陵水海南老人疗养中心项目计划书新11.docx
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陵水海南老人疗养中心项目计划书新11
目录
第一章总论5
1.1项目名称5
1.2项目业主5
1.3编制依据及范围5
1.4项目建设地址6
1.5建设规模及内容6
1.6投资估算与资金筹措6
1.7主要技术经济指标7
1.8主要结论及建议7
第二章投资环境和市场分析8
2.1投资环境分析8
2.2项目建设的必要性分析12
2.3中国老人疗养市场分析14
2.4市场定位16
第三章项目选址及建设条件17
3.1项目选址17
3.2场址条件17
3.3外部配套条件19
第四章填海工程方案21
4.1工程内容21
4.2工程位置21
4.2工程方案22
第五章建设方案27
5.1规划设计依据与原则27
5.2建设规模28
5.3建设标准29
5.4规划布局30
第六章环境影响评价与保护32
6.1环境质量标准依据32
6.2项目场址环境现状32
6.3项目建设对环境的影响33
6.4环境保护措施34
6.5环境影响评价37
第七章节能39
7.1节能标准依据39
7.2建筑节能39
7.3给排水节能41
7.4机电专业节能42
7.5暖通节能43
第八章项目管理与劳动定员45
8.1项目组织及建设管理45
8.2劳动定员46
第九章工程招投标47
9.1招标依据47
9.2招标方式47
9.3招标组织形式47
9.4招标内容和范围48
第十章项目实施计划和进度表49
10.1建设进度计划49
10.2项目实施进度建议表49
第十一章投资估算与资金筹措50
11.1估算范围和依据50
11.2项目总投资估算50
11.3资金筹措方案52
第十二章财务分析和评价53
12.1评价的依据和基本数据53
12.2经营收入与成本测算53
12.3财务指标54
第十三章社会效益评价55
13.1社会效益分析55
13.2社会效益评价结论56
第十四章风险分析57
14.1主要风险因素主识别57
14.2风险程度分析58
14.3风险对策及建议58
第一章总论
1.1项目名称
香港泰和国际投资集团有限公司海南国家级老年疗养中心
1.2项目开发单位
项目开发公司：
香港泰和国际投资集团有限公司。
香港泰和国际投资集团有限公司是一家在香港于2004年5月7日注册成立的大型跨国投资集团，注册资金10亿港币，注册号为№899772，注册地址为香港湾仔骆克道315—321号骆基广场23层。
1.3编制依据及范围
1.3.1计划书编制依据
1、《海南省国民经济和社会发展“十二五”纲要》
2、《陵水县国民经济和社会发展“十二五”纲要》
3、《陵水县总体规划》
4、《英州镇控制性详细规划》
5、国家计委、建设部颁发的《经济评价的参数和方法》（第三版）
6、国家、部委、省现行的技术规范和定额
7、项目单位提供的其他相关材料及有关建议
1.3.2计划书编制范围
本计划书的范围包括：
项目提出的背景及建设的必要性、市场分析和建设规模、建设地址及建设条件、填海工程方案、项目建设方案、环境保护与节能、企业组织及劳动定员、项目实施进度建议、投资估算及资金筹措、财务分析、风险及不确定性分析等。
1.4项目建设地址
本项目位于海南省南部滨海度假区陵水县英州镇土福湾内的人工岛上。
1.5建设规模及内容
本项目用地面积约49万㎡，总建筑面积约49万㎡。
将建成中国首家以离退休职工疗养康复为主题的超大型集群式旅游地产项目，将集合欧美、日本、东南亚、港台等国家和地区流行的多种养生、保健、运动、康复手段和形式，使得客户和业主足不出区即能享受到国际一流的疗养康复服务。
