物业共有设施设备维修养护服务方案.docx
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物业共有设施设备维修养护服务方案
五、共有设施设备维修养护服务方案
1、人员配备
工程部：
5人（含工程部负责人、消防专职管理人员、水电工、维修人员和电梯等特种设备管理人员）。
部门
职位
数量（人）
备注
工程部
工程部负责人
1
消防专职管理人员
1
水电工
1
维修人员
1
电梯等特种设备管理人员
1
合计
5
2、岗位职责
对设备设施分类，根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理、养护、维修、并记录上报存档。
巡查消防、监控等器材设备是否完好，供水、供气有无跑、冒、滴、漏导常情况及气味，供电、供讯有无私拉乱接、乱扔装修垃圾等。
检查消防通道是否畅通，有无侵占公共部位现象，维护公共安全，公众利益。
（1）工程部负责人岗位职责
1）在物业管理公司项目经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的各项法律、法规，保障物业管理各种方针、政策、规章和制度的落实；
2）在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，保障各设备所需的能源（水电、油、天然气等）的供给，并做好节约能源、节约开支的工作；
3）负责组织设备的使用、维护、革新改造直到报废的整个使用过程的管理工作，保障设备处于良好的技术状态，不能影响使用效果，更不能影响到对业主和用户的服务质量；
4）负责调配、组织人力、物力，及时完成业主和用户提出的请修要求，为业主和用户提供良好的工作、生活、学习条件；
5）组织拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技术标准，并监督执行；
6）组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作，落实好国家的各项技术政策；
7）组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施，遇到特殊情况时及时调整、变更计划；
8）组织员工开展技术、业务学习和培训，不断提高员工的业务技术水平和服务质量；
9）负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划，经工程部经理审批后负责组织计划的落实，并检查计划的完成情况；
10）负责检查所管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的技术状态，防止出现严重损坏、停止使用或造成其他重大损失的情况发生；
11）负责制订所管系统的运行方案并查阅运行记录，敦促下属人员认真负责，承担起相应的岗位责任，严格执行操作规程，保证设备的正常运行，发现不符合规范的情况要及时纠正；
12）发生事故时从技术角度组织调查、分析设备事故出现的原因，提出处理意见及工作改进措施，以防止同类事故的再次发生；
13）负责制订所管设施的更新、改造计划，以消除原设计和施工中存在的问题，并负责工程的监督工作，以达到“安全、可靠、经济、合理”的目标；
14）负责组织技术学习和培训工作，不断提高下属员工的技术素质，服务意识以及服务质量；
15）完成上级交代的其他工作。
（2）消防专职管理人员岗位职责
1）严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常运行。
2）认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施，防止隐患酿成大故障。
3）按照主管的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变电设备进行维修保养。
4）严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。
5）严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。
6）每班必须对配电室进行清洁，使地面、设备表面不留积尘。
根据上级安排，定期进行设备内部清洁。
7）坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。
8）发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程部审阅。
9）按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。
10）严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。
（3）维修电工岗位职责
1）熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。
2）服从主管的工作安排，保证按质完成工作任务。
