物业交接注意事项.docx

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物业交接注意事项

物业周期建筑工程质量保修的前期管理

物业接管验收一定在地产竣工验收基础上再验收，并永久保存期间发生的资料、记录。

依据：

《中华人民国建筑法》，1988年3月1日施行。

《建设工程质量管理条例》，2000年1月30日施行。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》，2005年1月1日施行。

《房屋建筑工程质量保修办法》,2006年6月30日施行。

工程质量保修是我国实施的一项法定制度，

《屮华人民国建筑法》第六十二条、原建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、国务院《建设工程质量管理条例》第六章都对建设工程质量保修的围、期限、责任等方面进行了明确规定,同时又指出，这些法律法规屮规定的保修期限是“最低期限”。

建筑工程的保修围应当包括：

地基基础工程；主体结构工程;

屋面防水工程及其他土建工程；各类设备以及电气管线、上下水管线的安装工程；供热、供冷系统工程。

资料：

工程承包单位在向建设单位（即开发商）提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。

合格的质量保修书是工程竣工验收的法定条件之一。

接管验收的定义：

物业公司在接管开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为主的验收。

容包括：

资料、房屋、本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。

方法和过程：

i般情况下在收房合同约定入伙日期Z前两个月左右进行接管验收，物业公司应于5-10个工作日对该工程是否已具备接管验收条件予以审核并记录《新建房屋具备接管验收条件审核单》、编制《新建物业接管验收工作安排》，对物业公司于地产公司签定《新建房屋交接责任书》，并签发《验收通知》约定时间验收；于约定时间开始按《新建房屋验收表》、《小区公共绿化验收单》、《小区公共设施及道路设施验收单》所列项目进行逐项验收，验收周期根据建筑面积多少和人力情况来定。

如验收有不合格的项目，物业公司应签发《质量问题整改通知单》，对所列返修项目，地产应于规定的日期返修完毕交与复验直至合格。

一-般要求在20个工作日完成，全部验收工作应控制在入伙前完成。

返修复验需有地产公司提出，随时提出，随时复验，验收合格，物业公司月5个工作日签署《验收通过证明》。

档案资料的交接：

1、产权资料；

（1）项目批准文件；

（2）用地批准文件；

（3）建筑执照；

（4）小业主、产权、居住位置、建筑面积清单

2、市府验收合格资料：

（1）工程竣工验收证书；

（2）消防工程验收合格证；

（3）市完善配套办公室小区综合验收合格证书；

（4）用电许可证；

（5）供用电协议书；

（6）用水审批表、水费收缴合同书；

3、工程技术资料

（1）建筑、结构、电气、给排水、空调、等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等；

（2）工程合同及开竣工报告；

（3）工程预决算分项清单；

（4）图纸会审记录；

（5）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；

（6）隐蔽工程验收记录；

（7）沉降观察记录及其沉降观察点布置图；

（8）竣工验收证明书；

（9）钢材、水泥等主要材料的质量保证书；

（10）新材料、构配件的鉴定合格证书；

（11）水、电等设备及卫生洁具的检验合格证书；

（12）砂浆、混凝土试块试压报告；

（13）供水管道试压报告；

（14）机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。

其他交接事项：

1、原管理单位应提供《物业情况一览表》，包括小区的建筑面积、占地面积、绿化面积，总户数，户型等，对于空置房屋应特别注明，并将其钥匙悉数移交接管单位；

2、原管理单位须对小区的所有设施设备列出清单，如供水设备、供电设施、会所设施、所有路灯、污水井、雨水井、化粪池等，交接时双方须对小区的建筑、结构、设施设备进行全面的验收，做好交接记录；

