南通如东掘港项目市场篇.docx
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南通如东掘港项目市场篇
壹：
关于城市功能布局及发展趋势的评估
一、地区产业发展
二、与周边苏中南城市区位比较
1、在建城区和人口发展方向分析
2、国内生产总值分析
3、主要劳动力情况分析
4、自然特征、风俗文化
三、人口与生活状态分析
1、人均可支配收入分析
2、居民储蓄存款余额分析
3、城镇居民生活基本情况分析
四、城市行政区划特征
五、市政建设效应评测
1、关于规划理念的分析
2、关于2006至2010年建设规划的分析
六、结论
贰：
如东房地产市场综合评估
一、综述
1、房地产投资和消费主题
2、市场存量
3、房地产价格
4、本土房地产企业
二、供应分析
三、需求分析
1、市政动迁拉动住房需求
2、改善居住条件需求
四、价格分析
五、相关政策分析
1、关于房改政策
2、关于房地产管理制度
六、产品品质分析
八、其他影响房地产市场的因素分析
1、三级市场走势
2、城市外来人口导入的消费拉动效应
九、结论
叁、项目开发战略建议
一、对城市房地产宏观走势的判断
二、本项目开发战略必须注意的问题及原则
三、政府合作建议
四、产品定位建议
✧附件
1、如东县城市规划
2、如东县在销楼盘统计表
序
本项目无疑将成为如东有史以来第一个“房产航母”。
因此，本报告将不单单局限于掘港市场的范围，“放眼如东”，将是对本项目所提出的第一份认识。
本市场篇并不拘泥于泛泛的市场堆积及机械的数字铺陈，我们希望客观理性的对整个如东的城市特质以及楼市发展空间作出把握。
同时，基于专业的研展理论及实务经验，对本项目的开发模式作出建议，作为本项服务决策咨询系统的一份市场服务报告，希望能为公司了解市场深层问题，建立初步产品定位予以建设性佐证。
壹：
关于城市功能布局及发展趋势的评估
●逻辑：
“城市经营”的执政理念已在中国政界得到普及，城市化进程的最大得益者亦是房地产开发。
从城市未来的远期效应来支撑目前项目的价值体系，是项目决策的先提条件。
●切入点：
沪宁沿线及沿海城市比较，城建效应评估。
一、如东地区产业发展分析
2004年，如东县国民经济运行态势良好，全年国内生产总值达110亿元，按可比价计算增幅为9.7%，人均国内生产总值达8327元，按汇率折算，超1000美元。
在经济发展的同时，城乡居民收入呈快速增长。
据城乡住户抽样调查资料，全年城镇居民人均可支配收入达8282元，同比增长12.49%；农民人均纯收入3602元，同比增长6.4%。
均比去年提高约1个百分点。
年末财政收入过10亿元，同比增长13.6%。
如东县国民生产总值对比图如下：
作为房地产专业的研展评估，上述GDP增长尚不足以对我们的论证产生直接依据，在此，我们运用偏离——份额分析法，即Fi（T）=
，（Fi（T）表示T时期整个地区i产业的经济活动水平，Fij（T）表示T时期j地区I产业经济活动水平），来定量地分析本区域经济增长中结构决定因素所起的作用。
翻开几年来县政府工作报告，我们不难看到一个不争的事实，2001年之前，如东一、二、三产业在国民经济中的占比一直是一产占比较大，工业经济、服务业处于次等地位，2004年之后，一、二、三产业比已转化为二三一，第二产业比重同比提高4.2个百分点，工业化进程不断加快。
2004年各产业明细偏离份额分析结果
县名
第一产业
第二产业
第三产业
全县份额份量
产业结构份量
竞争份量
全县份额份量
产业结构份量
竞争份量
全县份额份量
产业结构份量
竞争份量
如东县
0.57
-0.40
-0.12
23.29
-1.26
-3.99
17.50
1.93
-2.77
