房地产估价师考试房产开发与经营.docx

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房地产估价师考试房产开发与经营

第一章投资：

经济主体（个人或单位）以获得未来未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。

相对于投机，投资的时间一般较长、稳定收益投资分类：

短期与长期，直接与间接，金融与实物，生产性与非生产性投资特性：

一种经济行为，具有时间性、目的为获利、风险性投资作用：

国家经济增长，企业发展，人民生活水平，国家稳定和国际交往房地产投资：

经济主体以获得未来房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为房地产投资分类：

政府投资、非盈利机构投资、企业投资、个人投资，土地开发投资、房地产开发投资、房地产经营投资，居住物业投资、商业物业、工业物业、酒店与休闲物业、特殊物业（码头等）房地产投资特性：

区位选择、长期投资、适时更新改造、资本风险、变现性、政策影响、专业管理、效益外益和转移房地产投资作用：

社会角度，经济增长、就业机会„„投资者角度，房地产投资形式直接投资：

开发投资、转业投资间接投资：

投资房地产企业股票与债券、投资信托基金REITs、抵押支持证券房地产投资优点：

较高收益、易获金融机会支持、抵消通胀、提高信用等级房地产投资缺点：

数额大、周期长、需要专门知识经验风险：

为未获得预期收益可能性的大小。

方差——标准差——标准差系数方差：

各单位数与平均数差的平方的平均数标准差：

方差的开方标准差系数：

标准差与平均数的比值——小的好风险收益：

实际收益大于预期收益风险损失：

实际收益小于预期收益——投资者较重视存在不确定性：

用定性方法估计收益，小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法房地产风险主要体现：

资金安全、预期收益可靠性、变现性、管理复杂性房地产投资系统风险：

通胀、市场供求、周期、变现、利率、政策、政治、或然损失房地产投资个别风险：

现金流、费用、资本价值、机会成本、时间、持有期风险对房地产投资决策影响：

根据不同类型房产风险确定目标收益；尽可能规避、控制、转移风险投资组合理论目标，固定收益下风险最小、最小风险下收益最大化的组合第二章房地产市场：

潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。

由当事人、交易对象、交易制度、组织机构房地产市场环境：

社会、政治、经济、金融、法律制度、技术、资源、国际影响房地产市场转变的社会经济因素：

金融业发展、信息通讯技术、生产和工作方式、人文环境、自然环境、政治制度房地产市场的参与者：

土地所有者（或当前使用者）——开发商——消费者房地产市场结构：

垄断竞争房地产市场目标：

总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定房地产市场数量比例关系：

总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构、租买结构

房地产市场细分：

按地域、按用途、按增量存量细分、按交易方式、按目标市场（档次）房地产市场指标：

供给指标：

新竣工量NC、灭失量δ、存量S；空置量VC、空置率VR；可供租售量HSR；房屋施工面积BUC、房屋新开工面积CS、平均建设周期CP；竣工房屋价值VBC需求指标：

国内生产总值GDP、人口数量、家庭人口规模、就业人口数量、就业分布、失业率、家庭可支配收、家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、居民消费价格指数市场交易指标：

销售量HS、出租量HR、吸纳量AV；吸纳率AR、吸纳周期AP、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数市场监测与预警指标：

土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付指数HAI、住房合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人抵押贷款还款收比、住房市场指数HMI、消费者信心指数房地产市场特性：

供给垄断性、需求方泛性和多样性、交易复杂性、价格与区位密切、经济外部性、信息不对称房地产市场功能：

配置资源和利益、显示需求变化、指导供给适应需求变化、指导政府制度土地供给计划、引导需要适应供给变化空间市场——租金水平——收益水平——资产市场——空间市场房地产市场周期：

