水果专业批发市场建设项目可行性研究报告.docx
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水果专业批发市场建设项目可行性研究报告
水果专业批发市场建设项目
可行性研究报告
第一章总论
第二章市场分析
第三章建设规模和建设内容
第四章建设条件
第五章主要建设方案
第六章环境保护与节约能源
第七章项目组织与管理
第八章实施进度计划
第九章投资估算与资金筹措
第十章经济评价
第十一章结论与建议
第一章总论
11项目提要
项目名称某县某水果专业批发市场建设项目
项目承办单位某县某管理区管委会
承办单位地址某县某管理区
项目建设性质新建
12项目编制依据及原则
项目编制依据
1国家发改委建设部《建设项目经济评价方法与参数》
3《某县水果产业化发展市场调查情况》
项目编制原则
1编制该项目项目建议书以国家有关法规政策及特色水果出口创汇为导向以建设项目经济评价方法与参数为标准引导水果种植结构的调整和结构优化及产业升级节约资源保护环境着力推进农业现代化规范市场经济秩序
2根据国内外市场需求利用某县资源优势拟定合理的投资规模以达到较好的社会经济效益
3响应国家号召努力解决农业农村农民问题结合某县某管理区水果产量多的特点及周边地区特色农副产品优势着力进行水果等特色资源产业化项目建设
13研究范围
本项目建议书着重研究某县某管理区水果专业批发市场建设项目的建设背景有利条件建设内容建设规模的合理性并进行建设项目的测算及效益分析提出较准确的投资依据
14指导思想
根据云南省发改委有关精神结合某县某管理区水果流通设施现状和现有的基础条件建立畅通高效安全卫生交易方式先进的水果市场物流配送体系适应某管理区经济发展和人民生活水平提高的需要保证城镇居民的消费质量和安全并促进农业结构的调整和农民增收带动农村经济发展
15项目遵循的原则
设符合国家产业政策
集管理区经济增强发展后劲的需要
城镇总体规划建设配套公共设施的需要
农业产业化调整农业结构的需要
16项目概况及发起缘由
位基本情况
本项目单位云南临沧市某县某管理区某某管理区前身为某某农场创建于1958年3月曾先后隶属于云南省生产建设兵团农垦总局1978年8月接纳1892名越南归难侨后交由云南省人民政府侨务办公室管理1988年11月归口移交县人民政府领导和管理2009年根据《国务院关于推进某农场改革和发展的意见》国发〔2007〕6号和《云南省人民政府关于推进全省某农林场改革和发展的实施意见》云政发〔2011〕13号的要求和体制融入地方管理融入社会经济融入市场的改革目标某农场实施全面改革3月18日挂牌成立了某某管理区为县人民政府派出的乡科级机构管理区在县委县人民政府的直接领导下和侨务部门的指导下开展工作干部人事按干管权限纳入地方统筹管理经济社会发展纳入县级发展规划所有经费收支接受县级财政的指导管理审计和监督管理步入正轨基本实现改革和发展目标
目前管理区辖14个生产队总面积1429平方公里耕地总面积143万亩全区总人口3551人其中归难侨1988人现有劳力1421人离退休人员550人机关管理人员27人产业以甘蔗种植为主水果蔬菜养殖等新兴产业为辅2009年度全区完成国民生产总值338313万元其中农业总产值192919万元林业产值420万元畜牧业产值85134万元加工运输业产值667万元人均纯收入29275元
由
某管理区在农业上以甘蔗种植为主大力发展高效农业水果已成为当场的支柱产业2009年全管理区有六成以上的农户从事水果的种植产量占全县水果产量的一半以上
随着管理区近年来产业结构调整步伐的加快水果种植面积2008年已达2000余亩2010年预计5000亩规模按5年丰产亩产5吨计水果产量届时将达25000吨随着水果种植的发展经销也渐成气候形成了加工经销链产品出口到缅甸泰国等国家年出口创汇200万美元果农户平年增收6000元实现了公司基地农户的经营模式
