万科A保利地产财务报表对比分析报告.docx
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万科A保利地产财务报表对比分析报告
万科A、保利地产财务报表对比分析报告
篇一：
财务报告分析_万科A
东北财经大学MBA学院
案例分析报告
姓名：
纪礼鑫学号：
2013121057班级：
在职2班成绩：
姓名：
刘志垚学号：
2013121243班级：
在职2班成绩：
姓名：
单璇卓学号：
2013121052班级：
在职2班成绩：
课程名称：
财务报告分析
案例题目：
万科A（000002）财务分析教师评语：
教师签字：
年月日
成员分工：
刘志垚：
贡献比例30%
合并资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表。
纪礼鑫：
贡献比例30%
2013年年报、附录各种报表
单璇卓：
贡献比例40%
财务报告分析
1、资产负债表重点项目分析………………………………………………………………4
2、资产负债表结构分析……………………………………………………………………6
3、资产负债表项目变动分析………………………………………………………………8
4、利润表重点项目分析……………………………………………………………………11
5、利润表结构分析…………………………………………………………………………12
6、利润表项目变动分析……………………………………………………………………13
7、现金流量表结构分析……………………………………………………………………14
8、现金流量表项目变动分析………………………………………………………………16
9、企业偿债能力分析………………………………………………………………………18
10、企业盈利能力分析………………………………………………………………………20
11、企业营运能力分析………………………………………………………………………21
12、企业增长能力分析………………………………………………………………………23
13、利润质量分析……………………………………………………………………………24
14、总结………………………………………………………………………………………25
15、附录………………………………………………………………………………………26
公司简介：
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。
至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。
公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。
1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。
1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。
1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。
1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。
B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。
1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。
2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。
公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。
公司于1988年介入房地产领域，目前已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发。
凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。
一、资产负债表分析
（一）资产负债表重点项目分析
1、货币资金
货币资金包括现金，银行存款和其他货币资金。
从万科的货币存量规模及变动情况来看，2013年比2012年减少了7,926,132,260.26元，减少了15.16%，变动幅度较大。
