146.我国台湾地区《公寓大厦管理条例》.docx

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我国台湾地区《公寓大厦管理条例》

中华民国八十四年六月二十八日总统华总

（一）义字第四三一六号令公布全文五十二条

中华民国八十九年四月二十六日总统华总

（一）义字第八九○○一○四四三○号令修正第二条条文

中华民国九十二年十二月三十一日总统华总[一]义字第０９２００２４３９１１号令修正

第一章总则

第一条

为加强公寓大厦之管理维护，提升居住质量，特制定本条例。

本条例未规定者，适用其他法令之规定。

第二条

本条例所称主管机关：

在中央为内政部，在直辖市为直辖市政府；在县（市）为县（市）政府。

第三条

本条例用辞定义如下：

一、公寓大厦：

指构造上或使用上或在建筑执照设计图样标有明确界线，得区分为数部分之建筑物及其基地。

二、区分所有：

指数人区分一建筑物而各有其专有部分，并就其共享部分按其应有部分有所有权。

三、专有部分：

指公寓大厦之一部分，具有使用上之独立性，且为区分所有之目标者。

四、共享部分：

指公寓大厦专有部分以外之其他部分及不属专有之附属建筑物，而供共同使用者。

五、约定专用部分：

公寓大厦共享部分经约定供特定区分所有权人使用者。

六、约定共享部分：

指公寓大厦专有部分经约定供共同使用者。

七、区分所有权人会议：

指区分所有权人为共同事务及涉及权利义务之有关事项，召集全体区分所有权人所举行之会议。

八、住户：

指公寓大厦之区分所有权人、承租人或其他经区分所有权人同意而为专有部分之使用者或业经取得停车空间建筑物所有权者。

九、管理委员会：

指为执行区分所有权人会议决议事项及公寓大厦管理维护工作，由区分所有权人选任住户若干人为管理委员所设立之组织。

十、管理负责人：

指未成立管理委员会，由区分所有权人推选住户一人或依第二十八条第三项、第二十九条第六项规定为负责管理公寓大厦事务者。

十一、管理服务人：

指由区分所有权人会议决议或管理负责人或管理委员会雇佣或委任而执行建筑物管理维护事务之公寓大厦管理服务人员或管理维护公司。

十二、规约：

公寓大厦区分所有权人为增进共同利益，确保良好生活环境，经区分所有权人会议决议之共同遵守事项。

第二章住户之权利义务

第四条

区分所有权人除法律另有限制外，对其专有部分，得自由使用、收益、处分，并排除他人干涉。

专有部分不得与其所属建筑物共享部分之应有部分及其基地所有权或地上权之应有部分分离而为移转或设定负担。

第五条

区分所有权人对专有部分之利用，不得有妨害建筑物之正常使用及违反区分所有权人共同利益之行为。

第六条

住户应遵守下列事项：

一、于维护、修缮专有部分、约定专用部分或行使其权利时，不得妨害其他住户之安宁、安全及卫生。

二、他住户因维护、修缮专有部分、约定专用部分或设置管线，必须进入或使用其专有部分或约定专用部分时，不得拒绝。

三、管理负责人或管理委员会因维护、修缮共享部分或设置管线，必须进入或使用其专有部分或约定专用部分时，不得拒绝。

四、于维护、修缮专有部分、约定专用部分或设置管线，必须使用共享部分时，应经管理负责人或管理委员会之同意后为之。

五、其他法令或规约规定事项。

前项第二款至第四款之进入或使用，应择其损害最少之处所及方法为之，并应修复或补偿所生损害。

住户违反第一项规定，经协调仍不履行时，住户、管理负责人或管理委员会得按其性质请求各该主管机关或诉请法院为必要之处置。

第七条

公寓大厦共享部分不得独立使用供做专有部分。

其为下列各款者，并不得为约定专用部分：

一、公寓大厦本身所占之地面。

二、连通数个专有部分之走廊或楼梯，及其通往室外之通路或门厅；小区内各巷道、防火巷弄。

三、公寓大厦基础、主要梁柱、承重墙壁、楼地板及屋顶之构造。

四、约定专用有违法令使用限制之规定者。

五、其他有固定使用方法，并属区分所有权人生活利用上不可或缺之共享部分。

第八条

公寓大厦周围上下、外墙面、楼顶平台及不属专有部分之防空避难设备，其变更构造、颜色、设置广告物、铁铝窗或其他类似之行为，除应依法令规定办理外，该公寓大厦规约另有规定或区分所有权人会议已有决议，经向直辖市、县（市）主管机关完成报备有案者，应受该规约或区分所有权人会议决议之限制。

