南瓜主体都市休闲观光园建设项目可行性研究报告.docx
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南瓜主体都市休闲观光园建设项目可行性研究报告
南瓜主体都市休闲观光园建设项目
可行性研究报告
第一章项目总论1
1.1项目背景1
1.2可行性研究结论1
1.3主要技术经济指标表3
1.4存在问题及建议4
第二章项目背景和发展概况5
2.1项目提出的背景5
2.2项目发展概况10
2.3项目建设必要性分析11
第三章市场分析与建设规模13
3.1市场调查13
3.2市场预测13
3.3建设规模18
3.4产品方案18
第四章建设条件与厂址选择20
4.1建设地区的选择20
4.2厂址选择21
第五章技术方案23
5.1技术方案23
5.2设备方案23
5.3工程方案24
5.4总体布置25
5.5公用辅助工程26
第六章环境保护与劳动安全29
6.1建设地区的环境现状29
6.2项目主要污染源和污染物29
6.3项目拟采用的环境保护标准29
6.5环境影响评价31
6.6劳动保护与安全卫生31
第七章企业组织和劳动定员33
7.1项目法人组建方案33
7.2管理机构设置方案33
7.3专业技术人员培训34
7.4经营方式35
第八章项目实施进度安排38
8.1建设工期38
8.2项目实施进度安排38
第九章投资估算与资金筹措39
9.1投资概算依据39
9.2总投资构成39
9.3资金来源40
第十章财务效益、经济与社会效益评价41
10.1财务评价依据41
10.2销售收入、销售税金和附加估算41
10.3总成本及经营成本估算41
10.4财务效益分析42
10.5不确定性分析43
10.6促进农民增收效果分析44
第十一章可行性研究结论与建议47
11.1可行性研究结论47
11.2问题与建议47
附录
一、附件：
附件1：
建设单位营业执照副本复印件
附件2：
科技部门和行业主管部门的技术鉴定与推广意见
附件3：
环保部门出具的环境影响评估意见
附件4：
农村土地经营权流转协议
二、附表：
附表1：
固定资产投资估算表
附表1—1：
土建工程投资明细表
附表1—2：
设备投资明细表
附表2：
流动资金估算表
附表3：
投资计划与资金筹措表
附表4：
总成本费用估算表
附表5：
固定资产折旧及无形和递延资产摊销估算表
附表6：
利润及利润分配表
附表6—1：
产品销售收入和销售税金及附加估算表
附表7：
财务现金流量表（增量全部投资）
附表8：
借款（含财政有偿资金）还本付息计算表
三、附图：
1、现状图
2、总平面布置图
3、工艺流程图
4、主要工程施工图
第一章项目总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
南瓜主题都市休闲观光园
1.1.2项目承办单位及法定代表人
项目承办单位：
某某农业技术开发有限公司
法定代表人：
某
1.1.3拟建地点
1.某市通州区于家务回族乡。
2.占地面积：
336亩
3.四至范围：
通房路以南，西马坊以北，中轴路以西，六支渠以东地段。
1.1.4可行性研究报告编制依据
1、农业部《农业和农村发展“十一五”规划》；
2、某市《“十一五”时期农业和农村经济发展规划》；
3、某市《关于发展都市型现代农业的政策意见》；
4、通州区《“十一五”规划》；
5、承办单位提供的有关本项目的地方政策、定额、标准、气象水文、地质数据等基础资料和文件。
1.2可行性研究结论
1.2.1市场预测和项目规模
本项目将以某观光农业产业发展的市场需求为导向，以解决观光农业中出现的突出问题为着力点，聚集首都科技单位在南瓜等瓜类蔬菜品种资源上的雄厚储备，以及在观光农业设计、栽培与设施方面的技术优势，通过企业的市场化运作，建设一个特点鲜明、市场定位明确，产品延伸性长、附加值高，聚休闲、餐饮、娱乐、文化、科普为一体的南瓜主题观光农业园。
