四象限分析模型.docx

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四象限分析模型

四象限分析模型

图中，咱们将四个相互作用，并表示或阻碍供求关系的因素租金R、市场存量S（视作供给）、新开发建设量C和房地产物业价钱P作为坐标的四个方向的轴。

每根轴都从原点动身，数据均为正值，越往外值越大。

在说明图2．2时，依照顺时针方向对各象限进行说明是比较适合的。

在那个图中．右边的两个象限（第Ⅰ和第Ⅳ）代表空间利用的物业市场，左侧的两个象限（第Ⅱ和第Ⅲ）那么是对资产市场上的房地产所有权进行研究e让咱们从揭露短时间租金形成机理的第1象限开始分析。

二、第Ⅰ象限有租金和存量两个坐标轴：

租金（每单位空间）和物业存量（也以空间的计量单位进行衡量，如平方米）。

曲线说明在国家特定的经济条件下，对物业的需求数量如何取决于租金。

从纵轴上能够看出，租金转变时所对应的物业需求数量。

若是不管租金如何转变，家庭或企业的物业需求数量不变（非弹性需求），那么曲线那么会几乎变成一条完全垂直的直线；若是物业的需求量相关于租金的转变专门灵敏（弹性需求），那么曲线就会变得更为水平。

若是社会经济状况发生转变，那么整个曲线就会移动。

当公司或家庭数量增加（经济增加）时，曲线会向上移动，说明在租金不变的情形下，物业需求会增加；当经济衰退时，曲线会向下移动，说明物业需求减少。

为了使物业需求量D和物业存量S达到平稳，必需确信适当的租金水平R，使需求量等于存量。

需求是租金R和经济状况的函数：

D（R，经济状况）=S（2．1）

如前所述．物业市场上的存量供给是由资产市场给定，因此，在图2．2中．关于横轴上的某一数量的物业存量，向上画一条垂直线与需求曲线相交，然后从交点再画一条水平线与纵轴相交，依照这种方式能够找出对应的租金标准.在利用物业的这种租金标准下．咱们能够将注意力转移到第Ⅱ象限。

第Ⅱ象限代表了资产市场的第一部份，有租金和价钱（每单位空间）两个坐标轴。

以原点作为起点的这条射线，其斜率代表了房地产资产的资本化率，即租金和价钱的比值。

这是投资者情愿持有房地产资产的当前期望收益率。

一般

说来，确信资本化率需要考虑四个方面的因素：

经济活动中的长期利率、预期的租金上涨率、与租金收入流量相关的风险和政府对房地产的税收政策。

当射线以顺时针方向转动时，资本化率提高；逆时针方向转动时，资本化率下降。

在那个象限中，资本化率被看做一种外生变量，它是依照利率和资本市场上各类资产（股票、债券、短时间存款）的投资回报而定的。

因此，该象限的目的是关于租金水平只利用资本化率i来确信房地产资产的价钱P：

P=R/i

房地产资产的价钱也能够通过以下方式得出，关于第Ⅰ象限中的某种租金水平．画出一条垂直于纵轴的直线直到与第Ⅱ象限的射线相交，从交点再向下画出一条垂直于纵轴的直线，该直线与横轴的交点即是资产的给定价钱。

第Ⅲ象限是房地产资产市场的一部份，在那个象限中，对房地产新资产的形成缘故进行了说明。

那个地址的曲线f（C）代表房地产的重置本钱。

如下图这种情形的假设条件是，新项目开发建设的重置本钱是随着房地产开发活动（C）的增多而增加，因此这条曲线向左下方延伸。

它在价钱横轴的截距是维持必然规模的新开发量所要求的最低单位价钱（每单位空间）。

假设开发本钱几乎不受开发数量的阻碍，那么这条射线会接近于垂直；若是建设进程中的瓶颈因素、稀缺的土地和其他一些阻碍开发的因素致使供给非弹性转变，那么这条射线将会变得较为水平。