3、入伙至今所有管理运作资料均应移交。

包括装修管理资料、设备设施保养计划、记录等；

4、所有接管事项均应以书面方式进行，并须经双方签字盖章确认。

接管验收前的准备工作

1•物业管理公司。

2•主要管理人员。

3•交房标准和权利界限。

4・管理公约、住户手册、装修指南。

5・交接方案、交接计划、培训计划。

6•验收记录表格。

7-接管人员。

8・管理程序和规定。

9・保修单位及围。

10・

维修保养及操作指南。

11・

岗位培训。

12・

规定和法规。

13・

工具和材料。

14・

运作表格。

15・

筹建。

物业接管验收标准室

墙面、顶棚

表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮；预留洞、槽、管道等各面层及门窗与墙面空隙填嵌密实，色泽一致，尺寸正确。

方正、整齐、光滑；阴阳角垂直、方正、允许偏差3mm,表面平整度允许偏差小于2mm；阴阳角垂直、方正、允许偏差小于3mm,检查每个面不少于3个接点，墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。

地坪

地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不不起砂，地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm。

踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚，检查没面不少于3个点。

进户门、电表箱门、弱电箱门、水表箱门

门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直，允许偏差小于3mni,框的对角线允许偏差小于3mm框与扇，扇与扇搭接宽度为1.5-2.5mm,高低差小于2mm,门锁、拉手、插销、小五金、门磁头安装齐全，无遗漏，安装位置准确，牢固，表面整洁无污染，油漆涂膜无缺损、划伤，门锁开关灵活，钥匙插入拔出无卡阻现象。

电表箱、水表箱、弱电箱必须使用通锁。

阳台

除符合楼地面地坪要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，抗渗带高度一致，出墙厚度均匀，无空鼓裂开；阳台栏杆表面明显凹坑和损伤，划痕不超过0.5mm,栏杆整齐一致，位置正确；阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致；阳台墙面涂料无色差；阳台立管清洁无污染。

卫生间、厨房间墙面细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整。

卫生间地面48小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏。

各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟。

给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。

塑钢门窗

门窗安装牢固，安装位置符合设计要求。

门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确；门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面洁净，无划伤，无气泡；硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐，光滑。

公共部位（楼梯走道）

墙面平整，阴阳角方正顺直清晰。

斜板表面平整，与梁等接点处水平，梁表面平整，梁底水平，高度宽度一致，腻子批嵌平整，无腻灰，无波纹，涂料均匀，无色差。

地砖铺贴平整，拼花图清晰，色泽一致，表面清洁，不起壳，无裂痕，无碎块，掉角,缺楞，砖缝均匀顺直，楼梯踏步尺寸一致，无打小头，斜面一条线，2m靠尺检查平整允许偏差小于4mm。

楼梯挡水线、挂落线、宽厚度一致，表面平整，颜色一致，阴阳角清晰明快不含糊。

楼梯栏杆、扶手：

栏杆焊接牢固，焊疤处理平整，木扶手拼接牢固,扶手背不弯曲，腻子批嵌密实，油漆表面涂刷后无锈斑，焊渣,毛刺等。

外墙

外墙平整无空鼓开裂，大墙角，阴角挺拔通直，细砂批嵌均匀无接口，表面无明显射影和波纹，阴阳角清晰不含糊；涂料均匀，无色差，无接痕，无污染，收头清爽。

窗台横平竖直，棱角线条清晰，窗框下槛20mm圆弧光滑顺直；窗台排水坡度20mm以上；窗台滴水槽顺直，二边粉刷相等，整齐一致。

空调板宽度一致，尺寸相同，左右上下横平竖直，阴角通直清晰不含糊，阳角方正顺直。

阳台粉刷曲线和顺，阴阳角清晰明快，挂落线厚度，宽度一致，细砂批嵌均匀，纹路顺直；无色差，无起皱脱皮，上下阳台进出一致，梁底水平无翘裂，上口压顶流水向里。

外墙勒脚线和明沟：

表面平整，无空鼓开裂，颜色一致无污染，上口水平，厚度相同不弯曲；名沟里、中、外按档次尺寸一致，转弯处和顺，月亮弯形状统一，无积水，排水流畅；伸缩缝宽度一致，不弯曲，油膏饱满，平整均匀无外溢。