1.2.2主要建设内容
计划占地500亩（核心园200亩）的大型都市瓜菜观光采摘示范园区。
项目主要包括：
（1）核心智能温室9676.8平方米；
（2）展示及接待中心11941平方米；
（3）道路4500平方米；
（4）绿化工程9000平方米。
1.2.3主要建设条件
项目建设地点位于某城市发展重点区域通州新城南部，区位优越，交通便利。
项目区土地储备充足，可以保证项目的土地需求。
开发实施的主体某农业技术开发有限公司具有加强的综合实力（资金、管理、技术储备），是项目成功的重要保障。
1.2.4项目工程技术方案
公司的科技人员与中国农科院、某农科院等科研院所建立了紧密的技术合作关系，完全可以保证科技的先进性和项目实施的可行性。
1.2.5环境保护
工程在建设期间不会引起明显环境问题。
在生产过程中严格按照生产规范进行，不会对环境造成任何污染。
1.2.6市场营销及组织管理方案
公司制定了完备的营销策略。
为了实施该项目，公司专门成立了项目部，由董事长直接领导，负责项目的前期筹备工作和园区的建设，以及设备的选型、安装、调试和市场销售体系的建立。
1.2.7项目建设进度
项目的建设期为一年，项目实施时间为2007年8月－2008年7月，2008年8月开始试运行。
1.2.8投资估算和资金筹措
项目总投资3914.48万元，其中固定资产投资3707.43万元，流动资金133.25万元，建设期利息73.80万元。
资金来源：
申请银行流动资金贷款2000万元；企业自筹:
1914.48万元。
1.3主要技术经济指标表
项目
指标
年均销售收入
3025.45万元
年均成本费用
1262.30万元
年均利润总额
1599.78万元
年均所得税
399.94万元
年均税后利润
1199.83万元
销售利润率
39.98％
投资利润率
32.69％
财务内部收益率（税后）
34.38%
财务净现值（税后）
5774.92
投资回收期（税后）
4.80年
1.4存在问题及建议
1.4.1存在问题
目前该公司在农业观光园的建设经营开发方面经验尚不足，同时在带动区域农业产业发展的能力上也有待加强，在对农民增收的辐射带动能力也亟待提高。
1.4.2建议
项目的实施应在政府财政资金的引导下，以市场为导向，以企业为实施主体，多元参与，依托技术依托单位的技术力量，利用观光园区原有的土地和设施，广泛吸收加工企业、旅游公司以及艺术团体或民间艺人参与园区建设与运营，充分利用各方的优势，实现优势互补，确保科研成果的高效集成与市场的良性运营。
给农民提供就业机会，带动农民致富。
第二章项目背景和发展概况
2.1项目提出的背景
2.1.1国家或行业发展规划
随着我国改革开放的不断深入、社会主义市场经济的不断发展以及很快的加入了WTO，农业发展面临着新的机遇和新的挑战，我国的农业结构和布局将发生很大的变化。
某的农业也将在这个大的背景的变化中进入一个新的发展阶段，这个阶段不仅仅要完成为城市提供农副产品的任务，同时还面临着更加多样性的要求：
某的农业要率先实现现代化，要提供优质的农副产品，要不断增加农民的经济收入，要为市民生存创造优美协调的生态环境。
某市作为我国的政治中心和文化中心，经济发展必须与环境保护相协调，走可持续发展的道路。
在《首都城市建设总体规划》中，某市科学地吸纳了国内外大城市建设的有益经验，提出要发展具有某特色的现代化都市型农业。
上世纪90年代，我国农业观光、旅游、采摘在大中城市迅速兴起，休闲观光农业旅游项目主要分布在某、上海和广州等大城市的近郊，出现了一批引进国际先进现代农业设施的休闲观光农业园，如上海旅游新区的孙桥现代农业园区、某的锦绣大地农业观光园、苏州的大地园、无锡的大浮休闲观光农业园和珠海农业科技基地，其中广东珠海的“农科奇观”示范基地建设以蔬菜为主题的休闲观光农业园，独具特色，成为珠海十大旅游观光景观，每年吸引成千上万的游客。