随着经济社会的迅速发展农业生产也随之进入倡导科技信息及资源优化配置的时代尤其在我国加入WTO之后我国农业就推到国际市场竞争的平台上传统的水果分散经营提篮小卖要想与国外专业组织跨国公司竞争只有寻求一套适合市场需求的标准化栽培管理及经营措施的模式采用标准化生产技术及独特的营销策略才能适应国际国内形势和经济社会发展的需要某管理区目前没有一家专业批发市场果农以街代县无法满足商品流通的需要从而制约了水果产业的发展建设水果专业批发市场显得尤为紧迫
为了进一步巩固扩大某县某管理区农业生产优势加快农业产业化结构调整的步伐彻底解决流通不畅保鲜滞后信息不灵等问题加速水果生产的产业化集约化程度使水果成为骨干产业促进农业增效农民增收改善县民的生产生活条件根据《某县十一五国民经济和社会发展规划纲要》中经济和社会发展总体战略的要求某县拟在某管理区新建水果专业批发市场
17主要技术经济指标
主要技术经济指标表一期
序号项目单位指标备注1建设规模交易规模亿元32规模万公斤8002项目总投资万元380其中固定资产投资万元370流动资金万元103项目占地亩20亩4项目建筑面积㎡49335项目定员人206全年生产天数天3657人员工作天数天2518项目建设期年19设备装机容量KW50010收入万元年320正常年11总成本万元年973正常年12税后利润万元年157613税后财务内部收益率209214税后投资回收期年65含建设期15盈亏平衡点3758
第二章市场分析
21市场分析
某县某管理区市场现状
为适应市场经济发展近年来某县某管理区正逐步加大市场建设的力度向规模化专业化集约化方向发展投资主体多元化投资方式多样化城镇综合服务功能正在显现专业市场正在形成随着市场竞争和流通拓展各类市场正在由综合经营向专业分工集结但由于诸多因素的制约某管理区市场体系建设的规划管理等方面还存在一些问题主要表现为市场规模小专业市场少
某县某管理区市场现状
某县某管理区现有农贸市场一座规模较小这与某管理区是一个农业大管理区水果特别丰富极不相称不利于某管理区及周边地区大宗水果的销售不能满足水果交易量日益的需要急待建设
市场优势
城镇人口城镇规模的不断发展为市场的建设提供了有力的保证水果市场的发展要与经济的发展相适应以满足人们的需要某管理区区位优势和农业大管理区及批发大管理区的地位为建设农贸市场提供了有利的前提某管理区公路运输网络为方便集散水果提供了保证某县是农业大县水果众多水果的外销量大保证了市场有足够的水果销售来源
水果市场经营效益良好经营门面销售前景广阔
22某县某管理区水果专业批发市场发展的前景分析
随着计划经济体制向社会主义市场经济体制的转变商业及流通领域发生了重大变革长期以来商业独家经营统购统销封闭式少渠道多环节的商业流通体制被打破基本上形成了多种经济成分多渠道多种经营方式开放式少环节的商业流通新格局市场空前高涨商业稳步发展
某管理区是某县主要水果生产基地产量25000吨占全县产量的60现有的市场吸引周边村寨各族商户入驻拥护不堪很多商户进不了市场交易日吞量2万公斤以上水果专业批发市场项目建设不仅实现了农户基地公司经营格局克服了市场滞销物贱伤农现象而且形成了内联千家万户外接中外市场机制加粗拉长了产业链条为水果产业持续健康发展提供了保障由此可见该项目发展前景看好社会经济效益明显
第三章 建设规模和建设内容
31建设规模
该项目占地面积20亩规划总建筑面积4933m2其中集中交易大棚建筑面积2000m2独立门面交易区建筑面积1600m2道路场地硬化1000m2场地绿化1000m2固定资产总投资370万元其中独立门面交易区160万元分为两排两层每层10间门面二楼为商住集中交易大棚140万元道路及场地20万元场地绿化费用8万元水电等公用工程设施30万元其它费用等12万元
