精品西昌城核心区棚改项目集体土地上.docx

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精品西昌城核心区棚改项目集体土地上

西昌城核心区棚改项目集体土地上

西昌市城市核心区棚改项目集体土地上

房屋拆迁补偿（货币化）安置方案（试行）

为做好城市核心区棚改项目集体土地上房屋拆迁补偿安置工作，积极推进棚改项目的货币化安置，完善我市征地拆迁的“以购代建”安置政策，实现多模式、多途径安置，切实维护被拆迁人合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》，以及《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发〔2014〕36号）等法律法规和政策规定，结合城市核心区的实际，制定本方案。

一、实施主体

西昌市城市核心区棚改项目集体土地上房屋拆迁补偿安置工作，由西昌市人民政府组织实施。

二、指导思想和工作原则

按照“迁得走、安得好、稳得住、能发展”的指导思想和公开透明、规范有序的工作原则，依法拆迁，规范补偿，妥善安置。

公开实物调查、人口登记、补偿安置标准等，广泛接受社会监督。

三、适用范围

本方案仅适用于城市核心区棚户区改造项目中，集体土地上房屋拆迁实行“统规统建”住房安置的项目。

以村民“统规联建”等方式安置的项目及其被拆迁安置对象不适用本方案。

四、拆迁补偿

（一）实物调查登记方式。

适用本方案的拆迁项目所涉土地及房屋、建（构）筑物、附着物（简称实物），由第三方测绘单位及相关专业机构调查认定。

土地面积、地类、权属等以勘测定界并经农村集体经济组织确认的成果为准；实物调查以第三方测绘单位勘丈、清点的品名、结构、种类、数量等并经权利人确认的结果为准。

实物调查工作，具体由乡（镇）人民政府、市国土资源部门、第三方测绘单位按照相关规定组织实施。

根据法律法规的规定，权利人对第三方测绘单位的实物调查结果未如期签字确认的，不影响本方案的实施，其实物补偿内容以相关部门认定结果为准。

（二）项目用地的补偿。

项目用地涉及土地征收的，征地补偿费（含土地补偿费和安置补助费）按《西昌市人民政府关于印发西昌市各片区征收农村集体土地征地补偿标准的通知》（西府发[2016]187号）执行。

征地补偿费支付给农村集体经济组织。

（三）实物补偿。

实物补偿标准按西昌市现行集体土地征地拆迁补偿标准执行。

见附件1。

实物补偿费支付给所有权人。

实物补偿款优先用于安置房回购，实物补偿款多于安置房回购款的，多于部分及时支付。

青苗补偿费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织对农户进行补偿。

林地（含成片林木、苗圃及退耕还林）按林业管理的相关规定进行补偿。

见附件2。

（四）实物调查、人口登记时点。

以公告发布日为准。

自公告发布之日起，对新迁入户口的人员不予登记和安置；对抢修、抢建的各类建（构）筑物，抢栽、抢种的各类作物及林木一律不予登记和补偿。

（五）实物登记期间，权利人应主动提供合法有效的权利证明文件（含房屋产权证、土地使用证或有关审批文件等），以便工作组逐宗核实权利人依法享有的权利状况。

五、经营性用房安置标准

1、大力推行失地农民的社会保障。

以失地农民社会保障为主要方式解决其长远生计问题，在少数具备经营性用房安置条件的区域可以实行经营性用房安置。

失地农民养老保险制度将逐步取代经营性用房安置，在全市范围内实施。

具体按《西昌市被征地农民社会保障实施意见》（西府发〔2016〕270号）的规定执行。

2、以经营性用房安置的，符合经营性用房安置条件的被征地集体经济组织的村民每人可享受10-20m2的经营性用房安置（具体以各项目确定的标准为准）。

安置面积以建筑面积计算。

3、经营性用房由集体经济组织统一回购，统一经营管理，收益按股分配。

回购价格按900元/m2结算，原则上不得超面积回购。

4、对已享受集体留地安置或经营性用房安置的人员，不再享受政府的其他保障性安置的补贴政策。

六、住房安置对象及标准

集体土地上房屋被拆迁的农村家庭户，按以下规定进行住房安置对象审核和住房安置。

只拆除其厨房、厕所、畜圈、看守棚房等建筑物的，或保留房屋的宅基地面积仍能达到农村宅基地面积标准的，均不属于住房安置对象。

（一）村民安置

1、住房安置对象为房屋被拆迁的农村家庭户内的本集体经济组织的村民（以下简称被拆迁安置对象）。

住房安置对象每人可享受40m2的基本住房面积，同时可申请购置10-30m2的住房面积，即40+（10-30）m2（具体以各项目确定的标准为准）。

安置面积以建筑面积计算。

被拆迁安置对象回购安置房的价格按建筑面积分段计算。

基本住房面积40m2（含40m2）以内的，按800元/m2结算；40m2—50m2（含50m2）部分，按900元/m2结算；50m2—60m2（含60m2）部分，按1200元/m2结算；60m2以上部分按1300元/m2结算。