从第Ⅱ象限某个给定的房地产资产价钱，向下垂直画出的一条直线，再从该直线与开发本钱相交的这一点画出一条水平线与纵轴相交，由纵轴交点即能够确信在此价钱水平下的新开发建设量，现在开发本钱等于资产的价钱。

若是房地产新的开发建设量低于这种平稳数量，那么会致使开发商获取逾额利润；反之，若是开发数量大于那个平稳数量，那么开发商会无利可图。

因此新的房地产开发建设量c，应该维持在使物业价钱P，等于房地产开发本钱f（c）的水平上，即：

P=f（C）（2．3）

在第Ⅳ象限，年度新开发建设量（增量）c，被转换成为房地产物业的长期存量。

在一按时期间内，存量转变ΔS，等于新建房地产数量减去由于衡宇拆除（折旧）致使的存量损失。

若是折旧率以δ表示，那么：

ΔS＝C-δS

以原点作为起点的这条射线代表了使每一年的建设量正好等于纵轴上某一个存量水平（在水平轴上）。

在这种存量水平和相应的建设量上，由于折旧等于新完工量，物业存量将不随时刻发生转变。

因此，ΔS等于0，S＝C／δ。

在以后的章节中将对这种关系进行更为详细的讨论；在那个地址，重要的是需要记住这一点，即在第Ⅳ象限假定了某个给定数量的开发建设量，同时确信了假设在开发建设量永久继续的情形下致使的存量水平。

对四象限模型，咱们已经进行了360度的全方位分析。

从某个存量值开始，在物业市场确信租金，那个租金能够通过资产市场转换成为物业价钱。

接着，这些资产价钱可致使形成新的开发建设量；再转回到物业市场，这些新的开发建设量最终会形成新的存量水平。

当存量的开始水平和终止水平相同时，物业市场和资产市场达到均衡状态。

假设终止时的存量与开始时的存量之间有不同，那么图中四个变量（租金、价钱、新开发建设量和存量）的值将并非处于完全的均衡状态。

假设开始时的数值超过终止时的数值，租金、价钱和新开发建设量必需增加以达到均衡。

假设初始存量低于终止时的存量，租金、价钱和新开发建设量必需减少，使其达到均衡，对四象限模型的环视一圈的考察，给咱们就公式（2．1）一（2．4）的联立求解给出了简单的、直观的说明。

3、宏观经济转变对均衡的阻碍

上图的四象限模型也表达了宏观经济对房地产供需均衡的阻碍，比如需求的决定，利率水平等。

咱们可用逐个因素的转变来看看供需均衡是如何变更的。

上图中表示经济增加对供需均衡的阻碍。

当经济增加时，人们收入增加，对空间的需求亦随之增加。

假设其它条件不变，这种增加致使需求曲线（图中为一直线）D向外移动，结果是：

租金水平R上升→物业价钱P上升→新开发建设量C上升→物业存量S上升→知足需求。

4、资本需求发生转变对均衡的阻碍

一样，长期利率水平也对投资者的预期产生阻碍，进而阻碍到房地产供需均衡状况。

假设资本市场能对各类资产的价钱进行有效调整，使各类投资在进行风险调整后，能够取得社会平均的投资回报，那么，利率上升使得投资者情愿将资金投向其它的经济领域，比如买债券，房地产市场资金减少，价钱下跌。

利率下跌，房地产市场资金进入增加，价钱慢慢上升。

不管何种情形，最后供求两边会达到一种均衡。

如以下图所示。

上图中表示利率下降的情形，其均衡机制为：

利率下降→房地产物业价钱P上升→新开发建设量C增大→市场存量S（供给）增加→租金下降，需求上升→达到均衡。

五、开发本钱转变对均衡的阻碍

阻碍房地产市场的最后一个外部因素是新开发建设项目供给打算的变更。

这种转变的来源较多，如较高的短时间利率使开发项目融资难度上升，致使新建物业的本钱加大，并致使新开发建设量减少；政府出台较为严格的区域计划或其它的建筑法规，也可能增加开发本钱和降低新项目开发建设的获利水平（如对开发产品的要求，城市拆迁安置）。