房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象反复出现周期原因：

供需变化、市场信息不充分、生产者和消费者心理、政策、制度、生产时间、季节、经济形势传统房地产周期理论：

房地产市场发展呈现出“自我修正”模式。

扩张—缓慢—萧条—调节—复苏房地产新观念：

强调对未来可变的全盘了解，而不仅是利用过去作预测房地产市场自然周期：

长期平均空置率（合理空置率或结构空置率）——平衡点房地产市场投资周期：

自然周期与投资周期关系：

第一、二阶段后者滞后；三、四阶段，后者超前房地产泡沫：

由于房地产投机引起市场价格与使用价值严重背离，脱离实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态——是一种价格现象房地产泡沫原因：

土地稀缺性（基础）、投机需求膨胀（直接）、金融机构过度放贷（直接助燃剂）房地产过度开发（过热）：

房地产市场需求赶不上新增供给增长时，出现空置率上升、物业价格和租金下降的情况房地产过热原因：

开发商预测偏差、开发商间的博弈、非理性行为及开发资金易得性泡沫与过热区别：

不同层面的市场指标、危害程度、所处阶段、能与者动机泡沫与过热联系：

泡沫衡量：

实际价格/理论价格、房地产价格增长率/实际GDP增长率、投资需求/使用需求、房价/收入、个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收增长率、房地产价格指数/居民消费指数政府干预房地产市场必要性：

房地产失灵、住房问题和住房保障、宏观经济周期、房地产价格剧烈波动、房地产市场非均衡政府干预手段：

土地供应政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策、租金控制政府规范房地产行为措施：

市场准入制、行业诚信体系建设、规范交易程序、加强产权管理第三章，房地产开发程序与管理房地产开发一般程序提出设想—细化设想—可行性研究；获取土地—合同谈判签署；工程建设—竣工；物业管理；投资机会选择与决策阶段——前期工作阶段——建设阶段——租售阶段投资机会选择：

提出设想，寻找筛选机会、细化设想

投资决策分析：

市场分析、项目账务分析、投资决策前期工作：

获取土地土地储备：

实行计划管理，程序：

收购——开发整理——储备——供应招标底价：

土地储备开发预计总成本+利润（不高于总成本8%）成本包括：

征收拆迁补偿费及税费、招标费用、贷款利息、专业费及不可预见费获取土地途径：

出让、划拨、原有划拨土地转让、与当前土地使用者合作开发项目核准，国家对《政府核准项目目录》内实行核准制度，外实行备案制度确定规划设计方案并获得规划许可，《规划意见书（选址）》（出让方式无需此件）——《建设用地规划许可证》——《设计方案审查意见》——《建设工程规划许可证》工程建设招标：

申请《建设工程施工许可证》水电路平，市政设施等，再进行一次财务评价建设阶段质量控制，对原材料的检验、对工程配套设备检验、施工中具体措施、确定档案制度进度控制，横道图和网络图成本控制，编制计划（材料、机械、人工、临时工程、管理费）确定目标、审查方案、动态结算、控制工程变更。

具体做法，强化意识，确定对象，完善制度，奖励措施合同管理，合同确定了目标，责任主要合同关系，开发商的合同：

土地出（转）让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同„„承包商的合同：

工程承包合同、分包合同、供应合同、运输合同、保险合同„„安全管理，安全第一，预防为主原则。

施工现场安全由建筑施工企业负责竣工验收，承包商提出申请，开发商组织验收。

依据，《项目建议书》、年度开发计划、施工图纸、规范、标准程序，单项工程验收—综合验收——备案租售阶段，广告——谈判——签约方式，开发商自行租售、委托房地产经纪机构租售（0.5—3%佣金）租售方案，出租或出售选择、租售进度、租售价格（成本导向、购买者导向、竞争导向法）、成本导向法：

