萍乡市湘东区廉租住房项目建设可研报告.docx
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萍乡市湘东区廉租住房项目建设可研报告
前言
廉租住房是指政府（单位）在住房领域实施社会保障职能，向具有本市非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金补贴或者以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅。
廉租住房的建设应坚持贯彻科学发展观，认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国办发[2007]24号）和《解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见的通知》（建住房[2007]218号）文件精神，深入落实廉租住房建设规划，加大政府保障型住房建设力度，维护社会的和谐稳定和经济的可持续发展。
在规划期内，按照“总量控制、区域平衡、分步建设、项目落实”的总体要求，坚持以满足中低收入家庭住房需求为导向，有针对性地加强对房地产市场的宏观调控，实现政府保障型住房供需总量基本平衡、结构基本合理、规划基本稳定。
本公司受萍乡市湘东区房产管理局委托，编制了《萍乡市湘东区廉租住房建设项目实施方案》。
通过实地对项目场址进行勘测，并依照建设部《房地产开发项目经济评价方法》规划、核算，本项目计划占地面积4000平方米（合6亩），位于湘东区河洲村，建筑总面积约9000平方米，概算总投资754.75万元，其中土建工程为417.02万元，安装工程为270.27万元，其它费用为67.46万元（其中基本预备费为35.94万元）。
项目资金来源为中央财政安排180万元（按每平方米200元安排补助），湘东区财政预算安排574.75万元。
第一章概论
1.1项目名称及项目法人
1.1.1项目名称
项目名称：
萍乡市湘东区廉租住房建设项目。
1.1.2项目法人
项目建设单位：
萍乡市湘东区房产管理局
项目法人代表：
管学军
1.2设计依据及设计资料
一、国办发[2007]24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》；
二、建住房[2007]218号《解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见的通知》；
三、国家计委《建设项目经济评众目方法与参数》；
四、建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
五、《国家安居工程实施方案》；
六、《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。
七、《2007年萍乡市统计年鉴》；
八、《萍乡市湘东区城市建设总体规划》。
1.3编制原则及范围
1.3.1编制原则
1、在《萍乡市湘东区城市建设总体规划》的指导下，对萍乡市湘东区廉租住房建设项目地址进行规划建设。
2、体现“户型不大功能全、造价不高品质优、占地不多环境美”的特点。
3、坚持经济适用、舒适便捷的原则，并符合节能、环保要求，在较小的户型内实现基本使用功能。
4、注意项目建设与周围环境相协调。
5、按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国办发[2007]24号和《解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见的通知》建住房[2007]218号文件精神，确定项目建设的标准，根据萍乡市湘东区的实际情况，把握设施建设的水平。
1.3.2编制范围
1、萍乡市湘东区廉租住房项目建设场址的初步规划设计；
2、萍乡市湘东区廉租住房建设项目住房主体工程体育初步规划设计；
3、萍乡市湘东区廉租住房建设项目设备及相关设施初步规划设计；
4、萍乡市湘东区廉租住房建设项目的给、排水工程初步规划设计；
5、萍乡市湘东区廉租住房建设项目的环境绿化初步规划设计；
