房地产估价报告001.docx
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房地产估价报告001
房地产估价报告
估价项目名称：
宫文超位于河东区天元锦都上成11号楼2-1201、-218号房地产价值评估
估价委托人：
临沂市河东区人民法院
房地产估价机构：
临沂诚信房地产评估有限公司
注册房地产估价师：
张宗秋（注册号：
19）
李平（注册号：
20）
估价报告出具日：
2019年5月5日
估价报告编号：
临诚信评字（2019）第070号
致估价委托人函
临沂市河东区人民法院：
受贵方委托，本公司对位于河东区天元锦都上成11号楼2-1201、-218号房地产价值进行评估。
估价目的：
为司法机关确定估价对象在价值时点的市场价值提供参考依据。
价值时点：
2019年4月28日。
经过实地查勘和市场调查，我公司根据评估目的，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循估价原则，按照估价程序，在认真分析现有资料的基础上，选用市场法和收益法进行了分析、测算和判断，并结合估价经验和对影响房地产价值因素进行综合分析，确定估价对象于价值时点的市场价值为人民币：
96万元。
（大写）玖拾陆万元整。
需要声明的是，贵方在使用本报告时，务请注意本评估结果报告中的估价的假设和限制条件；报告的全文作为一个不可分割的整体，仅有部分内容则不能成为有效的评估报告。
此致
临沂诚信房地产评估有限公司
法定代表人：
孙琦铼
二Ο一九年五月五日
一、致估价委托人函……………………………………………….2
二、估价师声明…………………………………………………….4
三、估价假设和限制条件………………………………………….5
四、估价结果报告………………………………………………….6
（一）估价委托人…………………………………………………6
（二）房地产估价机构……………………………………………6
（三）估价目的……………………………………………………6
（四）估价对象……………………………………………………6
（五）价值时点……………………………………………………7
（六）价值类型……………………………………………………7
（七）估价原则……………………………………………………7
（八）估价依据……………………………………………………8
（九）估价方法……………………………………………………9
（十）估价结果……………………………………………………9
（十一）注册房地产估价师………………………………………10
（十二）实地查勘期………………………………………………10
（十三）估价作业期………………………………………………10
五、估价技术报告（不提供给委托方，仅供估价机构存档及有关管理部门查阅）
六、附件
估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明
（一）我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
（二）本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
（三）我们与本估价报告的估价对象没有利害关系，与有关当事人也无利害关系或偏见。
（四）我们按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
（五）注册房地产估价师张宗秋、李平已于价值时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行了记录。
（六）没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。
（七）本报告评估中所依据的有关估价对象资料，包括各种法律文件、《山东省新建商品房买卖合同（预售）》等资料由委托方提供，委托方对资料的真实性负责，因资料失实造成评估价值有误的，评估机构和评估人员不承担相应的责任。
（八）本次评估对估价对象房地产价值作出合理估测，不作为其权属方面确认的依据，有关权属界定以有关部门认定的为准。
（九）本报告评估结果包含地上建筑物的价值，以及估价对象建筑物分摊土地的价值。
（十）委托方只可按照本估价报告的估价目的使用，不可用于其他用途。
（十一）本报告的全部或部分内容未经估价方同意，不得发表于任何公开媒体上。
注册房地产估价师：
张宗秋注册号：
19
李平注册号：
20
估价的假设和限制条件
（一）本次估价的假设前提
1、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。
2、洽谈交易期间房地产价值将保持稳定。
3、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
4、交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。
（二）未经调查确认或无法调查确认的资料数据
1、本报告出具的价值包含了国有土地使用权出让金。
如至价值时点止，产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。
2、假设估价对象于价值时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。
3、假设估价对象于价值时点不存在设定租赁期限的租约或原有的租约已解除。
（三）估价中未考虑的因素及一些特殊处理。
1、本报告估价结果没有考虑国家宏观政策等发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价对象房地产价值的影响。
2、估价结果未考虑未来处置风险。
（四）本报告使用的限制条件
1、本报告仅为司法机关确定估价对象在价值时点的市场价值提供参考，不作他用。
2、本报告使用期限为一年。
即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果为司法机关确定估价对象在价值时点的市场价值提供参考，超过一年，需重新进行估价。
3、本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。
报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
4、本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在价值时点的状况和估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行的，如房地产状况或估价的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。
估价结果报告
一、估价委托人
委托人姓名：
临沂市河东区人民法院
委托人住所：
山东省临沂市河东区凤凰大街
联系电话：
二、房地产估价机构
单位名称：
临沂诚信房地产评估有限公司
住所：
山东省临沂市兰山区齐鲁商厦2号楼1404室
法定代表人：
孙琦铼
资质等级：
贰级