发达国家在经济发展时期所带动的休闲观光农业快速发展的实践也有力地证明了这一点。
近几年来，某休闲观光农业在市政府“221”行动计划的推动下已取得了丰富的阶段性成果，开始成为农业的主导产业。
各区县大力发展节日经济、假日经济，吸引城镇居民争相涌入郊区，享受新鲜空气、洁净水质和田园风光，拓展了农产品功能，提高了农业的利润空间。
据不完全统计，目前某有大约400多个农业科技型的休闲观光园，其中大型的135个，由农户自发开展的季节性观光采摘的小型“菜园”超过10000个。
市级休闲观光园占7%，区级占90%；从市级观光园投资经营主体构成来看，股份制的企业占73%，民营个体占33%。
在今后一段时间内某仍处于休闲观光农业的快速发展时期，尤其随着国内城市居民假日经济的兴起与高收入群体的大幅增长，可以预测对休闲观光农业的需求也将保持一个旺盛的态势。
总体来看，某主题观光园的发展已经迈出了基础坚实的脚步，但面临的困难和竞争也是显而易见的，上海、广州等国内一些大城市都已经将农业观光园、文化创意产业作为未来发展的重要着力点。
2.1.2项目发起人和发起缘由
2.1.2.1项目发起人概况
某某农业技术开发有限公司位于某市通州区于家务乡聚富苑民族工业区，是集种子销售、种苗培育、种植、加工、冷藏配送、商业连锁经营为一体的综合性外向型民营企业。
公司成立于2002年10月，下属2个分公司，在全国8个省有12个经济实体和联营公司，现有职工510人，其中大专以上学历的技术和管理人员125人，季节工人3000余人，配送车辆20多部，资产总额达5226万元，其中固定资产2100万元，年销售额1.5亿元人民币，其中出口额为980多万美金。
公司立足于发展绿色、安全、健康的农业产业，作为以色列泽文种子公司中国区总代理，在某建立先进的种苗培育基地，并以此为中心，在纬度、海拔高度不同的地区内开拓种子、种苗销售网络，建设大型的蔬菜生产、加工、流通基地，实行错季生产。
主要种子种苗产品有南瓜、西红柿、黄瓜、辣椒、西兰花、紫菜头、芽苗菜等十几个蔬菜产品，均已获得“某市食用农产品安全认证”，现已进入有机食品辅助期。
公司在朝阳区孙河乡有1500吨冷库一座，办公和生活用房2000平方米，种植示范基地3000亩。
在通州区于家务乡有4000吨冷库和4600平方米厂房，120000平方米现代化育苗大棚，2000亩种植示范基地，主要针对大宗货物海运出港和外地走货。
在丰台区新发地建有20000吨冷库一座，经营用房300平方米主要是二级品的销售和采购。
公司的发展方向是以某为中心，在方圆200公里半径范围内，建一个大型的蔬菜水果生产加工流通基地，种植高品质的产品，出口国际市场，从而带动某周边地区的农业种植业的发展，解决大量农业人口的就业问题。
公司采取“企业＋基地＋农户的生产”模式，以中国农科院、某蔬菜研究所为后盾，以一批农业院校毕业的专业人员为技术骨干，根据不同地区的气候差异，因地制宜的研发种植技术。
至今，合作基地已达20万余亩，使农民每亩增加2000元—3000元的效益，带动农业种植人口10000多户。
利用市场需求为农户引进新品种，安排生产计划，专家负责技术指导。
既让农户放心，又保证产品质量。
公司的加工流通环节每年能吸纳本地区劳动力1000多人。
近年来，公司在广州灵山、昆明呈贡、内蒙集宁、海南文昌、江苏徐州、广西田阳等建立了绿色生产基地，作为以色列泽文种子公司的代理，公司引进了优良的品种及栽培技术，形成了规模化的生产。
公司在发展农业产业化经营中，在某市各区、县建有标准化种植基地近30000亩，在广东建有有机蔬菜种植示范基地3000亩，在云南、广西、内蒙等十余个省、市、地区建立了20余万亩无公害蔬菜生产基地。
均获得相关认证。
2.1.2.1发起理由
1、落实某都市型现代农业发展计划
