房地产开发项目合理用能评估报告.docx
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房地产开发项目合理用能评估报告
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第一章项目概况
1.1建设单位基本情况
⑴建设单位名称：
⑵建设单位性质：
⑶邮政编码：
⑷法定代表人：
⑸注册资金：
⑹项目负责人：
⑺联系电话：
⑻经营范围：
⑼企业简介：
1.2项目基本情况
1.2.1项目名称
××·××房地产开发建设项目。
1.2.2建设地点
××·××房地产开发建设项目位于××，总规划占地面积5121平方米。
1.2.3项目性质
本拟建内容为新建。
1.2.4建设规模及内容
按照国家和××市的有关规定办理立项、开工证等相关手续，通过招标
或议标等形式选择建筑施工企业、监理单位和主要设备的供应单位，完成该项目市政基础设施的建设和设备安装等工作，使该项目具备交付使用条件。
具体开发建设内容为：
⑴主体工程建设；
⑵内外部装饰及装修；
⑶市政工程（包括道路及各种市政管线）的建设；
⑷各种设备的安装调试；
⑸绿化用地的绿化。
根据建设单位的提供的资料，××·××房地产开发建设项目规划总用地面积5121㎡（折合7.68亩），建筑总面积22259.52㎡，其中：
住宅建筑面积13265.32㎡，车库、地下室建筑面积2809.60㎡，商业公建面积为6184.60㎡。
项目规划建筑为高层商住楼一幢，其中：
一至三层为商业用房，建筑面积6184.60㎡，上部为住宅，建筑面积为13265.32㎡。
容积率为3.79，绿化覆盖率46%，建筑密度27%。
项目区内换热站、变电室、泵房等购置配套设备5套，配置电梯8部。
1.2.5主要技术经济指标
本项目计划总投资9091.79万元，其中建筑工程费用为3854.93万元，设备购置及安装工程费用690.02万元，土地使用权出让金2617万元，工程建设其他费用为892.71万元，基本预备费为402.73万元，建设期利息634.40万元。
项目建成后，可实现销售收入11718.00万元，利税2248.30万元，其中所得税前利润1592.1万元，税金及附加656.20万元，上缴所得税398.00万元，税后（净利润）1194.10万元，投资利税率24.80%，投资利润率5.84%，销售静利润率10.43%，资本金净利润率7.82%，有一定的经济效益。
详情见表1-1：
主要经济技术指标表
表1-1主要经济技术指标表
序号
项目名称
数量
备注
1
规划用地面积：
5121M2
合7.68亩
2
建筑用地面积：
1389.28M2
3
公共绿地面积：
2355.66M2
4
总建筑面积：
22259.52M2
4.1
住宅建筑面积
13265.32M2
4.2
公建总面积
6184.60M2
4.3
车库、地下室建筑面积
2809.60M2
5
绿地率
46%
6
容积率
3.79
7
住宅总套数
131套
8
居住人数
419人
9
户均人口
3.2人
10
总投资
9091.79万元
其中：
建筑工程费用
3854.93万元
设备购置费用
628万元
设备安装费用
62.02万元
土地使用权出让金
2617万元
工程建设其他费用
892.71万元
预备费
402.73万元
11
建设其利息
634.40万元
12
建设期
18个月
13
资金筹措
企业自有资金5091.79万元
申请银行贷款4000
1.2.6项目总投资及资金筹措
本项目总投资9091.79万元，其中4000万元的投资通过银行贷款解决，剩余资金将由建设单位自筹。
1.2.7项目建设期及建设进度
建设单位根据项目的实际情况，结合市场需求及开发建设的可行性分析，确定本项目总开发周期为18个月。
1.3项目用能概况
本项目主要供、用能系统采用节能新工艺、新技术，设备选用国家工信部推荐使用的节能产品，实现余热、余压的回收利用。
