资产评估15章.docx

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资产评估15章

《资产评估》第一章

一、资产评估的定义

专业机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

二、资产评估的假设

①交易假设，最基本的前提假设②公开市场假设③持续使用假设④清算假设

三、资产评估工作原则

①独立性原则②客观公正性原则③科学性原则

四、资产评估经济技术原则

①预期收益原则②贡献原则是预期收益原则的一种具体化。

③替代原则④供求原则⑤评估时点原则

五、资产评估的目的

①资产评估的特定目的，特定目的是由引起资产评估的特定经济行为所决定的②一般目的

六、资产评估要素

【例题.单选题】（2008年考题）标的物是否具有（），是评估师判断和确认其是否是资产最重要的标准之一。

A.历史成本B.历史收益

C.预期成本D.投资收益

【答案】D。

（未来经济收益）

七、资产评估的价值类型

①以资产评估的估价标准形式表述的价值类型，包括：

重置成本、现行市价（变现价值）、收益现值和清算价格。

②从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型：

公开市场、继续使用、清算。

③从资产业务的性质，即资产评估特定目的划分资产评估的价值类型。

抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。

④以资产评估时所依据的市场条件，被评估中资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分资产评估价值类型，具体包括市场价值、市场价值以外的价值（在用、投资、清算、残余）

资产评估价值类型中的投资价值，最有可能适用的评估特定目的是（）

A.资产变现

B.并购重组

C.资产处置

D.资产抵押

答案：

B

八、价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系

从两个方面来认识和把握：

①要正确选择价值类型的角度，来关注资产评估目的等相关条件对所选择价值类型的影响。

②要从价值类型的选择对实现资产评估目的，以及满足其他相关条件的角度，来关注价值类型的正确选择。

九、价值类型确定要考虑的因素

十、市场价值含义

资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。

十一、市场价值与非市场价值的区别

《资产评估》第二章

一、收益法

A.纯收益不变：

①永续年金的现值：

P=A/i

②普通（后付）年金的现值：

③预付年金：

④递延年金:

B.纯收益在若干年后保持不变（即令Ri在不变阶段Ri=A）

①无限年期：

②有限年期：

C.纯收益按等差级数递增

①无限年期：

D.纯收益按等差级数递减

①无限年期：

②有限年期：

某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递增10万元，假设折现率为10%，收益期为20年，该资产的评估价值最接近于（　）万元。

A.1400

B.1700

C.1800

D.1970

A=100万元，B=10万元，r=10%，n=20答案：

A

某收益性资产，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递减10万元，假设折现率为5%，该资产的评估价值最接近于（　）万元。

A.710

B.386

C.517

D.446

采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数之间存在的关系是（　）。

A.资本化率越高，收益现值越低

B.资本化率越高，收益现值越高

C.资产预期收益期不影响收益现值

D.无风险报酬率不影响收益现值

答案：

A

E.纯收益按等比级数递增

①无限年数：

②有限年数：

F.纯收益按等比级数递减

①无限年数：

①有限年数：

已知被评估资产评估基准日后第一年的预期收益为100万元，其后各年的收益将以2%的比例递减，收益期为20年，期满后无残余价值，折现率为10%。

据此，该资产的评估价值为（　）。

A.649万元

B.751万元

C.974万元

D.1126万元

答案：

B

G.已知未来若干年后资产价格的条件下

①纯收益在第n年（含n年）前保持不变；

②预知第n年的价格为Pn；

③r大于零。

【教材例题2-11】

二、市场法

①现行市价法【参照物与评估对象完全一致】

当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。

②市价折扣法：

评估值=参照物成交价*（1-价格折扣率）

③功能价值类比法：

④价格指数法（物价指数法）

物价指数：

物价变动指数

定基物价指数：

定基物价指数=当年实际物价/基年物价

定基物价变动指数

环比物价指数：

环比物价变动指数

【教材例题2-4】

⑤成新率价格调整法

被评估资产评估价值=参照物成交价格×

资产的成新率=资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）×100%

⑥直接比较法使用频率高的方法——类比调整法【高级】

A.市场售价类比法——一个以上可比因素不一致

资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值（2-9）

=参照物售价×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数（2-10）

【教材例题2-7】

【CFA例题】PPT市场法P70

B.价值比率法

成本市价法：

市盈率倍数法：

企业评估价值=被评估企业相同口径收益额×参照物（企业）市盈率

三、成本法

①复原重置成本和更新重置成本区别、计算

优先选择更新重置成本。

资产本身的功能始终是相同的，采用的都是资产的现时价格，不同的在于技术、设计、标准方面的差异。

一般而言，复原重置成本大于更新重置成本。

如果选用了复原重置成本，则复原重置成本和更新重置成本的差额视作是功能性贬值的一部分。

更新重置成本：

技术进步快

技术进步因素对设备价格影响较大

被估设备已停产

复原重置成本：

技术进步慢/刚构建的设备

自制非标准设备

A.重置核算法

【教材例题2-12】

B.价格指数法

C.功能价值类比法

②实体性贬值含义、计算

资产由于使用及自然力的作用导致的资产物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。

A.观察法资产实体性贬值=重置成本×（1−实体性成新率）

=重置成本×实体性贬值率

B.使用年限法：

【教材例题2-16】

某机器设备购建于1994年10月30日,根据其技术经济指标,规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月30日为评估基准日，则该设备的名义已使用年限为6年。