6、萍乡市湘东区廉租住房建设项目的其他设施初步规划设计；
1.4城市概况
1.4.1地理位置
湘东区位于江西省西部，萍乡市域的西南部。
地理坐标东经111°49′－113°36′，北纬27°31′－27°51′之间。
东临萍乡市区和芦溪县，东南靠莲花县，南连湖南省攸县，西接湖南醴陵市，北靠萍乡市上栗县。
境内东西宽29千米，南北长43千米。
总面积853.4平方千米，其中耕地面积16.8万亩。
总人口39.8万人，其中农业人口29.6万。
全区辖8镇2乡1个街道办事处，132个行政村，26个居委会。
1.4.2国民经济发展情况
在区委、区政府的正确领导下，认真贯彻落实科学发展观，坚决执行中央宏观调控政策，突出提高经济增长的质量和效益，突出经济社会协调发展，突出提高人民生活水平，奋发图强，锐意进取，湘东区国民经济发展成效显著。
2005年全区完成国内生产总值11.91亿元，增长18.9%；财政总收入1.37亿元，增长43.4%，全社会固定资产投资4.68亿元，增长17%。
1.4.3发展目标
以邓小平理论、“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领经济社会发展全局，紧紧抓住重要战略机遇期，突出三个重点（加快经济发展、促进社会和谐、强化政治保障）为前提，做到经济实力有大的增强，全区生产总值年均增长13%以上，财政总收入年均增长15%以上，分别达到62.5亿元和5.0亿元。
到“十一五”期末，争取生产总值、人均生产总值、人均财政收入、工业增加值等主要经济指标均进入全省前20名。
城乡面貌有大的改善，城市框架初步形成，社会主义新农村建设取得实效，农村生产力水平和基础建设显著提高，环境保护和生态建设得到加强。
人民生活水平有大的提高，群众收入大幅增长，城镇居民人均可支配收入年均增长10%以上，农民人均纯收入年均增长7%以上。
居住、交通、教育、文化、卫生、科技水平有效改善，人民群众物质文化和精神文化生活明显改善，社会保障体系更加完善，社会治安和安全生产状况进一步好转，政治文明、物质文明、精神文明建设取得明显成效。
1.5项目所在地基本情况
规划萍乡市湘东区廉租住房建设项目占地面积4000平方米（合6亩），位于湘东区河洲村。
整个项目建设地址状况良好，地势平坦、环境舒适、排水通畅，因靠近湘东区区政府，煤气、供电、供水等公共设施比较齐全，并且地址现有房屋少，拆迁安置工作量小。
萍乡市湘东区廉租住房项目的建设能为湘东区低收入家庭提供越156余套廉租住房，能有效改变湘东区商品房供求关系，淡化商品房问题上的矛盾，减轻低收入家庭住房问题带来的压力。
项目的建设必会为湘东区构建社会主义和谐社会起到促进作用。
第二章萍乡市湘东区廉租住房项目
建设的必要性
1.1必要性
一、萍乡市湘东区廉租住房项目建设是保障湘东区低收入家庭住房的迫切需要。
近年来，随着湘东区城市建设的加快推进，湘东区城区房地产业得到较快发展，城市居民的居住条件和生活条件有了明显改善。
但是住房结构不合理，商品房占住房总量的86%，经济适用住房占住房总量的14%，廉租住房建设处于启动阶段。
城市低收入家庭住房困难的问题依然突出。
湘东区现有总人口39.8万人，城镇人口10.2万人，其中城镇低收入家庭约为8000余人，而现在整个萍乡市的房价过高，给低收入家庭带来了经济上的巨大压力，随着本项目的建设，能为低收入家庭提供156余套廉租住房，使2400余人能住上经济适用、舒适便捷、基本生活功能齐备的住房。
项目的建设是符合《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的要求，是党和政府关心低收入家庭的体现，是真正做到代表最广大人民的根本利益表现。
二、萍乡市湘东区廉租住房项目建设是构建和谐社会的需要。
住房作为人类生存最基本的物质条件，自古以来就受到中外不同国家、政府的重视。
解决低收入家庭住房问题，改善老百姓居住条件，更是被看作是社会进步的重要标志。
而今天，在保障人民群众基本生活、逐步完善社会保障制度的和谐社会奋斗目标中，住房保障作为构建和谐社会的重要基石，具有鲜明的时代意义。