从具体原因来看，公司营业收入相比去年增加了32,302,545,944元，增长了31.33%，应付票据和应付账款分别增加了9,806,768,511元和19,097,463,422元，增加幅度分别为197.04%和42.57%。
上面的两项原因都会导致货币规模的增加，所以货币资金的减少主要是因为公司经营活动的现金流的紧缺，从披露的报表来看，万科2013年的投资活动现金净额相比2012年减少了18,343,154,667元，减少幅度为891.46%，幅度较大。
表1-1:
币种：
人民币单位：
元
明显减少，只有其他货币资金为货币资金提供了正增长。
现金和银行存款的减少一方面是因为外币相对于人民币贬值，汇率的影响。
而另一方面是因为万科的融资渠道更加丰富。
2、预付账款净额
从财务报表来看，预付账款净额减少4,719,946,832，下降14.14%。
从下图可以看出，公司的预付款主要是用来与拿地有关的事物。
是买期房，房子还没有到手就要先预付资金。
万科应付票据，预收账款和应付账款总额为234,260,430,521.50元，应收账款和预付账款总额为31,732,634,884，前者比后者多出202,527,795,637.52。
说明万科在上游的供应方和下游的消费者都最大限度的占有资金，有比较好的竞争力。
3、存货
由万科集团2013年资产负债表可知，2012年企业存货净额为255,164,112,985元，2013年存货净额为331,133,223,278元，比2012年增长了75,969,110,294元，变动率为29.77%，对总额的影响为20.06%。
从资产负债表中我们可以看出，2013年存货的增长率一般，接近30%，其使资产总额增长了20.06%，影响较大。
出现该现象的主要原因之一在于多年来该公司存货资产占资产总额的比重较大，2013年其存货资产在总资产比重中所占比例为69.01%，2012年存货资产占该公司总资产的67.36%。
本年计入存货成本的资本化借款费用为人民币5,061,779,598.61元（2012年：
人民币4,028,197,200.18元）可见，存货成本的资本化借款费用比上年增涨了25.66%，增长幅
篇二：
保利地产三年财务分析
财务分析课程论文
2014-2015学年第二学期
论文题目：
保利地产财务分析
学院：
会计学院
班级：
会计1211
组号：
1组
保利地产财务分析
摘要：
随着现代科学技术的发展和企业间竞争的加剧，房地产公司的生存和发展面临着更加严峻的挑战。
本论文以保利地产为分析对象，通过对其近年资产负债表、利润表、现金流量表三大报表的浅析，以及对其2012—2014年度偿债能力、营运能力和获利能力的财务状况指标进行核算比较，从而发现保利地产公司的财务状况部分存在的问题并提出了解决策略。
最后，结合保利地产的优势和2015年房地产的趋势，对保利地产公司的财务情况进行了展望。
关键字：
保利地产财务报表财务指标改进
Abstract:
Withthedevelopmentofmodernscienceandtechnologyandincreasingcompetitionamongfirms,realestatecompaniesfacemoreseriouschallengesofsurvivalandgrowth.ThisessayfindsoutthatissuesofPolyrealestate,asthemainobjectofthisstudy,throughanalysingfinancialstatements,incomestatementsandcashflowstatementsgenerallyaswellascalculatingtheindexofsolvency,operationabilityandprofitabilitywiththestrategyforsolovingthisproblemfrom2012to2014.Finally,combiningtheadvantagesofpolyrealestategroupandrealestatetrendsin2015,itmightbepredictedthatthefinancialsituationofthecompanyhasagoodprospect.