3）按照主管领班的安排，依据维修保养制度的内容要求，对强电设备、照明系统进行维修保养，并达到质量要求。
4）维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固结实，绝缘及防水处理必须可靠。
5）严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备设施的安全。
6）发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程部审阅
7）接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录，并尽快回到值班地点。
8）认真做好安全工作，认真执行防火制度，负责配合保安部对地下车库电路的控制系统检查是否正常良好。
9）负责机房的电气系统的巡视、检修、维护工作。
10）负责中控室等各部位的强弱电维护、维修工作。
11）按要求开闭设备，不私自调整设备，改变线路走向。
12）严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。
13）完成上级领导交办的其他工作和自行发展的工作。
（4）弱电维修人员岗位职责
1）广播电视维修
1．对卫星接收设备和信号强度应定期巡检一次，并作好记录
2.检查射频、视频输入及输出的工作状态，各设备之间的连接情况
3.有客户投诉或接到派工单时，及时处理故障；电视出现信号问题时，及时通知相关人员进行维修。
通知并配合相关部门完成工作任务。
2）电话维修
1．定期对大厦内部接线架和线路巡检一次，并作记录
2．接到客户投诉或派工单时，普通故障及时处理；当发现属于电话局维修范围时，及时提请客户报请电话局维修
3）保安监控、可视对讲、门禁、地下车库收费系统维修
1．定期对各监控头进行切换显示
2．每周观察距阵、录象机的各项功能，保证设备运行良好
3．每周观察远程控制云台及摄像头，保持图象清晰
4．每日检查一次门禁系统和刷卡器，检查磁卡使用的灵敏度
4）消防报警系统维修
1．每季度进行一次消防报警系统测试，检查设备运转状态是否良好并作好记录。
2．每年分批清洗一次烟感和温感探险头。
3．每年底出具整个系统运行报告。
4.应每天检查各信号灯、信号线、探头等缺损现象应及时补救，并作好记录。
5）楼宇自控：
1．设专人管理，无关人员禁止入内，严禁使用电脑主机另作它用。
2．发现问题及时通过相关人员进行维修。
3．配合相关部门完成工作任务。
4．对各层DDC工作站、箱进行巡查，查看清洁情况。
（5）维修水工岗位职责
1）能单独维修水系统的各种设备，并了解设备的位置、性能、规格及维修方法。
2）严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。
3）负责住宅区内冷热供水系统、污水排放系统、消防水系统及暖气系统空调系统设备保养和故障检修，按照使用要求保证用水供给、排水通畅、循环正常。
4）按要求对辖区地下室卫生间污水井进行巡视、清掏。
5）负责小区、大厦所有卫生间、洗手间的浴盆、恭桶、面盆、水箱及花洒头、混合龙头、普通龙头等用水设备的维修、调节、保养及故障排除。
6）热情服务，客户至上为工作宗旨，接到维修通知后立即到位，判断准确、迅速操作、保质保量、保护环境卫生，作好作品保护，维修完毕后请业主验收签字，同时用礼貌用语的解答业主的问题。
7）提前到岗，着装整洁，有事提前请假，不迟到、不早退、遵守劳动纪律和规章制度，服从领导，听从指挥，努力勤奋工作，不断提高业务技术水平，做好本职工作。
8）日常维修保养应与巡视检查相结合，即认真负责、巡视到位、检查彻底、定期保养，发现问题及时处理，减少紧急维修。
9）负责辖区内所有水系统重点部位的巡检工作，做好机房的卫生，并及时填写相应的巡检记录和维保记录，认真执行机房各项规章制度。
10）按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。
11）发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障并向上一级领导汇报，事故未排除时不得私自下班。
12）严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保给排水系统的正常运行。
13）配合空调工做好空调保养和检修工作，服从主管领导的工作安排。
14）严格遵守操作程序，保证给排水系统、燃气系统的正常运行。
3、房屋建筑本体及共用部位维修养护计划与实施
1、每年两次对房屋及设施设备进行安全普查，并将普查结果报业主方。
对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业委会提出报告与建议，根据其决定，组织维修。
每年两次对房屋及设施设备进行安全普查，并将普查结果取业主方。
3、每日巡查一次物管区内门、楼梯通道以及门窗、玻璃等，做好巡查记录，及时维修养护。