【要求】计算资产利用率

C.修复费用法

③功能性贬值含义、估算

指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。

确定净超额运营成本=超额运营成本X（1−所得税税率）

某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。

假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为25%，适用折现率为10%。

根据上述调查资料，测算待评估资产相对于同类新装置的功能性贬值。

④经济性贬值含义、计算

指由于外部条件的变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。

经济性贬值从概念上讲，是由于企业外部的影响，导致企业资产本身价值的损失，与企业资产本身无关。

经济性贬值主要体现为运营中的资产使用率下降，甚至闲置，并引起资产的运营收益下降。

A.间接计算法（生产能力相对过剩引起的经济性贬值）

资产的经济性贬值率＝[1－（资产预计可被利用的生产能力÷资产原设计生产能力）X]×100%

资产的经济性贬值＝资产的重置成本×资产的经济性贬值率

B.直接计算法（生产要素提价，产品售价没有提高引起的经济性贬值）

HeavenlyTowers是一座位于市中心的高层公寓，面积200,000平方英尺（SF）。

该公寓楼可使用40年，实际已使用年限为10年。

公寓楼需要更换新的楼顶，花费估计在1,000,000欧元，而新楼顶会使公寓楼的价值提高1,300,000欧元。

同时，因为公寓楼的卧室普遍比较小，结构划分不是很合理，房租比其他类似公寓便宜400,000欧元/年。

最初，公寓楼街对面是一个公园，而五年后，城市规划把公园改造成了污水处理厂，这使得每年经济损失大约在600,000欧元。

此外，由于近期周边类似公寓的建造，该公寓楼的出租率明显下降，损失在1,200,000欧元。

又已知HeavenlyTowers的更新重置成本为400欧元/SF，建造的利润为4,000,000欧元。

土地的市值为20,000,000欧元。

资本化率8%。

请用成本法评估该公寓楼的价值。

《资产评估》第五章

一、无形资产功能特性

①共益性。

共益性越大，该无形资产价值越低。

②积累性③替代性

二、无形资产超额收益的确定

①直接评估法【Q2（P2-C2）-Q1（P1-C1）】×（1-T）2是表示使用了无形资产

②差额法（与行业平均水平比较）超额收益=净利润-净资产总额×行业平均资金利润率

③分成率法（国内外最常用的方法）超额收益=销售利润×销售利润分成率×（1-T）

实务中：

销售收入×收入分成率×（1-T）

收入分成率=销售利润率×利润分成率

④要素贡献法（了解）

三、无形资产收益期限的确定

①法律或合同、企业申请书分别规定有法定有效期限和受益年限的，可按照法定有效期限与受益年限孰短的原则确定。

②法律无规定有效期，企业合同或企业申请书中规定有受益年限的，可按照受益年限确定。

③法律和企业合同或申请书均未规定有效期限和受益年限的，按预计受益期限确定。

预计受益期限可以采用统计分析或与同类资产比较得出。

一般而言,无形资产的有效期限要比它们的法定保护期短得多.

甲、乙两单位于2008年12月31日签订组建新企业的协议，协议商定甲单位以其拥有的一项实用新型专利A出资,乙单位以货币资金，总投资为3800万元，合作期20年，新企业全部生产A专利产品，从2009年1月1日正式开工建设,建设期2年。

甲单位拟投资的专利A于2004年12月31日申请，2006年12月31日获得专利授予权及专利证书，并且按时缴纳了年费。

经充分分析论证后，预计新企业投产后第一年销售量为12万件，含税销售价格为每件150元，增值税税率为17%，可抵扣进项税税额平均为每项件6元，生产成本、销售费用、管理费用、财务费用为每件80元。

