房地产开发各环节税收情况复习课程.docx
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房地产开发各环节税收情况复习课程
房地产开发各环节税收情况
一、取得土地环节
（一）城镇土地使用税
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
1、计税依据
城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，土地面积计量标准为每平方米。
2、税率
城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额，具体标准如下：
Ø大城市1.5～30元；
Ø中等城市1.2～24元；
Ø小城市0.9～18元；
Ø县城、建制镇、工矿区0.6～12元。
表1：
城镇土地使用税税率表
级别
人口（人）
每平方米税额（元）
大城市
50万以上
1.5～30
中等城市
20万——50万
1.2～24
小城市
20万以下
0.9～18
县城、建制镇、工矿区
0.6～12
3、应纳税额的计算
年应纳税额＝计税土地面积（平方米）*适用税额
城镇土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。
纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。
土地使用税针对“集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地”各地税务局有减免优惠。
4、案例
某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10月25日。
当地土地使用税税率为4元/平米。
那么2010年应缴纳多少土地使用税?
分析：
该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税，2010年应缴纳2个月土地使用税：
56000×4×2/12=37333.33元。
（二）印花税（土地出让或转让合同）
对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。
（三）契税
国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。
契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
契税税率为3%～5%。
契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照该地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
二、设计施工环节
（一）印花税（设计合同）
建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。
（二）印花税（建安合同）
建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。
（三）印花税（借款合同）
银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。
三、房产销售环节
（一）土地增值税（预征）
房地产开发企业土地增值税预征和清算分三类进行：
普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产。
除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。
普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。
普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。
土地增值税的纳税期限为纳税人在转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让和房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
预缴税额=（预收款—预缴增值税税款）×预征率
预征率：
住宅为2%，非住宅一般为3%或者4%
（二）企业所得税（未完工开发产品）
企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。
（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
应纳企业所得税额＝（收入总额－税法准予扣除项目金额）×适用税率
税法规定，企业缴纳所得税实行按年计算，分期（月或季）预缴，月份或季度终了后15日内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。
（三）印花税（商品房销售合同）
对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。
（四）增值税
增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。
表2：
增值税税额计算
环节
计税方法
应纳税额
预征
（收到预售款未开发票时）
一般计税
预收款/（1+11%）*3%
简易计税
预收款/（1+5%）*3%
清算
（开具发票或完成交房时）
一般计税
（销售收入-允许扣除的土地价款）/（1+11%）*11%-进项税额-预缴税额
简易计税
销售收入/（1+5%）*5%--预缴税额
（五）城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加
城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税的单位和个人征收的一种税。
1、计税依据
在缴纳增值税的同时，应以实际缴纳的增值税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税、3%的教育费附加、2%的地方教育附加。
如果要免征或减征增值税，也就要同时免征或减征城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。
2、税率
城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区的不同，适用不同档次税率，具体是：
Ø纳税人所在地为城市市区的，税率为7％；
Ø纳税人所在地为县城、镇的，税率为5％；
Ø纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1％。
应纳税额=纳税人实际缴纳的增值税*适用税率
四、竣工交房环节
（一）企业所得税（完工开发产品）
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（2）开发产品已开始投入使用。
（3）开发产品已取得了初始产权证明。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
（二）房产税
房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。
根据国税发[2003]89号文件的规定，地产开发企业建造的商品房在出售前不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。
但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
以拥有的房产的计税余值为计税依据，按1.2%税率计缴房产税。
应纳税额＝房产余值*（1－10%～30%）*1.2%
（三）土地增值税（清算）
1、计税依据
土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。
土地增值税是要先根据转让房地产取得的收入总额与扣除项目金额计算出增值额，然后计算增值额占扣除项目金额的比例，即增值率，再依据增值率对照适用税率计算应纳税额。
计算增值额的扣除项目具体包括：
（1）取得土地使用权所支付的金额；
（2）开发土地和新建房及配套设施的成本、费用；
（3）旧房及建筑物的评估价格；
（4）与转让房地产有关的税金。
另外，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本的金额之和，加扣20％。
（5）财政部规定的其他扣除项目
2、税率
表3：
土地增值税四级超率累进税率表
级数
增值额与扣除项目金额的比率
税率
速算扣除系数
1
不超过50%的部分
30
0
2
超过50%～100%的部分
40
5
3
超过100%～200%的部分
50
15
4
超过200%的部分
60
35
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移——不征收（清算时不扣除相应的成本和费用）。
企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免纳土地增值税。
3、应纳税额的计算
土地增值额＝转让房地产的总收入－扣除项目金额
应纳土地增值税额＝土地增值额*适用税率－扣除项目金额*速算扣除系数
4、合理避税方法
（1）最为主要的避税方式为做大成本。
（2）可以通过股权转让的方式来避税，转让时可能要税局核定，如果认定是资产转让，还是跑不了税；如果可以认定股权，只用承担转让手续费及印花税。
（3）通过抵债的方式来避税。
（4）通过售后代持部分房产，把下次出售交易时间拉长，可以延缓纳税的效果。
5、清算的几种情况
纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）各省辖市地方税务机关规定的其他情况。
（5）对前款所列第（3）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
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