广东惠州惠东县巽寮湾市场分析报告.docx
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广东惠州惠东县巽寮湾市场分析报告
广东惠州惠东县巽寮湾市场分析报告
惠州惠东县巽寮湾市场分析报告
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深圳滨海度假板块格局
巽寮滨海板块市场分析
市场总结
香港
深圳传统关外
深圳传统关内
惠州
深圳周边滨海板块划分
深圳周边滨海区域可初步分为五个板块，自西至东分别为前海后海板块、梅沙板块、大鹏板块、大亚湾板块和巽寮板块；每个板块发展情况各具特色，下文将在简要分析各个板块特点的基础上，对项目所处的巽寮板块在售项目进行重点分析
项目
前海后海
梅沙
大鹏
大亚湾
巽寮
深圳周边滨海区域可初步划分为五个板块，
项目位于深圳东部的巽寮板块内
配套成熟，以商务、商业、娱乐和居住功能为主；缺乏闲适、宁静、轻松的休闲度假氛围
范围：
主要包含深圳前海、后海的滨海区域
交通：
该区域路网完善，地铁1、2号线该区域与福田中心区紧密的联系起来
距离：
该区域中心至福田中心区直线距离为15公里
大型配套：
海岸城（223万㎡商业文化中心）、星级酒店、锦绣中华、世界之窗
自然资源：
除海景外，该区域无天然沙滩和山景资源
客户分类：
高端改善型自住客是购房的中坚力量、其他以高端投资客为主
客户来源：
周边片区（南山中心区/后海湾/蛇口）、传统豪宅片区（华侨城/香蜜湖/中心区）
宝安机场
福田中心区
地铁1号线
前海
后海
区域实景
地铁2号线
滨海板块1—前海后海
物业以高层城市住宅为主，价格在2-6.5万/㎡之间，高层一般可看海景，无沙滩
三湘海尚
虽然前海和后海配套都比较完善，但前海定位为粤港现代服务业创新合作示范区，除居住外，还承担港口物流、能源基础、汽配等功能；后海定位为滨海城市中心区，是未来城市的第二中心，为纯商务金融居住区；另外后海离深圳中心区较近，故从后海至前海，房价从高到低，前海被深圳人士称为价格洼地
合正汇一城
鼎太风华三期
滨海板块1—前海后海
项目名称规模容积率产品类型装修均价景观资源
后海半岛城邦29万㎡3.4高层、超高层毛坯4.5万/㎡临海、无沙滩、高层观海
三湘海尚30万㎡2高层、洋房毛坯6.5万/㎡不临海、无沙滩、高层观海
宝能太古城44万㎡3.5高层毛坯5.5万/㎡不临海、无沙滩、高层观海
前海鼎太风华42万㎡2.75高层毛坯3.2万/㎡不临海、无沙滩、高层观海
中粮鸿云7万㎡2.8高层毛坯2.0万/㎡不临海、无沙滩、高层观海
合正汇一城33万/㎡4.9高层毛坯2.2万/㎡不临海、无沙滩、高层观海
滨海板块2—梅沙
目前梅沙为深圳最成熟的滨海度假区，但受土地资源的限制，区域未来的发展空间有限
发展程度：
梅沙板块已成为深圳乃至全国知名的高端滨海区，经历十多年的开发，滨海度假市场发展已高度成熟。
东部华侨城的落户使梅沙升级为国内知名的旅游度假区。
发展潜力：
可出让的土地已非常少，且高房价提高了购房者的进入门槛，未来的发展空间有限。
发展趋势：
向东延伸成为“大深圳”发展的必然。
大梅沙开发比较饱和，可出让土地少
各类海景项目分布较密集，一线海景资源用地已开发殆尽
客户来源：
深圳主流的传统豪宅片区如华侨城、红树湾、香蜜湖，主要以深圳及与深圳有密切来往的客户为主
置业目的：
客户的置业目的相对多元，主要以短期度假、商务接待、双第一居所为主
客户关注点：
认可片区的山海资源、各大开发商的品牌；担心物业管理、交通问题（大梅沙的堵车问题）、基础配套的不足