本项目将推广太阳能的利用，在设计时充分考虑太阳能的利用。
本项目主要耗能为水、电、采暖热力，主要分布在住宅及商业公建用水、电、热力及地下室、车库用水、耗电。
项目年耗水量约6.24万立方米，耗电量约671.96万千瓦时，耗热40.15百万千焦。
第二章评估依据
2.1国家现行的法律、法规
（1）《中华人民共和国节约能源法》。
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》。
（3）《中华人民共和国清洁生产促进法》。
（4）《中华人民共和国可再生能源法》。
（5）《中华人民共和国电力法》。
（6）《中华人民共和国建筑法》。
（7）《中华人民共和国民用建筑节能条例》。
2.2规章和有关规划、产业政策及准入条件
（1）《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）。
（2）《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）。
（3）《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）。
（4）《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》（国发[2007]15号）。
（5）《节能中长期专项规划》（发改环资[2004]2505号）。
（6）《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（发改委令2010第6号）。
（7）《产业结构调整指导目录（2011年本）》。
（8）《中国节能技术政策大纲》（发改委、科技部2006年修订）。
（9）《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第77号）。
（10）《实施工程建设强制标准监督规定》（建设部令第77号）。
（11）《民用建筑节能管理规定》（建设部令第143号）。
（12）《民用建筑节能条例》（国务院令第530号）。
2.3省、市有关规定
（1）《山东省节能监察办法》（省政府令182号）
（2）《山东省新型墙体材料发展应用与建筑节能管理规定》
（3）《××市节能减排全民行动实施方案》
（4）《××市节能中长期专项规划》
（5）《××市可再生能源中长期发展规划》
2.4标准、规范、技术规定和技术导则
（1）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）。
（2）绿色建筑评价标准（GB/T50378-2006）。
（3）绿色建筑技术导则（建科[2005]199号）。
（4）采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）。
（5）通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2002）。
（6）夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JCJ134-2001）。
（7）民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）（JCJ26-95）。
（8）城市热力网设计规范（CJJ34-2002J216-2002）。
（9）外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2004）。
（10）民用建筑太阳能热水系统应用技术规范（GB50364-2005）。
（11）民用建筑热工设计规范（GB50176-93）。
第三章能源供应条件评估
3.1项目使用能源品种的选用原则
项目主要功能为住宅、商业。
