贵港房地产市场信息的报告XXXX年.docx

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贵港房地产市场信息的报告XXXX年

广西省贵港市房地产市场信息报告

报告综述

1、贵港城市特点：

1995年升格为地级市，辖三区一市一县。

是华南地区最大的内河港口是广西重要的物资集散地、商贸中心和广西重点发展的桂东南历史文化宗教名胜旅游的中心。

城市定位：

区域性中心、港口城市、园林城市。

2、人口数量：

全市总人口为502万，其中市区人口38.5万人。

3、交通环境：

境内有广州至南宁高速公路，通达南宁、柳州、桂林、梧州、广州等周边大城市。

建设中的南宁至广州城际快速铁路也将经过贵港。

水运非常发达，是华南地区最大的内河港口。

4、重点发展区域：

港北区，其城区人口为30万。

5、经济发展情况：

2009年GDP为440亿元，经济总量在广西14个地级市中排第六位，经济增长率为15.3%，排第六位。

从2004年起，贵港经济快速增长，增长率基本保持在15%以上。

6、产业结构：

将由农业经济向工业及第三产业经济重大转变，按规划至2010年底，一、二、三产业结构调整为24：

40：

36。

7、住宅消费群体：

贵港市消费者购房以自用型为主，其中以本地人居多（75%），外地客户占有一定比例。

主力客群为私营业主（30%）、公务员（25%）、国企职工（18%）。

客户购房承受力选择：

2000元（38%），3000元（24％），2500元（20％）。

8、最近一年土地市场交易情况：

总供应商住及住宅用地50.7公顷，总计成交金额3.82亿元，平均土地均价754元/㎡，平均楼板价200元/㎡

9、房地产市场销售情况：

从2003年起，销售量保持快速增长，房价保持两位数增长率。

2010年前几月销售均价为3063元/㎡（港北区）。

高档小区价格在4000元/㎡左右。

报告内容

一、贵港市概况

（一）城市综述

贵港市是一座有两千多年历史的城市，1995年经国务院批准升格为地级市。

贵港拥有华南地区最大的内河港口，是广西重要的物资集散地、商贸中心和广西重点发展的桂东南历史文化宗教名胜旅游的中心。

（二）地理位置

贵港市位于广西重要城市南宁、柳州、玉林的几何中心（150公里半径范围内），处在华南地区与西南地区的结合部，面向粤港澳，背靠大西南。

（三）行政区域及人口

港市辖三区一市一县，总面积10606平方公里，到2008年底全市总人口达502万，市区人口38.5万人。

市区包括港北区、港南区和覃塘区。

其中港北是市区的核心区，城区人中30万人，是贵港市中心城区，是市委、市政府所在地，全市政治、经济、文化中心和对外交往的窗口。

（四）交通

贵港交通十分便利，是华南地区水陆联运的交通枢纽、大西南地区东向出海最便捷的通道之一。

水路：

西江航道交汇贯通全境，是中国西部地区和华南地区最大的内河港口。

铁路：

黎湛铁路：

柳州、南宁、百色、河池、湛江、茂名方向都有直达贵港的列车。

南宁至广州城际快速铁路（建设中）。

公路：

，目前至南宁两个半小时车程。

广州至南宁等4条高速公路将经过贵港。

二、贵港市国民经济发展情况

（1）GDP和固定资产投资情况

从2000年至2007年期间，贵港市国内生产总值不断稳步上升，固定资产投资额在2007年实现大幅度增长，为房地产业的发展奠定了稳定坚实的经济基础。

从2002年开始，固定资产投资开始大于GDP的增长幅度，主要是来自贵港政府对城市的规划调整尤其是对港北区的规划定位而加大了城市基础设施投入，基础环境的改善，为贵港下一阶段飞速发展注入了活力。

