前期物业项目承接查验方案版.docx

前期物业项目承接查验方案版.docx

《前期物业项目承接查验方案版.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《前期物业项目承接查验方案版.docx（24页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

前期物业项目承接查验方案版

Xxx项目前期物业承接查验方案

一、

人员及分工

根据地产公司关于《苏州公司项目开发进度计划汇总表》中的各项工作计划与时间段，物业公司工程技术部将其分为建筑共用部位、共用设备、共用设施（景观绿化、道路、广场、停车场），分别由四位技术专员负责，由项目工程部人员配合。

根据各单项工程合同内注明的施工质量要求及物业集团公司的《物业项目承接查验标准》，项目承接查验计划及标准如下：

二、承接验收时间计划及负责人

（一）根据地产公司关于《苏州公司项目开发进度计划汇总表》中的工作计划与时间段，物业项目部承接验收计划与负责人如下表：

序号

分类

项目

计划开始/结束时间

施工单位负责人/电话

监理负责人/电话

地产项目负责人/电话

物业负责人

1

共用设施

围墙工程

4.10-5.30

2

路面粗沥青

4.10-5.30

3

硬质景观及路灯

4.10-5.30

4

景观绿化工程

4.10-5.30

5

共用部位

室外停车场

4.10-5.30

6

土建室内收尾、室外坡道

4.10-5.30

7

大堂装修

4.10-5.30

8

铝合金门窗工程

.4.10-5.30

9

门厅幕墙安装

4.10-5.30

10

入户门门锁安装

4.10-5.30

12

房屋面积实测

4.10-5.30

13

无障碍验收

4.10-5.30

14

消防

消防室内外施工、调试、检测

4.10-5.30

15

防火门安装

4.10-5.30

16

消防验收

4.10-5.30

17

给排水

自来水验收

4.10-5.30

18

自来水供水验收

4.10-5.30

19

雨污水验收

4.10-5.30

20

智能化

智能化施工

4.10-5.30

21

技防验收

4.10-5.30

22

电信、有线验收、通邮验收

4.10-5.30

23

电梯

电梯验收

4.10-5.30

24

暖通

空调、热水器验收、

4.10-5.30

25

人防

人防工程验收

4.10-5.30

26

燃气

燃气施工

4.10-5.30

27

燃气工程验收

4.10-5.30

28

供配电

室外配电管网

4.10-5.30

29

供电验收

4.10-5.30

30

供电验收

4.10-5.30

31

夜景灯光验收

4.10-5.30

32

其它

质检报告

4.10-5.30

33

规划验收

4.10-5.30

34

建筑临时使用证

4.10-5.30

35

入住备案

4.10-5.30

（二）、根据物业公司要求收集汇总交接资料

1、产权资料

用地批准资料。

项目批准资料。

施工许可证。

用水、用电、用气指标批文。

2、技术资料

住宅区规划图、小区竣工总平面图。

所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。

单位工程竣工验收证明书。

地质勘探报告，沉降观察记录。

地下管网竣工图。

所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告），随机专用工具清单。

电缆铺设记录。

线路及电力电缆试验记录。

发电机、电动机检查试运转记录。

电气设备试验调整记录。

电气设备绝缘检查。

电气设备送电验收记录。

防雷接地电阻检测记录。

防雷引下线焊接记录。

水、卫生器具检验合格证。

通风机风量测量调整记录。

空调器性能测定调整记录。

环保达标验收许可证。

消防验收许可证。

房屋测绘验收资料。

房屋验收记录。

绿化平面图

3、设施设备资料移交清单

（三）、设施设备验收标准

单项工程验收：

物业承接验收标准配合地产独立分包合同中适用法律、技术标准中条款执行。

独立分包合同中适用法律、技术标准

1、本合同文件适用中华人民共和国的国家法律和行政法规、国家标准、规范，行业标准、规范，项目所在地的地方标准、规范。

2、本合同文件所涉及的标准、规范及工程技术要求文件内容有不一致时，应执行合同技术要求较高的标准。

3、国内没有相应标准、规范的，由甲方向乙方提出施工技术要求，乙方按约定的时间和要求提出施工工艺，经甲方确认后执行。

物业承接验收标准

1、机电系统

（1）煤气管

每层应设套管，套管高出地坪8-10cm，顶棚处与顶棚平。

每5m以下不大于2mm。

管道安装完毕后应将管子接口和管子上污物清理干净，并刷银粉漆二度。

煤气管明敷，离墙面3.5~4cm。

煤气管每层加管夹，安装位置准确牢固。

（2）避雷带

避雷带规格符合设计要求，-4*25mm镀锌扁铁，焊接不应少于3个面，两个长边必须焊接，搭接长度为25mm的2.5倍。

避雷带及引下线焊接符合规范要求，-4*25mm，圆钢焊接搭接倍数为φ的6倍双面焊。

全面测试接地电阻符合设计要求阻值，无明确时应小于10欧姆。

（3）配电箱

元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，接触严密。

（相线为红线、黄线、绿线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线）

配电箱盘面垂直，箱体高50cm以下，允许偏差1.5mm，箱体高50cm以上，允许偏差3mm。

（4）开关、插座（含电视机、电话、可视对讲、宽带网）

线材色标合理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线，接地接触紧密。

开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm；每户内面板高差允许偏差5mm；面板的垂直度允许偏差0.5mm。