每日巡查项目房屋楼栋门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、对项目公区的护栏、围墙、楼道灯、设施等公共设施进行定期与不定期的维护，保证设施的正常使用。
5、每月对项目的天沟、雨水、污水管道、边沟涵洞进行检查并做好记录，已保持畅通和相关设施无破损现象。
6、按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。
装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。
每日巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业委会和有关主管部门。
7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业委会和有关主管部门。
8、项目主出入口设有项目平面示意图，主要路口设有路标。
各区域有明显标志。
3.1共用部位维修养护计划与实施
1、房屋共用部位的维护服务
建立房屋使用、维修档案，检查房屋使用情况，告知客户正确使用房屋，遵守房屋安全使用的规范、政策、法规。
对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，定期检查房屋的安全状况，保证使用功能正常，并做好记录。
发现问题及时向房屋产权人报告，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时提出方案或建议，经房屋产权人同意后组织实施。
遇紧急情况时，应采取必要的应急措施，避免安全事件发生。
物业服务中心将根据业主实际需求提供对物业共用部位、业主或使用人自用部位维修服务，我们根据长期管理经验积累制定出自用部位维修服务流程一览表如下：
自用部位维修服务流程：
3.2给排水设备养护计划
1、目的
确保给排水设备（设施）处于良好技术状态，保证生活、消防用水的需要。
2、适用范围
给排水设备（设施）的运行管理。
3、职责
（1）水电维修工负责给排水设备的监控、记录及异常报告。
（2）水电维修工负责给排水设备维修保养。
（3）维修主管负责给排水设备（设施）综合管理及上述工作的检查监督。
（4）管理处主管负责上述工作的检查监督。
（5）管理处负责向大楼业主通知停水情况。
4、工作程序
（1）管理人员工作程序
A水电维修工
▲水电维修工负责给排水设备24小时运行的操作、监控、记录。
应在给排水设备（设施）启动时观察电流、电压，并倾听有无异响，并记录于《值班记录》。
▲水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次，设备、地面、墙壁无积尘、水渍、油渍。
▲按设备检查保养计划及设备（设施）检查保养表要求运行维修保养。
B维修主管
▲维修主管负责给排水设备（设施）的综合管理，包括技术资料、档案的收集保管，负责零星设备配件、材料的采购计划的编制，外委修理的联系工作。
▲对给排水维修保养提供工作指导及检查监督。
▲每年12月制订下一年度设备（设施）检查保养计划、并按运行情况制定中修、大修计划。
C管理处主管
▲进行周检、月检。
每月月底组织有关人员对给排水设备（设施）进行一次设备检评。
▲审核给排水设备（设施）检查保养计划、《设备维修记录表》、《设备（设施）日常维护保养记录表》、中修、大修计划。
（2）水泵房管理工作程序
A非工作人员进入水泵房须经维修主管或管理处主管批准后，由水电维修工陪同，方可进入。
B水泵房内机电设备由水电维修工负责操作，其他人不得擅自操作。
C控制柜上转换开关，无特殊情况下应打在“自动”位置。
生活水泵每隔1天进行轮换。
D保持泵房良好通风及照明，门窗开启灵活无破损。
E不得擅自改动机房线路、器材、若需改动，须经上级领导同意后，方可进行。
F消防设施完好，禁止吸烟。
G保持机房干净整洁无积尘，不得堆放杂物。
（3）停水管理工作程序
因工作维修等原因停水，应由给维修主管填写《停水审批表》管理处主管批准并提前24小时通知大楼业主。
因突发事件停机，应在1小时内联系有关部门处理，并在恢复供水后24小时内向业主作出解释。
3.3给排水设备的养护流程
1、目的
及时处理给排水设备（设施）故障，确保设备性能。
2、适用范围
辖区给排水设备（设施）的维修保养工作。
3、职责
（1）水电维修工负责给排水设备（设施）的维修保养。
（2）维修主管负责维修保养工作指导、检查监督及外委修理的联络工作。
4、工作程序
（1）给排水设备维修保养工作程序
A水电维修工负责给排水设备（设施）的维修保养。
B维修主管每年12月制订下年度的设备（设施）维护保养计划，并按运行情况制订中修、大修计划。
C水电维修工按给排水设备检查保养计划表要求，并将维修保养情况记录于《设备维修记录表》、《设备（设施）日常维护保养记录表》，零部件更换及大修同时记录于《设备管理台账》。
D给排水设备故障一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障、解决方案、解决时间书面上报管理处，限期解决。