这些涉及到供给因素的负面转变，会使得第Ⅲ象限内的价钱本钱曲线向外移，进而阻碍到整个供求平稳。

具体见以下图。

图的作用机制为：

开发本钱上升，价钱本钱曲线外移→新开发建设量下降→物业存量增加值下降→物业供给下降→租金上升→拉动价钱上升

针关于我国的住宅市场进行相关分析

一、我国商品住宅市场的四象限模型分析

　　四象限模型有两个假设条件。

一是在市场其他条件给定的情形下，住宅资产（所有权）价钱是由住宅资产市场的供给和需求两边彼此作用决定的。

二是在市场其他条件给定的情形下，在住宅利用市场，利用权的供需关系决定利用权价钱即租金。

上面假设的是其他条件不变，资产市场和利用市场相对独立的情形。

事实上，住宅资产市场和利用市场之间有密不可分的关系，一起兴衰起伏。

两个市场之间有如下两个连接点：

　　第一，租金。

住宅的收益水平，是诱发住宅资产需求的一个极为重要的因素。

住宅资产市场上对所有权房的需求，主若是由住宅利用市场的租金水平决定的，因为投资者购买房产时，是将其视作为当前或以后的现金流，租金的转变自然会阻碍到资产市场上对所有权的需求。

　　第二，新开发建设量。

两个市场均受住宅开发建设情形的阻碍，当开发量增加时，资产市场的供给量增加，价钱下跌，利用市场的租金也会下跌，见图1四象限模型。

在图1中，右边两个象限（Ⅰ、Ⅳ）代表住宅利用市场，左侧两个象限（Ⅱ、Ⅲ）代表住宅资产市场。

　　第一象限演示的是住宅利用市场，其中，横坐标为住宅利用权的存量S，纵坐标为住宅利用权的价钱即租金R，租赁需求曲线dd0在必然的经济状况下，供给和需求一旦相等，租金水平R随之确信。

　　第二象限演示的是住宅资产市场，其中，横坐标为房地产所有权的生意价钱P，以原点为起点的射线ii的斜率等于房地产的资本化率I，是投资者希望通过拥有住宅取得的收益率。

在那个地址，资本化率是依照投资者的预期给定，一样受长期利率、租金的预期上涨率、出租经营的风险和国家住宅政策的阻碍。

由第一象限的租金水平和预期的资本化率，能够确信住宅相应的投资价钱P=R/I，如此第二象限就确信了住宅价钱P。

　　第三象限是住宅资产市场的另一部份，反映了新建的数量是如何确信的。

斜线f（c）反映的是住宅的开发本钱，图中假设开发本钱P与开发量　C成正比，因此是一条向左下方的斜线，斜线与横轴相交处的横坐标数额，代表了启动开发所需的最少资金量。