（二）特殊安置

结合我市农村生活习俗及实际，有下列特殊情形的，经被拆迁农村家庭户自愿申请，并承诺对其反映情况及提交资料的真实性负责后可纳入住房安置。

其安置房回购价格按建筑面积分类分段计算。

属家庭增加住房安置的，按1200元/m2结算；属家庭增购住房安置的，待回迁时另行核算计价。

1、配偶安置

1.1嫁入拆迁区常住，为本市农村户籍人员的，本人可按村民安置；为本市城镇户籍人员，且未享受过福利分房、经济适用住房、集资建房等政府住房优惠政策的，本人可享受家庭增加0.5人份的住房安置；为本市辖区外农村户籍人员的，本人可享受家庭增购1人份的住房安置；为本市辖区外城镇户籍人员，且未享受过福利分房、经济适用住房、集资建房等政府住房优惠政策的，本人可享受家庭增购0.5人份的住房安置。

1.2入赘拆迁区常住的“上门女婿”，为本市辖区内的农村户籍人员，本人可按村民安置；为本市辖区外的农村户籍人员，本人可享受家庭增购1人份的住房安置。

有儿子的被拆迁农村家庭户不享受“上门女婿”的安置；一个家庭最多只能安置一个“上门女婿”；城镇户籍人员不得作为“上门女婿”安置。

2、在校学生安置。

原农村户籍关系在被拆迁农村家庭户内，因读书将户口从拆迁区农村户籍迁出的中小学生、大中专在校学生（含直升研究生），本人可按村民安置。

3、军职人员安置

原农村户籍关系在被拆迁农村家庭户内的现役军职人员，按规定不能享受政府就业安置的，本人可按村民安置。

享受政府就业安置的军职人员，不享受住房安置。

4、服刑人员安置。

原农村户籍关系在被拆迁农村家庭户内的服刑、拘役人员，本人可按村民安置。

5、新增人员安置。

5.1被拆迁农村家庭户中，在拆迁公告发布日后一年内生育的子女，符合现行生育政策的（出生证、准生证、农村户籍证明三证齐全），若入户在被拆迁农村家庭户内，本人可按村民安置。

5.2在拆迁公告发布日后30日内办理结婚登记的农村村民的配偶，本人可按配偶安置的相关规定纳入相应的住房安置。

6、大中专毕业生安置

6.1原籍系拆迁区内的大中专毕业生，尚未正式就业者，户口在公告封户前迁回拆迁区，转为农村户籍（内农）或城镇户籍（内城）的，本人可享受家庭增加1人份的住房安置。

未正式就业指未在党政机关、行政事业单位、国有企业或国有控股企业参加工作。

6.2符合第6.1条的大中专毕业生的配偶自始为农村户籍，其子女为拆迁区内农村户籍（内农）的，配偶及子女本人可按村民安置。

6.3大中专毕业生配偶的安置须符合本方案中关于“配偶安置”的相关规定。

7、继子女安置

被拆迁安置对象的继子女，符合下列条件的，可按村民安置：

7.1户口已迁入被拆迁安置对象户内。

7.2迁入前后都属农业户籍。

7.3入户时年龄未满18周岁。

8、由离异一方抚养的子女安置

离异的被拆迁安置对象抚养的子女，符合下列条件的，可按村民安置：

8.1子女的户口已迁入被拆迁安置对象内；

8.2迁入前后均属农业户籍；

8.3入户时年龄未满18周岁。

9、退休人员安置

夫妻一方属被拆迁安置对象，另一方系（离）退休后回到配偶方居住生活的，另一方为未享受福利分房、经适房、集资房、房改房等政府优惠政策的，可享受家庭增加0.5人份的住房安置。

10、其他情形

10.1常住拆迁区的城镇居民，在拆迁区拥有合法房产的，必须提供相关的合法手续及证明材料后，可纳入按面积分段还房。

享受过渡费、拆迁奖励、搬迁补助的标准按还房面积折算享受安置的人数后按人数计算。

拆除主房建筑面积在40m2以下的，不予住房安置。

拆除主房建筑面积在40-100m2的，安置1人份的住房；其后，拆除主房建筑面积每增加100m2，住房安置面积增加0.5人份，拆除主房建筑面积在500m2以上的按3.5人份安置。