依照有关法律、行政法规的规定，采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗。
本项目在规划设计阶段选择能源类型时，坚持以项目所在地能源供应情况为基础，遵循所选能源需环保、便捷、经济且能保证满足项目功能的原则。
3.2项目所在地能源供应条件
本项目位于聊城大学北门西侧。
该区域具备一定市政设施的接口，市政设施可以得到保证，只要项目本身进行必要的区内管线的建设及与大市政的接入，即可满足本项目建设和使用要求，能源供应条件（给水、排水、电力等市政配套）初步具备。
⑴供水：
主水源由××市供水干管引自来水，水源来自××市城区供水中心，主管线DN200，水压0.35Mpa，经小区泵房加压，以满足小区用水的安全性与可行性。
⑵排水：
排水系统采用雨水、污水分流体制，管道均采取埋设。
⑶电力：
由项目所在地引来二路10KV电源,进电缆分界室,二路电源同时使用,互为备用,每路都能承担本工程全部负荷。
负荷等级:
本工程负荷等级为一级，其中，消防用电设备、应急照明、保安监控、消防电梯等系统电源为一级负荷；普通电梯、给水泵房、排水泵等为二级负荷。
其它电力负荷及一般照明为三级负荷。
⑷采暖：
项目采用的热源为热电厂集中供热，采暖使用热媒为95℃/70℃的热水。
按市政府要求，本项目按集中供热规划采暖系统。
热源来自文化路的城市热力管网，以DN200引入小区的热交换站，在热交换站进行汽水热交换后以95℃—70℃热水供冬季采。
3.3项目对所在地能源消费的影响
本项目的建设实施将使得该区域内，年新增用电量671.96万千瓦时，用水量6.24万立方米，新增热力消耗40.15百万千焦，所以本项目的实施将会增加当地综合能耗数量，未对能源消费结构产生明显影响。
第四章项目建设方案节能评估
4.1项目选址
本项目拟建地址位于聊城大学北门西侧，该地段市政设施齐全，便于市政管网及线路的引入，可避免由于新铺设管线过长造成的能耗损失。
4.2项目建设方案
4.2.1主体方案
为了达到《山东省居住建筑节能设计标准》（DBJ14-037-2006）规定的居住建筑节能65%的目标，设计过程中应推选优秀设计方案和采取以下节能技术：
见表4-1
表4-1：
节能技术方案
多层建筑
高层建筑
屋顶
钢筋混凝土楼板：
100mm
EPS板：
80mm
干铺焦渣：
80mm
聚氨酯防水材料：
3mm
钢筋混凝土楼板：
100mm
EPS板：
56mm
干铺焦渣：
80mm
聚氨酯防水材料：
3mm
外墙
白灰砂浆：
20mm
砖砌体：
240mm
水泥砂浆：
20mm
聚合物砂浆：
6mm
EPS板：
60mm
抗裂砂浆：
4mm
外墙涂料：
1mm
白灰砂浆：
20mm
钢筋混凝土墙：
200mm水泥砂浆：
20mm
聚合物砂浆：
6mm
EPS板：
35mm
抗裂砂浆：
4mm
外墙涂料：
1mm
不采暖楼梯间
白灰砂浆：
20mm
砖砌体：
365mm
保温砂浆：
20mm
白灰砂浆：
20mm
钢筋混凝土墙：
200mm
保温砂浆：
20mm
窗
PVC框双玻窗
PVC框双玻窗
户门
复合材料门
复合材料门
单元门
复合材料门
复合材料门
水泥砂浆：
20mm
EPS板：
50mm
钢筋混凝土楼板：
100mm
根据项目的规划，建设14层商住楼一幢，总建筑面积22259.52平方米，其中：
一至三层为商业用房，建筑面积为6184.60㎡，上层为住宅，建筑面积13265.32㎡。
户型以两室两厅和三室一厅为主。
4.2.2建筑设计
⑴类型与结构：
结合××市总体规划，为提高土地利用率，单元式住宅为一梯两户为主，部分为一梯四户。
根据总平面布置需要确定本项目住宅楼为4个单元。
配套公共建筑主要包括物业管理、配电室、幼儿园等社区服务设施，建筑型式灵活选择。
⑵户型设计
①住宅户型设计中强调采光和通风的重要性，每户主要房间（起居厅、主卧室等）都能得到南向的采光。
起居厅和餐厅（北向采光带阳台）形成连贯空间，有利于通风，每户的卫生间尽可能设计成明间。