海南国家级老年疗养中心将建设康复护理中心、大型医院、五星级酒店、旅游公寓、高尔夫球练习场、游泳馆、瑜伽馆、游艇码头、游轮母港、垂钓中心、美食风情谷、休闲娱乐中心、超市等一流公共设施，还将为全国百家企事业单位量身定做百栋独立型、产权式离退休职工疗养公寓，并为大型石油、煤炭、地矿、冶金、通讯、电力等企事业单位以及定向客户或其他行业离退休职工提供定期分批疗养、度假、会议和培训。
1.6投资估算与资金筹措
项目前期建设投资为18亿元人民币，总投资100亿元人民币，分10年完成全部投资，所需资金全部由投资方自筹。
1.7主要技术经济指标
序号
项目
单位
数值
1
规划用地面积
m2
490000
2
实际用地面积
m2
490000
3
总建筑面积
m2
490000
其中
酒店
m2
100000
独栋别墅
m2
30000
连体别墅
m2
60000
疗养酒店公寓
m2
160000
医院
m2
80000
康复中心
m2
20000
其它配套服务
m2
40000
4
酒店基地面积
m2
20000
5
独栋别墅基地面积
m2
10000
6
连体别墅基地面积
m2
12000
7
疗养酒店公寓基地面积
m2
20000
8
医院基地面积
m2
30000
9
康复护理中心基地面积、
m2
10000
10
其它配套服务基地面积
m2
20000
11
观海休闲长廊基地面积
m2
30000
12
容积率
1.0
1.8主要结论及建议
1.8.1结论
1、本项目的建设，符合国家及海南省的产业政策，项目的选址也符合陵水县及英山镇总体规划的要求；是建设海南国际旅游岛战略的重要内容。
2、本项目的建设为中国老年健康、康复、疗养事业做出积极贡献；在改善海南省的投资环境，吸引海内外投资者，增加地方财政收入，为当地居民提供就业机会等方面，也将会产生积极的影响。
1.8.2建议
建设单位应加强风险意识，通过积极而有效的管理手段，控制投资，规避投资方面的风险。
第二章投资环境和市场分析
2.1投资环境分析
2.1.1海南
海南省位于中国最南端，是中国第二大岛，是中国最大的经济特区。
背靠中国大陆，面向东南亚，地处亚太经济圈中心位置和南海国际海运要道。
全省陆地总面积约3.54万平方公里，省辖海域面积约200万平方公里，占全国海洋总面积的2/3，是中国陆地面积最小、海洋面积最大的省份。
海南省行政区域包括海南岛本岛和西沙、中沙、南沙群岛的岛礁和海域。
全省设8市10县和西南中沙群岛办事处（县级）。
海南省属于热带海洋性季风气候。
年平均气温22-25℃，年均降雨量1000-2400毫米。
全省常住人口约864万，300多万海外华人华侨分布在世界50多个国家和地区，是中国三大侨乡之一。
海南被称为世界上少有的几块未被污染的"净土"。
走近海南就会发现海南四季长青，遍地皆绿，森林覆盖率超过50%。
极为珍贵的是，海南现有五大热带原始森林：
五指山森林区、坝王岭森林区、尖峰岭森林区、吊罗山森林区、黎母山森林区都保护良好。
海南这个"未受污染的长寿岛"、"回归大自然的好去处"，正受到众多中外游人的青睐。
海南的大气环境质量位居中国第一、世界前茅，占地面河水总水量80％以上的主要河流水质量符合国标，全省森林覆盖率达51．5％，远高于全国的13．5％。
海南是我国第二大岛，南中国的东方明珠，绵延着1500公里的海岸线，几十个湾区，大海是海南最大特色，岛上椰林婆娑，洁白的沙滩和蓝天白云，让你在海南旅游有一种心旷神怡的感慨，那就是一切都可以放下的地方。
在整体生态环境方面，海南在全中国乃至世界都是一流的。
海南有着被誉为“天然氧吧”的生态环境，无论是严寒还是酷暑，海南都能让游客乐不思蜀，因为这里的温差不大，四季都让人感觉很舒服。
海南属热带季风气候和热带海洋气候，遍地皆绿，空气清新，夏无酷暑，冬暖如春，海水和森林的自然调节，是全国难得的全年、全天候的海岛度假旅游胜地。
有人甚至说海南唯一可以出口的就是空气，不管这个说法多么极端，但海南被誉为“天然氧吧”是当之无愧的。
如果你饱受了沙尘暴、酸雨、工业废水、城市污染等折磨，有什么理由不来海南呢？
