万科财务报告.docx
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万科财务报告
1
2008年度报告
公告编号：
〈万〉2009-007
重要提示：
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈
述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
王石主席、郁亮董事、孙建一董事、肖莉董事、李家晖独立董事、徐林倩丽独立董事、齐大庆独立董事、
李小加独立董事亲自出席本次董事会会议。
宋林副主席、王印董事、蒋伟董事因公务原因未能亲自出席本
次董事会，授权郁亮董事代为出席会议并行使表决权。
董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：
保证年度报告中财务报告的真
实、完整。
致股东………………………………………………………………….…………………………2
公司基本情况简介………………………………………………………………………………6
会计数据和业务数据摘要……………………………………………………………………….7
股本变动及股东情况……………………………………………………………………….……8
董事、监事、高级管理人员及员工情况……………………………………………………….13
公司治理结构……………………………………………………………………………………18
股东大会情况简介………………………………………………………………………………25
董事会报告………………………………………………………………………………………26
监事会报告…………………………………………………………………………………….…55
重要事项………………………………………………………………………………………….56
2008年年志………………………………………………………………………………………66
财务报告………………………………………………………………………………………….67
备查文件目录……………………………………………………………………………………180
2
一、致股东
回顾2008并非易事——这一年有如此众多的事件发生，这一年与2007的反差如此强烈。
无论对中国住
宅行业还是万科而言，2008显然无法以辉煌载入史册。
但惟其如此，它带来了更多引人深思的内容，而这
或许是我们得以在2008收获的最大财富。
收益与空间
由“房地产”联想到“高利润”，将房价上涨视为对房地产业的利好因素，恐怕已是行业内外常见的
一种习惯性思维。
尽管万科在这个问题上一直持有不同的看法，在2005年就提出了“房价过快上涨无人受
益，平稳发展才是行业之福”的观点。
但即使对于万科，可能也直到2008年，才从事实中获得了最深刻的
体验。
其实从原理上看，中国住宅业根本不应该是一个高收益行业。
它是一个自由准入的行业，也不存在高
耸的技术壁垒；在土地交易完全市场化的背景下，部分先发企业在不可替代资源上的独占性已不复存在，
随着存量土地资源的逐步消耗，这一方面的先发者优势正在迅速弱化并日渐消亡。
这样一个行业，所能够
期待的，只能是一个公平的收益水平。
一个自由准入的行业，如果行业内外却普遍认为它是高收益的，其结果可想而知。
外部资金的涌入和
行业内的习惯性思维，造成了2007年土地市场的亢奋，造成了“面粉贵过面包”的异常情形。
而这一故事
在2008年嘎然而止——2007年高价获取的土地，至少数年之内，恐怕不要说超额收益，甚至连获得社会平
均收益水平都变得艰难。
是这样，2007年的繁荣盛景确实曾经发生，但就如构建在沙滩之上的七宝楼台，不可能长久存在。
也
不要问2007年的情景会否重现。
中国崛起及其对世界经济格局的改变还远未完成，中国住宅行业也依然有
待成熟，因此这一情景未来并非不可能、只是不应该再出现了——它并非一个美丽的憧憬，而是一种值得
警惕的情形。
而反过来说，2008或许并不辉煌，但它的存在是必要的。
它是中国住宅行业一个完整周期、是中国住
宅企业一个完整历程中，不可能缺少的一个环节。
当2008在时光册页上定格之后，中国房地产行业运转逻
辑的完整脉络，才得以全部呈现为事实。
那么，打破高收益神话后，中国房地产行业的吸引力究竟何在？
其实，这个行业真正的价值，从来都
不在于高收益率，而在于其高成长性。
它真实的魅力，也根本不在过去，而在未来。
作为人口最多、迅速
崛起的经济大国，最终问鼎世界经济舞台王座的中国行业，可能不止一个；而在它们当中，成长空间如此