32建设内容
本市场为钢屋架结构檐高55米市场面积2000m2屋架每栋100米长跨度10米地平为20厘米厚的混凝土
路
市场内道路及场地路基按三合土碾压路面为20厘米厚的混凝土面积为1000m2
施
市场两侧为独立门面交易区每边10间进深12米宽33米砖混结构一楼用于交易二楼用于住宿餐饮娱乐检测业务联系等
第四章建设条件
41区域位置
某傣族佤族自治县位于云南省西南部北纬23°21′24°01′东经98°48′99°52′间山地面积约占924坝区约占76境内峰峦重叠山川纵横连绵起伏的某大山自北向南横亘中部把某截为两个不同的自然地理区把孟定勐简河外福荣分隔于某的北面整个某地势自东向西呈梯级递降一般海拔在1500米左右最高3230米最低孟定坝南定河出境口海拔450米地理构造以断裂为主形成了孟定勐简凹陷带坝区福荣河外某大山皱褶带山区某地处热带亚热带北回归线横穿境内主要受印度洋暖湿气流和西南季风影响气候湿热降雨丰沛阳光充足干湿分明立体气候明显农作物终年生长树木四季常青为南亚热带半湿润气候年均气温19℃年均降雨量10457毫米无霜期317天
某某管理区位于某县东北方向地处东经99°25′38〃北纬23°32′49〃距某县人民政府所在地7公里东西最大跨径4公里南北最大跨径10公里地势北高南低丘陵地形亚热带半湿润气候年平均降雨量1316毫米6月份至10月份为雨季11月份至翌年5月份为旱季海拔全区辖14个生产队国土总面积1429平方公里耕地总面积143万亩全区总人口3551人1433户其中归侨1988人981户分别来自越南老挝柬埔寨印度印尼等国家现有劳力1421人离退休人员550人机关管理人员27人
42自然条件
某某管理区属于澜沧江流域小黑江水系忙片河的上游引区发源于流域西北部海拔1770m的高山引区取水口位置东经99°26′32〃北纬23°37′15〃本区发源于瓜龙山海拔1305m
降水主要集中于汛期5～11月约占年降水量的80降水量时空分布极不均匀属典型的山中地区亚热带气候类型其气候特点是干湿季节分明
项目区与羊耿二级公路相连从羊耿线至管理区有二条公路相连一条为3公里二级油路一条为187公里弹石路面管理区至全场14个农业生产队均通公路
43社会经济条件
2009年度管理区完成国民生产总值3383万元同比增2082农业总产值1929万元同比增1241其中林果业产值420万元增加111万元同比增3562畜牧业产值851万元同比增3744加工运输业完成165万元同比增3006完成固定资产投资1245万元同比增437人均纯收入2927元同比增198人口自然增长率控制在7‰以内某管理区呈现出社会稳定经济发展民族团结群众生活水平稳步提升的良好局面
44项目建设条件
某县某管理区管委会具有成熟的销售渠道和专业市场先进的管理经验这一切都为该项目的建设打下了坚实基础是其建设的有利条件
该项目所处位置环境优美气候适宜自然资源充足水电均能够充分供应公路水路铁路条件优越交通十分便利能满足规模化交易所需的运输能力且产品污染极低投资回报率较高投资回收快符合行业布局和国土开发整治规划
选择专业市场地址除须符合行业布局国土开发整治规划外还应考虑资源区域地质交通运输和环境保护等四要素
为了节约成本提高效益也为了充分利用某管理区本地资源优势和就地取材的方便该项目选址位于某县某管理区某街水电路三通一平较好有利于节约项目建设投资
该选址经某县建设局国土资源局等有关职能部门专家论证符合我县城市建设发展规划和我县国土开发整治规划同时该项目区丰富的水果等农副产品为该项目的货源提供了保障该处交通运输便捷能源电力有保障且项目对周边的生态环境无影响是理想的项目选址
第五章主要建设方案
51总平面布置