住户违反前项规定，管理负责人或管理委员会应予制止，经制止而不遵从者，应报请主管机关依第四十九条第一项规定处理，该住户并应于一个月内回复原状。

届期未回复原状者，得由管理负责人或管理委员会回复原状，其费用由该住户负担。

第九条

各区分所有权人按其共有之应有部分比例，对建筑物之共享部分及其基地有使用收益之权。

但另有约定者从其约定。

住户对共享部分之使用应依其设置目的及通常使用方法为之。

但另有约定者从其约定。

前二项但书所约定事项，不得违反本条例、区域计划法、都市计划法及建筑法令之规定。

住户违反第二项规定，管理负责人或管理委员会应予制止，并得按其性质请求各该主管机关或诉请法院为必要之处置。

如有损害并得请求损害赔偿。

第十条

专有部分、约定专用部分之修缮、管理、维护，由各该区分所有权人或约定专用部分之使用人为之，并负担其费用。

共享部分、约定共享部分之修缮、管理、维护，由管理负责人或管理委员会为之。

其费用由公共基金支付或由区分所有权人按其共有之应有部分比例分担之。

但修缮费系因可归责于区分所有权人或住户之事由所致者，由该区分所有权人或住户负担。

其费用若区分所有权人会议或规约另有规定者，从其规定。

前项共享部分、约定共享部分，若涉及公共环境清洁卫生之维持、公共消防灭火器材之维护、公共通道沟渠及相关设施之修缮，其费用政府得视情况予以补助，补助办法由直辖市、县（市）政府定之。

第十一条

共享部分及其相关设施之拆除、重大修缮或改良，应依区分所有权人会议之决议为之。

前项费用，由公共基金支付或由区分所有权人按其共有之应有部分比例分担。

第十二条

专有部分之共同壁及楼地板或其内之管线，其维修费用由该共同壁双方或楼地板上下方之区分所有权人共同负担。

但修缮费系因可归责于区分所有权人之事由所致者，由该区分所有权人负担。

第十三条

公寓大厦之重建，应经全体区分所有权人及基地所有权人、地上权人或典权人之同意。

但有下列情形之一者，不在此限：

一、配合都市更新计划而实施重建者。

二、严重毁损、倾颓或朽坏，有危害公共安全之虞者。

三、因地震、水灾、风灾、火灾或其他重大事变，肇致危害公共安全者。

第十四条

公寓大厦有前条第二款或第三款所定情形之一，经区分所有权人会议决议重建时，区分所有权人不同意决议又不出让区分所有权或同意后不依决议履行其义务者，管理负责人或管理委员会得诉请法院命区分所有权人出让其区分所有权及其基地所有权应有部分。

前项之受让人视为同意重建。

重建之建造执照之申请，其名义以区分所有权人会议之决议为之。

第十五条

住户应依使用执照所载用途及规约使用专有部分、约定专用部分，不得擅自变更。

住户违反前项规定，管理负责人或管理委员会应予制止，经制止而不遵从者，报请直辖市、县（市）主管机关处理，并要求其回复原状。

第十六条

住户不得任意弃置垃圾、排放各种污染物、恶臭物质或发生喧嚣、振动及其他与此相类之行为。

住户不得于私设通路、防火间隔、防火巷弄、开放空间、退缩空地、楼梯间、共同走廊、防空避难设备等处所堆置杂物、设置栅栏、门扇或营业使用，或违规设置广告物或私设路障及停车位侵占巷道妨碍出入。

但开放空间及退缩空地，在直辖市、县（市）政府核准范围内，得依规约或区分所有权人会议决议供营业使用；防空避难设备，得为原核准范围之使用；其兼作停车空间使用者，得依法供公共收费停车使用。