（5）阳台灯具安装上下对齐

（6）电器回路测试

绝缘测试。

导线间和导线对地间的绝缘电阻值必须大于0.5兆欧。

通电测试。

漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。

（7）配电柜、盘

盘、柜的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好、清洁、整齐。

盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢固。

所有二次回路接线准确、连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求。

手车或抽屉式开关柜在推入或来出时应灵活，机械闭锁可靠，照明装置齐全。

柜内一次设备的安装质量验收要求符合国家现行有关标准规范的规定。

盘、柜及电缆管道安装完后，应作好封堵。

操作及联动试验正确，符合设计要求。

验收时应提供下列资料和文件。

A．工程竣工图

B．制造厂提供的产品说明书，调试方法，试验记录，合格证件及安装图纸等技术文件。

C．安装技术记录，调整试验记录。

（8）电缆

电缆规格应符合规定，排列整齐，无机械损坏；标志牌应装设齐全、正确、清晰。

电缆的固定，变曲半径，有关距离和单芯电力电缆的金属护层的接线、相序排列等应符合要求。

电缆终端、电缆接头应按牢固。

接地应良好；相色应正确；电缆支架等的金属部件防腐层应完好。

电缆沟内应无杂物，盖板齐全。

直理电缆路径标志应与实际路径标志相符。

路径标志应清晰、牢固、间路适当。

验收时应提交下列资料和技术文件：

A．设计资料图纸、竣工图。

B．制造厂提供的产品说明书、试验记录、合格证件、安装图纸等技术文件。

C．电气试验清单。

（9）电动机的验收要求

电机性能应符合电机周围工作环境的要求。

电机转子应灵活，不得有碰卡声。

润滑脂的情况正常，无变色、变质及变硬现象。

其性能应符合电机的工作条件。

电机的引出线鼻子焊接或压接良好，编号齐全。

电机转动方向要符合要求，无杂声。

电机转动时各部温度不应超过产品技术资料的规定。

验收时应提供下列资料和文件：

制造厂提供的产品说明书，

检查及试验记录，

合格证件冀安装使用图纸等技术文件，

调试验收记录报告。

（10）电梯

曳引机承重梁安装必须符合设计要求和施工规范规定。

限速器绳轮、钢带轮、导向轮必须牢固，转动灵活。

钢丝绳应擦拭干净，严禁有死弯、松股及断丝现象。

制动器的调整应闸瓦与动轮接触严密，松闸时与制动论应无摩擦。

导轨的安装应牢固、位置正确、横竖端正。

轿厢的组装应牢固，轿壁结合处平整。

导靴要能保证电梯正常运行。

轿厢地坎与各层门地坎间距的偏差严禁超过-1+2mm

层门指示灯盒及召唤盒安装应平整、牢固、不变形、不突出装饰面。

厅门、轿门应平整，启闭时无摆动、撞击和阻滞现象。

关闭时上下门缝一致。

电梯的电源应专用，机房照明、井道照明、轿箱照明应与电梯电源分开。

电气设备外露导电部分应可靠接地或接零。

电梯的随行电缆必须固定牢固，排列整齐，无扭曲。

电气接线应正确，连接可靠，标志清晰。

各种安全保护开关必须固定可靠且不能采用焊接。

急停、检修转换等按钮和开关的动作必须灵活可靠。

极限、限位、缓速装置的安装位置正确，功能必须可靠。

轿箱自动门的安装触板必须灵活可靠。

井道内的所有设备设施不能有碰撞和摩擦。

安全钳工作必须正常可靠，动作后正常恢复。

电梯启动、运行和停止，轿箱内无较大的震动和冲击，制动可靠。

运行控制功能达到设计要求。

超载试验必须达到电梯能安全启动、运行和停止。

曳引机工作正常。

在验收时应提供下列资料和文件：

a．电梯类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点。

b．制造厂提供的随机文件和图纸。