城镇居民分段还房安置的住房回购价格按1200元/m2结算。

10.2针对拆迁区内部分被拆迁农村家庭户拆除的合法主房面积较大，而安置人口较少的实际，对安置住房面积未达到被拆除的合法主房面积60%的，给予补足至60%的住房安置。

补足部分的安置房回购价格按950元/m2结算。

合法主房面积的计算方法：

具有宅基地合法性证据，砖木结构、土木结构住房，只按底层丈量面积计算；砖混结构、框架结构住房，以住房建筑占地乘以规划的层高计算。

厨房、厕所、畜圈、棚房等附房不计如主房面积。

以上各类安置对象需出具房屋产权证、土地使用证、户口簿、身份证、结婚证、录取通知书等相关证明材料，保证所提供材料的真实性。

（三）属下列情形之一的，不享受住房安置

1、在拆迁区内外有两处房屋的，必须拆除全部房屋方可纳入住房安置。

仅拆除拆迁区内房屋的不予住房安置，亦不享受过渡费。

享受过新批宅基地建了新房，原旧房在拆迁区内按政策规定应拆除而未拆除的，拆除旧房不予补偿，人员不予安置、过渡。

2、“空挂落户”的人员。

指非因法定监护关系或婚姻关系，将户籍迁入或出生入户在被拆迁农村家庭户内的人员。

3、在拆迁区外原籍已享受村民宅基地的人员。

4、在拆迁公告发布日后新迁入的人员。

5、此前已享受过政府参与或政府主导的拆迁安置的被拆迁农村家庭户及其新增人口，一律不再安置。

6、已正式就业或参加工作的人员，一律不予安置。

7、在拆迁区非法买房的人员，一律不予安置。

8、相关法律法规及政策规定的不予安置的人员。

七、住房安置原则及方式

住房安置按照自愿选择的原则，由被拆迁安置对象自愿选择实物安置、部分货币化安置、全货币化安置方式中的任一方式安置。

（一）实物安置方式

实物安置方式是指被拆迁安置对象，按照住房安置的面积及回购价格，在政府“统规统建”的安置房中回购住房的安置方式。

安置房为村民安置房，统一使用农村集体建设用地按照国家规范和标准进行建设，并以清水房（或简装房）交付。

（二）部分货币化安置方式

货币化安置方式是指由拆迁人市人民政府向被拆迁安置对象提供住房安置的货币化补偿金，支持其自主购买住房的安置方式。

分为部分货币化安置和全货币化安置两种方式。

部分货币化安置是指对被拆迁安置对象可享受的住房安置面积，其中一部分安置面积由政府“统规统建”安置房进行实物安置，另一部分安置面积由政府支付货币补偿金进行货币化安置的方式。