成本加成法、目标定价法购买者导向法：

认知价值定价法、价值定价法竞争导向定价法：

领导定价法、挑战者定价法、随行就市定价法第四章房地产市场调查与分析市场调查：

运用科学的方法，有目的、有系统地收集、记录、整理有关市场信息资料，并就所获得的市场信息资料进行分析、评估和报告的过程。

市场调查内容：

国内外市场环境：

政治、经济、人口资源环境、社会文化、技术发展环境市场需求容量调查：

消费者和消费者行为调查：

竞争情况调查：

市场营销因素调查：

产品调查、价格调查、分销渠道调查、促销策略调查

调查步骤：

确定目标——制定计划——收集信息——分析信息——报告结果市场趋势分析步骤：

宏观环境预测——行业预测——企业预测方法：

购买者意图调查法、销售人员意见综合法、专家意见法（德尔菲法）、时间序列法、相关分析（回归分析法、市场因子分析）市场细分，以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体——细分市场细分依据，消费市场一般标准：

地理因素、人口标准、心理标准、购买行为生产市场一般标准：

地理因素、用户行业、用户规模、购买行为消费者偏好模式：

同质偏好、分散偏好、集群偏好细分程序：

调查——分析——归纳总结细分市场：

可衡量性、可实现性、可盈利性、可区分性目标市场模式：

市场集中化、选择专业化、产品专业化、市场专业化、全面覆盖、大量定制市场定位（产品定位、竞争性定位）：

市场定位方式：

避强定位、对抗定位、重新定位定位步骤：

识别潜在竞争优势（成本优势、产品差别化优势）—企业核心竞争优势定位—制定发挥核心竞争优势战略定位战略：

产品差别化战略、服务差别化战略、人员差别化战略、形象差别化战略竞争者识别：

产业竞争观念，提供同一类产品或可替代产品的企业市场竞争观念，满足相同市场需要或服务于同一目标市场的企业确定竞争者的目标确定竞争者的战略判断竞争者的反应模式，从容不迫型、选择型、凶猛型、随机型企业应采取的对策，依据竞争者的强弱、与本企业的相似程度、表现的好坏做出决定。

第五章第六章经济评价指标与方法投资，固定资产投资和流动资产投资成本，生产成本+销售成本=完全成本投资分析中使用的成本与会计成本不相同项目总投资，建设投资和经营资金方案经济比选，遵循比选规则、选用方法、寻找合理的经济和技术方案的行为过程比选关系：

互斥关系、独立关系、相关关系常见的方案比选是互斥关系和可转化为互斥关系的方案比选。

具体包括局部比选和整体比选、综合比选和专项比选、定性比选和定量比选比选准则：

备选方案差异原则、最低可接受收益率原则、不行动原则（A方案）0定量分析方法1净现值法FNPV2差额投资内部收益率法3等额年值法4费用现值比较法和费用年值比较法方法选取，经营期相同，选123，不同选3、效益相同时，选4