之大、目前的集中度却又如此之低的，则首推房地产。
下面这段文字曾经出现在万科2007年度报告中，请允许我们在此复述一遍。
因为，它并非一时的感
触，而是我们对行业长期持有的信念：
“类似中国正在经历的高速现代化、城市化发展进程，在每个国家的历史上恐怕都只有一次机会。
身
处这一特定历史阶段，又与城市化紧密相关的中国住宅行业，其足迹注定无法平凡。
类似的亢奋和接踵而
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来的回归，在未来仍可能再次甚至多次降临。
作为这个领域的从业者，万科团队的成员将尽力守住一颗平
常心。
撇去表面的喧哗，真实的购买力始终在悄然生长，而住宅业迈向成熟的步伐也从未停歇。
作为一个自
由准入的行业，所有资源和机会对每个参与者正日益变得公平。
凭借一笔先得的资源就可以坐收利润的时
代已经结束，未来只有那些真正创造价值的企业才能在这个充满竞争的行业中长存；只有那些转化资源效
率最高、能以最低消耗创造最高性价比产品的企业才能最终赢得胜利者的桂冠。
”
自由准入、充分竞争、公平收益、广阔空间——至少对于万科来说，我们认为这是值得期待的未来。
预测与应变
2007年第四季度，当行业中亢奋心态还颇为盛行的时候，万科一个截然不同的观点受到了社会的普遍
关注，并被命名为“拐点论”。
这一观点迅速引发了业内普遍的争论，并承受了尖锐的质疑。
随着2008年行业调整的全面来临，在事实面前这些争论和质疑已变得不再需要。
而希望万科对未来市
场做出预测的声音在不断增加，其中问得最多的一个问题是——市场的底部在哪里，而它又将在何时出
现？
然而遗憾的是，这是一个万科无法回答的问题。
在我们看来，市场的顶点和底部根本无法预测。
2007
年市场顶点出现和“拐点论”引发争议，这两件事情确实在2007年的第四季度同时发生，但这只是时间上
的巧合。
万科对市场亢奋情绪的警惕，早在2007年的中期报告中已经有明确的表述，只是并未马上引起市
场的关注而已。
换句话说，对2007年的市场顶点，万科从未做出过具体时间上的预测。
市场的顶点与底部无法预测，这是因为，市场是一个分散决策的复杂系统。
市场的每个参与者都具有
各不相同的心态和判断，各自决定自己的行为，而他们的行为或多或少都影响着市场的结果。
最极端的买
方行为决定了市场的顶点，而最极端的卖方行为决定着市场的底部。
但对不确定对象的极端行为做出准确
预测，这本来就是一件不可能的事情。
另一方面，房地产一直、也永远是一个与宏观经济环境紧密相关的行业。
因此，宏观经济短期趋势的
可预测性，很大程度上决定着房地产市场的可预测性。
而当前全球经济正处于极为特殊的时刻，中国住宅
市场短期内的变动可能也极其复杂，已经超出了企业的预测能力。
企业难以对未来即将发生的短期波动做出精确的事先描述，这看似一个并不乐观的结论。
但所幸的
是，对于企业而言，更重要的并不是预测，而是应变。
企业可以也应该做到的，是对行业长期的发展方向
始终保持认识，对市场环境已经发生的改变及时做出判断，在此基础上对未来可能出现的各种短期变动进
行分析，并分别制订应对的预案，在相关变化逐渐明朗的同时迅速采取行动。
锐见与慎行
外界对万科的预测能力，或许给予了过高的评价或期望。
而与之相伴生的是另一个疑问：
既然万科早
在2007年年中，就已经对市场的过热作出了预警，那为何在2007年的下半年，万科依然购置了一些高价土
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地？
万科是否存在言行不一的情况，万科的执行力是否存在问题？
多年以来，房地产一直备受关注，而万科始终生活在聚光灯下。
这提升了万科的影响力和号召力，尤
其在进入新城市的时候，它为万科业务的迅速展开提供了助益。
但另一方面，万科的一举一动，其中包含
的信息，却也都存在被舆论放大的可能。
万科在2007年下半年的购地行为，被舆论所高度关注。
但万科放弃的地块有多少，恐怕并不为外界所
知。
而万科在2007年销售额增长超过一倍的情况下，购置土地面积反而低于2006年，这一事实则多少被忽
略了。
2007年土地价格出现了远高于房价的大幅上涨，到下半年更达到了历史的顶峰。
在这样的情况下，企
业除非完全停止购地，否则购入的一定是高价土地。
但完全停止购地，这是一个不容易作出的决定。
土地不同于其他的生产原料，难以从市场上随时购
得，企业如不能提前购入一定量土地，经营的持续性都会遭遇挑战，更遑论发展。
而万科是全球大型住宅
企业当中，土地保有年限最短的企业之一；从2004年开始，万科每年年底的土地储备量，都低于未来两年
的开工量。