住户为维护、修缮、装修或其他类似之工作时，未经申请主管建筑机关核准，不得破坏或变更建筑物之主要构造。

住户饲养动物，不得妨碍公共卫生、公共安宁及公共安全。

但法令或规约另有禁止饲养之规定时，从其规定。

住户违反前四项规定时，管理负责人或管理委员会应予制止或按规约处理，经制止而不遵从者，得报请直辖市、县（市）主管机关处理。

第十七条

住户于公寓大厦内依法经营餐饮、瓦斯、电焊或其他危险营业或存放有爆炸性或易燃性物品者，应依中央主管机关所定保险金额投保公共意外责任保险。

其因此增加其他住户投保火灾保险之保险费者，并应就其差额负补偿责任。

其投保、补偿办法及保险费率由中央主管机关会同财政部定之。

前项投保公共意外责任保险，经催告于七日内仍未办理者，管理负责人或管理委员会应代为投保；其保险费、差额补偿费及其他费用，由该住户负担。

第十八条

公寓大厦应设置公共基金，其来源如下：

一、起造人就公寓大厦领得使用执照一年内之管理维护事项，应按工程造价一定比例或金额提列。

二、区分所有权人依区分所有权人会议决议缴纳。

三、本基金之孳息。

四、其他收入。

依前项第一款规定提列之公共基金，起造人于该公寓大厦使用执照申请时，应提出缴交各直辖市、县（市）主管机关公库代收之证明；于公寓大厦成立管理委员会或推选管理负责人，并完成依第五十七条规定点交共享部分、约定共享部分及其附属设施设备后向直辖市、县（市）主管机关报备，由公库代为拨付。

同款所称比例或金额，由中央主管机关定之。

公共基金应设专户储存，并由管理负责人或管理委员会负责管理。

其运用应依区分所有权人会议之决议为之。

第一项及第二项所规定起造人应提列之公共基金，于本条例公布施行前，起造人已取得建造执照者，不适用之。

第十九条

区分所有权人对于公共基金之权利应随区分所有权之移转而移转；不得因个人事由为让与、扣押、抵销或设定负担。

第二十条

管理负责人或管理委员会应定期将公共基金或区分所有权人、住户应分担或其他应负担费用之收支、保管及运用情形公告，并于解职、离职或管理委员会改组时，将公共基金收支情形、会计凭证、会计账簿、财务报表、印鉴及余额移交新管理负责人或新管理委员会。

管理负责人或管理委员会拒绝前项公告或移交，经催告于七日内仍不公告或移交时，得报请主管机关或诉请法院命其公告或移交。

第二十一条

区分所有权人或住户积欠应缴纳之公共基金或应分担或其他应负担之费用已逾二期或达相当金额，经定相当期间催告仍不给付者，管理负责人或管理委员会得诉请法院命其给付应缴之金额及迟延利息。

第二十二条

住户有下列情形之一者，由管理负责人或管理委员会促请其改善，于三个月内仍未改善者，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院强制其迁离：

一、积欠依本条例规定应分担之费用，经强制执行后再度积欠金额达其区分所有权总价百分之一者。

二、违反本条例规定经依第四十九条第一项第一款至第四款规定处以罚款后，仍不改善或续犯者。

三、其他违反法令或规约情节重大者。

前项之住户如为区分所有权人时，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院命区分所有权人出让其区分所有权及其基地所有权应有部分；于判决确定后三个月内不自行出让并完成移转登记手续者，管理负责人或管理委员会得声请法院拍卖之。