自2004年至2007年，国家连续四年均以农业及农村发展为主题发布了中央一号文件，凸显了现代农业建设的重要性，而在2007年国务院关于《积极发展现代农业，扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》中明确提出发展现代农业是社会主义新农村建设的首要任务。
2006年11月，某市农业局下发了《关于加快发展都市型现代农业的指导意见》，其中都市型现代农业的建设重点中提出大力发展观光休闲农业。
并要求各区（县）要按照城乡互动、产业融合的要求，结合本地资源和功能定位，大力开发郊区农业的生活服务功能。
近郊区要凭借贴近城区、交通便利、经济实力强和科技资源雄厚的优势，重点发展集景观、科技和休闲为主的园区农业。
远郊区（县）要积极鼓励发展融教育、体验、观光和生产于一体的旅游观光农业。
要充分利用山区自然风光、自然景观和民风民俗优势，大力发展集农业生产、自然风光、历史文化、休闲旅游于一体的休闲观光农业。
2、发展某都市型观光农业
某的观光休闲农业发展虽然在全国处于前列，但也出现了一些急需改变的状况和需要应对的问题。
首先，某市观光休闲农业开发欠缺完整体系，相关企业数量增长很快，但企业投资规模差异也很大，缺乏科学的规划；其次，观光休闲农业有明显的季节性特征，给旅游资源的有效配置带来了困难，一方面旅游旺季时期超负荷接待和资源大量闲置同时存在，另一方面，旅游淡季时期资源利用普遍不足；第三，某观光休闲农业基础设施还有待完善，许多的基础产品和服务还供不应求，尤其是游客参与度高的项目还大大欠缺；第四，观光休闲农业产品和服务缺少针对不同细分市场的专门产品和服务，使得一些细分市场的消费潜力还没有发挥出来。
而本项目将开发以农业休闲为主题的南瓜主题都市观光园，最终形成富有原生态特征具备观光、科普、休闲生产、科研等功能为一体的都市农业综合示范园区，必将成为某都市农业建设一大亮点工程。
3、企业业务拓展的需要
南瓜主题公园的在某乃至全国都是首创，将大大提高某观光农业的水平，对国内主题公园的发展也具有引导作用。
从旅游业角度，主题公园是提供旅游体验的旅游产品。
对主题公园所在城市来说，主题公园是推动城市旅游业发展的重要因素之一，同时为所在城市提供大量的就业机会。
公司一直致力于促进某市都市农业的发展，并准备以项目为平台，充分发挥技术依托单位的科研优势和企业的市场开拓优势，使项目能建设成某市发展现代农业的样板。
2.2项目发展概况
2.2.1区位优势明显
某南瓜主题都市休闲观光园的选址位于某市通州区于家务回族乡，交通便利，从市区乘车一小时内，自驾车为半小时左右即可到达。
2.2.2政府鼓励和支持
某南瓜主题都市休闲观光园的建设将在经济、社会、环境等方面造福于京城，是某市生态建设和都市型现代农业的有机组成部分，得到了某市相关政府部门提供的协调、服务和扶持。
2.2.3技术依托单位
项目的主要技术依托单位某农林科学院在南瓜新品种选育及市场化开发方面形成了自己的特色和优势，与国外公司及科研单位有长期的良好合作关系，现已拥有自主研发的杂交新品种近40个，另外还有基本成形的品系120多个，南瓜新品种的研发能力强，能保证南瓜主题公园未来发展的需求。
2.3项目建设必要性分析
2.3.1某市实施发展休闲观光农业战略的需要
都市型休闲观光农业的建立，是既能满足当代人的需求而又能涵养环境，保护人类生存条件的永续利用农业，具有广阔的发展前景和生命力。
都市休闲观光农业符合现代农业发展的前进方向，是优质高效农业的最理想选择。
休闲观光农业不论经济、社会、环境效益都远超出常规农业，其经济效益高出常规农业的数倍，其社会、环境效益则无可比拟，社会影响深远。
因此，发展都市型休闲观光农业是与国际化农业接轨的迫切需要，又是农业和农村可持续发展的必然选择。
发展休闲观光农业成为一个推动我国农业产业结构调整行之有效的举措，园区建设的目的旨在落实某市加快发展都市型现代农业的精神，把南瓜主题都市休闲观光园的规划建设，作为某市实施发展休闲观光农业战略、“把第一产业向二三产业转移和融合形成新的产业形态”的示范工程。
