岗应至少在到期前一日向客户确认付款；若逾期仍未付款，应采取打、发书面函等措施积极催收。

4.4.4.4对超过合同约定交款日一定期限（通常为三个月）仍无法收回的欠款，客户事务岗应将其及时移交法律部门，由公司律师采纳特快专递形式发催款书面函，若仍收不回的，则按合同中相应条款追究法律责任。

4.5 应收帐款的跟踪、监督

4.5.1 各单位应启用适当的销售治理软件，对销售付款情形（包括业务经办人、金额、合同付款日期等）进行实时记录。

该软件由销售统计岗及应收帐款核算岗共同操作，有关部门及人员共享。

4.5.2 为便于及时把握及操纵或有负债情形，银行按揭岗应配合应收帐款核算岗建立按揭担保量的动态记录，定期知会公司领导、财务部及各业务部门领导，并至少每半年向集团总部报送一次。

4.5.3 应收帐款核算岗应对应收帐款的发生、回收等情形进行及时跟踪及按时作出帐务处理，并每月按帐龄及责任人编制应收帐款分析表，向本单位领导、财务部及各业务部门领导、各责任人报送。

应收帐款的帐龄应至少分为3个月以内、3-6个月、6-12个月、1-2年、2-3年、3年以上六个时段。

各单位可依照治理需要及合同条款，对以上帐龄再进行细分。

4.5.4 销售业务部门至少每季度制定收款打算，并联合财务部对打算执行情形进行动态跟踪；销售业务部门应至少每季度对打算完成情形进行分析，并将分析报告提交财务部核实、签署意见后，报送公司领导、财务部及各业务部门领导。

各单位应按打算完成情形对相关责任部门进行考核。

4.5.5 各单位对帐龄超过1年的应收帐款，应列为遗留问题，并由法律部门参与催收；对逾期超过十八个月、单个客户欠款或由于同个项目同种缘故欠款累计超过100万元的，应成立由法律、销售业务、财务部门有关人员组成的清欠小组专门负责催收。

4.5.6 各单位财务部应定期或至少每年年度终了，对应收帐款进行全面清查，对帐龄过长（一样为3年以上）已采取多种措施，确实无法收回的款项，应由销售部门确认、法律部门出具详细说明、本单位总经理签字，报董事会及当地税务主管部门批准后作坏帐缺失处理，并设置坏帐登记簿对其进行登记。

5．其他规定

 集团下属各地产公司务必按此方法对销售应收帐款进行治理，并可依照自身实际情形，制定具体的实施细则。

如在执行过程中，本治理方法与实际情形有不适合之处，各公司可依照实际情形作相应修改之请示，报送总部财务治理部核实，由分管领导批准后方可实施。

总部财务治理部应及时对本治理方法与实际情形不适合之处进行修订。

                                           万科企业股份

                                           二○○一年九月三十日

关于转发《万科企业股份资产减值预备及缺失处理的内部操纵制度》的通知（阅读：

175）

　　　　——（2001-8-22）

万字【2000】022号

集团各单位、总部各部（室）：

   依照财政部《股份公司会计制度有关会计处理问题补充规定》（财会字（1999）35号）和中国证监会《关于上市公司作好各项资产减值预备等有关事项的通知》的要求，结合本公司的实际情形，为有效防范和化解资产缺失风险，规范有关计提坏账预备、短期投资跌价预备、存货跌价预备和长期投资减值预备（统称“资产减值预备”）的会计核算方法，特制订《资产减值预备及缺失处理的内部操纵制度》，并经公司第十届董事会第六次会议审议通过。

现转发此内部操纵制度，望各单位遵照执行。

特此通知。

万科企业股份

二〇〇〇年三月二日

万科企业股份

关于资产减值预备及缺失处理的内部操纵制度

一、总则

          依照《股份会计制度》及其补充规定和中国证监会《关于上市公司做好各项资产减值预备等有关事项的通知》的有关规定，为正确反映公司财务状况及经营成果，规范资产减值和缺失处理的计提与核销，现对坏账预备、短期投资跌价预备、存货跌价预备和长期投资减值预备（统称“资产减值预备”）制订以下操纵制度。