在功能布置上保持道路畅通购物方便食品生产资料农业生产设施饮食主导市场做到物畅其流应有尽有丰富多彩在公用配套设施上修建了餐饮娱乐住宿等配套用房且重视停车场地的规划在市场一侧修建停车场一个
52建筑设计
面设计中采用周边式布置方法用建筑物围合成一条条商业街巷充分考虑了室内外的相互渗透使整个建设群融为一体
棚拟采用钢骨架结构门面采用砖混结构场内建12米宽的道路便于合理组织地面交通使人流货流与车流通畅疏其路线简捷
观以傣族风格为主基调外装修大多采用乳白色的外墙砖部分采用喷塑麻石贴面等
53结构方案
防的依据
按国家地震局建设部关于发布《中国地震烈度区划图》拟建场地属于6级地震区按6级抗震烈度设防
式
市场建筑采用钢屋架结构
式
采用桩基础
54给排水规划
据
1某县某管理区排水规划总说明书规划总图和给排水规划图
2某县暴雨强度资料
3有关气象水文和地质资料
4有关给排水设计规划
围
该设计规划范围为本市场所涉及的范围规划区主要以水果水果专业批发市场为主规划建筑面积4933平方米其中集中大棚市场建筑面积1000平方米独立门面交易区1600平方米
划
1生活用水标准市场均按每人每日250升计算住宿按每位顾客每次300升日计算居住按每人每日480升计算
2该项目水源短期内以地下井水为主长期规划从某河引D100给水管进入项目区在内部形成环状保证饮食和营业用水及消防用水
划
1排水现状
该区北高南低西高东低雨污水通过东侧排水沟排入城市排污管网
2排水规划设计
以总体规划为依据从实际出发全面规划合理布置经济效益社会效益环境效益三者并重
排水体制采用合流制
排水管布置由北向南铺设排水城镇排水管网
55电力电讯
据
1《城市电力网规划设计导则》
2《城市建设邮电通信服务设施设计标准试行DBJ43007-96》
3专业提供的有关资料及图纸
围
1项目区内供配电网设计
2项目区内邮电设施设计
3项目区内有线电视设施设计
区内供电线邮政电信有线电视线路齐全现只需配置相关设备设施即可
的几项基本原则
1按一户一表实施项目区一律由公用变压器供电
2若容量不超过500KVA应尽可能采用非晶合金铁芯变压器以降低损耗
3业主应按规划要求在建筑设计时留出35m2左右的面积作配电室可与其他建筑物一体建设
4区内电力线路全部采用电力电缆埋地敷设10KV主干线采用YJV22-3×240mm2电缆
5区内10KV线路全部做成手拉手的网络结构真空断路器与城区电网干线相联以保证供电的可靠性减少故障停电时间联络开发应具有远地监测功能暂时现场手动操作
6电信与有线电视线路全部采用电缆埋地敷设
划设计
1供电线路由五条线路供电做成手拉手式的结构在进入场区处设杆上真空断路器以利于联络和转移负荷减少停电率
2区内采用电力电缆穿XF7-12埋地电缆护套管干线采用YJV223×240mm2支线采用YJV223×70mm2
3在土建设计时在一层适当部位留35m2左右的配电室位置
4配电室应采用非晶合金铁芯的节能变压器并安装无功功率补偿装置
有线电视系统规划设计
1区内电信有线电视线路全部采用电缆埋地敷设方式不允许采用明线敷设
2电信线路应采用光纤电缆留有足够的容量以备数据和多媒体通信之用
56消防规划
远期水源从某河取水供给引入两条DN100mm给水管在区域内连成环状
1室内消防水量30Ls火灾延续时间2小时
2室内消防水量40Ls火灾延续时间2小时
3自喷消防水量26Ls火灾延续时间1小时
4一次消防灭火用水量为7595m3
统
室外设置地上式消火栓六具室内消火栓系统由水池和消防水泵供水市场门面设自动喷水灭火系统水池和自喷水泵供水
防
1消防电源
本工程所有消防电源均为两路供电一路引自建筑内变压器动力母线另一路引自发电机保证母线消防电梯排烟风机消防水泵喷淋泵事故照明等设备均为两路电源末端切换
2消防报警系统