2.3.2促进发挥农业多功能的需要
“某南瓜主题都市休闲观光园”可视为以农业产业资源为依托的农旅结合的、以农为主、强农兴旅的新业态的典型代表。
它的建设和发展是生产力发展的必然结果，是随着人类社会的发展和进步，人们生活水平不断提高，人们收入和闲暇时间不断增加，为满足对休闲项目需求不断增加的需求而应运而生的。
建设以南瓜为主题的特色主题创意观光园将具有一定的产业发展示范与指导意义，它的生产功能、生态功能、旅游功能、创收功能、教育功能、辐射功能、文化传承功能、艺术创意功能等基本功能对于某市的农业、新农村建设，对于城乡共同发展都有极其重要的意义。
2.3.3农业产业聚集效应的需要
南瓜主题园具有知识密集型的创意经济产业特征，虽然以南瓜主题休闲观光园为表现形式，但是其产品的生产并不是该园区的主要利润点，对以南瓜为主题概念开发为核心，发展南瓜产品的标准化基地种植、以及与南瓜产业相关的衍生商品的生产销售和产业延伸开发由此所形成的产业互动才是重点。
所以，如何有效打造南瓜产业链条，以南瓜主题园为平台产生“南瓜产业集聚效应”，无疑将关系到这一产业在某甚至是中国的前景。
第三章市场分析与建设规模
3.1市场调查
京郊观光农业从八十年代后期开始起步，自昌平县十三陵旅游区出现首家观光采摘果园以来，各郊区县对发展观光农业都表现出较高的发展热情，开发和形成了一些观光农业项目和景点，也取得了一定的经济效益。
2005年，某都市型农业发展取得一定成果。
全年农业观光园达到512个，观光旅游收入4.1亿元，接待人数为770万人次，取得了良好的社会效益、经济效益和生态效益，观光农业的发展，为农村经济带来了新的活力，极大地促进了京郊农村产业结构的调整与优化，直接拉动了农民的增收致富，推动了农村城市化进程，推进了首都生态环境产业的建设。
3.2市场预测
在今后一段时间内，某仍处于观光农业的快速发展时期，可以预测对观光农业的需求也将保持一个旺盛的态势。
首先，就某市民来说，“京郊游”已逐渐成为时尚。
据某市旅游局调查统计，某市民常住人口中，有99.09%的人希望到京郊旅游。
其次，某现有常住人口1500万人，每年接待的国内游客达7000多万人次，海外游客300多万人次，某市民在京旅游4000多万人次。
每年1亿多人次的在京旅游量是南瓜主题公园巨大的潜在消费人群。
另外，某作为国际大都市，市民与旅游者的消费层次高，对观光农业园区的需求广且要求其规模大、水平高、对特用瓜菜的需求量将呈现出旺盛的需求，其需求前景广阔。
3.2.1产品目标市场分析
3.2.1.1以儿童为核心的家庭
从市场心理与现代人类组织结构特征角度，儿童的需求将构成出行与否以及出行方向的决定性因素，而单独的儿童（非学校组织的）又不具备独立的旅游能力，因此，在儿童需求的驱动下，一方面父母的旅游愿望将被唤醒，另一方面，由于中国人对农业文明特有的情节，长辈也乐意让儿童深切的重新体验农业文明。
典型的“2＋1”出游（父母＋小孩，爷爷奶奶＋儿童）将构成本项目的主要市场。
3.2.1.2青年白领客源
与农业文明有巨大时代距离的青年白领将构成项目的另一个重要市场。
与现实生活有巨大时代距离的农业休闲项目的独特魅力将发挥重要驱动作用。
青年白领市场在项目需求方面有非常清晰的特征，适合团队参与的游乐型项目与完全自我化的观赏项目将是他们的优先选择，开放空间与私密空间同时具备将为他们带来较高的满意度。
另外，青年白领市场有非常重要的延伸影响力，这直接导致了下一个市场对项目的认可。
3.2.1.3企业年会、有组织机构将在节假日发展为主力客源
青年白领的需求将在很大程度上决定企业有组织出游的目的地选择。
中国企业的奖励旅游制度还相当不完善，但企业年会旅游却市场庞大。
年会旅游时间特征很清晰，在需求方面有别于个人或小团队市场，会议场所＋大型餐饮中心＋大型娱乐空间至关重要。