滨海板块2—梅沙客户
该板块客户主要来自于深圳传统豪宅区域；置业目的主要以短期度假和商务接待为主
代表项目：
项目客户来源置业用途认可点疑虑点
华侨城天麓传统豪宅片区如华侨城、红树湾、香蜜湖以短期度假
商务接待、企业会所
双第一居所绝版的山海资源
东部华侨城配套（高尔夫、酒店）
产品高附加值及高可拓展空间
华侨城品牌物业管理
交通问题（大梅沙的堵车问题、天麓的蜿蜒山路）
基础配套的不足
滨海板块2—梅沙发展历程
2003年
关键词：
工地、万科东海岸
2001年世联提出“蓝色盐田”的定位获盐田区政府采纳
2003年7月：
区域第一个项目万科东海岸开盘，主广告语：
“到东部去，那里有真正的海”
2007年
关键词：
东部华侨城
2007年7月：
东部华侨城试营业；茵特拉根酒店、高尔夫、直升机停机坪等配套初现端倪
2007年8月：
深圳东部滨海当时唯一的五星级酒店京基喜来登度假酒店开业
2007年12月：
天麓一区开盘
关键词：
天麓别墅、东部沿海高速
2008年5月：
天麓七区、二区开盘
2008年6月：
东部沿海高速开通
2009年8月：
天麓六区发售
天麓六区
2008-2009年
现状
关键词：
度假配套成熟
1800㎡沙滩海滨公园、9平方公里东部华侨城、国际水上运动中心、3个五星级酒店
2个游艇会：
浪骑游艇会（275泊位）、大梅沙游艇会（175泊位）
2个高尔夫球场：
东部华侨城高尔夫（36洞）、世纪海景高尔夫（18洞）
2个直升机停机坪：
华侨城直升机停机坪、天琴湾直升机停机坪
东部华城
浪骑游艇会
起步期
发展期
成熟期
梅沙板块发展为相对成熟的度假区用了近10年的时间；对照梅沙板块发展历程，项目所处的巽寮板块目前仍处于发展期
雏形期
滨海板块2—梅沙
度假物业规模较小，容积率低，以高端别墅为主，价格一般在10万/㎡左右，但高端项目有价无市
爱琴湾山庄鸟瞰图
天琴湾实景
天麓二区
项目名称规模容积率产品类型装修均价景观资源
东部华侨城天麓3.8万㎡0.12独栋、叠拼毛坯独栋13万/㎡、叠拼9万/㎡不临海，有山景、东部华侨城主题公园景观、部分山地别墅可看海
万科天琴湾3.9万㎡0.13独栋、联排全装修独栋价格1亿起价，面积在546-1000㎡之间，联排已售罄临海、山景、海景、沙滩
爱琴湾山庄1.9万㎡0.61独栋、联排毛坯联排均价8万/㎡、双拼均价11万/㎡，独栋未推售不临海、有山景、部分山地别墅可看海
滨海板块3—大鹏
大鹏拥有优越的滨海资源，但由于政府要开发过程中定位不明制约了区域发展进程
大鹏半岛西冲
古建筑：
大鹏所城
资源情况：
山景、海景和历史人文景观比较丰富，远离城市的喧嚣，适宜打造高端度假项目。
发展程度：
大鹏半岛主要承担旅游基地的功能，为深圳保护性开发区域，定位为可持续发展的生态半岛，目前发展缓慢，主要原因如下：
旅游资源未作统一规划、产业政策模糊致使低附加值高污染类企业的入驻、开发过程中未充分考虑当地居民利益。
发展潜力：
受保护性开发原则的限制，定位高端，但现仍未能进入发展快车道，未能形成一流旅游度假地
客户来源：
罗湖、福田、南山的高端客户为主，其它客户为辅
置业目的：
作为个人度假、养老或公司商务接待
置业特征：
喜爱大鹏－南澳的景色和滨海自然的生态环境，向往休闲度假式的生活状态
滨海板块3—大鹏
世纪海景果岭海
凯旋湾花园
片区开发目前仍处于起步阶段，面市项目不多，以高端度假别墅为主，价格一般在10万元/㎡左右
项目名称规模容积率产品类型装修均价景观资源
世纪海景果岭海3.4万㎡0.64独栋、双拼、叠拼毛坯双拼均价7万/㎡、独栋均价14万/㎡、叠拼均价4万/㎡临海、海景、沙滩