我国的住房保障工作起步较晚，经过二十余年的努力，取得了一定成绩，我国的人均住宅建筑面积从1998年的12.6平方米跃增到2006的近26平方米，住房质量和居住环境得到明显改善。
但是，我们也必须清醒看到，现阶段我国城镇居民人均年收入增长速度严重落后于房价上涨速度，城镇居民间的住房差距也明显有两级分化的趋势。
因此，加快住房保障制度改革，特别是加大力度廉租房建设，把关系普通老百姓切身利益的住房问题解决好，具有强烈的紧迫性和现实意义。
只有这样，才能化解社会矛盾，最大限度的增加和谐因素，最大限度的减少不和谐因素，促进社会的和谐。
三、萍乡市湘东区廉租住房项目建设将改变商品房供求关系，淡化商品房问题上的矛盾。
萍乡市湘东区廉租住房项目的建设，不但为萍乡市湘东区城镇低收入家庭提供住房保障，而且对城镇高收入者也是有益的。
比如，获得廉租房的群众占市民总数的30％，那么购买商品房的市民就减少30％。
这样一下子会改变商品房的供求关系。
随着供求关系的改变，房价就会下跌。
现在房价上涨过快，影响最甚的是低收入群体。
因此廉租住房的建设能起到调节房价、保障低收入家庭的作用。
1.2可行性
一、廉租住房项目建设符合国家政策。
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国办发[2007]24号和《解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见的通知》建住房[2007]218号文件明确提出要切实保障低收入家庭住房问题，深入落实经济适用住房和廉租住房建设规划，加大政府保障型住房建设力度，维护社会的和谐稳定和经济的可持续发展，做到“人人有房住”。
二、萍乡市湘东区廉租住房项目建设得到了当地政府的大力支持。
随着《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国办发[2007]24号和《解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见的通知》建住房[2007]218号文件的出台，湘东区区委、区政府组织人力物力，对廉租住房的建设进行了详细调查，并对廉租住房政策倾斜，为本项目的建设提供了多方面的保障。
因此萍乡市湘东区廉租住房项目的建设是必要的、可行的，也是紧迫的。
第三章萍乡市湘东区廉租住房项目
建设的目标及规模
1.1建设目标
本项目的建设应按照“户型不大功能全、造价不高品质优、占地不多环境美”的目标原则，萍乡市湘东区廉租住房要坚持经济适用、舒适便捷的原则，并符合节能、环保要求，在较小的户型内实现基本使用功能。
新建廉租住房，以一室一厅一厨一卫户型为主，适当建设少量二室一厅一厨一卫户型。
单套户型建筑面积控制在50平方米以内。
建设标准为：
室内水泥地面，内墙普通涂料，户内安装木门，入户安装普通防盗门、符合节能标准的普通窗户、普通卫生洁具，水、电、暖、气四表出户，分户计量。
1.2建设规模
本项目的建设按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国办发[2007]24号）和《解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见的通知》（建住房[2007]218号）建设要求，结合萍乡市湘东区的经济、社会的实际情况，考虑到全区低收入家庭的数量，该廉租住房项目规模确定：
占地面积4000平方米（合6亩），总建筑面积9000平方米，楼层为6层，设计户数为156套，每套住房面积为50平方米（不包含楼梯、过道等公用面积）。
1.3设计范围
1.3.1设计范围
1、廉租住房项目的主体建筑工程；
2、廉租住房项目的装修工程；
3、廉租住房项目的给、排水工程；
4、廉租住房项目的照明工程；
5、廉租住房项目的道路建设工程；
6、廉租住房项目的环境绿化工程。
第四章萍乡市湘东区廉租住房工程建设规模
1.1采用的标准和主要资料
1.1.1采用的主要标准和技术规范
1、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国办发[2007]24号）；