数据显示，如东第三产业结构分量为正值，而第一和第二产业结构分量为负值，地区经济结构有所改善，但目前区域经济增长中的结构推动效益明显，竞争力因素不具有优势，我们在对如东相对比重较大的第二产业的行业比较中发现：
●目前的主要工业项目集中在掘港一带，在重大项目不多的情况下，支持高位增长的能量不丰。
●重点骨干企业支撑作用不强，50强企业有一部分出现了下滑趋势，有的出现了退位退档现象。
列入新增长点的26家企业，增长态势也不尽如意，没有起到应有的拉动作用。
●产业升级步伐不快，缺乏高技术含量及高附加值产品。
运行制约因素比较突出。
一是供用电矛盾十分尖锐。
二是流动资金紧缺。
三是人力资源匮乏。
四是工业用地指标严重不足。
五是主要原辅材料缺货价格上扬。
六是外贸出口退税率降低，对外贸出口企业的影响较大。
本区域产业发展的概括性认知：
开放型经济日益凸现，国民经济持续增长，综合经济实力低于苏南（苏、锡、南、镇）平均水平，产业升级起步较迟（高新产业滞后，企业创新能力不强，服务业发展水平不高），民众增收幅度不大。
二、苏中南城市区位比较分析
鉴于如东城市发展的后起之势，我们着眼于通过沪宁沿线诸多城市的横向比较，提供较为具像，同时具有参照意义的城市认知度。
以下数据为各地区平均水平。
1、在建城区和人口发展方向分析
如东现有113万人口，人口密度较高，但考虑到未来“如东县城规划建设成为30平方公里、30万人口规模的中等城市的远景构想”，县城“一心两轴三带，组团式发展”的规划格局。
人口密度将进一步提高。
比较因素
苏州
无锡
常州
如东
人口
209
213
89.41
113
人口密度（人/平方公里）
1269
1306
3195
603
2、国内生产总值（市县）分析
比较因素
苏州
无锡
常州
如东
GDP
618.56
800.56
225.88
110
人均GDP
29693
37700
25417
8327
在此项比较中，我们看到，如东在经济总量上尚低于苏中南其它城市，从招商引资的排序来看，亦同样如此。
3、主要劳动力情况分析
市民
在岗人数
第一产业
第二产业
第三产业
私营个体
苏州
107.87
18.84
49.72
39.31
13.31
无锡
103.14
13.56
56.7
32.88
6.8
常州
47.83
2.68
24.68
20.47
12.52
如东
27.75
2.61
11.10
14.04
5.32
从上表可以看出，如东的私营个体经济所占比例不高，第二产业的薄弱，导致第三产业的动能不足，与邻城存在着较为明显的群量差距。
✧小结：
从上述几个方面产值的横向比较，我们发现了一个较为有趣，又非常合乎逻辑的迹象，即苏南三市的经济发展依沪宁线随着受上海经济辐射的效应而递减，作为处于南京都市圈与长江三角经济圈外围的县市，如东的城市经济发展，将为其房地产市场提供非常有市场规律的背景“解释”，也正是从产值的发展规律，使我们进一步明确了从周边城市房地产市场发展规律寻找可比依据，有所扬弃的客观借鉴这一结论。
4、自然特征、风俗文化
如东县，位于江苏省东南部、长江三角洲北翼。
如东县有着优良的自然环境。
东面和北面濒临南黄海，西部与如皋市接壤，西北与海安县毗连，南部与通州市为邻；陆地是典型的滨海平原，地势基本平坦，略呈西高东低、南高北低之势。
气候属北亚热带海洋性季风气候区，受海洋的调节和季风环流影响，一年中四季分明、光照充足、雨量充沛，年平均气温15℃。
如东交通便捷，五条省道穿境而过，县城离兴东机场仅半小时车程，苏通大桥建成后，如东将纳入“上海2小时经济圈”。
如东还是全国基础教育强县，江苏教育位居全国前列。
如东有下小海的风俗。
过去，南黄海边的一些穷苦渔民因置办不起渔船、网具，不能到海上去张网捕捞，只得靠下小海维持生计。
他们在小汛日子与大汛退潮之后的间隙，带一柄二齿耙儿与两只海兜子（一种以粗纱绳编结成的网兜），来到海边沙滩，踩文蛤，捉蟛蜞，拾泥螺。
