创新南宁五星级山渐青温泉主题酒店项目筹建策略.docx

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创新南宁五星级山渐青温泉主题酒店项目筹建策略

南宁五星级山渐青温泉主题酒店项目筹建策略

山渐青温泉水镇位于南宁北部高峰岭片区，该区域是南宁的上水地区，更是南宁市重要的水源地，具有理想的生态湿地环境；与之毗邻的高峰岭还是广西最大的生态林区，未来还将建有两个森林公园。

依托大自然馈赠的青山绿水，坐拥湖光山色，山渐青温泉修养度假酒店的筹建更应当未雨绸缪，充分利用自身优势，扬长避短，准确把握市场需求，明确档次/类型/规模/文化/功能等要素定位，使酒店建筑/文化与自然和谐交融，打造一个“不曾有，不再有”的标杆项目，赢在起点！

第一部分：

项目SWOT分析

一、优势分析：

1、项目地处山渐青温泉水镇，远离喧嚣的市区，坐拥青山绿水、园林景致，周边环境宁静优雅，非常适合修养身心。

2、温泉是项目建设得天独厚的优势。

3、借助温泉水镇威尼斯风格，使得项目具有鲜明的个性号召力。

4、保利集团雄厚的地产实力保障项目成为经典的行业精品。

5、保利集团强大的央企品牌号召力将使项目的推广具有高屋建瓴的优势，可以迅速打开知名度，提升美誉度。

6、保利集团积极进取的企业文化提升项目核心竞争力。

7、依托保利集团强大的品牌/市场/人力资源，高质量的控制体系以及强大的融资能力，令项目的市场拓展如虎添翼。

二、劣势分析：

1、项目处在城市边缘，公共交通线路较少，市民往返交通不够便利。

2、项目距朝阳商圈－青秀万达商圈、金源广场－航洋城－东盟领馆区等城市CBD较远，不利于公干、市区观光购物、探亲访友。

3、项目地处市区边缘，周边社区的金融、医疗、生活服务等配套功能偏弱。

4、在酒店特别是主题酒店运营方面可资借鉴的经验和可供利用的资源较欠缺。

三、机会分析：

1、北部湾经济开发区上升为国家战略，强力助推本土旅游业的发展，南宁作为“10+1”战略的桥头堡，使得项目的推广具有区域性国际市场色彩和资源优势。

2、广西无特色鲜明且设施完备的高端主题酒店，市场空白点明显。

3、经济发展，居民收入提高，消费能力明显增强，消费理念逐步改变：

根据马斯洛的需求层次理论，当人们的生活水平达到一定程度时，就希望满足精神需求。

随着物质生活和科学文化水平的提高，人与大自然的精神交往，对自然山水、自然美的追求，将在人们整个精神文化生活中占着越来越重要的地位。

4、广西坚持交通优先的发展战略，高铁、低成本航空时代已经到来，项目除了得到传统客源外还能获得高铁、航空自由人这类新兴散客的补充，市场前景广阔。

5、《云南省广西壮族自治区建设沿边金融综合改革试验区总体方案》实施，金融一体化将助推广西旅游业的发展。

6、钦防北和南宁的同城化工程进一步推动该区域旅游资源和旅游人群的共享，有利于项目的市场拓展。

四、威胁分析：

1、嘉和城温泉、九曲湾温泉经营多年，在南宁有良好的知名度和较稳定的市场客源，对本项目形成同质化竞争。

2、中央政府高调反腐强力遏制公款消费，对南宁高星级酒店运营影响明显，部分五星级酒店2014/2015年度GDP较往年跌幅达30%左右。

3、南宁虽然有一定的消费市场资源，但主题酒店的市场培育和拓展所需的单位时间较传统酒店而言更长，投入的单位开发成本更高，导致项目本身的运营成本趋高，经营风险增大。

第二部分：

项目的市场目标定位

1、主要市场目标人群：

1.1、在业界成功，拥有事业、地位、财富的政商领袖、精英及其家眷和社交圈人群

1.2、以广西为目的地的港澳台等国内发达地区及旅行者。

2、市场目标人群主要特质：

2.1、位高权重、事业有成、年富力强，主要年龄段在35—60岁，男性为主。

2.2、学历/素质高、注重修身养性；挟福求贵，追求可丰富内心世界、提升个人魅力的精神享受，热心追逐高雅艺术。

2.3、通过借助高端酒店平台开展社交从而拓展业务的需求较旺盛。

2.4、关注健康，热衷有益身心的休闲/健身方式。

2.5、事业压力大、工作紧张，金钱富有、时间紧缺，对休闲度假和养生健康产品有潜在刚性需求；闲暇时极力追求生活的高品质，向往远离城市喧嚣的闲云野鹤、置身大自然的淡泊宁静、松弛的身心、舒适的睡眠等。