二、计提资产减值预备的会计政策

1、坏账预备

（1）公司于中期期末及年末对“应收账款”和“其他应收款（含联营公司往来）”按账龄分析法计提坏账预备，坏账预备的核算采纳“备抵法”；

（2） 计提坏账预备的规定比例为：

账龄1年（含1年，以下类推）以内按期末余额的1%计提；账龄1-3年按期末余额的5%提取；账龄3年以上，按期末余额的30%提取；

（3）有确实情形说明某项应收款项将产生的坏账大于已提取坏账预备，公司应对该应收款项补充计提坏账预备。

补充计提坏账准可依照债权单位的财务状况及现金流量、存在的争议诉讼、可把握的质押资产状况等作出。

2、短期投资跌价预备

（1）公司于中期期末及年末，按“成本与市价孰低法”，对短期投资计提“短期投资跌价预备”；

（2） 市价应按6月30日及12月31日市场价格为准，如逢节假日，应以节假日前一交易日市价为准；

（3） 短期投资跌价预备应以单项投资为单位，按其期末市价低于其成本的差额计提。

3、 存货跌价预备

（1）公司应于中期期末及年末按与可变现净值低于成本的差额计提存货跌价预备；

（2）存货跌价预备应按单项存货提取；

（3）关于计提存货跌价预备的单位，应提供详细的测算方法及说明。

对数额较大的，还应详细提供存货的形成过程及缘故，及相关业务改进方案；

（4）可变现净值测算依据能够是：

最近销售市价、周边同档次楼盘市价、估量以后现金流量等。

4、长期投资减值预备

（1）中期期末或年末，假如由于被投资单位市价连续下跌或经营状况连续恶化等缘故，导致可收回金额低于账面价值的，同时这种价值的可估量的以后期间难以复原，应将可收回金额低于长期投资账面价值的差额作为长期投资减值预备；

（2） 长期投资减值预备应按每项长期投资分别运算；

（3） 长期投资的可收回金额测算的参考依据能够是：

最近成交价、单位净资产、合同意向价等。

三、资产减值预备的计提程序

1、中期期末或年末，公司总部及所属子公司应按本制度第二项“会计政策”的规定，计提资产减值预备，并提交关于计提资产减值的相关资料，由公司治理层审核后列入会计报表；

2、 治理层应按要求向董事会提交公司减值预备的书面报告，详细说明减值预备的依据、方法、比例及数额、对公司财务状况及经营成果的阻碍等，经董事会决议后实施。

四、已计提资产减值预备的资产核销方法

1、 应收款项：

公司对有确凿证据说明确实无法收回的应收款项，如债务单位撤消、破产、资不抵债、现金流量严峻不足、质押物损毁减值等，能够核销该应收款项及提取的坏账预备，具体方法为：

由各经营单位向集团治理层报送申请核销应收款项的报告，逐笔列示申请核销的应收款项情形及已提坏账预备情形，假如申请核销数额在该笔应收款已计提的坏账预备之内，或尽管大于已计提的坏账预备但该笔核销数额在20万元以内，由集团治理层审批后报董事长批准；假如申请核销数额大于该笔应收款项已计提的坏账预备且该笔申请核销金额在20万元以上，由该经营单位报集团治理层、董事长审批后报董事会批准。

2、长期投资：

    任何已计提资产减值预备的、对集团联营单位的长期投资处理、核销，均需报董事会批准。

   对已计提资产减值预备的股票、债券长期投资，假如出售折价在已计提资产减值预备之内，由治理层报董事长批准，假如出售折价超过已计提的资产减值预备，需报董事会审批。

3、 短期投资：

   出售已计提资产减值预备的短期投资，如出售折价在已计提的资产减值预备之内，由治理层决定处理；假如出售折价超出已计提的资产减值预备，由治理层报董事长批准。

4、存   货：

出售已计提资产减值预备的存货，如出售折价在已计提的资产减值预备之内，由治理层决定处理；假如出售折价超出已计提的资产减值预备，超出金额在200万元以内，由治理层报董事长审批；假如超出金额在200万元以上，由治理层报董事会批准。

5、已计提资产减值预备的资产之核销报董事长或公司董事会批准时，应说明：

核销数额及相应的证据、形成过程及缘故、追踪催讨及相关业务改进措施、对公司财务状况及经营成果阻碍、涉及有关责任人员的处理意见及其他相关资料等；已计提资产减值预备的存货、长期投资出售报批时，还应说明定价情形、合同约定情形等。

   6、假如当期计提或核销资产减准预备的总金额达净资产的5%；或涉及公司股东、董事、高级治理人员，在召开年度股东大会时，由公司董事会提交核销和计提预备的书面报告，书面报告除包括治理层提交的报告内容外，还应说明计提和核销资产减值预备所涉及的关联方的偿付能力以及是否会损害其他股东的利益等。

五、其   他

1、公司监事会对资产减值预备的计提和缺失处理进行监督，可列席有关会议，并对董事会有关核销和资产减值的决议程序是否合法、依据是否充分等方面提出书面意见，并形成决议向股东大会报告。

2、公司治理层依照本制度执行情形，每半年一次将相关信息报送董事会；对公司外界的一切信息披露严格按国家规定办理。

3、公司各级治理人员，均负有对公司资产的保全责任。

任何人违反制度、玩忽职守导致公司资产缺失，将承担责任并同意处罚。

4、公司董事会授权内部审计部门对本制度的执行情形，以及公司其他相关内操纵度的建设和执行情形，进行审计并及时报告。

5、本规定适用于公司及所有控股子公司。

对非控股的联营公司，举荐其参照处理。

6、本制度经董事会审议批准后生效，自计提1999年度资产减值预备和相关缺失处理时执行。

万科企业股份

二〇〇〇年二月二十九日