第七章房产开发主要不确定因素：

地价、建安费、租售价、开发期和租售期、容积率、资本化率、利率房产置业主要不确定因素：

买价、权益投资比（首付款）、空置率、租金、运营费、有效面积、利率盈亏平衡分析：

研究成本、产销量与盈利的平衡关系的方法线性盈亏平衡、非线性盈亏平衡。

B=P×Q，C=C+C×Q,B=Cfv房地产开发盈亏平衡分析：

临界点分析和保本点分析最低租售价、最低租售量、最高地价、最高工程费、最高购买价、最高运营费比率敏感性分析：

从众多不确定性因素中找出对投资效益指标有重要影响的敏感因素步骤：

确定指标——确定变动范围——计算变量——评价指标（列表法）三值预测：

最乐观、最可能、最悲观风险分析（概率分析）：

风险识别——风险估计——风险评价决策：

从两个以上的备选方案中选择一个的过程识别机会、确定目标、拟定方案、选择方案、实施方案、监督与评估决策分类：

战略性、管理性、业务性；确定型、风险型、不确定型；个人决策、群体决策房地产投资属于风险型或不确定型的群体管理决策决策特性：

目标、手段、方案、后果可预测决策原则：

信息、系统、预测、比较、满意、反馈决策评价标准：

主要是评有效性程序。

合理性、可接受性、时效性、经济性决策理论：

古典决策理论（理性的）+行为决策理论（有限理性）=当代决策理论决策方法：

确定型、风险型（最大可能、期望值、决策树）、不确定型（小取大、大取小、最小大后悔）房地产决策：

估算收益、分析风险、做出决策房地产决策阶段：

策略阶段、分析阶段、决策阶段房地产决步骤：

明确目的、分析环境、账务分析、应用决策准则、投资决策房地产决策类型：

土地开发投资决策、房地产开发决策、置业投资决策传统房地产投资策略：

账务评价，隐含假定投资可逆性和不考虑延期投资对收益影响实物期权分类：

等待期权、成长期权、放弃期权、柔性期权、学习期权实物期权步骤：

构建框架、期权定价、检查结果、再设计常用期权模型：

二叉树期权定价模型、布莱克方程第八章房地产开发项目可行性研究概念，在房地产开发项目投资决策前，分析论证项目目标实现可能性的科学方法可行性研究作用：

项目核准依据、投资决策依据、筹集资金依据、签订合同依据、下阶段设计依据可行性研究依据：

法律、规划、行业标准、出让合同、环境保护交通等审批意见、国家经济指标工作阶段：

机会研究±30％、初步研究±20％、详细研究±10％内容:

项目概况、用地现状调查、市场分析和建设规模、方案选择、供给条件、环境、机构、计划编制、效益、结论步骤，接受委托、调查研究、方案选择、账务评价和综合评价、编制报告项目策划：