常看中央电视台空气质量预报的人都知道，海南的空气质量平均水平是全国最好的。
1999年被国家批准建设生态省，是全国水质最好的省份之一。
全国人口普查结果表明：
海南人的平均寿命居全国之首。
许多有多年疾病的游客来到海南小住后均有了不同程度的好转，尤其是呼吸、关节、心血管性疾病，这不能不说是得益于海南优异的生态环境。
2009年12月31日，国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（国发〔2009〕44号），国际旅游岛建设上升为国家战略。
计划至2018年，将海南建设成为代表中国旅游形象的标志性旅游目的地之一、世界一流的海岛型休闲度假旅游目的地，继而成为国际自由贸易岛。
根据海南国际旅游岛的规划，将在海南形成四大都市生活圈——海口都市生活圈、琼海都市生活圈（包括琼中和万宁）、三亚都市生活圈和儋州都市生活圈。
根据海南省十二五规划纲要：
在提高全省公共卫生和基本医疗服务水平的基础上，大力发展休闲疗养产业，完善休闲疗养服务网络，鼓励现有医疗机构扩大疗养服务范围，鼓励引进国内外高水平医疗机构和康复疗养、养老养生服务机构，大力发展中医康复疗养、温泉康体疗养、森林氧吧康复等疗养服务项目。
扶持建设若干集休闲度假、医疗服务于一体的休闲疗养项目。
积极引进境内外知名医疗和保健机构，争取开办中外合资医院，引入国际医疗卫生机构认证，满足境内外游客的休闲疗养服务需求。
引进市场机制，提高养老产业的专业化管理水平和服务质量，做大做强养老服务产业。
2.1.2陵水土福湾
陵水县气候温和，属于典型的热带气候，光热条件十分优越，常年温暖湿润，全年无霜。
年最高气温37.5℃,平均气温28.5℃，年日照时数2477.9小时，陵水地处海南岛东南部，东北连万宁市，北部与琼中县交界，西北与保亭县接壤，西南与三亚市毗邻，位于三亚和兴隆两大旅游区之间；海榆东线公路和东线高速公路均从境内穿过，北距海口197公里，南距三亚65公里；有57.5多公里海岸线，热带海岸资源丰富，境内有香水湾、清水湾、土福湾三个优质海岸资源，由于未受到工业污染，景观条件及好。
土福湾位于陵水的南端，属海南南部滨海度假区，东至万福村，与三亚市海棠湾接壤，西至赤岭村，南临浩瀚南海，靠近海南东线高速公路。
三亚市的海棠湾其实只是“半湾”，因为行政区划的原因，一个完整的海湾一分为二，属于三亚境内的一半取名海棠湾，属于陵水境内的那一半海湾名称为土福湾。
两处“半湾”岸线合计总长25公里。
土福湾历史悠久，乃天然的“避风港”，因“事事顺利，发财幸福”而得名。
2.2项目建设的必要性分析
2.2.1疗养、养生房地产是海南国际旅游岛建设的重要组成部分
旅游业的持续高速发展，尤其是海南国际旅游岛的建设，旅游市场对旅游、疗养、养老等旅游房地产的需求量也将不断增大。
旅游房地产按其所有权不同可分为产权酒店、分时度假、主题社区或景区住宅、房地产大盘或新城项目等，是房地产品牌化、专业化、战略化发展，与旅游紧密结合的新兴产业。
区位、资源、环境、产业及市场催生海南旅游房地产的发展，早在2005年，海南在旅游业的带动下，就形成了以岛外人士购买为主的房地产市场，使海南彻底摆脱房地产“泡沫经济”的影响。
海南省委省政府抢抓机遇、审时度势，基于对区位、资源、环境、产业及市场的综合认识，借鉴国际旅游业发达地区的成功经验，为了又好又快地发展房地产，不失时机地提出把房地产业与旅游业紧密结合——发展旅游地产，从此揭开了海南乃至中国发展旅游房地产崭新的一页，海南的旅游房地产从此步入持续快速健康的发展轨道，成为旅游业发展的重要支柱。
海南拥有目前国内最佳的综合生态环境，同时也是世界上仅有的几块未被污染的“净土”之一。