凯旋湾花园3.2万㎡0.4独栋、双拼毛坯双拼均价7万/㎡、独栋均价10万/㎡背山面海、山景、海景、沙滩
滨海板块4—大亚湾
石化、港口物流和汽车产业为大亚湾主导产业
大亚湾对外交通联系便利，但资源条件一般，且受区域产业主导的影响，难以形成主流度假区域
大亚湾的规划布局
中石化壳牌炼油基地
资源情况：
景观单一，原生态环境、植被等生态条件一般，资源评价逊于巽寮湾，海水和沙滩质量较差，缺乏高水准配套设施
发展程度：
该区域是石化城、澳头深水港等工业园区所在地，且离核电站较近、难以突破区域限制
发展潜力：
置业需求为产业聚集引导下的居住类需求而非度假需求，无休闲度假氛围可言
客户来源：
主要以福田、南山的中等收入群体为主，占总体的近6成
客户职业：
以私营企业主为主，占总量的近5成；其次为企业管理者及高级公务员，事业单位工作人员等年富力强阶层；另外部分为企业技术人员及高薪企业职员
置业关注：
首先考虑的是户型、赠送面积是否多，其次是价格、区位、配套
滨海板块4—大亚湾
合生滨海城
皇庭波希塔诺
大亚湾区域楼盘较多，受石化工业等氛围影响，整体销售去化较差；大盘较多，但滨海条件一般
香海湾
项目名称规模容积率产品类型装修均价景观资源
合生滨海城160万㎡2.5独栋、联排、高层毛坯高层7200元/㎡、联排1.4万/㎡，其它未售临海、高层和部分临海别墅可看海
皇庭波希塔诺62万㎡0.86叠拼、联排、双拼、独栋毛坯联排1.2万元/㎡，叠拼9000元/㎡、双拼1.5万元/㎡，独栋2万元/㎡不临海、高层可看海景、有山景资源
香海湾20.8万㎡2.89高层住宅毛坯6000元/㎡可看海景
滨海板块5—巽寮
巽寮湾资源优势明显，区域开发刚起步，但已有多家知名开发商进驻，未来将成为新兴滨海旅游度假区
资源情况：
原生态资源，沙滩和水质相对较好，水清沙细，具有较好的山景和海景资源。
发展程度：
巽寮湾是惠州市规划的主要海滨度假区，目前较为陌生，人流量较少，除农家乐和少量海鲜店外，无度假和生活配套，区域开发刚起步。
发展潜力：
随着万科、碧桂园、金融街、中信等品牌公司强势开发，区域将成为休闲度假物业开发的热点片区。
巽寮湾实景
梅沙：
发展成熟，受土地资源的限制，区域未来的发展空间有限
大鹏：
资源及交通优势明显，是未来高端度假区，但由于政府要开发过程中定位不明制约了区域发展进程
巽寮：
资源优势明显，众多大型开发商进入，未来将发展成为新兴滨海度假区域
大亚湾：
具备一定的自然资源，但区域置业需求为产业聚集引导下的居住类需求而非度假需求，因而难以吸引深圳度假客
前海后海：
配套成熟，以商务、商业、娱乐和居住功能为主；非休闲度假板块
滨海板块格局小结
项目所在的巽寮区域开发潜力和资源禀赋综合优势明显
滨海度假板块对比
板块定义交通配套自然资源休闲度假氛围滨海物业价格
前海后海都市型滨海居住区通达性极好商务、商业、娱乐和生活配套都比较完善除海景外，该区域无天然沙滩和山景资源区域成熟度高，人流量大，商业、商务、娱乐氛围浓厚，无休闲度假氛围高密度产品为主，价格在2万/㎡以上
梅沙综合型休闲度假区路网完善、通达性优良休闲、度假、观光、娱乐类配套为主，生活类配套为辅山景、沙滩、海景，品质不高以观光体验为主，人流量大，缺乏宁静、自然的度假氛围超低密度产品为主，价格在10万/㎡左右
大鹏东部生态度假区通达性较好休闲、度假类配套为主，生活类配套匮乏山景、海景和沙滩，品质较高；历史人文景观丰富自然资源丰富，休闲度假氛围浓厚低密度产品为主，价格在11万/㎡左右