KeyWords:
Polyrealestate，Financialstatement，Financeindex，Improvement
一、行业现状与公司概况
（一）行业背景环境
1.房地产行业特点
（1）区域的差异。
房地产产品的位置具有不可移动性和固定性，所以特定的消费者只会在特定的市场区域内来选择房地产商品，就造成了在不同市场区域内所供给的房地产产品难以互相替代或是竞争的现状，因而房地产市场较难形成统一，于是也就不存在统一的市场竞争和市场价格，每座城市不同区域的房地产市场也会出现具有各自比较独特的发展态势。
（2）消费的需求差异。
在这种经济发展大背景下，消费者对房地产产品的需求日趋多样化，通常会综合考虑根据房屋的区位、户型结构、工程建设的质量、房屋周围的环境、房屋的物业管理水平、住宅周边的公共服务设置的建设程度以及社区文化等多种因素进行需求选择，导致房地产客户群体的需求具有很大的差异性。
（3）价格的差异。
价格差异过大是房地产商品的最大的特点。
以上海、广州的房地产商品为例，2009年北京、上海和广州的商品住宅的均价之间差别在2~3倍之间，而他们的均价均高出全国商品住宅的平均价格。
2.2014年房地产“新气象”
楼市调控告别“一刀切”，限购城市只剩5个。
面对楼市的迅速变化，2014年楼市调控也出现了由紧转松的情况。
有业内人士称，现实压力导致政府出台一些政策来缓解楼市压力，相关政策势必由之前的遏制房价疯长，转变为刺激楼市回暖。
自6月底呼和浩特市率先宣布取消限购后，各地方政府便纷纷跟进，仅一个多月的时间里，相继又有36
个城市以不同的方式对限购政策进行了调整。
目前，除了北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚之外，46个限购城市当中，41个已正式取消或变相放松了限购。
房企海外投资井喷，今年有望超300亿美元。
有机构报告显示，近年来中国已成为全球资本输出大国，对外房地产投资增长迅速。
2014年全年，中国跨境房地产投资额则有望超过300亿美元，超过此前数年海外房地产投资的总和。
今年以来，万科、碧桂园、万达、绿地、首创、新华联等企业在海外市场动作频频。
其中，新华联在今年1月份，相继敲定了在韩国济州岛和马来西亚新山市伊斯干达开发区的项目;碧桂园今年2月份斥资7300万元在悉尼拿地，正式进军澳大利亚市场;同月，万科在美国纽约曼哈顿的首个项目列克星敦大道610号举行了动工典礼。
2014年，被称为房地产行业的互联网元年。
值得注意的是，纵观所有房企触网的动作，目前尚未形成一个成熟的运营模式，相对而言，从营销端口切入以O2O模式卖房，似乎是房企目前得到的能最快、最直接产生效果的合作。
实际上，这对房企的意义确实不小，变革营销方式、增加营销节点的同时，整合资源，运营资源的时代到来了。
3.房地产政策环境分析
从2005年至2013年，每一年的《政府工作报告》必提“调控”、“遏制房价上涨”，而今年报告中却首次出现“分类调控，建立长效机制”的新表述，这表明2014年房地产市场调控思路将发生根本性转变，调控将加速去行政化，以长效分类调控机制为主基调的市场化手段已确定。
房地产市场呈现分化，分类调控是长效机制。
国家统计局数据显示，2014年3月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有4个，持平的城市有10个，上涨的城市有56个。
房地产市场出现二三线城市供过于求，一线城市房价高企的不均衡现象，一旦这种失衡未得到有效控制，或将导致房地产泡沫破灭，进而将会对经济造成极大危害。
由此表明，通过短效行政手段来控制房价的方法不仅行不通，而且容易造成“一刀切”，导致政策难以持续，房价难以控制等弊端。
因此，未来房地产调控应根据不同城市、不同区域之间分化的实际情况，实行分类调控的长效机制。
多
篇三：
万科财务报表分析报告
万科财务报表分析报告
——浅析万科负债率、存货周转率及融资环境
廖静娴蓝晓斌梁莉诗丘嘉豪
【摘要】万科无疑是房地产行业的领跑者。
最新报告显示万科再次蝉联2012年上市房企综合实力的冠军。
基于对万科的势态分析，我们选取了万科的资产负责率，存货周转率及融资环境作为我们的分析主线，并根据部分房企企业在2011年的销售额目标完成程度统计，选取了保利、招商、金融街、亿城四个比较对象。