将资产市场确信的价钱投影到本钱曲线，得出相应的开发量，现在开发本钱等于价钱P=f（C）。

当开发量小于资产市场所需的开发量时，开发商取得逾额利润；反之，那么无利可图。

　　第四象限是利用市场的另一部份，反映了新开发量C（增量）如何转化成利用市场的存量S。

在一按时刻内，存量转变（流量）AS等于新建住宅数量减去由于衡宇拆除（折旧）致使的存量损失。

若是折旧率以δ表示，那么：

　　AS=C-δS

　　由原点动身的斜线代表了存量与开发量的关系，斜线上任意一点对应的开发量和存量有如下关系，开发量恰好抵消折旧量，以保证存量维持不变，即

　　AS=0，C=δS或δ=C/S

　　如此，在那个四象限模型中，从某一存量开始，由利用市场决定租金，租金在资产市场决定价钱，价钱再决定开发量，开发量又致使存量的转变。

当存量的终值和起始值维持相同时，资产市场和利用市场达到均衡。

当存量的终值和起始值不同时，图中的变量如租金、价钱、开发量、存量都没有达到完全均衡。

若是起始值大于终值，那么租金、价钱、建设量必需上升以达到均衡；如起始值小于终值，那么租金、价钱、建设量必然下跌以达到均衡。

　　从某个存量开始，在利用市场确信租金，那个租金通过住宅资产市场转换成为利用权价钱。

这些价钱致使形成必然新的开发量，再转回到利用市场形成新的存量水平。

　　二、我国商品住宅市场

　　阻碍因素的四象限模型分析

　　1.经济增加对商品住宅市场阻碍的分析

　　我国经济最近几年来持续快速增加，对商品住宅价钱阻碍十分显著。

当经济增加时，图2所示的住宅市场四象限模型中的第一象限内的需求曲线将向右上方平移，住宅市场的租金水平和需求量将会同时提高或增加。

住宅市场租金水平的提高将会使第二象限内的住宅转让价钱提高，住宅转让价钱的提高必将促使住宅开发量的增加，从而增加住宅的开发本钱和市场供给量，并最终形成利用市场中的需求量与供给量之间、资产市场中的转让价钱与开发本钱之间新的平稳。

因此，经济增加将使住宅市场呈“扩散式”进展。

2.置业城市的优惠方法对商品住宅市场阻碍的分析

　　很多城市的政府制定了一系列置业其城市的优惠方法，愈来愈多的外埠消费者开始选择其城市，投资其城市。

置业城市的优惠方法，将致使该城市住宅投资需求上升和住宅投资收益率（I）的下降，若是住宅的市场租金（R）不变，因为I=R/P，就会使住宅的市场价钱（P）上升，住宅市场价钱的上升又会引发住宅市场开发量（Q）的增加，并最终致使住宅市场供给量（S）的增加和租金水平（R）的下降，从而达到新的平稳。

新的平稳要求初始的租金水平与新平稳达到时的租金水平相等。

因此，置业城市的优惠方法，将会致使该城市整个住宅市场呈现“不完全扩散式”进展，如图3所示。

3.城市新区建设、旧城改造对城市商品住宅市场阻碍的分析

　　过去几年，很多城市新区建设突飞猛进，旧城改造轰轰烈烈，而城市计划条件的限制、土地价钱的上升、拆迁安置费用的增加，无疑会致使住宅市场开发本钱（C）的上升，减少住宅新开发项目的获利能力，这种阻碍将会使第三象限内的开发曲线向左上方平移。

住宅开发本钱的上升，在住宅价钱不变时使新开发项目的数量（Q）减少，从而致使住宅市场供给量（S）减少，在需求不变的情形下，推动住宅市场租金（R）和转让价钱（P）的上涨，并达到新的平稳，整个住宅市场呈现“平移式”进展，如图4所示。

在进行以上住宅市场运作的各个阻碍因素分析时，均假设其他市场因素不变。

但事实上由于社会经济体系的复杂性，专门是国家宏观经济高速进展的时候，阻碍住宅市场运作的因素往往是多方面的，且是同时起作用的，这种多因素的同时转变事实上已经不是单一因素转变的简单叠加.因此，要找到住宅市场新的平稳点是超级困难的。

　　三、对我国商品住宅市场

　　四象限模型的优化

　　四象限模型在研究住宅市场均衡方面具有较大的优势，缘故在于它把住宅市场具体地分为资产市场和利用市场。

若是将住宅市场作为一个整体研究将会显现模糊的区域，这时就有必要进行细分，而划分为住宅资产市场和住宅利用市场是基于阻碍着两个市场的供求关系的因素的不同，固然，两个市场之间也存在着紧密的联系。

通过成立四象限模型，使得标准的经济学分析能够进行，即各要素的逻辑关系能够通过数学模型的方式进行推演，其中最重要的是能够实现对外部要素如何阻碍住宅市场的内部变量的研究。

同时四象限模型使得对住宅市场转变的研究能够定量化。

可是，四象限模型也有必然的局限性，它描述的是资产市场和利用市场的长期均衡，不适合用于分析住宅市场的短时间动态转变，其缺点是不能跟踪分析市场实现均衡的刹时转变。

因此，需要成立一个能够反映住宅市场短时间动态转变的住宅市场信息系统和四象限模型配合利用，达到既能描述资产市场和利用市场的长期均衡，又能分析住宅市场的短时间动态转变。