大亚湾工业型滨海居住区通达性较好以生活类配套为主且配套相对完善，其它配套较少山、湾、岛、湖等自然景观，品质一般生活配套相对完善，景观资源一般，置业需求以居住和投资为主，休闲度假氛围较弱中低密度产品为主，价格一般在1-2万/㎡之间
巽寮新兴滨海休闲度假区可到达，但路状较差区域开发刚起步，各类配套都比较匮乏山景、海景和沙滩，品质较高自然资源丰富，适宜营造私密、宁静的度假氛围中低密度产品为主，价格一般在0.8-2万/㎡之间
与其它板块相比，项目的区位优势在于“以较低的价格提供较高品质的休闲度假环境”；区位劣势在于“交通条件较差、距离较远、配套相对匮乏”
具体比对情况如下：
交通：
路状较其它区域差；
距离：
至福田中心区距离较其它区域远
滨海物业价格水平：
和其它区域相比，该区域的价格最低；
配套：
无论是生活配套还是休闲度假配套的成熟度都不及其它区域；
自然资源：
自然资源的品质在区域中处于中位的水平；
休闲度假氛围：
与市中心适度的距离和相对丰富的自然资源使本区域非常适宜营造私密、宁静的度假氛围
滨海度假板块格局小结
深圳滨海度假板块格局
巽寮滨海板块市场分析
市场总结
金融街金海湾
万科双月湾
合正东部湾
富茂威尼斯
碧桂园十里银滩
海宸项目
中信巽寮半岛
莱蒙国际项目
本项目
华侨城项目
至香港、深圳、广州、东莞方向
万科大辣甲岛项目
区域市场项目分布
众多开发商已在稔平半岛落棋布点，巽寮湾区域大盘云集，势必成为全国滨海度假开发的下一个热点区域
万科、华侨城、碧桂园、中信、金融街、合生创展、合正等全国性品牌企业、地产巨头齐聚巽寮湾，该区域已成为休闲度假物业开发的热点片区。
据行业访谈得知，项目所在区域将投入合计约3000亿元打造5000万㎡滨海休闲度假新城。
区域市场在售项目基本信息
2011年为区域市场正式开启之年，区域市场密集供应
金融街金海湾项目2008年6月入市，是区域内规模最大、入市最早的项目，现开发已呈规模；
目前在售滨海项目中除金融街金海湾外，其它项目皆为2011年下半年入市。
项目建面（㎡）容积率规划配套项目定位首期规模首期入市产品入市时间距深圳距离
碧桂园十里银滩160万1.1星级酒店、风情商业街、海洋公园、游艇码头等每个人都想拥有的海滩度假屋79万49～160㎡多层、150～170㎡联排、210～450㎡双拼
53～260㎡高层11年7月1小时内
合正东部湾56.7万0.89高尔夫、游艇会、SPA中心、会所、海景酒吧、无边际泳池、风情商业街、五星级酒店等环球度假，奢享一湾8万250-300㎡独栋、382㎡双拼、230-270㎡联排、100-200㎡多层、50-150㎡高层11年7月1～1.5小时
富茂威尼斯湾1800万1.35五星级滨海度假酒店、100泊位游艇码头、商业中心、无边际泳池、滨海泳场、健身康体中心等国际全功能滨海度假综合体4.5万300㎡独栋、260㎡双拼、280㎡联排11年8月1.5～2个小时
金海湾2321万0.8喜来登酒店、美食街、水上巴士、游艇码头、山地高尔夫、露天电影院、艺术家部落等中国的马尔代夫3.2万58-85㎡高层08年6月1.5～2个小时
万科双月湾120万1.5酒店、游艇码头、商业街等高尚滨海度假区8万46~131㎡高层、101~164㎡多层、56~83㎡高层、181~220㎡双拼、181~220㎡四拼11年9月2个半小时
区域项目销售情况-高层
区域高层、多层供应量大，约9078套，以50～130㎡为市场的主力供应产品，整体销售较好
项目名称开盘时间套数主力户型价格去化情况
碧桂园十里银滩2011年7月487949～160平米观海高层1.1万/㎡
观山高层6000元/㎡
临海高层1.4万/㎡剩580套，去化率88%