投产后第二年起达到设计规模，预计每年销售量为20万件，年利润总额可达1100万元。

从投产第六年起，为保证市场份额，实行降低价格销售，预计年利润总额为470万元。

企业所得税税率为25%。

企业所在地的城市维护建设税税率为7%，教育费附加为3%。

假设技术的净利润分成率为25%,折现率为10%，评估基准日为2008年12月31日。

【要求】评估甲单位拟投资的实用新型专利A的价值。

1.确定收益期：

4年

2.专利技术投产后收益（超额收益）

第1年：

1）税前收入＝12×150/1.17＝1538.46

2）城建税＋教育附加费

＝[（150×12/1.17）×17%－6×12]×（7%＋3%）＝18.95

1）利润总额＝1538.46－80×12－18.95＝559.51

2）净利润559.51×（1－25%）＝419.63

3）专利技术超额收益＝419.63×25%＝104.91

第2-4年：

4）

=1100×（1-25%）×25%=206.25

四、无形资产成本特性

①不完整性②弱对应性③虚拟性（象征性）

五、专利资产特点

①专利资产确认复杂②收益能力有一定的不确定性

【教材例题5-2】

【教材例题5-3】

六、专利资产的特点

①利资产确认复杂

②益能力有一定的不确定性

③自身特点：

①时间性。

发明专利的保护期限为20年，实用新型与外观设计的保护期限为10年，均自申请日开始计算。

②地域性（专利权仅在申请国或确定范围内有效）

③排他性

④共享性

七、专有技术的特点

①实用性②获利性③保密性

保密性是专有技术的最主要特性。

八、专有技术与专利技术的区别

①专有技术具有保密性，而专利技术则是在专利法规定范围内公开的。

②专有技术的内容范围很广，包括设计资料、技术规范、工艺流程、材料配方、经营诀窍和图纸等。

③专利技术有明确的法律保护期限，专有技术没有法律保护期限。

④利技术受《中华人民共和国专利法》的保护，对专有技术进行保护的法律主要有《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国反不正当竞争法》等。

专利技术与专有技术相比，具有（　）特征。

A.地域性

B.公开性

C.收益性

D.明确的时间性

E.成本不完整性

『正确答案』ABD

商标权与专利权相比，具有（　）的特点。

　A.受专项法律保护

　B.能为企业带来超额收益

　C.共益性

　D.保护期限可续展

【教材例题5－6】

评估对象为一计算机软件，经评估人员调查，为开发该软件投入成本共计116万元，其中，房屋租赁费20万元，设备折旧5万元，水电费3万元，差旅费35万元，办公用品消耗8万元，人员工资45万元。

若软件开发平均风险系数为0.4，软件开发投资报酬率为100%，软件开发创造性劳动倍加系数为3。

适用折现率为20%，不考虑其他因素，该软件的评估值最接近于（　）万元。

　　A.418

　　B.687

　　C.1030

　　D.1160

■倍加系数法：

[（C1+V×β1）/（1−β2）]×（1+L）

■无形资产重置成本＝[（116-45）+45×3]/（1-0.4）×（1+100%）＝687（万元）

■『正确答案』B

九、商誉的特点

①誉不能离开企业而单独存在，不能与企业可确指的资产分开出售。

②誉是多项因素作用形成的结果，但形成商誉的个别因素，不能以任何方法单独计价。

③誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值。

④誉是企业长期积累起来的一项价值。

十、商誉评估的方法

①割差法

【教材例题5－7】

②超额收益法（本质上就是收益法）

甲企业因股份制改制需进行评估，评估基准日为2004年1月1日。

经评估人员调查分析，预计甲企业2004年至2008年的净利润分别为100万元，110万元，120万元，120万元，130万元，从2009年起，甲企业净利润将保持在按2004年至2008年各年净利润计算的年金水平上。

该企业账面有形资产包含现金、银行存款、存货、一项在建工程、一项工业厂房和可却指无形资产—A专利技术。

账面现金余额13000元，人民币银行存款200000元，美元存款20000美元，经过评估师盘点和与银行对账，发现现金短缺5000元，人民币银行存款短缺50000元，短缺的款项都是出纳挪用，估计只能够追回23000元。

评估基准日美元汇率是7.5人民币兑换1美元。

存货在评估日的公允价值是220000元。

该项专利技术可改善企业现有产品的性能，从而能以更高的价格在市场上出售，并且可维持三年的超额收益期，预计该专利产品第一年售价为300元/台，销量为4500太，第二年售价为250元/太，销量为5000台，第三年售价为210元/台，销量为6000台，同类产品的正常市场销售价格为200元/台，A专利产品的单位成本与同类产品大体形同。

在建工程价值4286400；工业厂房价值2457142.84元。

假设折现率和资本化率均为10%，该企业使用的所得税税率为33%。

请评估在2004年1月1日，甲企业的商誉价值（以万元为单位）。

证明无形资产存在可以从以下哪几方面进行（　）。

　　A.查询被估无形资产的内容、相关法规等，核实资料的真实性、可靠性和权威性

　　B.分析鉴定无形资产的应用能力

　　C.核查无形资产是否被委托者所拥有或为他人所有

　　D.分析评估对象是否形成了无形资产

『正确答案』ABCD