有时潮水尚未退尽，站在丫漕里用小耥网捞取小鱼小虾。
这种赶海采捕就叫下小海。
掘港镇位于如东县境东部，濒临黄海，为县治所在地，是如东政治、经济、文化的中心。
全镇总面积为71.72平方公里，辖8个居委会，18个行政村，现有人口13万。
掘港成陆于春秋，初建于唐，发展于宋，繁荣于明清，绵延至今。
至五代时掘港已成为着名的盐场。
宋代建掘港场，逐步形成集市。
明清以来，客籍商人纷至沓来，经商开店，市场繁荣。
清代，掘港成为盐、棉、米、茧“四白”集散中心，一度有“小扬州”之美誉。
三、人口与生活状态分析
1、人均可支配收入分析
2004年如东城镇居民人均可支配收入为9001元，同比增长了8.7％。
如东最近几年的城镇居民人均可支配收入如下图：
从图中数据显示，在近四年内，如东市城镇居民人均可支配收入增长速度总体呈现为稳中有升的趋势。
值得注意的是，目前有50％城市居民人均月可支配收入在1000元以下，20％的低收入家庭年收入为8915元，基尼系数明显不合理。
势必影响楼市需求结构。
2、居民储蓄存款余额分析
2004年银行储蓄存款额达到98.26亿元，比上年增长10个百分点。
近几年如东市居民储蓄存款余额对比如下：
从图中数据显示可看出，人均储蓄8695元，如东居民存款增长幅度较大，居民在银行的存款数目在快速上升，这一方面说明了如东居民收入在逐步提高，另一方面也说明了由于目前民间投资渠道的单一、金融市场的萎靡、投资理念的相对落后，绝大部分的市民还停留在有钱就存银行最保险的思想。
从这一点来看，如东消费者的消费观念有待引导。
4、城镇居民生活基本情况
项目
单位
绝对数
户均人口
人
2.9
户均就业人口
人
1.5
人均居住面积
平米
10.7
人均年消费支出
元
6927
其中可支配收入
元
9001
本次调研中我们发现了大量在统计报表中无法体现的因素，通过访谈、了解归纳如下：
●适龄人群就业竞争激烈，特别是大、中专毕业生的就业压力非常大。
●城市白领阶层呈真空状态，政府机关、企事业领导仍为市民期待值最高职业，这与苏南、浙江的“崇商”心理形成明显对比。
●普遍对目前生活状态不满，但多数人对城市发展，特别是抱有后来居上追苏南的心态，对近年来城市建设的变化较为乐观。
四、城市行政区划特征
如东县为南通市下辖县，如东下辖掘港镇、马塘镇、双甸镇等十五个乡镇；县政府设置在掘港镇。
与国内其它城镇一样，如东的城市功能区划显示出“中心城区商业聚合，外围乡镇工农均布”的特征，其外围乡镇掘港镇、马塘镇、双甸镇大都以农场、乡镇企业为主，近年来三资企业也正逐步引入，从居住的地域效应来看，随着未来如东中心城区的扩大，以及市政路网建设的加强，这些乡镇内将有部分高收入人群到中心城区进行置业消费，而余下绝大部分人群都会优先考虑在掘港镇、岔河镇、马塘镇及双甸镇等中心城镇置业。
而掘港镇的远景规划结构将形成“一城一港”的空间结构形态。
一城是指如东城区，为组团块状中心集聚发展的空间结构形态；一港是指洋口港，规划由长沙镇区、洋口工业区、石化工业园区、高科技工业园区及延伸到浅海区的码头作业区组成。
发展目标：
一是将如东建成上海大都市圈重要的海洋开发基地；二是建成富有特色的沿海港口城市；三是具有高标准基础设施和人居环境质量的现代化城市。
城区人口规模控制在40万左右，建设用地规模控制在45平方公里左右。
城市用地主要向东、向北发展与洋口港开发相呼应，形成“港城联动”的发展格局。
从行政区域的特质来看：
●掘港镇：
如东的商贸综合服务区，目前的“CBD”，未来规划的主城核心区。
作为城镇的旗舰区域，目前在市民阶层中认知度提高，物业价值的峰值亦在此体现，但随着如东新区及洋口港的建设，掘港镇的传统优势地位将有所削弱。
●如东新区：
