第三部分目标客户界定与分析.docx

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第三部分目标客户界定与分析

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[第三局部目的客户界定与剖析]

一、江宁购房者再剖析

如前所述，江宁房地产市场主要客群区分是江宁本地购房者和南京郊区在江宁购房者，其中江宁购房者又细分江宁大学城和江宁本地两局部。

两大主力人群的详细特征表现如下：

1、江宁本地购房者剖析

置业目的：

多为改善原有的寓居条件，属寓居晋级型，也不乏初次置业者；

年龄特征：

年龄跨度较大；

置业特征：

普通购置较大面积户型，适用与温馨偏重；

对完善的生活配套依赖性较强；

受地缘影响，多为就近置业，比拟集中于岔路口、东山镇；

大批寓居晋级者会思索购置百家湖及将军山板块物业。

2、南京郊区在江宁购房者特征剖析

南京郊区在江宁购房者依据置业次数划分主要分为初次置业者、二次置业者以及屡次置业者〔投资客〕。

■　初次置业者——

客户来源：

外地来宁务工者、城南原住民；

年龄特征：

年轻人、中老年为主，区分处于两个年龄端口；

置业特征：

受经济实力所限，多项选择择中较大户型，经济与适用偏重；

出于任务、生活便利思索对交通及生活配套较为看重；

年轻购房群体及老年购房群体是江宁大户型的购卖主力军；

多项选择择购置集中于岔路口及地铁一号南延线左近的项目。

■二次置业者——

客户来源：

江宁开发区企业中层以上管理人员、南京各地实力客户；

年龄特征：

中青年；

置业特征：

支出较动摇，依据经济实力多项选择择大户型或别墅产品；

属于寓居晋级型，因此对寓居的质量、自然景观等有高要求；

普通拥有私家车，对项目的路途通达性要求较高；

多项选择择地点景色较好、配套完善的，或是距离所在企业较近的物业，相对集中于将军路、百家湖、开发区等地。

■屡次置业者〔投资客〕——

置业特征：

多看中江宁住宅的价钱低、投资前景宽广，具有较高的升值空间；

统筹项目所处地段、自然环境、生活配套。

二、目的客群界定

本项目依据地域资源优势，位于九龙湖畔，具有一定的景观资源，同时周边普及学校、医院和多家大型企业，但因所处板块为新兴板块，生活配套暂不完善。

因此结合上述江宁购房群体特征剖析，综合来看，本项目客群依据地缘关系划分主要为两大类：

地缘客户与非地缘客户。

1、地缘客群

项目周边的地缘客群，包括江宁大学城中青年教员及周边企事业单位员工，江宁地域居民。

关于大学城中青年轻师人群，购房动因是由于任务、生活较便利，同时价钱较低。

关于江宁地域原居民，购房是为了改善寓居。

该板块企事业单位及学校教职工效益较好，支出动摇，员工及教员购置才干较强，且距离本项目较近。

但除大批国有企业外，其它的私企或外企均没有为员工提供住房，仅提供了班车接送等效劳，因此这些职工关于住房有较大的需求，是今后本项目重要客群来源，提供团购的方式，以完本钱项目产品的快速去化。

同类项目针对左近企事业单位的宣传推行

挪威森林和江南青年城均针对高校教员停止了专门推行，其中挪威森林拿出独自的一幢〔54套〕供应南航的教员团购，享用30～40元/㎡的优惠，实践销售中，年轻教员普通购置两房，中年教员那么主要购置三房。

江南青年城那么与河海大学和6902所协作建房，其中6幢供应河海大学、10幢供应6902所，价钱约2000元/㎡左右。

主要为青年教员因在郊区无房而购置。

2、非地缘客群

非地缘客户依据置业目的不同，主要来自于两大阵营：

南京城市人流与投资客。

南京城市人流，少数为的年轻人、老年购房群体等，以初次置业自住为主，购房关注重点是实惠的楼盘价钱，认同板块开展潜力、寓居的便利性和温馨度。

投资客，购房目的虽与城市人流的不相反，但其置业关注焦点仍是实惠的楼盘价钱，以及未来板块开展潜力、项目的升值空间。

三、目的客群特征描画

本项目的客户群分为地缘客户和非地缘客户，地缘客户购房主要是为了改善寓居和任务、生活的便利。

他们在板块内的高校或企业或机构任职，支出动摇，有一定的财富积聚；非地缘客户主要是城市人流与投资客，他们支出动摇，大多接受过初等教育，属于高知人群，追求生活质量，购房除自住外统筹投资。

下面就对其所属的不同区域区分做出剖析：

1、地缘客群特征

客群年龄：

年龄在25-45岁之间，具有一定资金积聚和事业开展的人群；

支出水平：

支出水平较高，有一定财富积聚；

出行方式：

以出租车和公交车为主；

置业目的：

改善寓居环境，就近置业；

寓居区域：

主要寓居在地块周边，对板块有基本认同；

任务区域：

板块内的企业、学校、医院等机构；

教育水平：

接受过初等教育的知识人群；

职业特征：

一类是在本项目周边企业、学校、医院的员工及管理阶级；一类是区域内自谋职业的原住民；

消费观念：

以改善居条件和任务方便为主，追求生活质量；

性情特征：

自信，主意性强。

2、非地缘客群特征

客群年龄：

城市人流以25—35岁之间的年轻人和55岁以上的中老年人为主，投资客那么不受年龄限制，跨度较大；

支出水平：

出现两个极端，城市人流支出有限，投资客具有一定财富积聚；

出行方式：

家庭拥有私家车，或近期有购车预算暂以出租车和公交车为主；

置业目的：

年轻人以过渡性购房、初次置业为主；中老年人那么做为养老居所；大批投资客看好板块开展前景，以投资为目的，有局部〝5+2〝置业者；寓居区域：

寓居在南京郊区以及江宁区域内，以南京郊区客户为主；

任务区域：

南京郊区；

教育水平：

接受过初等教育的知识人群；

消费观念：

以适用为主，看重质量，注重生活便利性；

性情特征：

自信、沉稳，进取，追求质量生活。