对此，通过分析万科逐年递增的资产负债率，巨额的存货量和当前的融资环境等对万科的财务进行分析。
【关键词】万科成功之道财务问题融资环境
万科无疑是房地产行业的领跑者。
王石带领一群善于思考的头脑人物，规范化，专业化和透明化的管理模式，以“尊重人”为核心的企业文化，产业化标准化的产品战略更使万科的产品具有成本优势，这都是万科领跑的能量来源。
资金是房地产企业的关键，强大的融资能力和融资创新能力有效的支撑了万科不断发展壮大过程中的财务需求。
但随着万科规模的不断扩大，过高的资产负债率让万科在业务开拓可能会出现难以掌控的问题。
且面对其他竞争对手的高速扩张，万科将面临新一轮的挑战。
1987年香港鸿基地产以定向协议出让方式取得中国第一块土地使用权时，这就标志着中国长期封闭的房地产市场。
改革开放以来，随着社会主义市场经济的发展，20多年过去了，我国的地产行业或者建筑业占GDP比重已将超过了百分之五，实实在在的成为了国民经济的支柱产业，我们也逐渐肯定房地产行业的成绩。
但在房地产行业的快速发展中也出现了行业投资过大、房价上涨过快等问题，为此国家自03年开始开对房地产行业进行宏观调控，陆续出台一系列的政策和措施，以实现市场的稳定繁荣发展。
本文通过三条特色财务主线对万科地产进行浅析，其主旨在于理清万科现存的财务，并通过找出问题，提出相关建议。
三条主线分别为：
一、万科在财务上的成功之道；二、万科将迎来的财务问题；三、万科当前的融资环境。
一、万科在财务上的成功之道
万科以其极高的存货周转率在短短的几年内迅速占领市场，发展壮大，其规模已成为当今中国最大的房地产企业。
在房地产行业中，存货的比重必然占总资产的大部分，万科地产也不例外，通过研究近5年的财务数据发现，存货在流动资产和总资产的的占有率均高于60%，但如此高的存货占有比率，万科是如何在行业中保持较高的存货周转率的呢？
以下选择了同行业中不同目标完成度的代表性企业与万科进行比较，首先从存货周转率上进行比较分析（图1）：
图1
根据最新行业财务指标数据显示，房地产行业的存货周转率有以下几个分界值：
0.3、0.1、1.4、2.6、6.4分别对应较差值、较低值、平均值、良好值、优秀值，从图表上可以得出，万科在同行业中基本上高于平均值的50%，并且历年在龙头竞争对手中也保持着数一数二的地位，依据存货周转率（次数）=销货成本÷平均存货余额的公式，结合万科近五年的财务报表发现，万科的平均存货余额明显低于同行业80%以上企业。
万科的存货量由2007年的664亿增加到2011年的2083亿，增幅达3倍之多，同时，全部上市的房地产企业的2011年存货总量高达2.47万亿，以此相对应的是，存货周转率的下降，从图1来看，五个企业的存货周转率都程下降的趋势，对应存货消化能力的下降，房地产企业面临的财务风险增大。
万科在今年制定“多卖房，少拿地，现金为王”的销售策略来进一步加速存货的消化能力，对此，我们通过存货销售期来看万科对存货的控制。
（图2）：
图2
图2显示，五个企业的存货销售期都有增加的趋势，但万科相对于其他四个企业来说，销售期较短，比较稳定。
从万科的管理来看，主要有两个方面的过人之处。
一、万科产品标准化的产品战略紧密相连，行业内著名的“大量拿地，快速开工，以标准化、规模化取胜”，让造房子想造汽车那样，从生产到销售，让产品迅速占领市场。
索尼，惠普等这些都成为了万科的学习对象，对于这种跨行业的学习，使万科在房地产行业中保持自己的特色。
二、万
科在客户关系管理上注重加强物业管理能力，在住房中配套高质量的物业管理，产品的设计能超越客户的期望。
把客户的满意度来改进企业的服务战略，是大多数房产的宗旨，但万科能在客户的期望上进一步的超越，对于这种企业带给客户的期望，让客户成为了万科销售的王牌。
二、万科将迎来的财务问题
（一）万科不断上升的资产负债率。
当前，我国房地产企业的资产负债率大幅上升，几乎国内一线地产商都有极高的资产负债率。
事实上，房地产行业正面临资金链收紧的问题，很多房企都选择降价促销。
显然，万科的高速扩张也为其带来极高的负债率。
财务报表显示，万科2011年的2962亿资产规模中，就有2284亿来自负债。
从图3可以看出，五个企业的资产负债率基本呈逐年上升的趋势，根据相关数据显示，2011年136家房地产开发企业平均资产负债率为62.57%。
万科2011年的资产负债率达78%，属于中等偏高水平。