合正东部湾2011年7月30347-120平米高层7500元/㎡开盘即售罄
139100-~200平米多层1.2万元/㎡开盘即售罄
金融街金海湾2008年6月259160～130平米高层9000元/㎡
酒店式公寓7500元/㎡（2008年6月）剩80套，去化超过90%
万科双月湾2011年9月58451-63平米高层9000元/㎡已售馨
58284-170平米多层1.2万元/㎡剩64套，去化率89%
区域项目销售情况-低密度
区域低密度物业供应量约1304套，产品差异化明显，整体销售去化率不及高层、多层物业
项目名称开盘时间套数主力户型价格去化情况
碧桂园十里银滩2011年7月230153～438平米双拼25万元/㎡
联排1.5万元/㎡售出200套，去化率87%
合正东部湾2011年7月126联排230-270㎡
双拼382㎡
独栋320联排2.5万元/㎡
双拼2万元/㎡
独栋1.8万元/㎡售出66套
去化率52%
富茂威尼斯湾2011年8月184独栋265㎡
双拼254㎡
联排159-280㎡独栋1.7万/㎡
双拼1.3万/㎡
联排1万/㎡售出148套
去化率80%
金融街金海湾2008年6月126双拼174-420㎡
独栋300㎡双拼2.8万元/㎡
独栋3.5万元/㎡售出79套
去化率63%
万科双月湾2011年9月64190-230㎡联排2.1万元/㎡售出30套
去化率47%
区域市场在售项目客户来源
区域内在售项目均有超过70%以上客户来自于深圳
从楼盘访谈中，我们了解到项目所在区域周边项目均有70%以上客户来自于深圳，具体情况如下：
项目名称客户情况信息来源
碧桂园十里银滩深圳客户约占75%，客户中大多是碧桂园老业主克尔瑞深圳机构余先生
合正东部湾客户80%来自于深圳，其他以广州、东莞为主，极少数来自于惠州本地项目售楼处置业顾问
富茂威尼斯湾客户80%来源于深圳，其他主要来源于惠东本地，以私企老板、生意人居多项目售楼处置业顾问
金融街金海湾以70％深圳客户为主，惠州、广州和东莞客户各约占10％，香港、澳门、北京、台湾等中国其它地区约占10%项目售楼处置业顾问
万科双月湾90%客户来自于深圳，主要是万科老业主，估计占80%项目售楼处置业顾问
从销售情况看，项目所在区域认知度较高，年去化量远超深圳客户到惠州置业的传统区域惠阳
惠阳区近年商品房销售情况统计（万㎡）
深圳市近年商品房销售情况统计（万㎡）
从专业第三方机构访谈了解到，惠阳区客户70%以上来自于深圳；从置业目的来看，自住客户占比约为20%，其它客户置业目的为投资（或投资兼自住）
区域认知
区域在售项目开盘时间已售面积销售月数折合成全年去化量
碧桂园十里银滩2011年7月69.9万㎡5167.8万㎡
合正东部湾2011年7月24日6.0万㎡514.3万㎡
富茂威尼斯湾2011年8月3.8万㎡411.4万㎡
金融街金海湾2011年7月3.3万㎡57.9万㎡
万科双月湾2011年9月10.6万㎡342.4万㎡
项目所在区域全年去化总量估算243.7万㎡
区域市场未来供应
根据当前信息统计，区域未来十年供应量将近5000万㎡，竞争压力巨大
项目所在区域在售楼盘未来可售体量为4334.65万㎡；
已知未面世项目的体量至少为284.8万㎡，区域未来可售体量将在4619.45万㎡以上。
下面对区域在售项目进行逐一分析
未售项目规划面积容积率进度
海宸项目13.8万㎡0.85初定2011年6月开盘，后延期
中信巽寮半岛120万㎡1.5初定2011年10月开盘，后延期
莱蒙国际项目51万㎡22011年8月取得土地
华侨城项目≥100万㎡-不明
在售项目总建面已售面积可售及未开发面积