即实物安置与货币安置相结合的安置方式。

纳入特殊安置属家庭增加或家庭增购住房安置面积的，以实物安置或全货币化安置方式安置。

1、住房实物安置部分的回购价格按照本方案确定的平均回购单价进行结算。

2、被拆迁农村家庭户选择的实物安置面积须配套成现有安置房户型，首先在政府已建成的安置小区存量房房源中选房回迁。

不能配套为现有安置房户型的部分，以全货币化方式安置。

3、住房实物安置的部分须按实物安置面积1200元/㎡预留安置房回购款后，剩余款项及时支付。

4、部分货币化安置补偿金=住房的货币化安置面积×〔安置房补偿基准价－安置房的平均回购单价〕。

安置房补偿基准价应结合拆迁区域范围、住房市场价格等因素实行动态调整公布。

各拆迁项目实际执行的安置房补偿基准价，由中介机构依法测算后，结合拆迁实际制定，公布后执行。

（三）全货币化安置方式

全货币化安置是指对被拆迁安置对象可享受的住房实物安置面积，全部由政府支付货币补偿金的安置方式。

被拆迁安置对象选择全货币化安置方式的，应购买或拥有不低于城镇住房保障面积标准的商品住房或其他合法住房，以保障生活居住所需。

1、全货币化安置补偿金单价按安置房补偿基准价上浮10%执行。

2、被拆迁农村家庭户选择的住房货币化安置面积达到1人份以上的，其每增加0.5人份货币化安置面积，再增加0.5%的上浮奖励，但一户的最高上浮奖励不超过5%。

3、全货币化安置的购房补贴。

被拆迁安置对象在本市和规定时间内购买商品住房的，每人可享受35㎡以内的购房补贴。

3.1购房补贴标准：

自签订拆迁补偿安置协议之月起，6个月内购房的，按800元/m2补贴；7-12个月购房的，按600元/m2补贴；13-24个月购房的，按400元/m2补贴。

3.2购房补贴的确认以网签合同的时间为准，其支付办法等另行制定。

3.3被拆迁安置对象购买非商品住房的，或不在本市购房的，或超过时限购房的，或人均购房面积超过35㎡以上的，均不享受购房补贴。

4、全货币化安置的购房奖励：

享受购房补贴的被拆迁安置对象，在本市购买商品住房的，自签订补偿安置协议之月起1年内购房的，奖励2万元/套；2年内购房的，奖励1万元/套。

购房奖励的确认以网签合同的时间为准，在办理完不动产权证后支付。

5、特殊安置人员（属家庭增加或增购住房安置的）个人购买商品房的，不享受购房补贴和购房奖励。

（四）货币化安置补偿金的支取、结算

1、被拆迁安置对象能够提供证据证明本人合法拥有的住房面积达到城镇住房保障面积标准的，可申请一次性支付货币化安置补偿金。

货币化安置补偿金支取后又购买商品住房的，不再享受购房补贴和购房奖励。

2、被拆迁安置对象不能提供证据证明本人合法拥有的住房面积达到城镇住房保障面积标准的，其货币化安置补偿金以“购房凭证”形式发放。

自签订补偿安置协议之月起，二年内购买商品房并办理完产权证后30日内进行结算、支付；二年内未购商品房的，不得支取全货币化安置补偿金。

3、“购房凭证”是被拆迁人购买商品住房时的价款支付凭证。

购买商品房时，由拆迁人市政府向商品住房销售者支付“购房凭证”记载的全货币化安置补偿金。

“购房凭证”的具体使用、结算、支付、管理办法另行制定。

八、其他规定

（一）实物安置的选房方式

根据被拆迁农村家庭户所选实物安置的住房户型，按拆迁协议签订和交房时间先后顺序依次选房，具体操作办法按“双百分制”选房方式实施。

见附件3。

（二）实物安置地的补偿

实物安置地按照规划和需安置的人口确定范围和面积。

安置所需用地的补偿费，在被征地集体经济组织的征地补偿费中扣减，道路等公共基础设施建设所占土地的补偿费由市政府承担。

（三）被拆迁房屋移交

拆迁人与被拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议》之日，协议生效。

被拆迁人应在协议约定时间内，将被拆迁房屋腾空，移交给拆迁人。

（四）搬家费、过渡费、拆迁奖励

1、搬家费、过渡费、拆迁奖励均以安置人口数计。

搬家费、过渡费存入被拆迁户户主个人银行账户，拆迁奖励以现金支付。

2、搬家费。

按被拆迁安置人口数计算，包括搬出和搬入每人一次性支付搬家费400元。

3、过渡费

3.1实物安置的过渡期从被拆迁农村家庭户移交被拆迁房屋之月起，到安置房竣工移交之月后一个月止。

过渡费按以下方式支付，由被拆迁户自行解决过渡房。

3.2被拆迁安置对象选择实物安置方式的，第一年过渡期按260元/人·月的标准计发，超过一年的按标准加倍计发；选择部分货币化安置方式的，按实物安置方式的标准减半计发；选择全货币化安置方式的，按260元/人·月的标准计发6个月。

3.3特殊安置人员，选择实物安置方式的，按260元/人·月的标准计发，不享受加倍计发过渡费；选择全货币化安置方式的，按260元/人·月的标准计发6个月。

3.4被拆迁农村家庭户内不享受安置的其他常住人口，过渡费参照特殊安置人员的计发方式和标准计发。

4、拆迁奖励。

在规定的时限内签订《房屋拆迁补偿安置协议》的，按安置人口数计算，每人给予1000元的签订协议奖励，超过规定时限签订协议的，不予奖励。

在《房屋拆迁补偿安置协议》约定的时间内完成搬迁，并移交被拆迁房屋的，再按被安置人口数，每人给予1500元的移交房屋奖励，超过约定时限移交房屋的，不予奖励。

（五）安置房办证

安置房的土地使用证和房屋所有权证的办证问题，由乡（镇）人民政府协助相关职能部门统一办理。

办证费用由村民自行支付。

商品房的不动产权证办理由购房人自行承担。

本方案未尽事宜由市人民政府另行研究处理。