2、《解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见的通知》（建住房[2007]218号）；
3、《建筑结构荷载规范》GB19－87；
4、《建筑地基基础设计规范》GBJ7－89；
5、《建筑地基基础设计规范》GBJ7－89；
6、《建筑结构设计统一标准》TJ36－79；
7、《建筑设计防火规范》GB16－7；
1.1.2主要资料
1、《萍乡市湘东区城市总体规划》（2006－2020）
2、萍乡市湘东区有关统计资料。
1.2项目建设规模
萍乡市湘东区廉租住房项目建设的规模根据辖区内经济、社会发展及低收入人数等因素合理确定，严格按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国办发[2007]24号）和《解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见的通知》（建住房[2007]218号）的要求，以满足辖区内低收入家庭实现“人人有房住”的需求。
1.2.1服务范围
萍乡市湘东区廉租住房影响范围内总面积为853.4平方公里，总人口数为39.8万人。
1.2.2项目服务区域内的经济状况
萍乡市湘东区廉租住房影响区域内2005年国民生产总值为11.91亿元，财政收入为1.37亿元。
1.2.3项目建设规模的确定
根据2006年萍乡市湘东区总人口39.8万人,城镇有低收入人数8000人,按标准要求规划建筑面积9000平方米。
1.3项目工程的建设规模
严格控制建设规模,住房建筑以6层为宜，整个项目建筑容积率不大于2.5（本项目的容积率为2.25）。
建筑设计使用年限按50年计，合理控制门厅、走廊、楼梯间等辅助面积，使用面积系数不低于60%。
建筑层高应控制在2.8米～3.0米，室内应具有良好的自然采光与通风，并具有符合建筑节能标准的保温、隔热性能，因项目的建设是为低收入家庭以较低的价格出租，所以要对住房进行简单的装修。
1.3.1项目工程的建设内容及设备
本项目的建设为廉租住房楼工程以及绿化、道路等公共设施建设，均按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国办发[2007]24号）和《解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见的通知》（建住房[2007]218号）的要求进行建设。
整个项目占地面积4000平方米，建筑总面积9000平方米（占地面积2000平方米），道路1000平方米，绿化1000平方米。
第五章建设条件及总体规划
1.1场址选择的原则
一、场址选择符合城市规划要求。
二、远离易燃、易爆场所，不应设在有污染腐蚀性气体源的下风向。
三、场址应选择地势较高、场地干燥、排水通畅和相对安静的地段。
四、场址应在交通方便、公用设施比较完备的地区。
五、场址必须符合土地利用规划要求，从严控制用地规模，不得占用耕地。
2.1建设条件
2.1.1场地条件
一、位置及地形、地貌
拟建项目场地位于萍乡市湘东区河洲村，据项目所在地附近的其他工程建设勘察结果，该项目建设地址良好。
二、地层
经以前勘察揭露出的地层有：
层填土、粉质粘土层、粉细砂层、卵石层及下伏基岩含碳钙泥岩强化风化层、中风化层、微风化层。
场地范围内未发现全新活动断裂、地裂缝、土洞、塌陷、滑坡、泥石流等不良地质现象。
下伏基岩为含碳钙质泥岩，属软质岩石，岩溶不发育。
虽然粉细砂层强烈振动易液化，但场地属无震区，故场地稳定性较好，适宜本工程的建设。
三、地下水
场地地下水主要为第四系孔隙水和下伏基岩风化裂隙水。
地下水水位一般在1.5米以内，水文地质条件较简单，附近未发现有污染源。
据建设基勘察所取水样的水质分析结果，该场地地下水对建筑材料不具腐蚀性。
2.1.2公共基础设施条件
项目选址属萍乡市湘东区城镇附近，周边基础设施条件较好，具体体现在以下方面：
场址供水已纳入湘东区城市供水系统；10KV高压线路可直接由湘东区供电公司接入；程控电话、移动通讯、宽带网络等高效通讯资源均可由公园路接入；有线电视网也可覆盖场址处。
项目启动后，施工区的排水方案应予详细规划设计。
2.1.3施工条件及其它