前项拍卖所得，除其他法律另有规定外，于积欠本条例应分担之费用，其受偿顺序与第一顺位抵押权同。

第二十三条

有关公寓大厦、基地或附属设施之管理使用及其他住户间相互关系，除法令另有规定外，得以规约定之。

规约除应载明专有部分及共享部分范围外，下列各款事项，非经载明于规约者，不生效力：

一、约定专用部分、约定共享部分之范围及使用主体。

二、各区分所有权人对建筑物共享部分及其基地之使用收益权及住户对共享部分使用之特别约定。

三、禁止住户饲养动物之特别约定。

四、违反义务之处理方式。

五、财务运作之监督规定。

六、区分所有权人会议决议有出席及同意之区分所有权人人数及其区分所有权比例之特别约定。

七、纠纷之协调程序。

第二十四条

区分所有权之继受人，应于继受前向管理负责人或管理委员会请求阅览或影印第三十五条所定文件，并应于继受后遵守原区分所有权人依本条例或规约所定之一切权利义务事项。

公寓大厦专有部分之无权占有人，应遵守依本条例规定住户应尽之义务。

无权占有人违反前项规定，准用第二十一条、第二十二条、第四十七条、第四十九条住户之规定。

第三章管理组织

第二十五条

区分所有权人会议，由全体区分所有权人组成，每年至少应召开定期会议一次。

有下列情形之一者，应召开临时会议：

一、发生重大事故有及时处理之必要，经管理负责人或管理委员会请求者。

二、经区分所有权人五分之一以上及其区分所有权比例合计五分之一以上，以书面载明召集之目的及理由请求召集者。

区分所有权人会议除第二十八条规定外，由具区分所有权人身分之管理负责人、管理委员会主任委员或管理委员为召集人；管理负责人、管理委员会主任委员或管理委员丧失区分所有权人资格日起，视同解任。

无管理负责人或管理委员会，或无区分所有权人担任管理负责人、主任委员或管理委员时，由区分所有权人互推一人为召集人；召集人任期依区分所有权人会议或依规约规定，任期一至二年，连选得连任一次。

但区分所有权人会议或规约未规定者，任期一年，连选得连任一次。

召集人无法依前项规定互推产生时，各区分所有权人得申请直辖市、县（市）主管机关指定临时召集人，区分所有权人不申请指定时，直辖市、县（市）主管机关得视实际需要指定区分所有权人一人为临时召集人，或依规约轮流担任，其任期至互推召集人为止。

第二十六条

非封闭式之公寓大厦集居小区其地面层为各自独立之数幢建筑物，且区内属住宅与办公、商场混合使用，其办公、商场之出入口各自独立之公寓大厦，各该幢内之办公、商场部分，得就该幢或结合他幢内之办公、商场部分，经其区分所有权人过半数书面同意，及全体区分所有权人会议决议或规约明定下列各款事项后，以该办公、商场部分召开区分所有权人会议，成立管理委员会，并向直辖市、县（市）主管机关报备。

一、共享部分、约定共享部分范围之划分。

二、共享部分、约定共享部分之修缮、管理、维护范围及管理维护费用之分担方式。

三、公共基金之分配。

四、会计凭证、会计账簿、财务报表、印鉴、余额及第三十六条第八款规定保管文件之移交。

五、全体区分所有权人会议与各该办公、商场部分之区分所有权人会议之分工事宜。

第二十条、第二十七条、第二十九条至第三十九条、第四十八条、第四十九条第一项第七款及第五十四条规定，于依前项召开或成立之区分所有权人会议、管理委员会及其主任委员、管理委员准用之。

第二十七条

各专有部分之区分所有权人有一表决权。

数人共有一专有部分者，该表决权应推由一人行使。

区分所有权人会议之出席人数与表决权之计算，于任一区分所有权人之区分所有权占全部区分所有权五分之一以上者，或任一区分所有权人所有之专有部分之个数超过全部专有部分个数总合之五分之一以上者，其超过部分不予计算。

区分所有权人因故无法出席区分所有权人会议时，得以书面委托他人代理出席。

但受托人于受托之区分所有权占全部区分所有权五分之一以上者，或以单一区分所有权计算之人数超过区分所有权人数五分之一者，其超过部分不予计算。

第二十八条

公寓大厦建筑物所有权登记之区分所有权人达半数以上及其区分所有权比例合计半数以上时，起造人应于三个月内召集区分所有权人召开区分所有权人会议，成立管理委员会或推选管理负责人，并向直辖市、县（市）主管机关报备。

