房地产旗山文城前期市场调研研究报告.docx

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房地产旗山文城前期市场调研研究报告

旗山文城前期市场调研汇报

金辉集团企划部

汇报时间:

五月十六日

一、调研目

二、闽侯县概况及发展趋势

三、区域环境

四、项目概况

（一）、项目用地地理位置描述（附图）

（二）、项目经济指标估算

（三）、地块现有物体及概况（附图）

五、周围个案分析表

六、总结

旗山文城前期市场调研汇报

一、市场调研目

经过对闽侯旗山环境、现有房地产运行情况,周围各楼盘调查研究,识别优劣势,随时关注各周围项目动向;针对闽侯旗山现在环境、开发情况、交通条件,并对区域各楼盘进行一次初步市场调研,关键从发展趋势、区域环境、项目地理位置等方面进行分析。

经过上述几方面对市场有大致了解,从而为旗山文城项现在期市场定位提供初步依据。

二、闽侯县概况及发展趋势

概况:

闽侯县地处闽浙丘陵山地东部。

闽江自西北向东南横贯中部,把境内自然分割成江南、江北两大块。

江北山地属鹫峰山东伸支脉,山脉由闽清、古田入境,蜿蜒延坪、大湖,然后折向西南,直抵洋里,白沙等乡镇,海拔高度大部份在800米以上,其中大湖一带千米以上高山有43座,其中牛姆海拔1403.7米,为全县最高峰。

江南山地属戴云山北延山麓,余脉自德化、永泰入境,分别绵延于鸿尾、竹岐、上街、南屿、南通等乡镇,在西南部与永泰接壤,形似一堵与永泰相隔天然屏障,天台山海拔1117.2米,是闽侯县南部最高峰。

气候特征:

闽侯县属于亚热带季风气侯,在闽江沿岸低海拔地域含有南亚热带海洋季风气候特征。

全县温暖湿润,雨量充沛,冬季短暂,四季如春。

据县气象局资料,年平均气温19.5℃,一月平均气温10.2℃,七月平均气温28.6℃,极端最高气温40.9℃,极端最低报温-2.4℃;年日照2028小时。

东南部河口平原祥谦、青口、尚干、南通、南屿、闽江、上街、甘蔗,海拔在5—100米平原、低丘地带,年平均气温19.5-20℃。

发展趋势:

闽侯将撤县设区,撤销闽侯县,设置福州市闽侯区;闽侯区管辖1个街道办事处,8个镇、6个乡,面积2136平方公里,人口61万人,区政府驻甘蔗街道。

福州市原有13个县处级机构保持不变,不新增机构编制,不增加财政负担。

　闽侯县历史悠久,有“八闽首邑”之称。

闽侯县地处福建省东部,福州市西南侧,闽江下游两岸,呈月牙形围绕着福州市城区。

　　缘由一:

地缘围绕占地利

　　闽侯县东与长乐市、罗源县及鼓楼区、仓山区、晋安区相连,西与闽清接壤,南与福清市、永泰县毗邻,北与宁德古田县交界。

是全省距省会城市最近一个县。

　　缘由二:

经济势头发展良好

　　改革开放以来,闽侯县充足发挥毗邻福州市区位优势,大力发展县域经济,全县经济保持快速协调健康发展良好势头。

至连续三年被评为省经济发展“十佳”县。

跨入中国县域经济基础竞争力百强县。

尤其是青口汽车城发展壮大,使得闽侯县工业有了飞跃发展。

　　缘由三:

顺应“南进西拓”战略

　　现在,省、市一批重大工业、社会事业、基础设施项目正在闽侯县境内计划建设,其实际上已成为城区“南进西拓”关键腹地和关键工业基地。

伴随福泉高速公路和京福高速公路、计划中三环路以及乌龙江上4座大桥建成通车或动工建设,闽侯与福州交通将愈加便捷。

闽侯:

“南进西拓”主腹地

　　撤县设区后,闽侯将以2136平方公里“疆土”成为福州最大一个区,闽侯城区布局、功效定位、交通计划已然成为目前大家最为关注话题之一。

　　行政中心将移至闽侯新区

　　闽侯县建设局计划科卓文清科长告诉记者,闽侯大城关计划面积约为60平方公里,包含老城区、新区、荆溪片区及竹岐。

未来闽侯行政中心将移至新区,新区计划面积3.26平方公里,人口规模约为3.5万人,定位为以行政文教为主、工艺品加工和房地产开发为辅生态型、现代化城市新区。

　　作为闽侯区未来行政文化中心,新区从空间结构上计划为“一轴、一心、四区”,即一条沿江江滨景观轴,一个中部行政文化中心,至西向东依次为工艺品加工区、中部居住区、文教区和东部居住区。

行政文化中心位于六号路以西第一支路到八号路之间,总面积约为54.8公顷,包含行政中心和市民广场,并在周围部署行政文化和商业金融设施。

文化中心布局在行政中心北侧,关键安排博物馆、科技馆、青少年活动中心。

　　城北片区打造为“科技新城”

　　荆溪片区计划面积约为25～28平方公里,沿江部分将以文教、高尚住宅为主,其北片区沿铁路呈带状分布,计划面积约为16.29平方公里,人口规模22.61万人。

空间布局形成“一轴、两组团”,“一轴”为闽侯至福州快速交通轴,“两组团”为东部组团和西部组团。

　　中国城市建设研究院在对该片区总体计划中提出,该片区定位为以科技为动力集电子、研发和商贸服务于一体科技工业新城,关键发展以电子软件为中心产业,合适发展粮食加工产业。

　　据记者了解,荆溪片区沿江住宅开发项目中,已经“接纳”了不少福州中心城区市民。

闽侯县计划局办公室主任张龙成说,在荆溪片区与福州中心城区交融部分,省、市一批重大项目正在闽侯县境内计划建设,闽侯实际上已成为福州城区“南进西拓”关键腹地和关键工业基地。

　快速通道直达福州中心城区

　　据介绍,闽侯未来交通网络中,将有一条城市快速通道直通福州三环路。

这条快速通道总长约11公里,从福州绕城高速公路荆溪互通处起,经过闽侯城区,到甘竹大桥,过桥后,沿316国道和京福高速公路平行,其间与京福高速路闽侯互通,过上街、南屿、南通,进入福州。

　　闽侯甘洪路、江滨路是另外两条联接闽侯城区和福州中心城区通道,总长约6公里。

江滨路竹岐大桥至白头山段正在计划中,白头山至昙石山段正在动工建设中。

据介绍,伴随城区建设发展,闽侯现有通往福州市区甘洪路还将逐步进行改造。

三、区域环境

旗山属于戴云山脉延伸,高达654米,位于南屿、上街两镇之间,曾有“右旗左鼓,全闽二绝”之誉。

福州旗山森林公园位于闽侯县南屿镇境内,依靠南屿国有林场为基础而建,林场所辖五峰里、福厝岭、又峰、旗山、龙泉等五个工区及部份集体林地,地理位置优越,森林资源丰富,种类繁多,计138科514种。

以原始植被森林景观为基础建成集森林旅游森林公园。

“旗山文城”项目位于在闽侯县南屿镇南屿村,南屿镇旗山森林公园东侧,项目距森林公园约30公里。

毗邻314国道,北上即与浦上大桥连接,交通十分便捷。

距市中心约22公里,距离福州大学城约9公里。

现在周围还处于待开发状态,多为农田、村屋,外部生活配套较差。

在房子建筑上,多为村民自已构建民房及别墅。

项目拟建区域位于南旗村。

南旗村人国约3000多人,关键从事农业种植、木材加工等。

本项目包含拆迁总户数31户,拆迁总人口150余人,拆迁安置地位于本项目地块东北侧,靠近国道,占地面积47亩,拆迁时间为3月,安置完成时间为6月。

区域内还有一个养鸭场搬迁。

项目用地包含中溪村、南旗村、南前村部分水田、园地、旱地、工矿用地。

用地情况具体为;中溪村:

水田2.196公顷;工矿用地0.076公顷;南旗村:

水田2.977公顷;南前村:

水田49.484公顷;园地:

2.086公顷;旱地4.223公顷;工矿用地:

3.049公顷。

四、项目概况

（一）、项目用地地理位置描述地理位置:

旗山文城们于风景秀丽旗山风景度假区,东临浩瀚乌龙江,北接书香浓郁闽候大学城,自古就是从我文豪与翰林学士出生和聚集地,项依山傍水,孕育清新悠闲生活气息,是福州不可多得居住胜地。

该地块北临五都路、东临计划路,计划路穿过地块内中学,南至虎秀山前计划路,东至待开发菜地,空地。

该项目市场定位为低密度高级住宅,在南侧边界沿五都路一侧设计为纯商业楼。

住宅区关键包含单体别墅、三层联排别墅、四层叠加型亚墅、五层半情景洋房和一般公寓。

“旗山文城”内两条24米宽计划路和南溪将整个小区分成四个部份。

商业区关键设置在沿五都北侧及项目西北角位置,五都路南侧则为“文城”商业集中区。

周围详见附图:

附图1:

项目地理位置图

附图2:

项目周围远景计划图

（二）、项目经济指标估算

项目关键经济技术指标（按最新计划设计方案）:

用地面积:

507623m2（761.44亩）、总建筑面积:

634528m2、居住建筑面积:

571075m2、其中;多层:

47万m2,电梯楼住宅:

10万m2、绿地率:

30%、总户娄4000户、商用房面积8121m2、容积率1．25、建筑密度26%、幼稚园5000m2、地下室3万m2、小区居委会1200m2、中学2万m2、门卫收发面积300m2、垃圾转运站2500m2、公共厕所200m2、公共停车场3000m2、农贸市场2500m2。

销售收入估计（按前期地块方案评定）

类别

面积（m2）

单价（元/m2）

销售额（万元）

备注

电梯楼住宅

10万

1850

18500

多层住宅

47万

1800

84600

商业店面和商场等

1．8万

3500

6300

车位

个

5万元/个

10000

本项未计综合成本

累计

109400

未含车位销售额

平均售价:

1825元/m2（住宅部分）

说明:

A、销售额为:

（1）电梯住宅-----18500元

（2）多层住宅---84600万元

（3）车位------10000万元

（4）商业店面-----6300万元

累计:

109400万元

B、

（1）地面非机动车位出租未在上表中计算

（2）私家花园与空中花园未列入单价中

（3）依据现实状况分析,若市场与政策有利,单价估计可上浮6%---15%

（4）车位收入冲抵地下工程,所以地下工程未列入综合成本,车位收入也未列入销售利润中。

实际计算销售总额为109400万元。

备注:

最终以最终方案评定销售收入

附图3:

项目总平面置图

（三）、地块现有物体及概况（附图）

附图4:

五都路现实状况图附图5:

地块上现有建筑

附图6:

垂直于五都路小路附图7:

小路旁地上物

附图8:

南溪（东西走向）附图9:

南溪南岸树林

附图10:

地块东向现实状况附图11:

地块南向虎秀山现实状况

附图12:

地块南向虎秀山现实状况附图13:

地块西南向小庙

附图14:

地块东北角养鸭场附图15:

地块西向现实状况

案名

开发商

座落

占地面积

总建

面积（m2）

工程进度

计划面积

主力面积

单价范围

销售情况

物业类型

总户数

云亩天朗

福建捷扬房地产开发有限企业

闽侯县上街镇316国道旁新东阳高尔夫球场内

1200亩（一期岛区232.7亩）

6.9万M2

320-990M2

400-500M2

按套销售,每套约300-500万元

一岛、二岛100%,三岛50%,五岛、六岛30%-40%

（独栋、双拼）别墅

200户左右

博士后·缘墅

福州深深房地产开发有限企业

位于闽侯上街镇,新东阳高尔夫球场南面,大学城西北面

216亩

分A,B,C,D四期推

137862平方米

C区封顶

180-320㎡

210——240㎡

60-80万

90%

联排别墅、叠加式别墅、高层住宅（单身公寓及一般住宅）

190

融汇山水

融汇（福建）置业有限企业

福州·乌龙江畔·大学城

300亩

约12万平方米

桩基进场

1

80-500㎡

联排180-200

小独栋

200-280

大独栋

500以上

估计独立别墅均价大约在6000-7000元/平米、双拼在5500元/平米、联体在4500元/平米左右

6月5日开盘

独幢、双拼、联体

391户（其中:

别墅13户,小独栋135户,联排243户）

大洋鹭洲

福建耀华建设开发有限企业

八县闽侯上街橘园洲大桥北侧

227亩

打桩

独幢:

300-600平方米,最在一幢为1200平方米,联排200平方米—380平方米

独幢:

300—400平方米

联排:

200—300平方米

均价:

（独幢）8000元—9000元,最高价1万—1.3万

（联排）

联排已售完,独幢30%左右

联排,独幢（占85%）

19幢联排别墅,123幢独幢别墅

五、周围个案分析表

六、总结

福州城市计划进程不可阻挡,长乐、闽侯撤县（市）设区是福州城市发展肯定趋势。

长乐、闽侯撤县（市）设区后,能够产生1（福州）＋2（长乐、闽侯）＞3效应。

伴随福州市委、市政府“东扩南移”政策深入深化,福州将从原来“三山两水”小福州市格局变为“五山三水”大福州。

而且伴随桔园洲大桥开通,浦上大桥、湾边大桥建设,福州市城区正逐步以金山新区为跳板,跨过乌龙江,向南台岛延伸。

本项目正地处“左旗右鼓”旗山脚下,连接浦上大桥,风景秀丽,交通便捷,将成为城市中高收入阶层、私企小业主理想居住地。

改革开放以来,福州经济社会发展迅猛,现在城市规模已无法支撑城市发展。

现在,因为受行政区划限制,福州发展受到3个显著束缚:

一是市区面积狭小;二是产业发展缺乏空间;三是福州虽是沿海城市,却见不到海,需要长乐、闽侯充当福州市区与海联络桥梁。

所以,未来福州城市发展基调是东扩南移。

现在,闽江、乌龙江上已建起众多大桥,长乐、闽侯交通已变得四通八达,这使福州城市扩张成为可能。

实际上,长乐、闽侯因为紧邻福州,长久以来与福州联络紧密,有相当一部分区域已成为福州城市组成部分。

所以,从发展需要出发,进行行政区划调整顺应了趋势。

长乐、闽侯撤县（市）设区后,福州有了愈加丰富土地资源,城市计划能够得到愈加好实施,有利于福州形成完善商务区、生活区和比较有规模工业区,有利于福州建设产业集聚中心、金融服务中心、商贸物流中心、交通运输中心、信息研发中心和教育文化中心。

对于长乐、闽侯来讲,撤县（市）设区是人心所向,是一项为民、便民举动。

长乐、闽侯融入省会中心城市,她们生活质量将深入提升,她们将共享城市完善基础设施、教育资源、医疗卫生、社会保障、公共交通等。

总体说来,福州、长乐、闽侯三地各有各资源优势,这些资源在更大范围内进行整合,优势互补,有利于做大做强省会中心城市。

总而言之给房地产市场带来了无限商机。

但现在虽有多个旅游景点但配套设施还不完善,如宾馆、金融机构,公共交通等都没有跟进。

提议

项目建设时机:

初需抓紧项目建设,抢占先机,以高品质,适价位营销策略,以快打慢,降低去化时间,缩短建设周期,降低成本,一定能取得良好经济利益与品牌效益,同时投资风险降低。

项目确实是一个潜值优良项目。

项目建设周期:

提议项目同期建设,分四期进行推出,总建设周期36个月。

入市最好时机:

上六个月

项目定位:

“旗山文城”对目标消费群体判定,锁定以中高收入群体为主。

提议项定位集居住、休闲、养生为一体,以联排、叠加为主低密度高级住宅。

不过现在该区域还处于城镇结合体,交通还不完善相对不便利。

需待项目和正祥地块650多亩开发将加速该地域发展进程。