有组织机构（如协会、社团、俱乐部）大多也会选择在节假日安排集体出游，作为提高机构凝聚力，安慰鼓励团队成员的重要措施。
这部分市场的出游目的地选择较为多元，但本项目轻松自然的环境同样能为决定他们选择的主要因素之一。
3.2.2产品市场竞争力分析
3.2.2.1主要竞争对手
本项目的主要竞争对手为京郊的各类农业观光园区。
近些年，随着首都经济的快速发展和人们生活水平的不断提高，城市居民对于观光休闲的消费需求日趋强烈。
面对这一新的市场需求，郊区不断整合农业资源，发挥区域优势，开发农业新功能，一批深受城市消费者欢迎的以观光、采摘、民俗为主要内容的农业园相继建成。
据统计，到2004年底，某郊区各类农业观光园超过2000个，从事民俗旅游和观光农业的农民近10万人，观光农业收入突破30亿元。
目前，某大型的农业观光园区达到135个，由农户自发开展的季节性观光采摘的小型“菜园”超过10000个。
在今后一段时间内某仍处于观光农业的快速发展时期，尤其随着国内城市居民假日经济的兴起与高收入群体的大幅增长，可以预测对观光农业的需求也将保持一个旺盛的态势。
3.2.2.2产品市场竞争力优势、劣势
1、项目具有独到的特点与唯一性
吸引都市人群前往观光农业园旅游的最大驱动力在于工业文明与农业文明的巨大差异。
本项目依托农业文明展开的旅游活动，主要包括三个方面的基本吸引力：
农业生产：
建立在优美的田园风光或是现代气质突出的农业设施基础上，无论是原生态的生产还是高科技的生产，均与现代人的日常生活环境有巨大的鸿沟，吸引力正是建立在鸿沟的两端。
原生态与高科技均有巨大的可衍生体验空间与多元化的体验手段。
农业文化：
农业文化吸引人的因素更多的聚集在人类生活方面，民俗文化（传统的）、农业风俗（传统的）、农业器具（传统与现代的）、劳作技能（传统与现代的）均包含了丰富的人文情怀，更能引起游人深入的感悟。
借代式体验：
借代式体验是因旅游而生的一种旅游体验方式，农业中的可借代因素成为了旅游活动展开的道具或背景，活动可能是完全现代化的。
这三种基本吸引力都包含了一些共同的因素，包括田园、自然、农作物---生态、健康、情趣，而这些因素也正是农业旅游区区别于其他都市旅游形式的重要内涵。
此外，本项目推广的优质观赏兼食用瓜类蔬菜形状多种多样、颜色丰富多彩，既可用来装饰园林长廊也可种植于瓜果采摘园区，保健功能突出，其产业链长、附加值高，栽培技术相对容易掌握，易形成产业化规模，可带动京郊农民种植与制作观赏性产品，提高农民的收入，同时也带动园区农民的就业。
种植观赏采摘蔬菜符合当前京郊乃至全国的消费市场和种植市场的需求，项目具有很强的竞争力。
2、项目具有很强的区位优势
本项目位于某市东南部的通州区，京杭大运河的北端，长安街东延长线上，面积912.34平方公里。
通州拥有2000多年的历史，自古就是京东交通要道，漕运、仓储重地。
古时万国朝拜，四方贡献，商贾行旅，水陆进京必经通州，通州有着“九重肘腋之上流，六国咽喉之雄镇”的美誉。
通州区位和交通优势明显，紧邻某中央商务区（CBD），距国贸中心13公里，天安门20公里，距首都国际机场16公里，天津塘沽新港100公里，处于环渤海经济圈的中心地带。
通州还具有现代化的交通体系，某六环路和京沈、京哈、京津塘高速公路“一环三路”穿境而过，京通快速路和八通轻轨把通州和某市区连成一体，京承铁路、京秦电气化铁路在通州城内交汇。
作为某市规划建设规模最大、区位优势最明显、基础设施条件最好的新城区，通州正在以前所未有的速度全面发展，开创现代化建设新局面。
目前，某市政府确定了“两轴－两带－多中心”的城市空间发展新格局，通州区位于某长安街沿线发展中轴线和东部产业发展带上，被确定为某重点建设的新城区和京东新型产业基地。
通州将利用五年左右的时间打造某新城区的基本框架，用十年左右的时间，把
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