如东经济开发区新区位于如东县城掘港镇北首3公里，新区规划面积24.7平方公里，其中工业区规划面积16平方公里，首期开发10平方公里，并在新区内建有纺织印染园区，是典型的新兴工业聚集区，随着招商引资进程的加快，目前该地区已成为如东工业、高新技术产业的主要区域，但居住氛围尚未成型。
该区域有较强的区隔性，基本以当地原住居民及产业工人为主，未来这一区域特质仍将维持，并不断发展，区域特色将进一步确立。
五、市政建设效应评测
如东的城市格局，长期以来是自然发展的，之前“沿海牌”并没有给城市经济发展带来拉动作用，城市框架的无序，束缚了城市有序发展的战略。
我们首先来了解当前如东的城建规划目标：
1、关于规划理念的五个坚持
（1）、坚持“以民为本”的理念，建成最适合居住和创业的城市；
（2）、坚持“可持续发展”的理念，实现城市经济“精明型”增长；
（3）、坚持“经营城市”的理念，把如东城市整体利益最大化，建设经济强县；
（4）、坚持“环境优先”的发展理念，建设港口经济特色城市和海滨风情城市；
（5）、坚持“错位发展”的理念，发展比较优势，将如东建设成为以上海为龙头的“长三角”城市群中富有特色和魅力的滨海城市；
从最后一个坚持，我们可以非常鲜明的发现，如东的城市建设，非常毅然的“向南看”，把自己作为“上海经济圈”的一员。
由此，对其城市发展的轨迹，更应从周边城市的区域发展序列中，寻求经验及教训。
2、关于2006至2010年建设规划的分析
如东目前一轮的市政规划是以构建交通主骨架及改善城市环境为重点的。
（1）、形成县城“一心两轴三带，组团式发展”的规划格局。
（2）、城市在依托老城区的基础上、积极向北滚动推进，建设老城区形成一个主要中心，在外围形成两个工业组团，四个生活组团，各配置相应的次级服务中心。
拓展了城市空间，激活城市开发热土。
（3）、县城城市规划，特别是县城建设规划突出了海韵、水运特色，积极开发旅游资源。
稳步实现老城的有机更新，延续历史文脉。
（4）、沿如泰运河绿化景观轴——利用如泰运河穿越城区的优势，展现滨河城市的景观特点，通过沿河绿地和沿岸城市景观控制，创造怡人的生活岸线，形成良好的生活氛围。
（5）、县内依托202、203、317线省道发展，并与苏通大桥、沪崇启大通道、沿海高速、宁通、宁启高速等交通系统相协调，继续加强县城的高速公路和铁路规划。
（6）、加快基础设施建设，提高城市现代化水平。
我们注意到，五年基本实现城市现代化格局的时间节点中，前三年是以城市的量态扩张为主，后二年转向为以质态提高的有序扩张。
一旦以“经营”的执政理念来规划城市，我们评估认为，对这一轮规划定位不容忽视以下细节：
●大规模的市政建设投入是以扩张的财政投入为支撑，还是采取多方投资，如BOT方式；
●依照国内惯例，基础建设加速城市化进程，相应的土地批租价格将随之上浮，而在缺乏非常强劲的产业背景支撑的如东，市场消化能力是否足以承受土地成本的上涨所带来的种种费用叠加，有待进一步分析；
●城北新区在城市形态定位中是作为城市副中心还是未来的完全中心；
●在未来的北进扩张中、老城的商业、商务功能应以怎样的辐射态势来界定；
不容置疑、市政建设所推动的近郊土地城市化过程、将使区域内的房地产开发空间获得较为充裕的题材，但绝不能以图纸的规划来机械得圈定投资机会。
不同于苏州的园区模式，无锡的新城模式，如东新一轮城市建设的全局性、颠覆性，还是规划的完善度，对其规模及经济拉动效应，我们应谨慎看待。
六、结论
●苏中南县市群中，如东整体经济实力及国民收入低于平均水平，目前其产业机构优化、经济规模及招商环境落后于苏锡常诸地市、按照资本密度决定城市房价的理论，城市房价应处于沪宁线及苏中南沿海中等水准；
●本区域基尼系数呈拉大趋势，恩格尔系数低于苏中南平均水准，人均GDP（约1000美金）临界于住房消费大规模启动前期状态；