前项起造人为数人时，应互推一人为之。

出席区分所有权人之人数或其区分所有权比例合计未达第三十一条规定之定额而未能成立管理委员会时，起造人应就同一议案重新召集会议一次。

起造人于召集区分所有权人召开区分所有权人会议成立管理委员会或推选管理负责人前，为公寓大厦之管理负责人。

第二十九条

公寓大厦应成立管理委员会或推选管理负责人。

公寓大厦成立管理委员会者，应由管理委员互推一人为主任委员，主任委员对外代表管理委员会。

主任委员、管理委员之选任、解任、权限与其委员人数、召集方式及事务执行方法与代理规定，依区分所有权人会议之决议。

但规约另有规定者，从其规定。

管理委员、主任委员及管理负责人之任期，依区分所有权人会议或规约之规定，任期一至二年，连选得连任一次。

但区分所有权人会议或规约未规定者，任期一年，连选得连任一次。

前项管理委员、主任委员及管理负责人任期届满未再选任或有第二十条第二项所定之拒绝移交者，自任期届满日起，视同解任。

公寓大厦之住户非该专有部分之区分所有权人者，除区分所有权人会议之决议或规约另有规定外，得被选任、推选为管理委员、主任委员或管理负责人。

公寓大厦未组成管理委员会且未推选管理负责人时，以第二十五条区分所有权人互推之召集人或申请指定之临时召集人为管理负责人。

区分所有权人无法互推召集人或申请指定临时召集人时，区分所有权人得申请直辖市、县（市）主管机关指定住户一人为管理负责人，其任期至成立管理委员会、推选管理负责人或互推召集人为止。

第三十条

区分所有权人会议，应由召集人于开会前十日以书面载明开会内容，通知各区分所有权人。

但有急迫情事须召开临时会者，得以公告为之；公告期间不得少于二日。

管理委员之选任事项，应在前项开会通知中载明并公告之，不得以临时动议提出。

第三十一条

区分所有权人会议之决议，除规约另有规定外，应有区分所有权人三分之二以上及其区分所有权比例合计三分之二以上出席，以出席人数四分之三以上及其区分所有权比例占出席人数区分所有权四分之三以上之同意行之。

第三十二条

区分所有权人会议依前条规定未获致决议、出席区分所有权人之人数或其区分所有权比例合计未达前条定额者，召集人得就同一议案重新召集会议；其开议除规约另有规定出席人数外，应有区分所有权人三人并五分之一以上及其区分所有权比例合计五分之一以上出席，以出席人数过半数及其区分所有权比例占出席人数区分所有权合计过半数之同意作成决议。

前项决议之会议纪录依第三十四条第一项规定送达各区分所有权人后，各区分所有权人得于七日内以书面表示反对意见。

书面反对意见未超过全体区分所有权人及其区分所有权比例合计半数时，该决议视为成立。

第一项会议主席应于会议决议成立后十日内以书面送达全体区分所有权人并公告之。

第三十三条

区分所有权人会议之决议，未经依下列各款事项办理者，不生效力：

一、专有部分经依区分所有权人会议约定为约定共享部分者，应经该专有部分区分所有权人同意。

二、公寓大厦外墙面、楼顶平台，设置广告物、无线电台基地台等类似强波发射设备或其他类似之行为，设置于屋顶者，应经顶层区分所有权人同意；设置其他楼层者，应经该楼层区分所有权人同意。

该层住户，并得参加区分所有权人会议陈述意见。

三、依第五十六条第一项规定成立之约定专用部分变更时，应经使用该约定专用部分之区分所有权人同意。

但该约定专用显已违反公共利益，经管理委员会或管理负责人诉请法院判决确定者，不在此限。

第三十四条

区分所有权人会议应作成会议纪录，载明开会经过及决议事项，由主席签名，于会后十五日内送达各区分所有权人并公告之。

前项会议纪录，应与出席区分所有权人之签名簿及代理出席之委托书一并保存。

第三十五条

利害关系人于必要时，得请求阅览或影印规约、公共基金余额、会计凭证、会计账簿、财务报表、欠缴公共基金与应分摊或其他应负担费用情形、管理委员会会议纪录及前条会议纪录，管理负责人或管理委员会不得拒绝。

第三十六条

管理委员会之职务如下：

一、区分所有权人会议决议事项之执行。

二、共有及共享部分之清洁、维护、修缮及一般改良。

三、公寓大厦及其周围之安全及环境维护事项。

四、住户共同事务应兴革事项之建议。

五、住户违规情事之制止及相关数据之提供。

六、住户违反第六条第一项规定之协调。

七、收益、公共基金及其他经费之收支、保管及运用。

八、规约、会议纪录、使用执照誊本、竣工图说、水电、消防、机械设施、管线图说、会计凭证、会计账簿、财务报表、公共安全检查及消防安全设备检修之申报文件、印鉴及有关文件之保管。