地点、内容、时间、开发方式、融资、经营方式评价参数：

时间类、融资类、收益类、评价标准类投资估算：

土地费、前期费、开发费、其他工程费、期间费、管理、销售、账务、不可预见费收入估算：

方案（类型、数量）、价格、收入、收款方式资金来源：

资本金、预售收入、借贷资金基本账务报表：

现金流量表（置业投资仅需）、利润表、资产负债表辅助报表：

各种估算表

报告撰写：

封面、摘要、目录、正文、附表、附图第九章房地产金融与融资房地产资本市场：

私人权益融资、债务融资、公开权益融资、债务融资，私人与公开区别在于能否公开交易房地产权益融资：

房地产企业融资，也可是项目融资。

特点：

共担风险，共享利润独资企业、一般合伙企业、（有限责任合伙、有限责任）—私人、（股份有限、信托基金）—公开房地产债务融资：

收获本息。

短期性、可逆性、负担性、流通性银行信贷（主要）、商业信用、企业债券、租赁融资公开资本市场融资，通过证券市场融资，包括股票市场、债券市场证券市场分类：

发行市场和交易市场；股票市场、债券市场、基金市场和衍生证券市场证券市场要素：

参与者：

发行人、投资者、中介、自律性组织、监管机构交易工具：

政府债券、金融债券、公司债券、股票、基金及衍生证券等交易场所：

场内交易市场、场外交易市场证券市场功能：

筹资、为资本定价、资本配置、我国证券市场发展：

81年国库券，84发行股票、86证券交易市场、90场外市场并有沪深交易所房地产上市公司：

房地产相关业务收入或利润占整体比重超50%的上市公司股票市场融资：

首次公开发行IPO、配发、增发、认股权证债券市场融资：

公司债券、可转换债券、分离交易可转换债券企业或资产估值方式收益折现法，（拟上市公司）股利折现模型DDM、现金流折现模型DCF类比法：

（同类上市公司）市盈率、市净率股票发行价格定价：

累计投票（常用）—询价机制、固定价格、竞价银行信贷融资，房地产开发贷款（土地开发、房屋开发）、土地储备贷款、房地产抵押贷款房地产开发贷款风险：

政策、市场、经营、财务、完工（工期）、抵押物估价、贷款保证风险管理：

4证齐全、自有资金35%、项目合法、3年资格、贷款监控、销售款监控、封闭管理土地储备贷款：

房地产抵押贷款：

个人住房抵押贷款、商用房地产抵押贷款、在建工程抵押个人住房抵押贷款：

商业性住房抵押贷款、政策性（公积金）、可调利率、80%、30年、申请、贷前调查、审批、发放、贷后管理、贷款回收商用房抵押贷款：

还款源来自净经营收入、60%、10年，仅对竣工验收的商用房在建工程抵押贷款：

个人住房贷款风险：

操作、信用、市场、管理、法律房地产抵押贷款二级市场：

支持债券、传递证券、直付债券、担保债券房地产开发投资基金REITs，一般以股份公司或信托基金形式，资金来源于股票和市场融资第十章物业资产管理包括，物业管理、设施管理、房产资产管理、房产组合投资管理物业管理经理CPM，物业管理核心工作，对房地产资产进行日常维护与维修，并向入住的业主提供服务，以保障其始终处于正常运行状态物业管理重点，让租户对其所使用的物业环境感到满意，并希望继续租用本物业注册设施管理经理CFM

设施管理，传统服务主要集中于设施运行管理与维护，目前以扩展为写字楼内的雇员提供一个安全、有效的工作环境，为医院、高科技产业提供设施设备维护、空间环境维护服务等房地产资产管理，制定物业策略计划、分析、检讨物业重新定位机会、审批主要费用支出、监控物业绩效、房地产组合投资管理，确定业主投资目标、高估资产管理公司绩效、审批物业更新改造计划以保持物业市场竞争力，实现物业组合投资收益最大化，就新物业购买做出决策，物业管理内容，制定计划：

确定目标、检查物业状况、租金方案、预算方案★、签订服务合同、物业记录控制市场宣传：

中低档以报纸和期刊、大规模收益性物业以电视、广播租金收取办法：

目的尽量减少由于迟付或拖欠给业主带来损失。

常以优惠，而不是罚款物业维护：

针对物业使用安全保卫：

保障租户人身和财产安全通常是业主的义务，物业管理人员应就此提供专业意见，协调业主与租户关系进行物业管理组织与控制：

针对资产角度写字楼物业管理——公司或企业从事各种经营活动的建筑物及相关设施写字楼分类：

依位置、自然或质量状况、收益能力，分甲、乙、丙租户选择：

商业信誉和财务状况、所需面积大小（可能面积结合、业务性质、扩展面积计划）、需要的物业服务租金确定：

计算可出租或可使用面积、基础租金与市场租金、出租单元的面积规划和室内装修建筑面积、可出租面积、出租单元内面积租金主要取决于市场状况、一定市场下，租金主要取决于物业自身状况和所处位置零售商业物业管理零售商业物业分类：

依建筑规模、经营商品特点及商业辐射范围分市级：

3W㎡、30W人、5亿营业额区级：

1--3W㎡、10--30W人、1--5亿营业额居住区级：

3Q--1W㎡、1--5W人、3Q—1QW营业额邻里服务商店：

<3Q㎡、<1W人、3QW营业额特色商店:

旅游精品、名牌店等零售商业辐射区域：

以顾客流量、浪费者行为、喜好和偏好及购买能力分主要区域次要区域边界区域取决于通达度零售商业租户选择：

声誉＼账务能力＼组合与位置分配＼所需要的物业服务零售商业租金：

第一个独立出租单元的总出租面积为基础基础租金＼百分比租金净租模式：

仅有税费＼税+险＼税＋险＋公共设备费＋维护费等所有运费费，租金调整：

主要租户２０-３０年５年一次，次要租户３-１０年1年，调整仅对基础租金有效，租约特殊内容：

独立单元用途＼限制经营类似租户＼限制重复设店＼营业时间＼公用维护＼广告＼折让＼