●近一轮市政建设将城市轴线及重心北移，存在较大颠覆性，城市架构处于转型扩张期；
●城市区位定位“向南看”，立足于长三角经济圈，并针对沪宁沿线县市开展错位竞争，力争建设成为长江流域外引内联、外向型经济的门户。
●城市位于南京都市圈与苏锡常经济带及上海辐射圈外围，比较优势屏蔽作用明显，区域产业发展竞争激烈；
●外来人口导入相对不足，人才高地近期难以形成，城市辐射效应相对匮乏；
●“城市经营”以市政建设（主要是道路、绿地建设）提升郊区土地批租价格加速房地产开发拉动人口导入促进城市化进程形成新的城市功能区域改造城市框架为运作逻辑，与苏锡常县市相比较缺乏足够的产业支持，财政收入对土地批租的依赖度预期过高；
●从经济学的角度来看，地价（出让金）是若干年土地使用期的地租之和，也就是预支未来的利润。
如东市政建设的运作模式，即主要靠土地批租收入来平衡城市建设投入，在相当大程度上是“寅吃卯粮”，是本届政府花用后届政府的钱，很容易对实体经济伤筋动骨，最终影响发展后劲。
●对区域经济增长及市政建设所拉动的投资效应，应持谨慎态度。
贰：
如东房地产市场综合评估
●逻辑：
对城市房地产发展现状，及其价格体系成因进行分析，并结合市政建设与区域经济发展对楼市趋势作出判断。
●切入点：
楼市现状、市政效应、影响要素。
一、综述
如东房地产市场自2001年房改政策后迅速启动，目前正高速发展，其区域市场主要显现以下特征：
1、房地产投资和消费主题日趋市场化
从投资主体看，已由国家单一投资向国有、民营、外商等多元投资主体格局发展。
从外来企业的来源看，主要集中在江苏境内及周边地区如南通、南京以及上海。
从消费主体来看，个人消费逐步成为市场主流，自2001年全面推行货币分房，2004年市区销售给个人的住宅面积占商品住宅销售面积比重为98.5％，市场化程度可见一斑。
近年如东县房地产开发情况统计表单位：
平方米
年份
完成土地开发面积
竣工套数
2001年
8600
138
2002年
98388
211
2003年
46762
538
2、市场存量的升降
自商品房推出以来，如东市场大量的硬性消费导致如东商品房空置率逐年下降，空置率连年负增长。
2001年末至2004年末，商品房空置率从13.34％降至8.65％；其中住宅空置面积从11.21％降至5.01％。
处于我国合理空置率5％--14％之间。
但05年后，由于政府土地供应量的逐年递增，使得如东的商品房空置率有上升趋势。
3、房地产价格起步伊始，稳步上升但仍落后苏中南诸地县
如东已经实行土地招投标制度，国有土地价值在市场配置中逐步显现。
随着土地价格的上扬，商品房价格亦逐步上涨。
2002年市区商品房住宅平均价格984元/平米，2003年为1404元/平米，同比增长29.91％，2004年为1716元/平米，同比增长18.18％。
2002—2004如东普通住宅房价变化情况统计表
2002年
2003年
2004年
平均价格
总开工面积
总销售面积
平均价格
总开工面积
总销售面积
平均价格
总开工面积
总销售面积
如东市区
984
126138
23692
1404
284770
102456
1716
238796
147761
4、本土房地产企业“小、散、弱”，缺乏规模扩张能力
从本土企业来看，随着企业改制，国有资本退出，本土企业的资产实力将不断缩减，资质逐步减级。
在土地市场全部招投标拍卖后，他们中的大部分将不具备参与招标拍卖的资格和条件，加上本土房地产企业与外来企业在经营理念和资金实力上存在的差距，缺乏市场竞争力和规模扩张能力，相当一部分面临被淘汰的风险。
二、供应分析
从投资情况来看，2002年全县房地产完成投资1.3亿元，是上年的2.5倍，占全社会固定资产投资的9.12％；2003年完成投资2.15亿元，增长67.28％，
从商品房供应来看，市区商品房竣工面积，2002年为20.83万平米，其中住宅5万平方米。