表1-2历年GDP和固定资产投资增幅情况

2001年

2002年

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

GDP（亿元）

119.65

126.27

134.4

164.93

225.64

265.19

328.8

GDP增长率

4%

6%

6%

22%

37%

13.1%

15.3%

固定资产投资总额（亿元）

21.56

27.39

36.35

58.51

129.76

149.56

160

固定资产投资增长率

23%

27%

32%

61%

122%

15.6%

7%

（2）城市产业结构

贵港政府近年不断促进产业优化升级，二、三产业的比例不断提高。

根据贵港市政府的“十一五”规划目标，未来五年内，一、二、三产业结构调整为24：

40：

36，贵港市的产业结构将由农业经济向工业及第三产业经济重大转变，以二、三产业为主导产业构成，奠定了房地产业腾飞的更为坚实的经济基础。

2004年-2006年产业结构比例

年份

2004年

2005年

2006年

第一产业

37.6

29.1

27.2

第二产业

29.5

33.8

36.1

第三产业

32.9

37.1

36.7

⏹第一产业：

贵港是著名的农业大市（中国糖城）

⏹第二产业：

工业生产快速发展（制糖、造纸、建材）

⏹第三产业：

交通运输业对经济增长的拉动作用明显。

（3）人均可支配收入

最近三年贵港人均可支配收入增幅较快，2007年区域人均可支配收入超过了1200美元，达到10457元，居民的购买力有了较大幅度增强，居民居住水平以及住宅消费需求将大幅度得到提升。

表1-52004－2007年人均可支配收入

2004年

2005年

2006年

2007

人均可支配收入（元）

6209

7642

8938

10457

增长率

12.3%

11.7%

11.7%

三、贵港市城市整体规划

1、贵港市城市定位

关键词：

区域性中心、港口城市、园林城市

2、市区整体规划（2030年）

3、市区住宅产业重点开发区域：

港北区城北新区

四、贵港市房地产市场分析

贵港近年的房地产发展数据表明，贵港的房地产正处于上升通道之中，未来房地产仍具有较大的发展空间。

目前贵港市房地产市场总体上是供不应求，但数据表明2008年以后供应将开始迅速放大，市场需求将得到有效释放。

一、房地产投资与销售历史数据分析

1、房产投资分析

表2-1固定资产投资与房地产投资关系表

项目

2002年

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年前三季度

固定资产投资总额（万元）

294719

363509

586126

1294333

1495629

868805

房地产投资开发额（万元）

30193

47384

129350

168416

204547

110493

房地产投资占固定资产比重（%）

10.24

13.04

22.07

13.01

13.68

12.72

【研判】

随着贵港城市基础设施的完善，城市规划的日趋合理，投资环境的逐步改善，招商引资力度的不断加大及市民住房信贷消费观念的转变，继2001至2003年房地产高速发展之后，2004年贵港迎来一个房地产投资高峰年。

随着招商引资力度的加大，经济发展后劲越来越足，城市房地产发展形势良好，房地产投资占固定资产投资比重处于一个合理区间。

2、商品房施工面积与竣工面积比

项目

2002年

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年前三季度

商品房施工面积（万㎡）

168.46

208

130.43

286.19

258.77

300.48

商品房竣工面积（万㎡）

83.63

117.86

50.03

139.25

75.47

34.21

比值

2.01

1.76

2.61

2.06

3.43

8.78

【研判】

依据全国发达城市的行业经验，当施工面积为竣工面积的3.0～4.0倍时，市场表现较为稳定，供需较为平衡，房价增长与GDP增长相匹配。

因为施工面积反映了1-2年后现房供应量，其值小于3.0倍时出现供应短缺；大于4.0倍时，未来供应量将会放大。

贵港市2006年以前比值均小于3.0，所以在2007年以前，市场出现供应短缺，2006年比值介于3.0～4.0之间，2007年贵港市房地产市场供需较为平衡，但是从2007年前三季度数据分析，施工面积与竣工面积的比值达8.78，表明2008年以后供应将开始迅速放大，市场需求将得到有效释放，预计项目所面临的未来市场竞争将更加激烈。