②户型设计中同时强调舒适性和经济性。
在保障舒适度的前提下压缩走道交通面积，合理划分动静分区、洁污分区，巧妙安排储藏空间，提高房型使用系数和得房率。
厨房临近户门，并紧邻餐厅，方便使用。
卫生间靠近卧室，便于使用。
起居厅作为家庭核心活动区域，对景观视觉感受要求高，在保证良好朝向的同时，要因地制宜，保证好的景观。
③户型充分考虑了市场需求，同时根据××市关于商品房的规定，本项目住房以两室两厅和三室一厅为主。
④每单元楼梯间均有自然采光通风。
⑤合理组织公共交通，压缩交通面积，能便捷通达各户，提高使用系数。
⑥每户均在浴厕外安排了洗衣机位置并设有专用上下水管，创造给排水条件。
⑦每个居室均空调室外机和冷凝水管的位置，在窗下或阳台处设有空调托板，并设计了铁艺栏杆，避免随意安装造成立面的杂乱无章。
⑶建筑风格与造型
建筑风格定位融入了现代主义手法，并有一定的创新意识。
立面造型上摒弃繁杂的装饰，通过简洁的水平线角、窗套等细部处理，创造出简洁、大方的外观形象。
①建筑设计采用现代主义手法，通过色彩、材料、细部等精细设计，创造一种温和的居住气氛，同时又不失现代简洁明快的风格。
②南阳台统一封闭成阳光室，增加生活情趣，防止用户自行破坏。
③在立面设计中统一考虑空调机位。
⑷剖面设计
本项目为高层住宅，设计为14层，规划为底商上宅。
⑸装修材料
①建筑材料的选择考虑到美观、经济、环保、节能和耐久性的要求。
②外墙采用加外保温节能做法，均满足国家“三步节能”要求。
③层面采用两层SBS（4厚）卷材防水，挤塑聚苯板保温层。
④住宅外立面采用涂刷乳胶漆，封闭阳台和外门窗采用双层中空白玻塑钢门窗。
⑤住宅室内和顶棚为砂浆抹面乱腻子，留二次装修面层；墙面为乳胶漆高档涂料；住宅厨房、卫生间地面和墙面做防水层，并预留上下水口，不设厨具和洁具。
⑥住宅入户门采用钢制防盗门，内门采用胶合板门。
⑦小区住宅对新技术、新产品的推广与应用，加大住宅设计的科技含量也起到了一定的促进作用。
4.2.3结构设计
⑴地上结构
本项目为高层住宅建设项目，采用框剪结构。
⑵基础结构
项目区地质条件较好，根据本项目建筑物的类型，采用满堂筏板基础。
⑶抗震设计
根据建设部建抗（1993）13号《关于执行“中国地震烈度区划图（1990）”有关规定的通知》和省建抗（1993）44号《关于抗震设防烈度有关规定的通知》，据建筑抗震高计规范（GB50011-2001），设防烈度要求为7度。
⑷防雷
防雷主要利用结构钢筋作为接地引下线,基础钢筋作为接地极以节约投资成本，小区各建筑保护接地采用"TN-N-S"制。
4.3.4保温设计
本工程外墙保温为大模内置保温，保温厚度为80mm，95mm，南北面墙的外保温为80mm，东西面山墙的保温厚度为95mm，局部为80，70mm。
保温材料用量
序号
材料名称
规格
单位
数量
备注
1
聚苯板
80mm厚
M3
144
1-4层外墙
2
聚苯板
95mm厚
M3
83
1-4层山墙
3
聚苯板
80mm厚
M3
332
5-14层外墙
4
聚苯板
95mm厚
M3
190
5-14层山墙
5
聚苯板
70mm厚
M3
4
1-32层局部
4.2.4给排水设计
⑴供水
①水源、水压、水质
②主水源由××市供水干管引自来水，水源来自××市城区供水中心，主管线DN200，水压0.35Mpa，经小区泵房加压，以满足小区用水的安全性与可行性。
⑵供水系统
项目供水系统为高压供水系统。
供水系统为生活、消防联合供水系统，供小区生活和室外消防用水。
室外消防采用低压制、给水管网呈环状敷设。
建筑物内消火栓供水系统用水分别由设在泵站的消火栓泵和自动喷水泵供给。
消火栓给水管道在室内呈环状布置。
根据项目规模，同一时间内火灾次数按1次考虑，室外消火栓用水量为15L/S，室内消火栓用水量为20L/S。
在主要交叉路口内设置地上消火栓，布置间距不大于120米，数量及位置与消防管理部门协定，消防用道路通畅，楼间距布置符合消防要求。