屋面

光棚油漆均匀，无流坠起皱，无锈斑，焊接饱满，无漏焊，脱焊现象。

栏杆安装牢固、焊接饱满、脱焊现象。

栏杆安装牢固、焊接饱满、接口平整、表面喷涂均匀、无损伤。

飘板、圆柱表面光滑平整，线脚顺直，涂料均匀无色差。

屋里地坪找坡准确，基层与突出屋面结构（女儿墙、排气管等）的处以及基层的转角处（水落口，天沟等）均应做成光滑圆弧形，防水卷材铺贴密实，卷材无孔洞，裂口，裂缝。

天沟排水通畅，无明显积水，整个层面24小时盛水无渗漏。

排水管

排水管每户洁具留口位置准确，厨房、卫生间地漏高出地坪0.5-lcm,阳台地漏低于地表0.5cm。

检查口位置正确，清扫方便。

排水管安装完毕后，应将管道井垃圾和检查门处管子口污物清理干净。

所有排水管灌水通球试验做到不渗不漏，排水通畅。

空调、雨落管

按规每层应装伸缩节，伸缩节安装高度应统一。

管道支承件的间距应统一，立管4）75以上的支撑件间距不大于2m。

立管的垂直度偏差：

每5m不大于10mm,全高不大于30mm。

所有管道不堵不漏，排水通畅。

雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线。

煤气管

管道安装每层应设套管，套管高岀地坪8-10cm,顶棚处与顶棚平。

立管的垂直度，每5m以下不大于2mm。

管道安装完毕后应将管子接口和管子上污物清理干净，并刷银粉漆二度。

煤气管明敷，离墙面3.5-4cmo煤气管每层加管夹，安装位置准确牢固。

配电箱

元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，接触严密。

（相线为红色、黄色、绿色、零线为兰色，接地先为绿黄双色线）

配电箱盘面垂直，箱体高50cm以下，允许偏差1.5mm,箱体高

50cm以上，允许偏差3mm。

开关，插座（含电视机、、可视对讲机、宽带网）

线材色标符合，按线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线,按地线为绿黄双色线，接地接触紧密。