据2005～2008年海南环境状况监测表明，海南的环境质量持续保持全国一流水平，全省环境空气质量连续保持国家一级标准，负离子含量超出世界卫生组织规定的空气清新标准的几十倍，被誉为“回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛”。
海南地处北纬180℃～200℃（巴厘岛、孟加拉湾、阿拉伯海、红海、加勒比海、墨西哥湾、夏威夷群岛、吕宋岛等世界知名旅游度假胜地都在这一纬线上），拥有全国唯一的热带海岸线，海岸线长达1528公里，其中具备旅游房地产开发条件的岸线约占50～60%。
海南气候宜人，年平均气温22～26℃，阳光充足、四季如春、空气清新，阳光、海水、沙滩、绿色、空气五大旅游要素一应俱全。
丰富的温泉资源、独特的热带雨林景观和传统黎苗少数民族风情，将海南岛装扮成我国最具特色的海岛型旅游度假胜地，被称为祖国的后花园和度假、休闲环境的绝版。
这些都为海南旅游房地产的发展提供了有利的先天条件。
在今后国际旅游岛的建设中，旅游房地产的发展将起到举足轻重的作用，因为旅游房地产是海南国际旅游岛建设的重要组成部分。
2.2.2阳光岛吸引国内外老年人
在老年产业中，社会化养老是其中一个重要组成部分。
随着社会的发展，独生子女家庭的增多，传统的家庭养老开始向社会化养老转变，一些老人从家庭转入敬老院、老年公寓居住养老。
其中一部分支付能力较高的老人，选择了异地养老，到气候、生态环境更好的地方养老。
而在冬天避寒上，国内没有地方可与海南比肩。
海南省是中国唯一的热带海岛省份，这里地处热带，年平均气温23℃－25℃。
当北国千里冰封的时候，海南依然是阳光和煦，温暖如春，最南方的三亚甚至像初夏一样热。
海南还被誉为世界上少有的几块未被污染的“净土”，被称为“长寿岛”，海南省近年来大力打造的“健康岛”形象日益走红。
现在国内甚至国外有越来越多的老年人喜欢到海南度假过冬，每逢严冬来临，这些老人就像“候鸟”一样飞来海南，他们在这里充分享受温暖的阳光和洁净的空气。
由中国老年学会组织到海南过冬、度假、旅游的北京老年人，每年就有几万人，而整个北京市，每年冬天到海南的老人至少有十万之众。
2.3中国老年疗养市场分析
2011年国家统计局公布的第六次全国人口普查数据显示，截至2010年11月1日零时，我国总人口为13.4亿人，其中60岁及以上人口占比为13.26%，65岁及以上人口也已经达到8.87%。
这意味着，尽管中国不是老龄化程度最重的国家，但将长期是老年人口规模最大的国家。
根据中国老龄科学研究中心的测算，在过去的30年间，中国老年人口的增长超过了总人口的增长速度，2030年以前是我国人口老龄化发展最快的时期；2030－2050年是中国人口老龄化最严峻时期。
以北京市为例：
2011年，北京市户籍人口中，60岁以上老人246万，比重高达18.3%。
预计未来五年，北京人口“老龄化”还将提速；到2015年，北京户籍老年人达到320万，占户籍总人口比重升至23%。
自上世纪70年代以来，人类疾病谱已从感染性疾病为主，转向以生活方式疾病、老年病为主，在世界范围内引发了医疗模式由单纯病后治疗转向“预防、保健、治疗、康复”相结合，随着老年人口增多，“夕阳产业”（老年健康产业）如今已成潜力巨大的朝阳产业，成为一座名副其实的“金矿”。
更有业内人士指出，以网络为标志的第四波财富浪潮正在向以健康产业代表的第五波财富浪潮转移。
据业内估计，目前我国银发产业产值仅7000亿元，与老龄人口占总人口的比例严重不符。
“十二五”期间，中国人口老龄化的趋势将更加明显，也将释放出数目庞大的老年产品和服务需求，推动老龄产业迈向万亿大关。
这意味着，某些产业前瞻性的发展规划中，应将目标市场更多定位于中老年群体上，而非像现在这般，将主要的精力放在为年轻人设计和宣传产品。
实际上，作为一个新兴行业，老龄产业所涉及的领域极为广泛，几乎涵盖了从养老服务业、老年卫生保健业到老年文化娱乐业、老年金融保险业等十余个门类，具有相当的想象力。
