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4.1.1政策调控4
4.1.2土地市场热度不减4
4.1.3商品房施工稳定增长4
4.1.4商品房竣工规模持续萎缩5
4.1.5住宅供需降温，价格增长放缓5
4.2市场分析5
4.2.1竞争楼盘分析5
4.2.2消费者需求分析7
5房地产项目定位8
5.1项目SWOT分析9
5.1.1优势分析9
5.1.2劣势分析9
5.1.3机会分析9
5.1.4威胁分析9
5.2房地产目标市场选择10
5.2.1市场细分10
5.2.2目标市场11
5.3房地产产品定位11
5.3.1项目形象定位11
5.3.2客户定位11
5.3.3产品和服务定位12
5.3.4价格定位12
6建设和销售进度13
7总投资估算及资金来源14
7.1项目总投资估算14
7.1.1土地费14
7.1.2前期工程费14
7.1.3建筑安装工程费14
7.1.4基础设施建设费14
7.1.5公共配套设施费14
7.1.6不可预见费14
7.1.7管理费14
7.1.8销售费用14
7.1.9财务费用14
7.1.10经营税金及附加15
7.2资金来源16
8财务评价16
8.1收益估算16
8.2损益分析16
8.2.1静态盈利能力分析17
8.2.2动态盈利能力分析17
8.3清偿能力分析18
9不确定性分析19
9.1盈亏平衡分析19
9.2敏感性分析19
9.3风险分析20
9.3.1市场风险分析20
9.3.2经营管理风险22
9.3.3金融财务风险22
9.3.4项目的社会风险22
9.4风险控制措施22
9.4.1加强项目施工管理，提高工程质量22
9.4.2加强环保力度，减少社会危害22
10国民经济评价23
11环境评价23
12结论24
参考文献24
致谢25
附录25
学生：
指导老师：
方东升
（湖南农业大学工学院，长沙410128）
摘要：
本文在对项目投资经济和房地产可行性研究理论进行研究和自身实践工作的经验基础上，对龙湾1号公馆房地产项目进行可行性研究，希望为房地产项目的合理有效建设和房地产开发企业科学合理的决策提供参考和根据。
首先对在对龙湾1号公馆房地产项目面临的宏观经济环境、区域房地产市场供需和城市建设环境等方面进行深入分析的基础上，确定出项目的总体布局和目标客户群体。
文章接着对项目的所需资金进行估算，并安排资金的来源和运用。
最后，文章对项目的销售收入、成本费用的估算，进行财务评价和不确定性分析，编制财务报表，总结项目的盈利能力、抗风险能力等；
经过盈亏平衡分析，评估项目的风险大小。
通过分析，最后得出的结论是龙湾1号公馆房地产项目的利润较高、风险一般，具有一定的投资价值。
做好龙湾1号公馆房地产项目的可行性分析，对完善房地产项目可行性研究的论证具有一定的理论价值，对项目的顺利开展具有一定的实践意义。
关键词：
房地产项目；
市场分析；
投资估算；
不确定性分析
TheFeasibilityResearchonRealEstateProjectofLongwanFirstMansion
Student:
XuSi
Tutor:
FangDongsheng
（Collegeofengineeringinstitute,HunanAgriculturalUniversity,Changsha410128,China）
Abstract:
ThispaperistryingtomakeafeasibilityresearchfortheLongwanFirstMansionRealE-stateProject,hopetomakeafundationandreferenceforthescientificinvestmentdecision.Firstly,wean-alyzethemacroeconomicenvironment,localrealestatemarketandconstructingenvironmentourprojectfaces.Basedontheseanalyses,wedecidetheoveralllayoutandtargetmarketofthisproject.Then,wees-timatetheinvestmentfundandthesourcesofcapital,allocationofcapital.Atlast,wemakethefinancee-valuationanduncertaintyanalysisthroughestimatingthesalesincome,costandevaluatetheriskslevelofourprojestthroughbreak-evenpointanalysis.Wereachedourfinalconclusion,ourprojectwillbringsig-nificanteconomicprofitsaswellassocialprofitswithlowrisk,andtheprojectisfeasible.OurstudyonthefeasibilityofLongwanFirstMansionRealEstateProjectsuppliesanimportantpracticalvalueforthedevelopmentoftheProject,butalsosuppliessomereferencesforotherrealestateenterprises.