3、销售面积与竣工面积比

2002年

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年前三季度

商品房实际销售面积（万㎡）

25.02

26.92

43.84

78.9

90.79

62.18

商品房竣工面积（万㎡）

83.63

117.86

50.03

139.25

75.47

34.21

销售面积与竣工面积比值

0.299

0.228

0.876

0.567

1.203

1.818

【研判】

销售面积与竣工面积的比值在一定程度上反映了供求关系。

2006年以来贵港市商品房销售面积与竣工面积比值已经大于1，2007年市场需求继续扩大，出现供不应求的局面，并且逐渐在消化2001～2005年积压下来的放量，贵港楼市空前旺盛，项目应充分利用此有利时机抢先入市。

4、住宅平均价格增长率分析

名称\年份

单位

2002年

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

2010年

全市价格

元/㎡

1007

1203

1482

1477

1757

1903

2213

2572

2878

增长率

%

-

19.46%

23.19%

-0.34%

18.96%

10.8%

12.6%

11.6%

13%

港北区价格

1572

1888

1978

2378

2693

3063

【研判】

从贵港近几年来商品房平均价格走势分析，贵港房价总体呈上升趋势，由于2003、2004年涨幅过大，经过2005年一个小幅度调整之后，2006年迅速补涨，2007年贵港房价增长率回归常态，2008年至2010年房价保持平稳较快增长。