项目选址位于湘东区河洲村，建设过程中的物料输可经由附近的城市道路运送，运输方便。
2.1设施配置
根据实际需要，为萍乡市湘东区廉租住房进行简单、必要的装修，使低收入家庭能很快入住。
3.1规划结构和特征
整个项目坐南朝北，与其他建筑物距离均为50米，保证了该住房的采光条件，住房户型为一室一厅一厨一卫，面积50平方米。
第六章工程设计
1.1萍乡市湘东区廉租住房区域设计
根据萍乡市湘东区廉租住房覆盖地区人口及所在区域低收入人群人数及湘东区实际情况，确认萍乡市湘东区廉租住房项目规模为建筑面积9000平方米，户数为156户，每套住房面积为50平方米。
从现有的地形、地貌出发，建议萍乡市湘东区廉租住房建设项目平面布置采用《住宅设计规范》ＧＢ500368-2005的标准进行设计、建设。
1.2给水、消防工程设计
1.2.1给水
（1）设计依据
《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003
《室外给水设计规范》GBT13-86（1997版）
《室外排水设计规范》GBT14-87（1997版）
《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2001版）
《水喷雾灭火系统设计规范》GB50219-95
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90（1997版）
《自行喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001
（2）设计范围
设计包括本工程红线内的室内外给排水系统和消防系统。
（3）给水设计
本工程的供水水源为市政水源。
市政给水管道引入DN200的给水管，各自经过水表井后，在红线内连成环网，管径为DN200。
市政给水管道的供水压力为0.30Mpa。
（4）消防设计
①消防用水量
室外消火栓用水量：
30L/s
室内消火栓用水量：
30L/s
自动喷水灭火系统用水量：
80L/s
②室外消火栓给水系统
室外消火栓系统采用生活与消防合用管道系统。
消防用水由湘东区管网提供，在室外给水环网上设置3套地上式室外消火栓。
③室内消火栓给水系统
室内消火栓系统竖向为一个区。
管道布置成环状管网，平时管网压力由屋顶消防水箱和增压稳压装置维持，消防水池、水泵房设在地下室。
火灾时，通过消火栓箱内的消防报警按钮启动消火栓加压泵向管网供水灭火。
管网上设2套室外地上式水泵接合器。
④自动喷水灭火系统
a.设置部位：
除设备房、配电机房、卫生间、楼梯间、空调机房及不能用水灭火的房间以外，其余房间均设湿式自动喷水头保护。
b.设计参数：
地下车库按中危险Ⅱ级，设计喷水强度8L/min.㎡，作用面积160㎡；其余场所按中危险Ⅰ级，设计喷水强度6L/min.㎡，作用面积160㎡；系统设计秒流量<按库房计>104L/s。
喷头工作压力均为0.10Mpa，火灾持续时间1h。
c.系统设计：
本工程自动喷水灭火系统竖向为一个区。
平时自动喷水灭火系统由屋顶水箱和稳压设备保证系统压力。
火灾时，喷头喷水，水流指示器及报警阀动作，自动启动喷水加压泵，向系统管网供水。
管网上设6套室外地上式水泵接合器。
1.3排水工程设计
根据萍乡市气象局提供的20年一遇暴雨强度计算公式，按萍乡市暴雨强度公式：
Q=2619（1+0.781gp）/（t+10）0.74
雨水量公式：
Q=q*ψ*F
其中：
设计重现期P=1年，地面集水时间t1=10分钟，径流系数ψ=0.60,经计算，萍乡市湘东区廉租住房排水管的管径为DN600，沿道路两侧铺设，其生活废水包括舆洗废水、餐饮废水等经简易处理后全部排入污水处理管网，粪便污水经化粪池后排入湘东区市政设施。
1.4电气工程设计
根据萍乡市湘东区廉租住房项目入住户数156户，人数为2400余人，按电气用电负荷计算，其用电总负荷为300千瓦，因此，需要设置2台200千伏安的变压器以满足用电需要，由供电局电网供电。
1.5绿化带设计
萍乡市湘东区廉租住房应注重人性化设计与绿色环保，尽量增加植被，在规划的道路及步行道两边与空间地栽种果树或观赏林，地面铺设草坪。
整个项目绿化用地面积为1000平方米。