c．电梯检查及电梯运行参数记录。

（11）水泵

水泵的地脚螺丝应该垂直，螺母、垫圈与泵接触应紧密拧紧。

离心泵和轴流泵的安装应水平。

出水管与水泵节的连接必须对正，牢固可靠。

底座与传动轴、泵管的中心线应垂直，与泵管的连接法兰应对准，螺栓紧固。

电动机转子轴孔与转动轴间隙应均匀。

离心泵、轴流泵填料函盖松紧应适当，允许有滴状泄露、温度不得过高。

电动机的电流不得超过额定值。

运转中无较大振动，声音正常，个连接部分不得松动或泄露。

滚动轴承最高温度不得超过70℃，滑动轴承不能超过60℃。

验收时应提交下列资料和文件：

制造商提供的产品说明书、

合格证及安装图纸等技术文件。

安装技术记录、

调整试验记录。

（12）配套设施

各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。

警卫室的建设必须满足物业管理的要求。

2、消防系统

所有消防主管网应在合理位置，清晰标识管网功能、流向，在天台设置试验。

消防栓；消防栓系统在最高位置设置自动排气设备。

所有消防阀门应标明控制区域。

消防泵应设置带负荷试泵条件：

在泵的出水管闸阀前加装一套循环管。

防排烟送风阀旋转灵活，开关自如，风机运行无异常声音；防火卷帘门升降自如，电机运行无异常声音。

消防控制中心应安装空调。

大厦各楼层应设立消防紧急对讲电话。

办公室、仓库、主要出入口、地下停车场、所有设备房、控制中心应设内线电话。

防火门：

公共部位防火门钥锁应通用。

门开、关、锁动作自如，门表面无划伤，闭门器完好无损、力量适中。

3、给排水系统

（1）室外排水工程

室外管道及窨井按设计施工，标高及坡度符合设计要求，无倒坡现象。

窨井布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷符合要求。

各窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启。

管道系统作闭水试验和冲水试验，系统无外泄，排水通畅。

（2）给水管

每层管道内应设支架，管卡埋设牢固，管卡与管子接触紧密。

给水阀门的位置准确，开关严密、灵活。

水表安装位置正确、平整，水表进水口中心距地面高度偏差不大于20mm。

明敷管和管道井应将管接口麻丝和管子口污物清理感干净后，刷银粉漆二度。

所有的给水管（含热水管）都经试压且符合规范标准。

（3）排水管

排水管每户洁具留口位置准确，厨房、卫生间地漏高出地坪0.5~1cm，阳台地漏低于地表面0.5cm。

检查口位置正确，清扫方便。

排水管安装完毕后，应将管道井垃圾和检查门处管子口污物清理干净。

所有排水管灌水通球试验做到不渗不漏，排水通畅。

（4）空调、雨落管

按规范每层应装伸缩节，伸缩节安装高度应统一。

管道支承件的间距应统一，立管φ75以上的支承件间距不大于2m。

立管的垂直度偏差：

每5m不大于10mm，全高不大于30mm。

所有管道不堵不漏，排水通畅。

雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线。

（5）配套设施

各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。

警卫室的建设必须满足物业管理的要求

4、智能化系统

（1）可视门对讲

室内机必须安装可靠，通话质量优良，可视屏图象清晰，电控锁开启灵活，报警功能打印正确，可视摄像头必须满足白天、夜间图象的清晰，访客呼叫键采用直按式。

（2）背景音乐系统

室外扬声器安装牢固，每只扬声器可单独开关，导线必须穿管，配置和使用必须可靠。

（3）闭路电视监控系统

系统必须可与周界防越报警系统联动进行视频录象。

摄象机必须安装牢固，设备必须能满足白天、夜间正常使用，并保证图象清晰、配置必须满足招标书上的功能要求。

（4）周界红外报警系统