开关、插座面板并列安装高寿允许偏并0.5mm；每户面板高苓允许偏井5mm；面板的乖直度允许偏差0.5mm。

电梯

拽引机承重梁安装必须符合设计要求和施工规规定。

限速器绳轮、钢带轮、导向轮必须牢固，转动灵活。

钢丝绳应擦拭干净,严禁有死弯，松股及断丝现象。

制动器的调整应闸瓦与动轮接触严密，松闸时与制动轮应无摩擦。

导轨的安装应牢固、位置正确、横竖端正。

轿厢的组装应牢固，娇壁结合处平整。

导靴要保证电梯正常运行。

轿厢地坎与各层门地坎的偏差严禁超过层门指示灯盒及召唤安装应平整、牢固、不变形，不突出装饰面。

厅门，娇门应平整，启闲时无摆动、撞击和阻滞现象。

关闭时上下门缝一致。

电梯的电源应专用，机房照明、井道照明，娇箱照明应与电源分开。

电气设备外露导电部分应可靠接地或接零。

电梯的随行电缆必须固定牢固，排列整齐，无扭曲。

电气接线应正确，连接可靠，标志清晰。

各种安全保护开关必须固定可靠且不能采用焊接。

急停、检修转换等按钮和开关的动作必须灵活可靠。

极限、限位、缓速装置的安装位置正确，功能必须可靠。

轿厢自动门的安装触板必须灵活可靠。

井道的所有设备设施不能有碰撞和摩擦。

安全钳工作必须正常可靠，动作后正常恢复。

电梯启动、运行和停止，轿厢无较大的震动和冲击，制动可靠。

运行控制功能达到设计要求。

超载试验必须达到

可视门对讲

室机必须安装可靠，通话质量优良，可视屏图像清晰，电控锁开启灵活，报警功能打印正确，可视摄像头必须满足白天、夜间图像的清晰，访客呼叫键采取直接式。

物业接管验收标准室外

室外排水工程

室外管道及窖井按设计施工，标高及坡度符合设计要求，无倒坡现象。

窖井布置合理，岀水口四周封闭紧密，粉刷符合要求。

各窖井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形、易于开启。

管道系统作闭水试验和冲水试验，系统无外泄，排水通畅。

混凝面应无裂纹、脱皮、麻面、和起砂等缺陷，接缝高差不得大于2mm。

混凝土路面的纵缝、横缝必须沿全长作通，纵缝和横缝必须贯通；允许偏差：

纵缝20m长度不得大于20mm,横缝在路面宽度不得小于lOmnio路面的平整度允许偏差，3ni直尺检查时允许偏差小于5mm。

路面坡度符合设计允许偏差小于0.15%,无积水现彖。

小区景观、小品

按图布置各景点，坐标位置正确。

各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。

绿化用水必须计量，水泵要作试压,灯光布置系统须作线路绝缘测试和通电试验。

绿化建设

栽植土及地下水位深度：

大、屮乔木＞100cm；小乔木和大、屮灌木＞80cm；小灌木、宿根花圃＞60cm；草本地被、草坪、一、二年生草花〉40cm。

（种植耐水湿植物除外）栽植土壤块径：

大、中乔木＜80cm；小乔木和大、中灌木＜60cm；小灌木、宿根花铺＜4cm；石砾、瓦砾等杂物块径：

树木＜5cm；草坪、地被、花铺＜lcm。

地形标高：

全高＜100cm为±5cm；全高101cm—299cm为土20cm；全高＞300cm为土50cm。

土地平整，排水坡恰当，无积水，土壤基本无石砾、瓦砾等杂物。

维（护）栏（墙）:

安装牢固：

焊点平滑，无脫漆，锈蚀，粉刷应平整亮丽，无流坠，颜色一致。

清洁配置设施

在小区道路周边及花园适当位置，合适设置垃圾箱（桶），大小适当，外观应与小区风格区配。

室外垃圾箱（桶）安装时应考虑风吹影响及清洗方便。

住宅标准层应设置垃圾桶的摆放位置，摆放位置的地面及墙壁应贴瓷片；应配置水源及排水设施，以方便清洁。

电梯厅应配置与环境和功能相配套的果皮箱。

地下车库应合理设置果皮箱及清洁水源，水源处需设置排水，考虑防水。

天面应合理设置清洁水源,水源处需设置排水。

应设置垃圾中转站，且中转站应配置清洗水源及排水功能排水设施，大小与小区实际情况相区配，同时异味不漏住户。

车库

地下车库墙面、顶棚平整，地面不反砂。

地下车库出入口应设置防洪闸。

公共栏：

小区应在主要出入口设置信息公布栏，大厦应在大堂出入口合理位置设置信息公布栏。

消防系统：

所有消防主管网应在合理位置，清洗标示管网功能，流向，在天台设置试验。

消防栓：

消防栓系统在最高位置设置自动排气设备。

所有消防阀门应标明控制区域。

消防泵应设置带负荷试泵条件，在泵的出水管闸阀前加装一套循环管。

防排烟送风阀旋转灵活，开关自如，风机运行无异常声音；防火卷帘门升降自如，电机运行无异常声音。

消防控制中心应安装空调。

各楼层应设立消防紧急对讲。

办公室、仓库、主要出入口、地下停车场、所有设备房、控制中心应设线。

防火门:

公共部位防火门钥锁应通用。

门开、管、锁动作自如，门表面无划伤，闭门器完好无损，力量适屮。