1.6道路设计
萍乡市湘东区廉租住房道路建设，应考虑到消防车辆通行的需要，其道路设计为宽6米，长度约为166米，道路面积为1000平方米。
其结构为：
22cm厚C30水泥砼面层；
18cm厚水泥稳定砂砾（5%）基层；
10cm厚砂砾垫层；
总共厚度为：
50cm。
1.7总平面设计
萍乡市湘东区廉租住房总平面布置是根据萍乡市湘东区城市总体规划的要求，按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国办发[2007]24号和《解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见的通知》建住房[2007]218号文件的要求进行设计。
总平面布置呈南北向布置，采用4栋楼设计，第一栋分4个单元布置，其余三栋为3个单元，设计层高为6层，在住房建设的同时应考虑小型停车坪和园林绿化用地。
整个项目占地面积约6亩。
其中房屋占地面积2000平方米，绿化1000平方米，道路1000平方米。
第七章工程估算
1.1工程总投资
萍乡市湘东区廉租住房建设项目工程建设概算总投资754.75万元，其中土建工程为417.02万元，安装工程为270.27万元，其它费用为67.46万元（其中基本预备费为35.94万元）。
1.2编制依据
1、工程设计文件及有关资料
2、类似工程造价资料
3、《给排水工程概算与经济评价手册》（1993）
4、建筑安装工程材料价格采用《萍乡市建筑材料价格信息》（2005）
5、《江西省建筑工程预算单价表》（2005）
6、《江西省市政工程预算单价表》（2005）
1.3其它费用计取
1、建设单位管理费：
按第一部分工程费用的1.2%计算；
2、工程监理费：
按第一部分工程费用的1.4%计算；
3、工程设计费：
按第一部分工程费用的2.3%×1.1×1.2计算；
4、工程勘探费：
按第一部分工程费用的0.5%计算；
5、施工图预算编制费：
按设计费的10%计算；
1.4资金筹措
本项目建设资金共需754.75万元，其中，中央财政安排180万元（按每平方米200元安排补助），湘东区财政预算安排574.75万元。
项目总投资见投资估算表。
第八章环境保护、消防和节能
1.1环境保护
1.1.1工程项目对环境影响
1、工程建设期对环境影响
1）施工扬尘、噪声的影响
工程施工期、挖掘的泥土通常堆放在施工现场，短则数天，长则几个星期，堆土裸露，车辆过往，满天灰土，使大气中的悬浮颗粒含量骤增，影响周边区域，下雨天气由于雨水的影响以及车辆的碾压，使得施工现场行人步行艰难。
2）噪声影响
施工现场的噪声主要来自施工机械和材料运输的轰鸣及嗽叭喧闹声，影响临近居民的休息。
2、施工对交通的影响
工程建设时，输水管道及景点周围的环境整治土石方工程的施工对交通有一定的影响。
1.1.2环境影响缓解措施
1、交通影响的缓解措施
工程建设将不可避免地影响地区的交通，项目管理者在制定实施方案时必须考虑该因素，要求分段施工在尽可能短的时间内完成施工，挖出的土除作回填土外要及时运走，堆土尽量少占道路，以保证开挖道路运行。
2、减少扬尘
为了减少工程扬尘对周围影响，在施工期对弃土表面喷水，弃土及时运走，运输时不洒落，有洒落时及时清扫。
3、施工噪声的控制
为了减轻噪声对周边居民的影响，工程距居民200米的区域内不允许晚间11点至上午6点施工。
4、倡导文明施工
要求施工单位尽可能地减少在施工过程中对周边居民、工厂、学校的影响，提倡文明施工，做到“爱民工程”并及时协调好施工中对环境影响的问题。
1.1.3项目建成后对环境的影响
本工程项目建成后对周边环境绿化有一定的促进作用，对提高周边地区居民的生活质量、环境质量也会产生很大的积极作用。
项目的建成对周边环境不仅没有任何不良影响，反而能改善周边环境。
1.2消防
本项目的消防建设是按照国家有关设计规范实施的。
对提高住房的抗灾能力有极大提高。
1.3节能
本工程项目建设所设计安装的灯具等均应按国家所推广的节能灯具和设备。
第十章工程项目实施的方案
1.1实施原则与步骤
萍乡市湘
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