Keywords:
RealEstateProject;
Marketanalysis;
Estimatedinvestment;
Uncertaintyanalysis
1前言
房地产开发项目的投资额巨大，建设周期长，影响因素多，因而存在着很高的投资风险。
随着房地产市场的逐步规范、竞争会日益激烈，房地产投资者靠侥幸获取投资成功的机会越来越少。
因此在项目的决策阶段，为避免投资的盲目性，越来越多的房地产投资者把对项目进行的可行性研究作为投资决策的重要依据。
可行性研究是指在投资决策前,对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价,从而判断项目在技术上是否可行,在经济上是否合理,并对多个方案进行优选的科学方法。
本文以地处开福区福元路的龙湾1号公馆房地产项目为研究对象，进行可行性研究分析。
项目是以住宅和地下车库为一体的商业性住宅开发项目，总建筑面积为93855平方米，项目建设周期为2年左右，估算总投资为69695.5274万元，投资额较大，对项目进行可行性研究意义十分重大，具体如下：
1）通过对龙湾1号公馆房地产项目进行可行性研究，可以推定项目的可行性，为投资决策提供依据；
2）可行性研究的结论是建设单位筹集资金和向银行贷款的依据，也是向当地政府、环境保护等部门申请建设执照的依据；
3）可行性研究的结论可作为建设单位或有关方面商谈合同、签订协议的依据；
是项目进行工程设计、设备订货、施工准备等建设准备工作的依据；
4）获得批准的可行性研究报告是该住宅项目的组织机构设置和生产组织的依据，也是项目建设的基础资料及对该项目考核的依据。
本文通过对项目进行可行性分析，综合论证该项目的经济、社会、环境等效益，为长沙深国投商用置业有限公司提供一份客观的可行性研究报告，为投资决策提供依据，充分实现该项目市场价值最大化，取得长期的经济效益。
2编制依据
一个拟建项目的可行性研究，必须在国家有关的规划、政策、法规的指导下完成，同时还要有相应的各种技术资料，本文的编制依据如下：
（1）《城乡规划法》；
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》及长沙市制定的实施办法和其他有关规定；
（3）《长沙市房地产交易管理办法》；
（4）《长沙市规划管理局城乡规划公示暂行规定》；
（5）国土资源部住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知；
（6）《商品房销售明码标价规定》；
（7）《建设用地规划许可证》及长沙市规划局审批的规划经济技术指标。
3项目概况
3.1基本情况
本项目名称龙湾1号公馆，位于长沙市开福区福元西路108号（湘江花苑东南角）。
宗地现状为未开发，场地已平整，土地用途为商住楼。
龙湾1号公馆为长沙深国投商用置业有限公司开发建设，其为其为龙腾集团旗下公司，成立于2006年4月4日，公司主营业务为房地产开发经营，为房地产开发二级资质企业，致力于住宅和商业地产项目的结合开发。
根据地形特点，在用地范围内布置3栋建筑物，其中1号栋11层（一梯二户）、2号栋和3号栋17层（一梯三户）。
本项目建设资金来源于自有资金、银行贷款、预售收入。
3.2各项经济指标
宗地总面积30600m2，总建筑面积93855m2。
绿地率38％，容积率2.44，纯板楼式计，超宽楼距、超低密度。
表1项目主要经济技术指标
Table1Themaineconomicandtechnicalindexesoftheproject
序号
项目名称
单位
指标
1
总占地面积
m2
30600
2
建筑面积
93855
2.1
住宅面积
92733
2.2
商铺面积
1122
3
容积率
_
2.44
4
绿化率
%
38
5
户均面积
m2/户
A户型126，B户型91，C户型68