2.6、对山水温泉情有独钟。

第三部分：

项目档次定位

市场定位决定档次定位，本项目应以具备五星级标准的硬件，以五星级的规范服务为本，凭借独具魅力的功能/产品及服务特色吸引和满足目标客户群体的需求。

第四部分：

项目类型定位

市场定位决定类型定位，本项目以温泉修养为核心，配套相应的休闲康体/文化项目，凸显高雅健康的生活品位与修身养性的文化陶冶功能；既突出温泉疗养酒店的核心特色，又契合保利温泉水镇的特质，可谓相得益彰，相辅相成，彼此的品牌价值都得以提升。

第五部分：

项目文化定位

1、“水乳交融、中西合璧”——以“水”为纽带，使得以水城威尼斯为载体的欧陆文化与中国儒家/道家传统文化有机融合。

水之母—水是万物生命之源泉。

水之道—上善若水、厚德载物。

堪当大任者、功成名就者、品德高尚者无不识水、喜水、尊水。

水之德—夫水之积也不厚，则其负大舟也无力。

凡成大业者，无不经过艰苦的探索、积累、沉淀，历经千锤百炼，才肩负起“载大舟”的重任。

水之缘—仁者乐山，智者乐水。

凡善者皆亲近自然之水，与之和谐共处，融为一体。

2、在大的文化定位背景之下，再辅以企业风采和成就展示/提供互动式高品质服务/植入企业VI识别系统、通过视听传媒宣扬集团核心价值观、经营/管理/质量理念等，彰显保利集团的企业文化，达到画龙点睛之效果。

第六部分：

项目品牌定位

不曾有—以广西境内酒店前所未有的文化/功能/产品设计形成品牌和产品差异化，造就市场竞争差异化。

不再有—后来者难以复制和超越。

第七部分：

项目整体规划定位

1、外水系—整体环绕酒店周边，或直接将酒店建在水系之上。

2、内水系—以多种方式贴近或引进生活空间，亲水零距离；如温泉入室、泳池或水景临室等（在产品设计章节详述）。

3、外建筑系—主体建筑外观以威尼斯风格为主，与周边环境融于一体，以契合保利温泉水镇的整体意式风格；

4、内装饰系—一部分沿袭意式风格，一部分是中国风，中西合璧。

5、园林系（辅助景观）—以罗马廊柱结构结合中式园林小桥流水甚至是壮族风雨桥等有鲜明少数民族符号的景观设计。

6、规划建筑模式—“8层以下主体建筑+独立别墅”，以较低的容积率换取良好的景观视线和较高的居停舒适度。

项目整体规划的特质是开放性的，依地势山水而建，和温泉水镇周边秀美的景致融为一体，彰显现代人尊重自然、敬畏自然，与大自然和谐共处的人文思想。

第八部分：

项目功能定位

酒店的功能定位需满足两个原则：

客户需求原则和经营定位原则。

故本项目的功能定位设计应包含以下各个子项目：

1、客房区—核心区域

2、餐饮区（室内/室外）

3、会议区

4、文化演出/展览/互动区

5、娱乐区

6、康体&修养区—核心区域

7、公共区域

8、停车场

9、公交枢纽

第九部分：

项目产品定位

总体定位：

以“水”为核心，以温泉/SPA等亲水项目为主线，凸显水文化特质；以高雅而不奢侈的硬件品质以及细致入微的服务，带给顾客尊贵而不奢华的消费体验。

一、客房产品定位设计：

1、房间功能布局设计：

1.1、观景/休闲区—所有房间均设阳台，可观景、休闲；甚至泡浴。

1.2、商务区—配置电脑/扫描仪等电子设施。

1.3、卫浴区—开放式，有单独分隔的淋浴房/恭桶/浴缸（温泉房带温泉泡浴功能）。

1.4、会客区—配置功夫茶具（以别墅/套间为主）。

1.5、书房—配置办公设施/文房四宝（以别墅/套间为主）。

1.6、休眠区—配置高品质的寝具，全线打造舒适睡眠体验。

1.7、小酒吧—配置酒具和带冷藏功能的酒柜。

1.8、餐饮区—有酒吧/餐厅/厨房（以别墅和四开间以上套间为主）。

2、房类设计：

2.1、SPA房—以单间/套房/别墅为主，配备水疗浴缸、干湿蒸浴（套房/别墅为主），提供技师预约服务，在房内即可感受SPA魅力；该类客房约占总房量的1/2~1/3，凸显修养身心的功能。