对万科而言，完全停止购地，是一个非常极端的决定。
作出极端行为，是一种大胆、但风险很高的经营风格。
极端行为可能带来伟大的成功，但也可能招致
致命的失误。
从万科的企业性格来看，稳健经营是万科一贯坚持的风格。
恐怕我们宁可放弃伟大成功的机
会，也要确保不犯下致命的错误。
早在2005年，当市场尚存疑虑的时候，万科做出了将未来三年设定为高
速发展期的决定，事实也验证了万科的这一判断。
但即便如此，万科也从没有试图超越自身的能力和资源
去谋求超常规的扩张。
稳健的经营风格，来自于内心深处的敬畏。
在我们看来，世界充满不确定性，而我们的认知能力是有
限的。
市场中许多机会稍纵即逝，企业需要及时作出决定。
但与此同时，我们需要对自身理性的局限有清
醒的认识，尤其当我们的观点与市场普遍看法存在巨大差异的时候，对自信保持一定的克制，恐怕是应该
的。
锐利的观察和鲜明的观点，这是我们一直期望能够不断提升的一种能力。
但如果离开谨慎行事的自制
力，则这种能力给企业带来的，可能不仅仅是成功和辉煌。
大道与原点
2008年行业发生的调整其实并不可怕，它是必然的，甚至是必需的；它带来的也可能是机会；但与此
相对应，真正值得警惕的是之前短暂的过度繁荣。
某种程度上说，我们应该感谢这一次市场调整的到来。
调整给我们带来的第一个机会，其实是让我们冷静下来进行反思和自我完善的机会。
当行业处于牛市状态时，企业对专业能力的追求、奋发图强的斗志容易出现松懈。
当看上去任何房屋
都可以顺利售出的时候，当房价上升使赚钱变得越来越“容易”的时候，我们是否还孜孜以求地执着于研
究客户需求，不断改善产品、服务的品质和性价比？
我们是否做到了尽可能精打细算，最合理地分配成
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本、控制费用，以实现股东利益的最大化？
我们是否还在竭尽全力分析市场、寻找最有效率的销售渠道和
方式？
——对这些问题进行深入反思的动力，正是2008带给我们的珍贵礼物。
无论2008有多么艰难，也无论2009有多少不确定性，行业发展的大趋势仍未发生任何根本性的动摇，
而商业社会的基本逻辑更属永恒不变。
这一基本逻辑就是，企业存在的最终理由，是为投资者创造价值；
企业活动的最终目标，是以尽可能少的资源消耗，去尽可能多、尽可能好地满足社会需求。
在2009年乃至更远的未来，我们需要回到商业逻辑的原点，需要更加尊重市场规律，更加重视客户需
求。
我们需要更加信守一贯主张的价值观念——简单、透明、规范与责任。
无论在内部还是外部，我们需
要进一步体现企业创立时的初衷——对人的尊重，需要进一步体现“健康丰盛”的生活追求。
尽管市场仍然处在调整期内，但万科在产业化的道路上的探索不会松懈。
这不仅是行业发展必由的方
向，也是万科未来核心竞争力的重要来源之一。
做到这些，我们才能持续为股东创造更多的价值。
惆怅与感恩
2008年市场发生的一切，基本都在预料之中，并无需惊慌或失落。
但回顾2008，不能说没有遗憾。
遗憾的是，在2007年，尽管在行业宏观趋势上做出了基本正确的判断，但我们在牛市的大环境中并未
能完全脱俗。
过于舒适的环境，使得我们在经营细节上暴露出诸多不足，我们一些专业能力表现甚至出现
了下滑的迹象。
这已经成为2009年__________万科面临的最大挑战之一。
2008年，万科24周岁。
24年的岁月在赋予万科强壮体格的同时，并没有改变万科年轻的内心。
因为年
轻，我们看到了在进入新的发展阶段后自身的不成熟；也因为年轻，所以我们并不缺乏接受批评和直面挫
折的勇气。
2009年万科的主题词只有两个字：
“零”和“壹”。
这一主题词的解读是“万象更新·美好明天”。
“零”，既是原点，也是起点。
万科将放下往日的成功，修正过去的不足；以永远年轻的锐气，将每一天
视为新的起跑点。
“壹”，象征着希望，也代表着行动。
千里之行，始于足下，从现在开始，万科将一步
一步，脚踏实地，与股东共同迎接美好的未来。
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二、公司基本情况简介
1.公司法定中文名称：
万科企业股份有限公司
英文名称：
CHINAVANKECO.,LTD.（缩写为VANKE）
2.法定代表人：
王石
3.董事会秘书：
肖莉
电子信箱：
IR@
股证事务授权代表：
梁洁
电子信箱：
IR@
4.联系地址：
中国深圳市福田区梅林路63号万科建筑研究中心
5.电话：
0755-
传真：
0755-
6.注册地址：
中国深圳市盐田区大梅沙万科东海岸裙楼C02
邮政编码：
办公地址：
中国深圳市福田区梅林路63号万科建筑研究中心