⑶管网布置
为提高小区供水的安全可靠性，给水主干管与城市供水管道形成环状网，支管采用枝状网布置，在小区主干道上布置主干管。
4.2.5排水方案
排水系统采用雨水、污水分流体制，管道均采取埋设。
⑴雨水
①雨水量确定依据当地暴雨强度公式进行雨水水力计算。
②依据小区的地形条件，小区内主干雨水管道沿规划小区级道路埋设。
雨水由道路雨水口汇集后分别排入城市市政管道。
⑵生活污水
生活污水与生活用水量基本相当，则小区内生活污水日排放量约为173立方米。
管道布置与供水管网路线平行，根据污水量在适当位置设化粪池，化粪池与建筑物的距离不小于5.0米，污水经过化粪池初步处理后，向城区主排管网排放。
4.2.6变配电及通讯设计
⑴变配电
①用电负荷计算
按照每户9KW用电负荷计算，居民用电的最大负荷出现在晚饭前后18～20点时间段，这时用电负荷有：
部分照明、厨房用电等，约占住宅用电负荷的40％左右，设计取0.4系数即可，每户负荷同时利用系数为0.6，小区共有131户，则小区用电负荷为282.96KW。
商业用电按80W/㎡用电负荷计算，则商业用电负荷为494.77KW。
由于居民用电基本没有无功补偿，故取负荷功率因数COSφ＝0.8，考虑到变压器的经济运行，取变压器最佳负荷率k为0.8，则变压器容量为：
777.73KW／（0.8X0.8）=1215.2kVA。
②电源
本项目新建变电室，根据小区用电负荷计算，需配置500KVA和800KVA供配电系统2套，实行一户一表，分户管理。
③照明设计照度
住宅起居室等活动区照明为30-70LX；卧室、书写阅读为150-300LX。
床头阅读75-150LX；餐厅50-100LX卫生间20-51LX；楼梯间15-30LX；公共建筑及其它场所（包括道路照明）根据有关规范实施。
④光源灯具
室内以紧凑型荧光灯为主光源，白炽灯为辅，光源显示色指数Ra≥80。
户外灯为防爆灯具，并在休闲区设置庭院灯。
⑤计量
为实现用电计量的准确性和便于用电管理，选用一户一表制，电表（自动断电保护）分层户外集中设置。
⑵通讯系统
①电话通讯
小区铺设电话电缆，电话信号线引自文化路市政信号线，安装电话交换箱，由弱电机房设配线架引去各单元，每个单元都铺设嵌式电话箱，每户室均预埋电话暗线。
②电视及其它
电视信号线引自文化路市政信号线,每单元底层楼梯间弱电箱内设放大器一个,分支器盒设于各层弱电箱内,每个终端的信号电平值为73+5dB,图像质量等级应在四级以上。
有线电视线路沿道路走线。
每户室均在起居、主卧室各设置电视插口一个。
宽带系统为在弱电机房内设服务器及总配线架,在小区室外设分配线架,于每单元底层楼梯间弱电箱设HUB一个,分线盒设于各层弱电箱内。
书房设置宽带网插口一个。
4.2.7供热设计
⑴热源规划
项目采用的热源为热电厂集中供热，采暖使用热媒为95℃/70℃的热水。
按市政府要求，本项目按集中供热规划采暖系统。
热源来自文化路的城市热力管网，以DN200引入小区的热交换站，在热交换站进行汽水热交换后以95℃—70℃热水供冬季采暖。
用热指标：
住宅为：
60w/m2
公建为：
80w/m2
合计采暖负荷约为1290.69kw
⑵热力管网规划
①供热管网采用枝状网布置；
②供回水管线同程同径敷设；
③管道敷设采用地下直埋形式，并做防腐、保温处理。
④燃气供应设计
住宅户为一户一表制，炉具选用热效率高的节能产品。
⑶气源规划
规划小区利用现有城市管网引用天然气作为气源，由××市燃气公司通过低压燃气管网提供。
按每户1.4m3/d计算，同时使用系数取0.7，则小区日用气量为128.38m3。
⑷管网规划
①以低压管道煤气直供用户；
②管道一律采用钢管，埋地铺设；
③主干管敷设尽量靠近负荷中心，采用枝状网布置；
④管道应当与其他市政管线保持必要的水平和垂直间距，尽量避开电力线；
⑤管道应作防腐处理。
⑸管线综合布置方案
本小区工程管线有给水管、雨水管、污水管、通讯电缆、热力管、燃气管等六种，均采用直埋铺设。