2.2、家庭泳池别墅/套房—临池而建，独享私家泳池，迈出房门，甚至足不出户即可入池；该类型为别墅以及主楼一层房间独有。

2.3、温泉客房—把温泉引入每一间客房，宾客在房间内即可享受到温泉浴，凸显温泉酒店的主题。

3、寝室设计：

3.1、水床—冬暖夏凉、舒适贴心，打造水的梦境；约占总床位的1/3。

3.2、甜梦之床—选用符合人体工程学的品牌床垫、枕头，打造整晚舒适的健康睡眠体验；数量占总床位的2/3。

二、餐饮产品定位设计：

1、中式餐厅—以原始/绿色的本土生态食材（巴马香猪/上思红椎菌/本地各种野生蔬菜等）营造顾客趋之若鹜的“生态餐厅”。

2、自助餐厅—主打以北部湾沿海原汁原味海鲜为食材的海鲜自助，并可根据团体/会议客人的需求推出多元化的自助餐。

3、意大利餐厅—必胜客等高档意式餐厅在南宁已经站稳脚跟，有一批忠实的拥蹇和稳定的市场需求；餐厅将以正宗的各式意大利面食、披萨等美食赢得市场。

4、户外花园广场欧式婚礼秀。

三、会议产品定位设计：

1、多功能厅—满足500~800人大型会议/展览/宴会/演出等多样化需求。

2、中型/小型会议室—满足200人以内会议需求。

3、U型/回型会议室—满足高端小型会议需求。

四、文化互动产品设计：

1、书画院—既展示作品，也可招生培训，与山渐青温泉水镇形成互动。

2、琴苑—既表演，也可招生培训，与山渐青温泉水镇形成互动。

3、茶苑—品茶论“道”，寓教于乐，弘扬中华茶文化。

4、多功能厅艺术活动—利用保利集团的文化优势，举办高端音乐会/歌剧/舞剧/书画&民俗与国宝展览等，彰显酒店文化艺术气质。

五、娱乐产品设计：

1、儿童娱乐设施—亲子乐园

2、户外泳池/儿童戏水池

3、刚朵拉&游艇—水上游乐

4、影院—满足驻店客人和山渐青居民日常的观影需求

5、练歌房

六、康体&修养产品设计：

1、户外泳池

2、健身房

3、自行车户外环水镇骑行

4、3D全景电子模拟高尔夫

5、户外网球场

6、壁球室

7、棋苑

8、公共温泉浴场（户内/户外）/黑泥养生

9、瑜伽馆

10、SPA馆

11、书吧

七、公共区产品设计：

1、Loby/Shopping/ATM等

2、美容美发

3、商务中心

4、CofeeShop

八、停车场设计—车位不少于客房数的50%

九、公交枢纽设计：

有涵盖市区主要人流聚集区以及主要高端楼盘（含保利集团楼盘）的城市公交线路，并开行酒店自己的巴士专线，以缓解市区顾客往来的交通问题。

第十部分：

项目营销定位

1、满足顾客需求：

只向顾客销售他们有需求的产品，绝不向顾客推销他们不喜欢的东西。

2、合理定价：

产品的价格既兼顾到顾客的新心理预期值，又保障项目盈利。

3、为顾客提供便利：

通过良好的售前、售中和售后服务，让顾客尽可能享受到使用产品的便利，最大限度地提升顾客的消费体验，从而实现产品高度的客户价值，强化竞争力。

4、建立长久的顾客关系：

与顾客进行积极有效的双向沟通，建立起基于双方共同利益的长期稳固的关系，把新客户变成老客户，把老客户变成忠实粉丝，保障项目的长期利益。

5、快速反应：

通过与顾客的沟通和对市场的调研，及时地了解顾客的希望和需求，及时反应来满足市场和顾客新的需求。

6、喜出望外的营销回报：

通过免费升级/折让/馈赠等方式刺激消费欲望，获得更多的客户订单和市场份额，形成项目销售的规模效应；此举更能让顾客喜出望外，体验到被重视、感恩、尊重的客户价值，进而增强其忠诚度和归属感，实现项目销售长期的营收能力。

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