系统的配置必须满足招标书上的功能要求，按安装可靠牢固报警点沙盘显示正确，可与电视监控系统联动，雨天、雾天、大雪天不会发生误动作。

可在不少于三个月时间内进行验证。

（5）电子巡更系统

信息钮要布置合理，贴放可靠牢固，要能防水不锈。

暖通系统

（1）、基本规定

4风管制作

4.1一般规定

4.2主控项目

4.3一般项目

5风管部件与消声器制作

5.1一般规定

5.2主控项目

5.3一般项目

6风管系统安装

6.1一般规定

6.2主控项目

6.3一般项目

7通风与空调设备安装

7.1一般规定

7.2主控项目

7.3一般项目

8空调制冷系统安装

8.1一般规定

8.2主控项目

8.3一般项目

9空调水系统管道与设备安装

9.1一般规定

9.2主控项目

9.3一般项目

10 防腐与绝热

10.1一般规定

10.2主控项目

10.3一般项目

11系统调试

11.1一般规定

11.2主控项目

11.3一般项目

12竣工验收

13综合效能的测定与调整

人防工程

（一）土建部分：

1.混凝土观感质量（有无蜂窝、麻面、露筋等，平整度情况）；2.外墙渗漏情况（渗漏点处理）；3.人防钢筋混凝土墙支模螺杆是否使用止水螺杆；4.人防围护结构是否有随意穿凿的洞口；5.人防防护密闭门门顶横挡梁是否锚入两侧墙柱；6.门框墙的钢筋保护层厚度以及混凝土强度（用钢筋测距仪以及回弹仪测定）；7.人防门门槛、临战封堵门槛是否一次浇捣成型；

（二）安装部分：

1.经混凝土振捣成型后，临战封堵框、人防门框的垂直度、平整度满足规范要求；2.人防门吊钩是否埋设正确；3.各类穿墙套管是否按规范制作并安装；4.进风口部测压管是否按规范制作并安装；5.排风口部防爆呼叫按钮外壳是否按规范埋设；6.防爆地漏管道口是否清理干净，一次预埋的防爆地漏标高是否满足设计要求。

5、公用部位

（1）、楼梯走道

1）墙面平整，阴阳角方正顺直清晰。

斜板表面平整，与梁等接点处水平，梁表面平整，梁底水平，高度宽度一致，腻子批嵌平整，无腻灰，无波纹，涂料均匀，无色差。

2）地砖铺贴平整，拼花图案清晰，色泽一致，表面清洁，不起壳，无裂缝，无碎块，掉角，缺楞，砖缝均匀顺直，楼梯踏步尺寸一致，无大小头，斜面一条线，2m靠尺检查平整度允许偏差小于4mm。

3）楼梯挡水线、挂落线、宽厚度一致，表面平整，颜色一致，阴阳角清晰明快不含糊。

4）楼梯栏杆、扶手：

栏杆焊接牢固，焊疤处理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实，油漆表面涂刷后无锈斑、焊渣，毛刺等。

（2）、外墙部分

1）墙面平整无空鼓开裂，大墙角，阴角挺拔通直，细砂批嵌均匀无接口，表面无明显射影和波纹，阴阳角清晰不含糊；涂料均匀，无色差，无接痕，无污染，收头清爽。

2）窗台横平竖直，楞角线条清晰，窗框下槛20mm圆弧光滑顺直；窗台排水坡度20mm以上；窗台滴水槽顺直，二边粉刷相等，整齐一致。

3）空调板宽度一致，尺寸相同，左右上下横平竖直，阴角通直清晰不含糊，阳角方正顺直。

4）阳台粉刷曲线和顺，阴阳角清晰明快，挂落线厚度、宽度一致，细砂批嵌均匀，纹路顺直；涂料均匀，无色差，无起皱脱皮。

上下阳台进出一致，梁底水平无翘裂，上口压顶流水向里。

5）外墙勒脚线和明沟：

表面平整，无空鼓开裂，颜色一致无污染，上口水平，厚度相同不弯曲；明沟里、中、外按档次尺寸一致，转弯处和顺，月亮弯型状统一，无积水，排水流畅；伸缩缝宽度一致，不弯曲，油膏饱满，平整均匀无外溢。

（3）屋面部分

1）光棚油漆均匀，无流坠起皱，无锈斑，焊接饱满，无漏焊，脱焊现象。

栏杆安装牢固、焊接饱满、接口平整、表面喷涂均匀、无损伤。

2）飘板、圆柱表面光滑平整，线角顺直，涂料均匀无色差。

3）屋面地坪找坡准确，基层与突出屋面结构（女儿墙、排气管等）的连接处以及基层的转角处（水落口，天沟等）均应做成光滑圆弧形，防水卷材铺贴密实，卷材无孔洞，裂口，裂缝。