“万科坚持资产负债不超过60%”这是在几年前万科的负债情况，但从数据看来，不但万科且同属一流企业的负债也出现了上升的趋势。
我们通过风险和机遇来分析万科的高负债率。
从风险来看，潘石屹曾经说过“高负债对房地产企业来说非常可怕，这会让企业面临政策风险和市场风险时容易遭遇危机。
现金流太少也会令企业在投资机会出现时，无力出手。
”过高的资产负债率意味着企业债务负担严重，财务压力和财务风险的增大。
让企业在应付债务的同时缺乏足够的资金去扩展其他业务。
从机遇来看，有经济学家说过，只有把资产在泡沫中快速放大。
房地产是一个选择，虽然风险很大。
但这不失为一个能让企业成为变异基因的“巨人”的机会。
高负债在某种程度就像人超越了自身条件的限制，超限运行，长时间的情况下必将出现异常后果。
然而房地产是一个选择，虽然风险很大。
但这不失为一个能让企业成为变异基因的“巨人”的机会。
万科在前几年都通过迅速的兼并来扩大规模，2005年至今，万科收购的企业达上百家。
在高负债下，万科与同行业同样面临新的机遇和风险，这也许是房地产行业新的冬眠期的资金储蓄期。
图3
（二）从负债中的预收账款看高负债率
从负债结构分析万科的负债时，发现负债中预收账款占负债的比重大约有50%。
（图4）。
在企业偿还负债中，预收账款大部分都是预收了客户预付的购房款，到房子建成后，房产企业只需要把房子交给客户，而并不需要用真金白银去还债。
而且，很大程度上，企业的预收账款在未来的期间都可以确定为营业收入。
预收账款越多，说明公司越能力越大，2007年到2011年不断上升的高额的预收账款，也说明了万科对于购房者的资金占用能力较高。
图4
三、万科当前的融资环境
（一）融资环境及结构
据中国上市企业上百强发布报告，2011年，中国房地产行业经历史上最严厉的调控，我国房地产市场进入深度调整期，市场不确定性因素增强，伴随着行业竞争程度的上升、融资渠道的从紧、库存压力的增加，来自不同层面的风险正考验着上市房地产企业的生存发展能力。
房地产里的大企业相对容易获取银行的青睐，但是很多企业如万科等都一直在扩展融资渠道，如利用信托的融资方式。
资金无疑是房地产企业开拓市场的一个重要的要素，巨额的融资也是房地产行业突出的特点。
2012年5月11日在万科召开的股东大会上，万科具有强大的融资能力和融资创新能力，采取对融资适度从紧的稳健的财务政策。
且融资多元化，与实力较强的投资公司合作，这不但令万科的综合实力增强，而且提高了万科抗风险的能力。
另外，万科的融资规模不断的扩大有赖于其自身的优势条件：
对股东利益的创造和保护，融资运作中对于股份制和公众公司的深刻理解和具体契合，不断提升适应于增长的组织能力。
在具有强大的融资能力下，如何有效的运用资金，让其创造更多的利润，这有三方面的因素：
有效的治理结构，有效投资并保持稳健，以透明化运作强化资本。
（二）从每股收益看万科的回报率
我们利用每股收益的杜邦分析来看万科在有效利用融资资金的优势。
与其他四个企业相比较（图5），万科的每股收益呈逐年上升的趋势，2011年相比2008年增幅达50%。
根据每股收益=每股净资产*净资产收益率。
通过图6，可以看到2008年的每股净资产与净资产收益率有所下跌，这也导致了每股收益在2008年下跌的原因，随着金融环境的好转，每股净资产与净资产收益率逐年上升，盈利能力不断上升，投资者得到回报，这与万科融资战略密不可分。
图5
图6
四、小结
万科较高的存货周转率使得其销售期较短，比其他企业更具竞争了，但是随着规模的不断扩大，负债和高存货量在一定程度上成为企业发展的负担，加之万科在通过并购扩张模式中，导致企业枝叶过多。
近期，社会上关于万科房产质量的问题也比较多，加之高管人员的流失，王石说，万科会为了质量沦为老二，这句话一定程度上是反映万科追求高质量的外在体现，另一方面，难道不是也反映万科在高速发展中遇到问题，需要进一步解决吗？
破山中贼容易，破心中贼难，企业要取得巨大的成就，必须不断的超越自我，突破现在的界限。
沧海横流，方显英雄本色。
越是经济寒冬，领跑者越需要沉着应对，备足粮草和棉衣，团结更多的盟友.等待新的市场机会。
[1]决策资源房地产研究中心，《万科之道》，中信出版社，2009版[2]国务院国资委财务监督与考核评价局，《企业绩效评价标准值2011》，经济科学出版社[3]相关财务数据来源：
和讯网
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