特别地，按照国际通行的5%老年人进入机构养老的标准，2011年我国有650万个床位空缺。
此外，目前全国取得养老护理职业资格的仅有2万多人，按照国际上5∶1的护工需求量，缺口将近1000万人。
这都将给企业投资提供良好的机遇。
2.4市场定位
通过仔细研究，并根据当地的实际接待情况及发展趋势分析，海南国家级老年疗养中心市场可定为：
1、大型企业退休职工疗养、度假；
2、大型企业职工培训、会议；
3、大型企业专属疗养中心
4、中国老年事业团体的各类会议或联谊活动；
5、海外华侨疗养、康复、养老；
6、各类健康学术研讨、参观交流等接待活动
7、高档次商务散客疗养度假；
8、国内企事业单位员工奖励旅游度假
9、中国富裕阶层的家庭疗养、度假。
疗养中心由独栋别墅、连体别墅、酒店式公寓、度假酒店、三甲医院、大型康复护理中心、文化娱乐中心、运动休闲中心、观海漫步长廊等组成。
将成为中国老年康复、疗养、度假、养老事业的地标式作品，具有标杆式地位！
第三章项目选址及建设条件
3.1项目选址
3.1.1项目选址
香港泰和国际投资集团有限公司海南国家级老年疗养中心项目位于海南省陵水县西南部土福湾内一人工岛上，人工岛填海造地面积49.52公顷。
是海南省陵水县土福湾旅游开发区的组成部分之一，地理坐标为东经121°14，北纬40°53。
东端距离陆地距离670米，将建设跨海大桥与陆地相连。
陵水县地处海南岛东南部，东北连万宁市，北部与琼中县交界，西北与保亭县接壤，西南与三亚市毗邻，位于三亚和兴隆两大旅游区之间，海榆东线公路和东线高速公路均从境内穿过，北距海口197公里，南距三亚65公里。
3.1.2场址现状
地块现为一片海域，准备用回填土的方式进行填海造地，填海后形成一处人工岛，人工岛东端建跨海大桥与陆地相连。
3.2场址条件
3.2.1地形地貌情况
独立的人工岛，通过填海方式形成，人工岛为椭圆形，东部与土福湾沙滩相望，用跨海大桥与海滩相连。
3.2.2旅游资源条件
该地旅游资源丰富，非常适合旅游产业开发。
主要有香水湾旅游区、土福湾度假区、吊罗山国家森林公园、白水岭热带森林保护区、南湾猴岛、分界洲岛等旅游观光景区。
3.2.3工程地质
该工程尚未进行地质勘探，详细情况不明，在施工图设计前应及时进行详细勘察。
3.2.4地震效应
根据《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001）附录A的划分，拟建场地位于Ⅷ度地震烈度区。
根据工程性质的特殊性，抗震设防烈度按Ⅵ度设防，设计基本地震加速度值为0.05g。
进行初步设计前，建设单位应对项目用地进行详细地质勘察。
图4-1地震动参数区划图
3.3外部配套条件
3.3.1道路交通
地处海南岛东南部，东北连万宁市，北部与琼中县交界，西北与保亭县接壤，西南与三亚市毗邻，位于三亚和兴隆两大旅游区之间，海榆东线公路和东线高速公路均从境内穿过，北距海口197公里，南距三亚65公里。
3.3.2供水
本项目选址在位于陵水县英山镇土福湾，区域内有较为成熟的基础设施，可由市政配套供水管网直接引入建设和生活用水，水量、水质、水压均有保证。
3.3.3排水
本工程采用生活污水和雨水分流制排水制度。
污水（经化粪池处理）与废水合并通过英山镇市政污水管排入到当地污水厂；雨水经雨水管收集后排入市政雨水管网。
3.3.4供电
供电由当地电力局供电，所用电量都将得到满足且价格便宜。
3.3.5通讯
海南省目前的通讯设施能力已达到全国领先水平，中国移动、联通、中国电信无线网络已覆盖整个岛屿，完全可保证本项目的通讯需求。
通讯总线由陵水县电信局负责接至项目所在地的总分线房。
3.3.6原材料供应
项目建设所需要的主要材料为砖、水泥、河砂、石子、石灰等，均可就地购买。
木材、钢材均由当地建材市场充足供应，可满足项目建设的需要。
3.3.7土地利用