证书编号为：
“鲁评142010”
有效期限：
2016年5月10日至2019年5月9日
三、估价目的
为司法机关确定估价对象在价值时点的市场价值提供参考依据。
四、估价对象
1、估价对象基本状况
权益状况：
合同编号
YS4号
买受人
宫文超
李秀芳
房屋座落
河东区天元锦都上成11号楼2-1201、-218号
房屋总层数
17
所在层次
12
结构
钢混
建筑面积（㎡）
主房
房屋用途
住宅
储藏室
、估价对象实物状况：
估价对象所在住宅楼为钢混结构，用途为住宅，房屋总层数为17层，所在层次为12层，铝合金窗，地板砖地面，外墙混浆抹灰，内墙刮仿瓷涂料，使用维修状况较好。
、估价对象区位状况：
估价对象位于河东区天元锦都上成11号楼2-1201、-218号，地理位置优越，交通便利，公共服务设施齐全，基础设施完善，居住环境良好。
五、价值时点
2019年4月28日，此价值时点是估价对象实地查勘之日。
六、价值类型
根据估价对象及委托方的要求，本报告评估估价对象在目前状况下，于价值时点的公开市场价值。
七、估价原则
本次估价遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、价值时点原则、独立、客观、公正原则、谨慎原则等房地产估价原则。
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1、合法原则?
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
2、最高最佳利用原则?
所谓最高最佳使用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。
它的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。
这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。
3、价值时点原则?
房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。
在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。
价值时点原则是指求取某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产的价格时，必须假定市场停止在价值时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。
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4、独立、客观、公正原则?
独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，估价出对各方当事人来说均是公平合理的价格。
5、替代原则?
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过相互影响与比较之后来决定的。
房地产价格也同样遵循替代规律，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。
换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
6、谨慎原则?
在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。
八、估价依据
1、法律、法规和政策性文件?
①《中华人民共和国城市房地产管理法》；?
②《中华人民共和国土地管理法》；
《中华人民共和国城乡规划法》；
《中华人民共和国物权法》；
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《中华人民共和国担保法》；
2、技术标准、规程、规范?
①《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；?
②《房地产抵押估价指导意见》；?
《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）；
《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；?
3、委托人提供的相关资料?
①临沂市河东区人民法院司法鉴定委托书：
（2019）鲁1312技225号；?
《山东省新建商品房买卖合同（预售）》；?
4、估价人员调查收集的相关资料?
①估价师现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料；?
②估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。
九、估价方法
根据《房地产估价规范》，估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法。
1、估价人员根据估价对象的特点、实际情况以及估价目的，选取比较法、收益法作为本次估价的基本方法。
这主要是出于以下考虑：
估价对象所在区域存在较多同类交易实例，比较法适用于同类房地产交易实例较多的估价，另有条件选用比较法进行估价的，应以比较法为主要的估价方法；估价对象为收益性物业，采用收益法能够反应估价对象未来收益的折现价值，且收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。
以上两种方法的测算结果均能较为准确的反映估价对象的市场价值。
而未采用成本法、假设开发法、基准地价系数修正法主要出于以下考虑：
①估价对象为已建成物业，且处于正常使用状态，不符合假设开发法应用条件及使用范围；②基准地价系数修正法主要用于求取单独土地使用权价值，故为采用；③估价对象具有采用比较法、收益法进行估价条件，按照房地产估价规范中的有关估价方法的选用，在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法，故本估价报告未采用成本法作为主要估价方法。
2、估价的思路
（1）比较法是在同一供求圈内选取三个以上与估价对象条件相似的成交案例并与之比较，对案例成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
（2）收益法：
是求取估价对象在未来收益年限内的净收益，并用适当的折现率将其折现成现值并求和的一种评估方法。
十、估价结果
我公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验和对影响房地产价值的因素进行综合分析，确定估价对象于价值时点的市场价值为人民币：
96元。
（大写）玖拾陆万元整。
十一、注册房地产估价师
张宗秋注册号：
19
李平注册号：
20
十二、实地查勘期
2019年4月28日
十三、估价作业日期
2019年4月25日至2019年5月5日
临沂诚信房地产评估有限公司
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