6
住宅均价
元/m2
8000
续表1
7
商铺均价
20000
8
地下停车库车位
30m2/车位
686个，20580m2
9
地下停车库
元/位
80000
4投资环境及市场分析
房地产项目可行性研究分析中的重要内容就是对项目面临的市场进行分析，通过对宏观和微观进行全面的分析，了解市场供需情况，为项目的投资决策提供科学合理的依据，确定项目开发的必要性。
4.1投资环境分析
4.1.1政策调控
2013年上半年，楼市调控稳中有紧，“新国五条”应势而出，投资投机性需要接连被抑制。
下半年，调控战略维持连续与平衡，城市悬殊化调控突显。
调控的理念改变为政策亮点，充分推重市场在资源配置中的决定性功用。
4.1.2土地市场热度不减
2013年，国家调控基调以促供应为主旨，土地市场总体体现火热。
2013年土地市场迎来了一个开门红，但随后经历了三个月的低谷期。
5月份之后，行情再度转暖。
13年长沙市内六区土地市场延续12年趋势，成交地块以商住为主，工业用地为辅。
纯住宅用地依然占比较小，但与12年相比，纯住宅用地的挂牌量与成交量涨幅均超出40%。
体现了年初“新国五条”下达的增加普通商品住房及用地供应的控制任务。
望城区与岳麓区仍是12年度土地出让及成交大户，两区的成交量几近占据内六区整年成交总量的75%。
14年第一季度以来，继续承接13年发展，望城区和岳麓区还是土地出让及成交大户，从数据上看长沙主城区土地成交面积和成交总额分别达到105.92平方米，99亿元，同比增长26.5%，94%。
分区来看，岳麓区以37.87万平方米和56.92亿元的成交量领先。
14年4月土地市场，工业用地成主旋律。
根据长沙市国土资源网上交易系统显示，4月期间将有8宗土地截止挂牌，其中6宗工业用地，3宗位于岳麓区岳麓科技产园，2宗位于高新区，1宗位于芙蓉区。
此外两宗土地分别是开福区仓储用地和雨花区的商住混合用地。
4.1.3商品房施工稳定增长
2013年1-11月，全市商品房施工84005000平方米，同比增长17.20%，增幅比去年同期升高21.19个百分比；
其中，住宅59403600平方米。
分区域来看，长沙县施工面积最大。
4.1.4商品房竣工规模持续萎缩
2013年1-11月商品房完工面积仍然延续前两年的萎缩趋向，但收缩幅度较12年有所收窄。
全市商品房竣工面积10006600平方米，同比减少4.01%，减幅比12年同期缩小9.43个百分点；
其中，住宅772.83万平方米，同比减少5.67%，减幅12年同期缩小12.82个百分点。
分区域来看，长沙县竣工面积最大，达264.21万平方米，天心区最小，仅24.21万平方米；
从同比增幅来看，望城区最大，同比增幅达168.20%，天心区最小，同比减少68.97%。
4.1.5住宅供需降温，价格增长放缓
2014年第一季度开发商放缓开盘力度，市场以旧盘加推为主。
2014年1月至2月，长沙主城区住宅新增供应总计约54.2万平方米，远低于去年每季度200万平方米以上的平均供应量。
岳麓区和雨花区新增供应量仍然排在前两位。
两者供应总量占主城区供应近80%。
近一年来长沙主城区普通商品住宅市场均价稳中有升，总体走势较为平稳。
国家统计局监测数据显示，长沙本季度新建商品住宅价格同比涨幅略有放缓。
展望2014年，住宅市场将继续受政策调控、银行房贷收紧等多重因素影响。
短期内市场观望情绪浓厚，但基于长沙相对实在的房价基础和潜在的市场需求，长期来看市场将会逐渐回暖。
4.2市场分析
4.2.1竞争楼盘分析
龙湾1号公馆项目临福元西路，位于开福区政府东侧，西接芙蓉北路，东接已开通的车站北路。
位于此项目附近有珠江郦城、万科城等。
其中珠江郦城是珠江实业继珠江花城之后，打造的又一高端产品。
江湾纯水岸，位于湘江浏阳河唯一交汇处江湾半岛之上，地处北辰三角洲与湘江世纪城之间。