E凡是夜间发生的，不影响业主生活、工作的，不会产生严重后果的给排水设备（设施）故障，可以由早班水电维修工进行维修。
F室内排水管道保持畅通，若发生堵塞，需在1小时内疏通；雨、污水管道无堵塞现象。
G维修主管提供工作指导及检查监督。
H需停水进行维修保养时，遵守停水管理工作程序执行。
（2）给排水设备（设施）故障一般处理工作程序。
A供水泵出现故障时，值班人员应马上启用备用泵，然后立即通知水电维修工及时维修。
B排污泵出现故障时，首先检查故障原因，如果控制回路出现故障，检查排除，如果水泵故障，停泵维修。
C供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水，值班水电维修工立即关闭总阀，及时通知有关人员抢修，并做好受影响业主的解释工作。
D排污井、雨水沟等因堵塞而致下水不畅、浸水等，电话通知保洁班及时疏通。
（3）给排水设备（设施）检查保养表
序号
检查保养项目
保养内容（含使用材料）
周期
1
水泵电动机及附件
外观清洁
擦洗、除污
半月
压力表指示
不正常、更换
不定期
电机主回路、控制回路
测试、检查、紧固
半年
水泵
如渗漏，更换盘根填料
不定期
机械润滑
加0＃号黄油
半年
2
管道
如渗漏，补漏；如锈蚀，除锈、刷漆
不定期
阀门
如漏水，紧固螺丝；如锈蚀，防锈、润滑
不定期
3.4房屋养护和修缮工作流程
1、目的
定期对房屋进行养护和修缮，保持或恢复其使用功能，开展有偿服务工作，在为大楼业主提供便捷服务的同时为管理公司增加收入。
2、适用范围
房屋设施的养护和修缮。
3、职责
（1）物业管理处维修主管负责对房屋本体状况进行巡查，并接受业主的投诉，对发现的异常情况及时向直接上级反映。
（2）维修人员负责一般性的养护和维修工作。
（3）维修主管负责外委养护和维修项目的联络、检查和跟踪。
（4）管理处主管负责审批管理处房屋设施养护计划。
4、引用文件
（1）《城市异产毗连房屋管理规定》
（2）《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》
（3）《城市房屋修缮管理规定》
5、工作程序
（1）养护
A维修主管于每年12月制订本大楼下年度房屋设施养护计划并报管理处主管审批。
B维修人员按房屋设施养护计划的规定具体实施养护工作并记录于《设施（设备）日常维护保养记录表》内。
C维修主管对养护工作进行监督和检查。
（2）修缮
A更换水表
▲关上水表前第一个阀门，排空管内的残余水后拆下水表。
检查水表的接头胶圈，如已经断裂或变形时应选同一型号、规格的具有合格证的水表安装上去；
▲安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致；
▲维修结束后，打开阀门检查有无渗漏，表针转动是否正常；
▲维修人员会同大楼物业管理员做好业主新启用水表底数记录。
B更换电表
▲断开电源拆下电表，表已经失灵时，可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装，安装时注意进出线接法正确。
▲安装结束后合闸试电，保证业主用电设备使用正常，电表转动正常。
▲维修人员会同大楼管理员做好业主新启用电表底数记录。
C维修开关
▲分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因。
▲如果是短路故障，首先将空气开关置于“OFF”位置，用万用表（兆欧表）检查线路，查出故障点后给予排除。
▲经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时，必须采用同一技术规格的合格配件进行调换安装。
▲如果是由于线路过载开关跳闸或烧坏，在更换损坏元件后应提醒业主减少该线路用电负荷。
D灯管、白炽灯的维修
▲切断电源、取出白炽灯，如果灯丝已经烧断，可更换同一型号的卡口或螺旋头灯泡安装上去，试电查看是否正常。
▲灯管不亮可先检查启辉器，如损坏可更换新的；试电检查如不亮时，取出灯管并更换同规格、同型号的灯管，再次试电检查，如仍不亮时可检查接线和镇流器查出故障立即排除，恢复正常照明。
▲其他情况造成的灯不亮情况，可根据原因参见上述流程执行进行处理。
E线路检测
▲线路停电检修应及时通知用户。
▲进户接线端子接触不良可先切断电源，将接头紧固。
▲线路短路时可用万用表对线路逐一检查，找出故障原因并及时处理。
▲当确认故障经修复后方可送电。
F门铃维修
▲无电情况时可更换新电池。
▲电极板腐蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理。
▲因线路短路问题造成的故障，用万用表（兆欧表）检查线路找出故障点并及时处理。
G插座无电
▲由于市政停电或线路维修造成的停电应通知业主。
▲插座接线端子松动，可拆开插座板紧固接线头后重新安装，检查试电情况。
H水龙头漏水
▲关闭业主室内供水阀门，拆卸下水龙头并检查出故障点。
▲根据业主需要，更换破损的胶圈部件或更换新水龙头；如因水龙头有砂眼漏水的，必须更换新的水龙头。
▲打开水阀门检查水龙头是否有渗漏，使用时切勿过度拧紧。