碧桂园十里银滩160万㎡69.9万㎡90.1万㎡
合正东部湾56.7万㎡5.95万㎡50.75万㎡
富茂威尼斯湾1800万㎡3.8万㎡1796.2万㎡
金融街金海湾2321万㎡23.8万㎡2297.2万㎡
万科双月湾111万㎡10.6万㎡100.4万㎡
惠东县
至香港、深圳、广州、东莞方向
万科双月湾
合正东部湾
富茂威尼斯
金融街金海湾
碧桂园十里银滩
项目概况-碧桂园十里银滩
东部沿海高速
与同区域其它楼盘相比，该项目离深圳最近，区位优势明显
开发商惠东碧桂园房地产开发有限公司
建筑设计单位上海天华建筑设计有限公司
景观设计单位美国PERIDIAN
基础数据首期总建筑面积160万平米，容积率1.1
产品类型双拼、联排、高层
房源数量当期规划5080户
主力户型双拼217-438㎡、联排153-168㎡、高层53-260㎡
当前价格双拼2.5万/㎡、联排1.5万/㎡、观海高层1.1万/㎡、观山高层6000元/㎡、临海高层1.4万/㎡
开盘时间2011年7月
交通从深圳经东部沿海高速可直达项目
项目启动期分两期开发，目前在售为第一期；
产品类型为双拼、联排、高层
启动期
启动期规划
启动期分期
一期
二期
二期
规划布局-碧桂园十里银滩
至香港、深圳、广州、东莞方向
临海高层
观海高层
五星级酒店
低密度
观山高层
总用地：
533.6万㎡（8000亩）
已经取得土地：
144万㎡（2160亩）
启动期用地：
50.98万㎡（764亩）
启动期建筑面积159.66万㎡
启动期已售出47.4万㎡
用地指标-碧桂园十里银滩
启动期建筑面积159.66万㎡，
2011年7月开盘，至今已售出47万㎡
资源及配套-碧桂园十里银滩
资源：
沙滩5公里长、海水1类水质标准
其中该海岸线是广东东部数百公里海岸线上最环保洁净的海湾之一，素有“长沙湾”之美誉，且是2010年广东省省运会的帆板比赛场地
配套：
五星滨海度假酒店（目前规划1个，4.2万㎡）、100泊位游艇码头、商业中心（2.3万㎡）、国际幼儿园、无边际游泳池、滨海泳场、礁石公园、酒吧街、风情商业街、健身康体中心等
自然资源较好，
项目规划配套与同区域其它项目相比无任何优势
沙滩、海景实景
实景图片-碧桂园十里银滩
联排实景
立面材质以涂料为主，整体品质一般
双拼实景
推盘情况：
由于不受限购影响，凭借区位优势，营销推售力度较大且开盘促销优惠明显，首期推出五千套已去化超过八成
销售与客户-碧桂园十里银滩
临海高层
1.4万/㎡
观海高层
1.1万/㎡
五星级酒店
低密度
双拼2.5万/㎡
联排1.5万/㎡
观山高层
6000元/㎡
客户情况：
深圳客户约占80%，广州、佛山、珠海客户约占10%，剩余客户来自于全国其它城市；客户置业目的以投资兼度假为主，主要看重区域的自然资源
强势营销：
项目开盘前期的集中爆发式推广和客户大召集做得很成功，且丰富多彩的现场体验一并促进了项目的快速销售
价格优势：
推盘价格策略表明低价格是影响去化速度的主要因素
其它：
低密度产品卖毛坯，高层和多层装修标准1500元/㎡
开盘时间物业类型均价折扣实价户型面积总套数销售情况
第一期2011年7月双拼2.5万/㎡无折扣2.5万/㎡217-438㎡70套剩20套
联排1.5万/㎡89折1.3万/㎡153-168㎡160套剩10套
观海高层1.1万/㎡94折1.04万/㎡70—260㎡3620套剩535套
观山高层6000元/㎡92折0.55万/㎡75-200㎡836套剩2套
临海高层1.4万/㎡无折扣1.4万/㎡55-130㎡423套剩43套
合计-----5109售出4499
升级会员 