二、最近一年（2009年5月至2010年5月）土地供应分析

土地用途

地块出让时间

地块位置

土地面积（㎡）

容积率

起拍价（元）

成交价（元）

溢价率

土地单价（元/㎡）

楼板价（元/㎡）

合计　

住宅用地

2010年4月30

贵港市城区迎宾大道西侧、市华美实验中学北侧

9486

4.90

6900000

6900000

1.00

727

148

总供应商住及住宅用地50.7公顷，总计成交金额3.82亿元，平均土地均价754元/㎡，平均楼板价200元/㎡。

2010年4月23

贵港市城区金港大道北、欧景蓝湾项目东侧

44057

3.50

32052000

32052000

1.00

728

208

2010年4月20

覃塘区东龙镇人民政府南面

36549

1.80

6376000

6376000

1.00

174

97

2010年2月10日

①位于港南区八塘镇八塘街，②位于港南区新塘乡新塘圩

14231

1.80

4270000

13773900

3.23

968

538

2009年11月17日

贵港市东湖片区综合整治开发项目DH-A01-2地块I区

10700

4.87

29213250

29213250

1.00

2730

561

商住用地

2010年3月16

贵港市城区荷城路与金田路交汇处

3829

5.50

10340000

10340000

1.00

2700

491

2010年3月9

贵港市迎宾大道西侧

8263

5.00

16023000

30523000

1.90

3694

739

20000

2.50

2010年2月5

贵港市中山路东侧、江一路南侧，H区位于贵港市南江红口岭

4980

4.50

2650000

2650000

1.00

532

118

2010年元月11

贵港市中山路东侧、桂林路北、民主路西侧、郁林路南侧交汇处

219812

4.00

142575300

142575300

1.00

649

162

贵港市中山路东侧、桂林路南侧、民主路西侧交汇处

51762

5.00

2010年元月14

贵港市西郊七里桥（城二路与新区三路交汇处东北）

43042

3.80

31720000

31720000

1.00

737

194

2009年6月26日

港市覃塘区樟木乡西街

4662

2.00

1200000

1200000

1.00

257

129

贵港市覃塘区东龙镇西街

11813

2.00

5550000

5550000

1.00

470

235

2009年5月27日

贵港市城区新世纪广场东侧、国际大酒店用地北的地块（含地上建筑物3300万）

23307

4.20

67300000

68800000

1.02

2952

703

三、部分在售楼盘分布及销售价

四、最新的（2010年2月份）房地产市场数据报告（由贵港市统计局发布）

贵港市2010年2月份房地产市场形势分析

一、房地产市场相关概述

2月份，我市商品房销售价格：

非住宅商品房销售均价为8512元/㎡，同比上涨8%，环比上涨21%；

商品住房销售均价为2878元/㎡，同比上涨13%，环比上涨7%。

其中港北区的销售均价为3063元/㎡

二、房地产市场供需情况

（一）一手房市场供需基本情况

2月份，商品房批准预售面积9.81万㎡,与上年同期比增长222%，环比下降22%。

实际登记销售面积4.44万㎡，与上年同期比下降3%，环比下降39%。

截至2010年2月28日，商品房累计可售面积为96.54万㎡，其中，商品住房累计可售面积为70.30万㎡。

（二）市场结构情况分析

1、套型结构分析

2月份，商品住房批准预售面积8.09万㎡，共708套。

其中单套面积144㎡以下的占总预售面积的99%，占总预售套数的99%。

单套面积90㎡以下的占总预售面积的9%，占总预售套数的12%。

从销售面积结构上看，成交套型面积的峰值集中在面积区间90㎡-120㎡之间的户型，占总量的38%。

2、价位结构分析

从成交价格段上反映，2000元/㎡—3000元/㎡是主要的价格段，该区间成交量的面积和套数分别是2.06万㎡、145套，销售面积和套数分别占总量的48%、43%。

（三）区域成交量情况分析

港北区作为我市最热的购房版块，成交套数为275套，面积为3.55万㎡，分别占了全市总量的81%、82%。

港北区的销售均价为3063元/㎡，也高出了全市均价2878元/㎡。

（四）购买者结构分析

从成交套数上看本市购买者总成交套数为252套，外地购买者总成交套数87套，本市购买者总比例达到74%。

其中，外省外地购买者总比例达到13%。

四、房地产板块发展分析

（一）房地产板块划分

根据贵港城市房地产发展特点以及消费者对区域的认可度等因素，贵港房地产可分为三大大板块，即港北新区板块、老城区板块和港南区板块，如下图所示：

（二）各板块对比分析

1、各板块区域现状对比分析

板块

地段

自然资源

配套

开发强度

港北新区板块

未来城市发展中心。

地块自然资源缺少。

生活配套与市政配套尚待进一步完善。

以住宅开发为主，有部分商业项目，开发强度不大。

老城区板块

贵港老城区。

有郁江以及东湖风景。

区域配套完善，生活及市政设施齐全。

楼盘以筒子楼为主，不存在占地面积太大的楼盘。

港南区板块

郁江以南。

有郁江风景、南山风景区

区域生活配套设施不足

楼盘多是筒子楼，商品楼盘项目极少。

项目

权重

城北新区

老城区

港南区

直评

加权

直评

加权

直评

加权

位置

0.25

8.375

2.09375

7.375

1.84375

6

1.5

内外交通

0.1

8.25

0.825

7.125

0.7125

6.5

0.65

人文环境

0.05

8.125

0.40625

7.25

0.3625

6.125

0.30625

自然环境

0.15

8.25

1.2375

6.375

0.95625

6.875

1.03125

基础设施

0.1

8.125

0.8125

7.75

0.775

6

0.6

规划目标

0.2

8.375

1.675

6.625

1.325

6.25

1.25

土地获取便利性

0.15

7.25

1.0875

5.25

0.7875

7

1.05

居住价值竞争力

1

8.1375

6.7625

6.3875

【研判】

通过对各片区居住价值竞争力的比较分析，得出城市各个城区居住竞争力对比关系中，港北区城北新区居住价值排在首位，绝对优于港北老城区、港南区和覃塘区，处于城市首席价值区的地位，而从目前房价的平均水平来看，港北区的居住价值已开始充分体现出来，房价高于其他城区，并且随着港北区特别是城北新区配套不断完善，房价仍有较大的提升空间。