邮政编码：
7.国际互联网网址：
电子信箱：
IR@
8.信息披露媒体名称：
《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》及香港一家英文媒体
登载年报的国际互联网网址：
9.年报备置地点：
公司董事会办公室
10.股票上市地：
深圳证券交易所
11.股票简称及代码：
万科A
万科B
12.公司首次注册登记日期：
1984年5月30日，地点：
深圳
变更登记日期：
2008年9月19日，地点：
深圳
13.企业法人营业执照注册号：
0139
14.税务登记号码：
地税登字1490号
国税登字1490号
15.组织机构代码：
-0
16.公司聘请的会计师事务所名称、办公地址
毕马威华振会计师事务所：
北京市东长安街1号东方广场东2座办公楼8层
7
三、会计数据和业务数据摘要
1.本年度主要会计数据
单位：
人民币元
2008年2007年
本年比上年
增减2006年
营业收入40,991,779,214.9635,526,611,301.9415.38%17,918,331,517.79
利润总额6,322,285,626.037,641,605,685.33-17.26%3,434,494,660.18
归属于上市公司股
东的净利润4,033,170,027.894,844,235,494.21-16.74%2,297,883,766.18
归属于上市公司股
东的扣除非经常性
损益的净利润
4,060,585,300.934,811,409,653.40-15.61%2,211,122,694.04
经营活动产生的现
金流量净额（34,151,830.40）（10,437,715,815.80）99.67%（3,024,121,481.87）
2008年末2007年末
本年末比上
年末增减2006年末
总资产119,236,579,721.09100,094,467,908.2919.12%49,919,840,381.13
归属上市公司股东
权益
31,891,925,262.4029,278,647,601.208.93%14,928,547,736.30
2.近3年主要会计数据及财务指标
单位：
人民币元
2008年2007年本年比上年增减2006年
基本每股收益0.370.45-17.78%0.24
稀释每股收益0.370.45-17.78%0.24
扣除非经常性损益后的基
本每股收益
0.370.45-17.78%0.23
全面摊薄净资产收益率12.65%16.55%-3.90个百分点15.39%
加权平均净资产收益率13.24%23.75%-10.51个百分点23.51%
扣除非经常性损益后全面
摊薄净资产收益率
12.73%16.43%-3.70个百分点14.81%
扣除非经常性损益后的加
权平均净资产收益率
13.33%23.59%-10.26个百分点22.62%
每股经营活动产生的现金
流量净额
（0.003）（1.519）99.80%（0.69）
2008年末2007年末
本年末比上年末
增减2006年末
归属于上市公司股东的每
股净资产
2.904.26-31.92%3.42
注：
报告期内，公司实施2007年度资本公积金转增股本方案，向全体股东每10股股份转增6股，公司总股份比
2007年末增长60%。
公司2006年、2007年每股收益相应调整。
非经常性损益项目
单位：
人民币元
项目2008年
捐赠支出（53,597,709.43）
交易性金融负债公允价值变动损益19,262,232.00
其他6,697,356.98
所得税影响4,982,568.15
8
少数股东损益影响（4,759,720.74）
合计（27,415,273.04）
注：
“其他”主要包括非流动资产处置损益，出售投资单位损益和处置交易性金融负债损失等。
3.境内外会计准则差异
单位：
人民币元
净利润净资产
2008年2007年2008年12月31日2007年12月31日
按境外会计准则4,033,170,0284,844,235,49431,891,925,26229,278,647,601
按中国会计准则4,033,170,027.894,844,235,494.2131,891,925,262.4029,278,647,601.20
按国际会计准则调整的分项及合计：
按国际会计准则----
差异说明无差异
四、股本变动及股东情况
1.股本变动情况
（1）公司股份变动情况表（截至2008年12月31日）
单位：
股
本次变动前本次变动增减（+，-）本次变动后
股份类别
数量比例
公积金转增
（注1）