万科城项目位于开福区政府东侧,北临福元路,西接芙蓉北路，东接已开通的车站北路,属于城市中心区与捞霞组团结合部。
表2重点竞争楼盘基本情况表
Table2Thebasicsituationofkeymarketcompetition
万科城
珠江郦城
江湾纯水岸
开发商
湖南和顺置业有限公司
广州珠江实业集团有限公司
长沙金霞开发建设有限公司
续表2
物业单位
长沙市万科物业服务有限公司
广州珠江物业管理有限公司
金霞物业
物业费
2.38元/平方米·
月
2.16元/平方米·
2.00元/平方米·
占地面积
268912m2
29228m2
46896m2
497396m2
536799m2
239165m2
楼层状况
项目由3+1式花园洋房、
有洋房、高层、小高层，
项目由11栋高层组
17层小高层住宅和34层高层住宅组成，约2389套房源。
公寓小高层12层，1层商业，2层物业管理中心，3-13层公寓。
共3648户。
74-177m2景观高层、200-300m2亲水叠墅。
成。
46%
41%
44.2%
2.52
3.5
装修状况
洋房不带装修、电梯高层带精装修
精装修
毛坯
项目特色
品牌地产,花园洋房,宜居生态地产
复式,地铁沿线,低密居所,花园洋房
江景地产
最低价
一期5800元/平方米
7600元/平方米
8800元/平方米
最近促销活动
无
VIP交4万享总价减10万。
交2万可抵10万。
综合表2对项目所在区域重点竞争楼盘分析如下：
表3项目所在区域重点竞争楼盘分析
Table3Analysisoftheprojectareaofkeycompetitivemarket
优势
劣势
1、品牌地产，万科物管有保障。
2、物业服务。
态度好，管理较完善。
3、地段不错。
不堵车的情况下离五一广场10分钟车程，又有地铁，周边环境还不错，有河有公园。
1、直达项目公交较少。
2、附近几乎无名校。
3、周边有项目正在开发建设，目前周边灰尘较多。
续表3
4、价格合适。
和周边楼盘差不多。
没有高出一大截，性价比不错。
1、板式结构设计、布局方正、实用、性价比高。
赠送入户玄关衣柜，双阳台设计，晾晒分置。
2、半赠送的房中小花园可改造谓卧室或书房。
3、项目配套完善，临地铁1号线福元路站和福元路大桥，未来交通便利。
临开福区政府，发展潜力大。
1、公摊面积较大。
2、售楼员态度差。
3、离铁路太近，较吵闹。
1、浏阳河边，配套成熟。
2、周边有上百万平方米大盘，景观资源丰富。
3、室内拥有定制进口原装入户电梯，三重智能指纹密码安防设计。
1、离市区偏远。
2、该区域价格偏高。
3、相比之下配套设施不是很完善。
4.2.2消费者需求分析
每一次政策的实施都必然伴随一定时间内消费者的观望情绪。
短期内，市场行情必受消费者观望情绪的影响，从长期来看，调控政策对刚需客户来说并未有突出影响。
实际上，刚需购房者一直是支撑长沙市房地产市场的中坚力量，近年来也是如此，据分析，2013年消费者在长沙首次置业的占比超过87%。
刚性需求的解放，给控制下的长沙楼市注入了一剂强心剂。
在这样的情况下，各建设商也将目标客户定位为刚性需求客户，调整产品的结构来适应刚性需求。
近段时间，众建设商为稳定刚需购房者的心，采取了多种促销的方式，以期达到完成更多的销售的目的。
买房人群多为个体工商户和普通职工，他们基本上都是通过长沙市房地产信息报，网络、电视台和亲朋好友了解本市房地产信息的。
现在，户型选择越来越趋向多元化，户型已经成为商品房购买的一个重要因素。
因为不同的消费者对房价的承受能力不同，而户型的大小与房价有直接联系，现在消费者越来越注重房子的舒适度、功能扩展和外观环境。
如何在有限的空间里，在考虑置业者经济能力的前提下，最大化房子的功能和满意度将成为房地产开发商占市场的
重要因素。