天沟排水通畅，无明显积水。

整个屋面24小时盛水无渗漏。

6、绿化工程

（1）、栽植土壤的检查标准：

1）栽植土及地下水位深度：

大、中乔木≥100CM；小乔木和大、中罐木≥80CM；小罐木、宿根花卉≥60CM；草本地被、草坪、一、二年生草花为≥40CM。

（种植耐水湿植物除外）

2）栽植土壤块径：

大、中乔木≤8CM；小乔木和大、中罐木≤6CM；小罐木、宿根花卉≤4CM；

3）石砾、瓦砾等杂物块径：

树木≤5CM；草坪、地被、花卉≤1CM。

4）地形标高：

全高≤100CM为±5CM；全高101CM~299CM±为±20CM；全高≥300CM为±50CM。

5）土地平整、排水坡恰当，无积水。

土壤基本无石砾、瓦砾等杂物。

（2）、植物材料质量标准：

1）树木姿态掌上长势：

树杆挺直、树冠完整、不脫脚、生长健壮、根系茂盛，土球完整、包扎正确牢固、裸根树根系完整。

2）草块每边应在30CM左右、厚度不小于2CM、杂草少于5%、无病虫害、长势良好。

3）花苗、草木地被生长茁壮、发育均匀整齐、根系发达、无损伤和病虫害。

4）植物材料的品种、规格应符合设计合同要求，进沪植物材料应有“植物检疫表”及苗木出圃单。

（3）、树木栽植质量标准：

1）放样定位符合设计要求，偏差不超过5%。

2）树坑坑径大于土球或裸根系40CM，深度同土球或裸根系的直径，翻松底土，树根上下垂直。

3）树木朝向的主要视线应丰满完、姿态美。

孤植树冠幅完整，林缘线、林冠线符合设计要求。

4）栽植深度符合生长要求，土球包装物、培土浇水符合上海市《园林植物栽植技术规程》要求。

5）树木栽植垂直度、围护的支撑、饶杆符合上海市《园林植物栽植技术规程》要求。

材料、高度方向及位置应整齐划一。

6）修除损伤、枯烂、严重病虫害的枝条，绿篱、球类等线条整齐挺拔、造型正确，切口平整、留枝流梢正确。

7）树木、乔木、大灌木栽植点、数量符合设计要求。

（4）、草坪、花坛、地被栽植工程评定标准：

1）栽植放样符合设计要求，放样偏差不淂超过5%。

2）土地平整，表土块小于2CM，排水坡恰当，无杂草根、茎，花坛施妥腐熟基肥。

3）草坪满铺留缝间隙1~1.5CM，草坪间铺、点铺大小应一致、均匀，草块与土壤密结、平整。

4）草坪切边线条清晰、平顺自然。

5）花坛、草木地被的高矮、密度符合设计要求，株行距均匀，种植深度恰当，根部捣实。

7、验收整改

序号

项目

移交时间

一

产权资料

1

用地批准资料。

2018.5.25

2

项目批准资料。

2018.5.25

3

施工许可证。

2018.5.25

4

用水、用电、用气指标批文。

2018.5.25

二

技术资料

1

住宅区规划图、小区竣工总平面图。

2018.5.25

2

所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。

2018.5.25

3

单位工程竣工验收证明书。

2018.5.25

4

地质勘探报告，沉降观察记录。

2018.5.25

5

地下管网竣工图。

2018.5.25

6

所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告），随机专用工具清单。

2018.5.25

7

电缆铺设记录。

2018.5.25

8

线路及电力电缆试验记录。

2018.5.25

9

发电机、电动机检查试运转记录。

2018.5.25

10

电气设备试验调整记录。

2018.5.25

11

电气设备绝缘检查。

2018.5.25

12

电气设备送电验收记录。

2018.5.25

13

防雷接地电阻检测记录。

2018.5.25

14

防雷引下线焊接记录。

2018.5.25

15

水、卫生器具检验合格证。

2018.5.25

16

通风机风量测量调整记录。

2018.5.25

17

空调器性能测定调整记录。

2018.5.25

18

环保达标验收许可证。

2018.5.25

19

消防验收许可证。

2018.5.25

20

房屋测绘验收资料。

2018.5.25

21

房屋验收记录。

2018.5.25

22

绿化平面图。

2018.5.25

设施设备承接查验计划表

序号

名称

第一次查验时间

第二次查验时间

一

公用部位：

包括房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等

1

主体结构及外墙、屋面

　20180421-20180427

2

共用部位楼面、地面、内墙面、天花

　20180515

-20180521

3

公共走廊、楼梯及其扶手

　20180515

-20180521

4

铝合金门、窗

　20180515

-20180521

5

不锈钢护栏

　20180515

-20180521

二

共用设施设备

1

共用设施

A

园林绿化工程，包括园林植物和园林建筑

　20180521

-20180523

B

公共配套设施，包括大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、停车场、物业标识、垃圾屋、休闲娱乐设施、信报箱

　20180521

-20180523

2

公用设备

A

变配电设备

　20180524

B

电器照明

　20180524

C

插座装置

　20180524

D

防雷与接地

　20180524

E

给排水

　20180525-20180528

F

电梯

　20180524-20180530

G

消防水系统

　　20180525-20180528

H

火灾报警及消防联动系统

2