本项目属于填海造地，不占用政府土地资源，用地红线面积490000平方米（合742亩），规划指标：
容积率小于或等于1，建筑密度小于30%，绿化率大于50%。
项目用地符合《英山镇控制性详细规划》。
3.3.8拆迁及安置
本项目不涉及拆迁，不涉及文物保护项目，无拆迁安置人员。
3.3.9施工条件
该项目的建设，将通过面向社会公开招标的途径，选择优秀的施工队伍，进行项目工程建设，确保施工质量。
第四章填海工程方案
4.1工程内容
本项目主要建设内容为围填海造地，填海造地面积49.52公顷，新形成陆地用于本项目的建设用地。
回填采用填土方式进行，工程内容包括填土工程、围坝工程、局部基础加固工程。
主要工程量为：
总回填土方量1000万立方米；
强夯加固面积500000平方米；
围坝2000米，围坝土石方量10000立方米。
4.2工程位置
本期工程填海造地为海南省陵水县土福湾旅游开发区的组成部分之一，地理坐标为东经121°14，北纬40°53′。
4.3工程方案
4.3.1技术与流程
本项目吹填采用绞吸式挖泥、管道输送吹填作业方式。
挖泥作业场选择在回填区南侧海域。
输泥管道最大距离1200米，最小距离600米。
绞吸式挖泥船是目前在疏滩工程中运用较广泛的一种船舶，其利用吸水管前端围绕吸水管装设旋转绞刀装置，将海底泥沙进行切割和搅动，再经吸泥管将绞起的泥沙物料，借助强大的泵力，输送到泥沙物料堆积场，挖泥、运泥、卸泥作业连续完成。
吹填由岸向海逐次推进，先在回填区边缘围堰筑坝，然后用挖泥船吹填，逐步沉淀，回填至设计标高，再筑围坝。
4.3.2回填高程技术方案
高程系统以南海零点为基准面。
根据路地面高程和海况资料，项目区道路路面顶高程的最低值为+3.81米，回填工程以此作为确定道路基础回填顶高程的基面，回填顶高程▽填1值为：
▽填1=+3.81（路顶高程最低值）－面层厚度+基础加固夯沉量△S。
其中，面层厚度为路面结构，选用沥青砼、碎石、卵石混合砂浆结构，厚度为0.31米；
基础夯沉量为采用强夯加固法预估夯沉量，取1.0米；
S为地基土层累积沉降值，回填区沉降量取0.2米。
则▽填1=3.81-0.31+1.0+0.2=+4.7米。
强夯加固后，回填基础的顶标高为▽填2=▽填1—（1.0+0.2）=3.5米。
道路面层施工后，路面标高达到▽填2+面层厚度=3.5+0.31=3..81米。
+3.81米为项目区中道路顶面高程的最低值，道路各点的高程随着设计坡度而不断抬高，这一变化可通过增加面层中卵石混合砂浆层或石层的厚度而实现。
4.3.3回填沉降量及回填后顶高程值的确定方案
在回填过程中，由于土层上增加了回填料的重量，所产生的应力引起土层的压缩变形，各土层的累积变形即为土体的沉降量。
在计算各区的回填量时，必须要计入沉降引起的方量增加。
本次工程属于在大面积均布竖向荷载下土层的单向压缩，采用压缩模量Es进行计算。
淤泥层压缩模量取Es=1.82Mpa-1；淤泥质粘土压缩模量取Es=3.00Mpa-1；粉质粘土压缩模量取Es=4.24Mpa-1；中细砂层：
由承载力换算得到变形模量，再由虎克定律求出压缩模量Es=17.4Mpa-1；含砾中粗砂Es=49.5Mpa-1；碎石混土层和残积土层：
其承载力远大于附加应力值，且深度较大，压缩量可忽略不计。
按照上述方式测算，本项目回填高程确定为4.08m。
4.34基础加固方案
基础加固的目的是提高基础承载力、防止不均匀沉降，对保证在软基上吹填形成陆域条件下各类管线的敷设和使用十分重要。
加固的重点为填料层厚加上下面的淤泥质软质层。
根据中砂层及回填料的土力学特性，确定地基加固采用强夯法，强夯法具有经济、施工设备简单、迅捷等特点，强夯相关技术参数为：
Z—强夯的有效加固深度（m）：
Z=4.62～6.42
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