其他
（注2、3）
数量比例
一、有限售条件股份
1.国家及国有法人持股165,000,0002.40%99,000,0000264,000,0002.40%
2.境内法人持股
3.境内自然人持股1,733,2780.03%898,66323,405,15726,037,0980.24%
4.外资持股
有限售条件股份合计166,733,2782.43%99,898,66323,405,157290,037,0982.64%
二、无限售条件股份
1.人民币普通股5,883,425,94185.61%3,530,196,868-23,405,1579,390,217,65285.40%
2.境内上市外资股821,847,16811.96%493,108,30001,314,955,46811.96%
无限售条件股份合计6,705,273,10997.57%4,023,305,168-23,405,15710,705,173,12097.36%
三、股份总数6,872,006,387100.00%4,123,203,831010,995,210,218100.00%
注：
公司股本变化详情如下：
（1）报告期内，公司实施2007年度资本公积金转增股本方案，向全体股东每10股股份转增6股，公司股
份相应增加；
（2）报告期内，中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司按规定解除高管人员部分限售股份，公司境内
自然人持有的有限售条件流通股减少235,506股，公司无限售条件流通股份相应增加；
（3）报告期内，公司2006年度限制性股票激励计划激励股票完成计入激励对象个人股票账户的过户手续，
高管人员共过户23,640,663股，公司境内自然人持有的有限售条件流通股相应增加，无限售条件流通
9
股相应减少。
限售股份变动情况表
单位：
股
股东名称年初限售股数
本年解除限售
股数
本年增加限售
股数
年末限售股数限售原因解除限售日期
华润股份有限公司165,000,000099,000,000264,000,000非公开发行限售2009-12-27
王石980,882235,5065,674,2916,419,667董事－
郁亮207,83703,787,5623,995,399董事、高级管理人员－
丁福源220,07301,680,9621,901,035监事－
孙建一324,4860194,691519,177董事－
刘爱明001,650,9781,650,978高级管理人员－
丁长峰001,487,6601,487,660高级管理人员－
解冻001,487,6601,487,660高级管理人员－
张纪文001,548,9501,548,950高级管理人员－
莫军001,548,9501,548,950高级管理人员－
徐洪舸001,650,9781,650,978高级管理人员－
肖莉001,446,8491,446,849董事、高级管理人员－
王文金001,343,5911,343,591高级管理人员－
张力001,036,2041,036,204监事－
合计166,733,278235,506123,539,326290,037,098－－
（2）股票发行与上市情况
A.此前三年股票及衍生证券发行情况
公司债券发行
经中国证券监督管理委员会证监许可【2008】1056号文核准，2008年9月2日公司公布公司债券发行公告，
向社会公开发行面值不超过59亿元的公司债券。
本期债券分为有担保和无担保两个品种，均为5年期固定
利率债券，其中无担品种附在存续期限的第3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。
根据
询价结果，有担保品种的票面利率确定为5.50%，无担保品种的票面利率确定为7.00%。
9月9日发行圆满结
束，有担保品种的最终发行规模为30亿元，无担保品种最终发行规模为29亿元。
2008年9月18日，公司债
券开始在深圳证券交易所上市交易，有担保品种和无担保品种的证券代码分别为和，简称分
别为08万科G1和08万科G2。
报告期内，发行的公司债券没有变动。
公开增发A股股票
经证监会证监发行字【2007】240号文核准，2007年8月22日，公司公布增发A股招股意向书，展开公
开增发A股股票发行工作。
本次增发采用A股股东全额优先认购，优先认购剩余部分网上、网下定价发行
的方式进行，发行价格31.53元/股。
本次发行共增发A股317,158,261股，募集资金总额9,999,999,969.33
元，扣除发行费用后募集资金净额9,93
升级会员 