区域内设消防控制中心内设消防报警消防广播消防联动系统实现对整个小区的消防报警及联动控制
第六章环境保护与节约能源
61环境保护
本项目建设场地位于某县某管理区某街该范围内无大型工矿企业和其它污染源周围环境对本工程无不良影响
本项目为民用项目属非生产性建设项目在建设和使用过程中只有少量的建筑垃圾生活垃圾生活污水可通过在建筑物旁设密闭式垃圾收集点然后统一送至附近垃圾中转站集中统一处理污水和雨水采用合流制污水经污水管排至城镇污水站综合处理后再行排出屋面雨水利用明沟收集地面雨水利用雨水口收集排入城镇排水管网
62节能
功补偿功能措施减少线路中无功电流传输降低电能损耗
能电气产品节电发电效率高的新光源和照明灯具减少用电负荷如采用节能型筒灯日光灯采用电子启动器等
填充墙采用节能新型墙体材料
第七章项目组织与管理
71项目组建方案
本项目业主是某县某管理区管委会由某管理区管委会进行经营管理
72组织管理
招标内容
1本项目工程以《招标投标法》为准绳严格按《中华人民共和国招标投标法》《工程建设项目招投标范围和规模标准规定》《招标公告发布执行办法》《工程建设项目自行招标试行办法》等有关法律法规及我省有关实施细则实行建设项目招标投标制以充分发挥竞争机制的作用以最低或较低的价格获取优质的货物工程或服务保障资金的有效使用提高投资效益保证项目质量
2该项目工程招标本着公开公平和公正的原则将采购活动置于透明的环境之中以保护国家利益社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益
3该项目实行全部招标主要招标内容包括土建工程和设备安装工程招标组织形式为委托招标招标方式为公开招标
核准招标事项
1在选择招标机构制定评标原则招标过程的监督以及资金的直接支付信息的统计等方面严格接受代表国家的行政主管机关的管理
2在报建手续建设监管工程验收资质评定质量评级等方面严格执行代表国家管理职能的行业主管部门的规定并接受管理
3在招标范围招标组织形式招标方式和招标估算金额等事项方面严格接受相关部门的核准和监督并及时报送招标文件合同及相关资料
实行建设项目工程监理
严格按照《工程建设监理规定》建设部国家计委建监[1995]737号对建设项目进行工程监理确保工程建设质量提高建设水平充分发挥投资效益
第八章实施进度计划
81该项目建设工期预计为1年
82综合进度计划见下表
8-1《项目实施进度计划表》
表8-1项目实施进度计划表
期限目标2010年7月前期工作2010年7月编制项目建议书及上报审批2010年8月至9月完成地质详勘施工图设计及三通一平2010年10月至2011年4月主体工程2011年5月至2011年6月水电安装及装修2011年7月竣工验收
第九章投资估算与资金筹措
91投资估算
围
本项目的投资估算范围包括建设所需建设投资及流动资金等
据
1中国轻工总会颁发的《轻工业建设项目投资估算办法》
2云南省建筑工程消耗定额
3云南省安装工程消耗定额
4有关行业规范规定标准
5建设单位提供的有关基础数据资料
明
1建筑工程费用建构筑物估算价值主要依据当地有关类似工程造价及云南省建筑工程消耗定额估算
2设备及仪器购置费主要依据设备生产厂商提供的设备报价资料参照国内外近期市场询价确定本项目设备价格中包含安装调试费
3其他费用按照国家行业现行投资估算有关规定和项目实际情况计取
估算
经测算项目总投资380万元其中固定资产投资370万元流动资金10万元
1固定资产投资估算见附表1
项目固定资产投资370万元其中
土地平整费12万元
建筑工程费用323万元
设备购置及安装费用10万元
其他费用25万元
2流动资金估算
经测算本项目所需流动资金10万元计入项目总投资
92资金筹措及使用计划
案
项目总投资380万元由管委会自筹
用计划