2003年为41.78万平米，其中住宅7.39万平方米。
从土地供给市场来看，政府借鉴了杭州等城市的经验，建立了土地储备供应机制，积极推行国有土地有偿使用，显化了土地价值。
从近年以来公开出让的土地情况来看，预计这个数字还将会有大幅增长。
三、需求分析
与供给相适应，如东住宅销售面积2002年为23692平米，2003年为102456平米，2004年为147761平米，同比增长76.87％和30.66％。
2002年至2004年，市区商品房竣工面积与销售面积之比分别为1：
0.78、1：
0.84、1：
0.87，供求关系趋向平衡。
从近3—5年城市的新增需求分析来看，主要由以下成份构成：
1、市政动迁拉动住房需求
今年如东的城市建设投入为历年来投资之最。
这种规模的城市建设投入将连续数年。
由此相应增加了城市拆迁安置所带来的住房需求。
自2004年起至今市区拆迁年均达到7万平米左右，如果按照每拆迁1平米房屋要购买1.5平米计算，4年内市区将直接产生280000平米住房的需求。
2、改善居住条件需求
据统计数据显示：
2004年如东城镇居民人均住宅建筑面积24.21平米，在200户被调查户中，人均24平米以上的住户，占37.5％；人均20—24平米的住户占15.5％；人均16—20平米的住户47户，占23.5％；人均12—16平米的住户33户，占16.5％；低于12平米的住户14户，占7％。
现有住宅条件的参差不齐，总体上反映了如东城镇居民居住水平仍偏低。
相应在未来人均GDP稳固增长的前提下，这种现状将形成一定的有效需求，进一步拉动住宅消费需求。
按住宅建筑式样分（每百户）
2002年
2003年
2004年
单栋住宅
24
28
37
四居室
14
8
1
三居室
32
30
26
二居室
2
12
13
一居室
0
0
1
平房及其他
12
8
11
单道楼房
16
14
11
按房屋产权分（每百户）
2002年
2003年
2004年
租赁公房
8
8
6
租赁私房
0
0
1
原有私房
40
40
46
房改私房
32
32
23
商品房
10
20
24
从表中可以看出，商品房比例不断加大，二、三居室始终是市场消费主力。
四、价格分析
随着土地价格的上扬，商品房价格也在逐年上涨。
2002年如东商品房平均价格为984元/平米，2003年为1404元/平米，同比增长29.91％，2004年为1716元/平米，同比增长18.18％，目前市场最高价格近3000元/平米，最低价格2200元/平米。
2002—2004如东房价走势
最高价格
最低价格
平均价格
2002年
1230元/平方米
800元/平方米
984元/平方米
2003年
2000元/平方米
1030元/平方米
1404元/平方米
2004年
2600元/平方米
1530元/平方米
1716元/平方米
虽然05、06年的数据欠缺，但与今年相比较，近年如东市场的价格体系并未有明显的大幅度上扬，本报告认为有以下原因：
1、土地供应量逐年增加，已经超出了市场的正常消化速度，市场反映出一定的供大于求的现象；
2、市场上并未出现真正品质级的明星个案，无法对区域市场进行有力推动；
作为一个相对狭小的不充分竞争市场，我们无法以传统的板块构架来解释其价格体系，因此，本报告的价格分析将仍以一个统一的市场格局来作为评估基准。
从目前的市场价格构成来看，呈现以下特征：
1、商品房价格呈中心强周边弱、南高北低的重心分布
由于近年如东城市规划相对滞后，导致目前房价以县城中心一带为高价集中区，从整个城市格局来看，以市中心一带为价格高地，周边地区为价格弱势分布；
2、价格体系不健全
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