由消费者调查表得知，从意向购买的户型面积来看，主要集中在90-120m2、60-90m2，分别占31.4%、26.25%。
表明基础性刚需群体所青睐的中小户型仍是市场主力军。
图1消费者意愿购房户型面积
Fig.1Consumerwillingnesstopurchaseapartmentlayoutarea
从年龄来看，占比最大的是25-35岁人群，所占比例超过了40%，达到了44.1%。
25-35岁人群大部分是事业正处于起始期或者有成家需要的青年人，这部分人群置业需求极为旺盛，被称为基础型刚需人群。
35-45岁人群所占比例也相对较大。
这部分人群通常事业都处于稳定期，购买能力较强。
图2消费者年龄构成
Fig.2Theconsumerage
从价位来看，6000-7000元/m2，这一价位占比最大，达到26.41%，这表明这个价位最受消费者追捧，这一价位段房源主要分布在城市二环线附近，交通较便利，基础配套设施能满足居民基本生活需求。
图3消费者能接受单价
Fig.3Theconsumeracceptanceoftheprice
5房地产项目定位
房地产项目定位是指房地产项目在国家和地区相关的法律、法规和规划的指导下，根据本项目所在地域的经济、政治、人文和风俗习惯等，依据项目本身自有的特点和对市场未来发展趋势的判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位。
5.1项目SWOT分析
5.1.1优势分析
（1）产品优势。
龙湾1号公馆专为刚需、首改客户考虑。
在新政策环境下，刚需客户仍为市场主力军，由此可看，该项目能够很好满足刚需客户的需求。
68平米低总价两居、91平米灵便经济三居、126平米舒适三居。
纯板楼、层高适中、精致楼盘、居住舒适度非常高。
1号栋11层（一梯二户）、2号栋和3号栋17层（一梯三户）南北通透、通风采光好、均好性强、住户使用率高、建筑密度低。
采用分户式地暖（辐射供暖），舒适、节能、环保、使用寿命长。
（2）区域交通便利。
此处交通四通八达，有众多公交车经过，如9、128、112、801、159、149路至马厂站下车即可。
距离地铁1号线福元路口站2分钟到达。
（3）区域经济发达。
本项目位于开福区福元西路，地理环境优越，周边经济较发达，居民消费能力强，市政配套设施与生活娱乐设施齐全，因此本项目具有良好的经济发展潜力。
5.1.2劣势分析
（1）地铁1号线需2015年才通车，福元路周边有待开发建设，周边多数项目在开发，导致较多渣土车经常出入。
（2）该项目周边道路的车流量和人流量都较大，对项目的开展和施工会有一定的影响。
（3）该项目地块面积较小，使项目的规模和方案的设计执行都受一定的限制。
5.1.3机会分析
（1）位于开福区政府东侧，西接芙蓉北路，东接已开通的车站北路，属于城市中心区，周边项目都较多，配套也在逐步建设，且地铁1号线也在建设中，且临近湘江边，未来升值潜力大。
（2）在13年“新国五条”政策下，通过调查发现刚需客户群仍为房地产市场主力军，刚性需求较大，利于项目的操作。
（3）目前的教育体系还不错，高等教育资源较好，预计未来资源将会针对梁高人群的优秀中小学教育倾斜，使教育体系更加完善。
5.1.4威胁分析
（1）长沙的消费者对现房的认可度明显高于期房，使得项目销售存在压力。
（2）现有竞争对手的威胁，主要为万科地产等国内品牌开发商等。
这些开发商都有很强的实力，本项目实施后必将与他们进行直接的竞争。
5.2房地产目标市场选择
5.2.1市场细分
目前长沙市房地产市场的主要矛盾还是楼价较高与居民收入水平偏低的矛盾。
由消费者调查得知，长沙市居民购房考虑的主要因素还是价格，这些都是与居民的收入密切相关的。
对该项目进行市场细分如下：
表4市场细分
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