九、管理服务人之委任、雇佣及监督。

十、会计报告、结算报告及其他管理事项之提出及公告。

十一、共享部分、约定共享部分及其附属设施设备之点收及保管。

十二、依规定应由管理委员会申报之公共安全检查与消防安全设备检修之申报及改善之执行。

十三、其他依本条例或规约所定事项。

第三十七条

管理委员会会议决议之内容不得违反本条例、规约或区分所有权人会议决议。

第三十八条

管理委员会有当事人能力。

管理委员会为原告或被告时，应将诉讼事件要旨速告区分所有权人。

第三十九条

管理委员会应向区分所有权人会议负责，并向其报告会务。

第四十条

第三十六条、第三十八条及前条规定，于管理负责人准用之。

第四章管理服务人

第四十一条

公寓大厦管理维护公司应经中央主管机关许可及办理公司登记，并向中央主管机关申领登记证后，始得执业。

第四十二条

公寓大厦管理委员会、管理负责人或区分所有权人会议，得委任或雇佣领有中央主管机关核发之登记证或认可证之公寓大厦管理维护公司或管理服务人员执行管理维护事务。

第四十三条

公寓大厦管理维护公司，应依下列规定执行业务：

一、应依规定类别，聘雇一定人数领有中央主管机关核发认可证之继续性从业之管理服务人员，并负监督考核之责。

二、应指派前款之管理服务人员办理管理维护事务。

三、应依业务执行规范执行业务。

第四十四条

受雇于公寓大厦管理维护公司之管理服务人员，应依下列规定执行业务：

一、应依核准业务类别、项目执行管理维护事务。

二、不得将管理服务人员认可证提供他人使用或使用他人之认可证执业。

三、不得同时受聘于二家以上之管理维护公司。

四、应参加中央主管机关举办或委托之相关机构、团体办理之训练。

第四十五条

前条以外之公寓大厦管理服务人员，应依下列规定执行业务：

一、应依核准业务类别、项目执行管理维护事务。

二、不得将管理服务人员认可证提供他人使用或使用他人之认可证执业。

三、应参加中央主管机关举办或委托之相关机构、团体办理之训练。

第四十六条

第四十一条至前条公寓大厦管理维护公司及管理服务人员之资格、条件、管理维护公司聘雇管理服务人员之类别与一定人数、登记证与认可证之申请与核发、业务范围、业务执行规范、责任、辅导、奖励、参加训练之方式、内容与时数、受委托办理训练之机构、团体之资格、条件与责任及登记费之收费基准等事项之管理办法，由中央主管机关定之。

第五章罚则

第四十七条

有下列行为之一者，由直辖市、县（市）主管机关处新台币三千元以上一万五千元以下罚款，并得令其限期改善或履行义务、职务；届期不改善或不履行者，得连续处罚：

一、区分所有权人会议召集人、起造人或临时召集人违反第二十五条或第二十八条所定之召集义务者。

二、住户违反第十六条第一项或第四项规定者。

三、区分所有权人或住户违反第六条规定，主管机关受理住户、管理负责人或管理委员会之请求，经通知限期改善，届期不改善者。

第四十八条

有下列行为之一者，由直辖市、县（市）主管机关处新台币一千元以上五千元以下罚款，并得令其限期改善或履行义务、职务；届期不改善或不履行者，得连续处罚：

一、管理负责人、主任委员或管理委员未善尽督促第十七条所定住户投保责任保险之义务者。

二、管理负责人、主任委员或管理委员无正当理由未执行第二十二条所定促请改善或诉请法院强制迁离或强制出让该区分所有权之职务者。

三、管理负责人、主任委员或管理委员无正当理由违反第三十五条规定者。

四、管理负责人、主任委员或管理委员无正当理由未执行第三十六条第一款、第五款至第十二款所定之职务，显然影响住户权益者。

第四十九条

有下列行为之一者，由直辖市、县（市）主管机关处新台币四万元以上二十万元以