在敷设时，各种管线应遵循如下原则：
①由住宅楼向道路中心线有近到远敷设顺序为：
电信电缆、热力管线、燃气管线、给水管线、污水管线；
②各地下管线的竖向位置关系，由地面向下顺序为：
电信电缆、热力管线、燃气管线、给水管线、污水管线；
③所有管线均应力求短捷，尽量和道路平行或垂直敷设，转弯半径应符合有关规定；
④压力流管让重力流管，小管径管道让大管径管道，技术要求的的管线让技术要求高的管线；
⑤管线覆土深度均应大于冻土深度，并满足各自最小覆土深度要求，与建筑物的水平、垂直间距亦应符合有关规定；
⑥各管线尤其是小口径给水管、电信电缆应优先考虑敷设在绿地和人行道下面
4.3相关终端用能产品能效标准
4.3.1房间空气调节器能效限定值及能效等级
于2005年3月1日正式实施的《房间空气调节器能效限定值及能源效率等级》（GB12021.3-2004）规定：
能效等级的判定目前只考量制冷能效比EER.。
根据产品的实测能效比，判定该产品的能效等级，此能效等级不应低于该产品的额定能源效率等级。
4.3.2照明设备能效限定值及能效等级
《普通照明用双端荧光灯能效限定值及能效等级》（GB19043-2003）规定了普通照明用双端荧光灯（以下简称：
双端荧光灯）的能效等级、能效限定值、目标能效限定值、试验方法和检验规则，适用于标称功率在14W～65W范围内,采用交流电源频率带启动器的预热阴极双端荧光灯及采用高频工作的预热阴极双端荧光灯。
双端荧光灯能效标准中的产品按照标称功率范围分为3类：
14～21W；22～35W；36～65W。
能效等级：
双端荧光灯能效等级分为3级，其中1级能效最高。
同时要求各能效等级双端荧光灯在燃点2000h时，其光通维持率应符合GB/T10682中的有关规定。
见表4-2
表4-2：
双端荧光灯能效等级
标称功率范围
W
初始光效，lm/W
能效等级
（色调：
RR,RZ）
能效等级
（色调：
RL,RB）
能效等级
（色调：
RN,RD）
1
2
3
1
2
3
1
2
3
14~21
75
53
44
81
62
51
81
64
53
22~35
84
57
53
88
68
62
88
70
64
36~65
75
67
55
82
74
60
85
77
63
注：
表中色调应符合GB/T10682中色度坐标的要求。
企业可以根据用户的要求制造非标准颜色的灯，但应同时给出非标准颜色色度坐标的目标值，且其容差应在5SDCM的范围之内。
对非标准颜色的灯，其光效应按邻近标准颜色光效值较高的能效等级进行判定。
能效限定值：
双端荧光灯能效限定值为表1中能效等级的3级，同时双端荧光灯在燃点2000h时，其光通维持率应符合GB/T10682中的有关规定。
目标能效限定值：
双端荧光灯2005年8月1日实施的目标能效限定值要求见下表：
表4-3
表4-3：
双端荧光灯2005年的目标能效限定值
标称功率范围
W
初始光效，lm/W
色调：
RR,RZ
色调：
RL,RB
色调：
RN,RD
14~21
53
62
64
22~35
57
68
70
36~65
67
74
77
4.4同行业国内先进水平
各国都有适合自己国家国民经济发展和气候特点的节能标准，影响较大的有美国的ASHRAE90.1-2001，该标准适用于公共建筑和4层及4层以上的居住建筑。
其特点是最大限度地用一个标准控制了建筑节能的所有环节。
本项目的设计遵循《山东省居住建筑节能设计标准》DBJ14-037-2006。
第五章项目能源消耗种类、能源使用分布情况
5.1项目能源消耗种类、日消耗量
项目主要功能为住宅及商业用房。
能源消耗以水、电、热力为主。
5.1.1自来水消耗量
本项目自来水消耗主要来源于居民生活用水。
各部分耗水量计算如下：
⑴生活用水量：
根据《城市居民生活用水
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