项目建设期1年运营期为10年根据项目进度计划第1年拟投入资金370万元第二年初投入流动资金10万元
第十章经济评价
101财务评价
则和方法
项目财务评价按照国家发改委建设部颁发的《建设项目经济评价方法和参数》第三版建设项目项目建议书编制内容及深度所规定的原则和要求进行以工程投资运行管理费用生产成本等作为项目的成本费用进行评价以此作为判断项目财务可行性和经济合理性的主要依据
和计算期
本项目计算期11年其中建设期1年经营期10年
入经营税金及附加估算
1经营收入估算
1交易负荷正常年交易量8000万公斤
2经营收入
交易手续费按年交易额3200万元人民币计算手续费按交易额的4计算年手续费收入128万元
由于独立门面交易区是管委会向社会集体融资动员商户自己投资兴建所以门面出租及经营收入不作为项目经营收入
3经营收入经测算正常年经营收入128万元
2经营税金及附加估算
本项目应缴纳经营税城市建设税及教育费附加按照国家有关规定实际税赋为经营收入的5城市维护建设税和教育费附加分别按营业税的7和3计取年经营税金及附加16万元
本费用估算
本项目正常年总成本为5376万元年经营成本3896万元年固定成本447万元年可变成本906万元
成本估算构成如下
1日常性支出
本项目日常性支出约占当年收入的2约为256万元
2燃料动力价格
根据消耗指标并按当地实际价格计算共计65万元
3职工工资及福利费
工资按每人每年3800元计职工福利费按工资总额的14计取本项目定员20人经计算正常年工资福利及保险费共274万元
4折旧
折旧按平均年限折旧法计算项目固定资产投资原值370万元其中房屋设备折旧年限分别为30年和10年年折旧费为123万元不计残值
5摊销
其他费用25万元都为无形资产和递延资产摊销摊销期10年年摊销费用25万元
6修理费
修理费按折旧费的10计取每年12万元
7其他费用
按经营收入的1计取年需13万元
分配
正常年税后利润为5253万元按有关规定本产品所得税税率为25企业发展基金储备基金福利按5计取
利能力分析
根据《财务现金流量表》可以分别计算出全部投资的以下几项财务评价指标见附表5
项目税后税前财务内部收益率20922234财务净值现ic10万元5118384629投资回收期含建设期5465财务内部收益率税前税后均大于行业基准收益率10净现值大于零说明该项目盈利能力满足了行业基准最低要求在财务上是可以接受的
投资回收期小于行业基准投资回收期这表明项目投资能按时收回
衡分析
以生产能力利用率表示的盈亏平衡点BEP为
年固定总成本
BEP×100
年销售收入-年可变成本-年销售税金及附加
3758
计算结果表明该项目只要达到设计生产能力的3758时即可保本
润率
投资利润率＝利润总额÷总投资×100
＝737÷380×100
＝1939
122财务评价结论
从上述财务盈利能力分析看各项财务评价指标较好从敏感性分析看项目具有较强的抗风险能力因此从财务上讲该项目是可行的
第十一章结论与建议
111结论
设符合国家产业政策是高标准高起点经营管理城市的系统工程是改善居民生产生活环境的民心工程
建设是发展市场农业合理调整农业产业结构扩大优势水果销售渠道的需要某管理区是农业镇水果丰富地势优越交通便捷建设大市场的基础条件好该项目建设对某管理区第三产业的发展起着积极的促进作用同时能有效地带动第一产业的发展项目建成后年商品交易额达3200万元大大加快当地经济发展步伐
投资利润率达1939项目有较好的经济效益
112建议
建设投资较大考虑到目前某管理区经济现状及居民的消费水平建议加强管理合理节约成本以利于项目财务效益的实现
题是项目建设中各种矛盾中的主要矛盾必须保证各方的资金按期到位以确保项目的顺利实施
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