I马桶不通
▲检查堵塞的原因，用马桶抽子或疏通机进行疏通，使其排水畅通。
J洗脸（菜）盆堵塞、漏水
▲检查存水弯管，取出杂物。
如仍不通畅，可用竹蔑、铁丝或疏通机对下水管道进行疏通，排除故障后试验排水情况，使其排水畅通。
▲检查盆体与下水管接口，查出漏水处后用玻璃胶封闭漏水处，待胶干后试水检查，保证无漏水现象。
K浴缸堵塞、漏水
▲如管道堵塞见洗脸盆、洗菜盆处理流程进行处理。
▲浴缸缸体漏水应建议业主更换，如检查是接口漏水应征得业主同意打开修理，待修理部位干燥后试水，检查有无再漏现象。
L部分楼层停水
▲查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新装上。
▲市政或其他维修造成的停水应通知业主，并作解释。
M疏通地漏
▲同马桶堵塞处理办法。
N检修门窗
▲检查门窗附件有无损坏、不全、进行更换或补装。
▲清除门角和窗轨道的杂物，对门合页和窗轨道加注润滑油。
▲更换破损玻璃时注意防止玻璃碎片跌下伤人。
O换锁
▲拆下坏锁后先进行检查，如能修理及时修理，如无法修理好的可通知业主更换新锁。
（3）非一般性的维修
委托专业维修公司进行修复。
（4）时间要求
A接到《报事处理单》后维修主和立即安排人员进行处理，无特殊情况时不超过25分钟，一般性维修不超过7小时，较困难复杂的维修要求72小时内完成（工艺技术要求特殊的除外）；同时应向业主解释原因。
B功能性维修，以恢复其原有功能为准，外观性维修要求与原有部位相比较表面应无色差，高低不平现象。
C维修时应尽量满足业主的合理要求。
D维修工作的检查
▲维修主管每周将《报事处理单》整理一次，以检查服务的及时性和业主的反映，对服务过程中发现的不合格和发现的隐患应立即查找原因，并采取纠正的措施。
▲大楼管理处管理员应根据《报事处理单》对用户进行回访，收集业主对维修人员服务态度及维修工作的反馈信息，管理处主管对维修工作进行相应检查。
3.5二次供水管理流程
1、目的
保证小区二次供水水质符合卫生检验标准，保障用户身体健康。
2、适用范围
适用于小区二次供水的管理，二次供水是指用户从一次市政配水管网引出用于蓄水或加压的再次（或多次）的供水装置。
3、职责
（1）维修主管负责制订年度水池（箱）的清洗及消毒计划，并监督实施。
（2）管理处主管负责审核和批准年度水池（箱）的清洗及消毒计划，并监督实施。
（3）维修人员负责水池（箱）的管理。
（4）管理处负责发出停水告示、并通知业主。
4、操作流程
（1）二次供水管理的要求
A二次供水由指定的维修人员负责管理。
B维修人员负责水池（箱）的管理工作，要求每个水池（箱）包括：
地下、楼顶，须加盖、加锁，保持盖口干净，并申请办理二次供水卫生合格证。
C新建、扩建和改建的二次供水设施，须经供水管理机构和卫生防疫机构进行设计和竣工验收。
D二次供水清洗、消毒人员，须持有“健康证”、“培训证”，并经卫生防疫站认可。
（2）通知
A维修组每次对水池（箱）清洗及消毒计划实施前两天通知管理处。
B管理处在计划实施前4小时发出停水告示，通知大楼业主。
（3）排水
为确保用户的正常供水，排水工作必须提前到清洗、消毒水池（箱）前3小时进行，并记录开始排水时间和结束排水时间。
二次供水需办理《二次供水卫生许可证》、供管水人员应每年进行一次健康检查和卫生知识培训，培训合格者方可上岗。
4、设施设备运行维护管理
4.1设施设备的运行、维护服务
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、共用设施设备的安全运行，责任到每个确定的岗位人头上，定期进行检查并作好记录，按照维修、档案管理制度进行执行。
4、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
5、做好电梯日常维护检查工作，通风、照明及附属设施完也，轿厢、进道及机房保持整洁。
6、协助专业维护单位做好电梯维修保养，安全设施齐全；电梯运行出现故障后，维修人员在规定的时间到达现场进行维修。
7、每天对监控系统设施设备运行情况进行记录并保存，监控室内设施设备的运行24小时进行人员值守。
8、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
9、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
10、项目主要道路及停车场交通标志齐全。
11、路灯、楼道灯完好率不低于95%。
12、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和规范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
总体要求
A、配备相关人员对消防系统（值班人员持证上岗）、音视频系统、安防系统、电梯、中央空调进行日常管理，其他系统有合格的水电工进行维护管理。
B、建立设施设备档案（设备台帐），设施设备的运
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