收房验房流程和注意事项.docx
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收房验房流程和注意事项
收房验房流程和注意事项
一、一般收房流程
核验业主材料→业主领取《竣工验收备案表》《房屋土地测绘技术报告书》《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明→交纳剩余房款→业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》→ 业主做综合验收→业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案→开发商与业主协商并达成书面协议→根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议→业主签署《住交接单》 同时要求，开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》物业管理费一般交付后才开始计算，验收时要签前期物业合同。
二、收楼的一般程序
（一）发展商在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知单邮递给买家，告知具体收楼的时间及须准备的资料。
（二）买家应在收楼通知单上注明的时间（通常是３０天左右）内带齐所需文件资料（包括收楼通知书、 业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等）到指定单位（楼盘现场）办理收楼入住手续。
如购房者在约定时间内没有办理相关手续，则视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
提示：
A 业主需带起身份证件与相关资料及验房工具，在这里，业主需对新房收房通知书的日期进行验证，若是已经超出日期可要求开发商进行延期赔付。
B 新房收房时间建议不要再第一二天去，因为那时间人较多，时间上的紧凑性便会导致陪同验房的人注意力的不集中性，一般在第三四天为宜。
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（三）楼房现场验收
1、参看材料
１）发展商出示三书一证一表以及各种验收表格、意见书。
A、三书一证一表：
《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑竣工验收备案表》。
注：
《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》此三项必须为原件。
B、面积实测表/测绘单位实测面积明细：
根据面积实测报告数据（盖测绘队公章）对照购房合同上的面积。
可为复印件但要有章。
C、管线分布竣工图：
可带走，装修时用。
D、各种相关验收表格：
如《住户验房交接表》 （房间功能分区及标的物详列各项验收内容， 如客厅楼板、阳台地面等等）与验收意见表（如《楼宇验收记录表》等）。
主要表格说明：
A 《建筑工程质量认定书》：
是房屋通过有关部门质量验收的凭证。
B 《住宅使用说明书》（可带走）：
是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标，如抗震指标、墙体结构类型等的相关说明。
应该包含如下内容：
开发商名称及其联系电话；设计单位及其联系电话；施工单位及其联系电话；监理单位及其联系电话。
C 《住宅质量保证书》（可带走）：
是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺。
包含三个项目的保修条款，结构的保修期限是50年，屋面防水和卫浴防水的保修期限是五年，设备及装修的保修期限是两年。
保修期限从领到钥匙开始计算，这个日期最好写进住宅质量保证书。
D 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》：
是房产项目通过有关部门综合验收凭证。
E 《竣工验收备案表》：
是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料，是开发商必须对楼盘负责的标记文件。
《竣工验收备案表》复印件有可能收房时尚未办理，但必须在竣工验收后十五天内备案，否则影响办理产权证。
按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。
消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人命关天的大事故。
而对于业主来说，人身安全才是第一位的，因此购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。
《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，即使是十年二十年以后出了问题，查下来如果是发展商的过失，一样可以追究其责任。
F 管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）（可带走）
提示：
A 《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备案表》这三份文件是楼盘通过验收，经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。
《三书一证一表》是收房时的必要资料，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署入住单，收房。
如果开发商不能提供这些资料文件，业主有权拒绝收房。
签字时注明“楼房状况未明”。
B 看完那些资料后，基本就可以去验收房子了。
暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流。
如开发商企图在房主验房前收取“多项费用”，或让您先签署收楼文件的话，您可用如下言语先质问陪同看房的工作人员：
“您见过买东西先付钱后看货的吗？
”对上述“多项费用”具体说明如下：
开发商企图在交楼时代收契税（一般住宅税率为1.5%） 。
您拒绝理由是《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国契税暂行条例》 。
开发商企图收取各种开通费（如有线电视、电话、煤气、 宽带网等） 。
那么您质问他（她） ：
“你们的窗玻璃我是不是也要再单另付钱才能使用？
”。
（希望龙湾不会出现这样的现象）验收好后，再交付费用。
２）买家缴交身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，并由商家接待人员带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。
提示：
A 不管开发商陪同收楼的工作人员如何花言巧语，业主都应该坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格上记录下来，并写清自己的意见，如果确实属于不能收楼的，要写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
B 一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：
30去或下午2：
30去。
2、验房：
2.1准备东西：
A 塑料洗脸盆：
用于验收下水管道；
B 小榔头：
用于验收房子墙体与地面是否空鼓；
C 塞尺：
用于测裂缝的宽度；
D 卷尺（5米）：
用于测量房子的净高；
E 万用表或测电笔：
用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通；（或者一个三插的小电器，如，普通电池充电器等，一个两插的小电器，如，手机充电器等 ，用来检测各个电源插座是否通电，没有灯泡的好像还要准备一个灯泡，龙湾好像不用）
F 计算器：
用于计算数据；
G 纸笔：
用于签字、记录；
H 小扫帚：
用于打扫室内卫生；
I 小凳子、一些报纸、贴纸、塑料带、包装绳、火柴、卫生纸、手电等：
用于时间长休息、预先封闭下水管道及检查烟道等。
J 录音机、数码摄像或数码照相等：
对有问题的地方调好日期记录证据、为日后举证打好基础，特别保存好自己那份验房咨询报告。
验房专用工具：
垂直检测尺；多功能内外直角检测尺；多功能垂直校正器；游标塞尺；对角检测尺； 反光镜；伸缩杆等。
（一般人好像没有）
2.2检验房屋
1）外部检验：
外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。
A 全部外饰面：
包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。
B 楼梯间：
扶手高度；扶手材质；扶手连接牢固、接缝；护栏玻璃；护栏垂直度；栏杆间距；扶手直线度；单元入口材质、贴角；踢脚线上口平直；踢脚线材质；电梯前厅石材；电梯前厅线角平直； 墙面空鼓、裂缝；涂料涂刷完整、色泽一致；箱体横平、竖直，高度一致；楼宇对讲；踏步高度；踏步宽度等；
C 公共配套：
公共配套设施、小区绿化等是否与开发商承诺相一致；容积率等。
公用部位、公共设施、各种管道（给、排、雨水、暖、热）、电气设备（配电箱、柜、盘、插座、 开关、灯具等）等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。
走廊，楼梯，电梯间的声控，光控开关是否好用好使。
2）内部检验：
A 核对购房合同的附件及配套设施：
核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。
B 净面积测量、开间进深及净高尺寸测量：
确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积（套内面积、公摊面积）是否有差异。
（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出或减少部分进行处理以双方签定合同为准）有无套内面积减少、公摊面积增加的情况。
C 楼房结构检查：
检查墙体、地面是否有裂缝，特别是承重墙、阳台、露台等接缝处。
手锤垫上几层纸（避免留下锤印）敲击墙壁，检查墙面空鼓；仔细检查地面有无空壳开裂情况。
特别是踢脚线空鼓，如有空鼓，一定要求陪同物业人员尽快修复。
检查倾斜与水平，在房顶用细绳悬一重物，贴墙放至墙角，查看倾斜程度。
或用盒尺检查房顶，取4－5个点进行测量， 若数值一致，说明房顶没有倾斜。
测量层高（建筑层高为2.8米。
实际高度不低于2.6米。
层高3米的实际高度不能低，住宅层高不能低于2.8米）。
D 墙顶地六面：
墙面：
注意墙面有无抹灰层，抹灰层有无空鼓、裂缝、起皮、斑驳、爆点（爆点：
生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀没发好，抹在墙上干后就会 形成爆点），阴阳角大致方正。
墙面平整度在3～5 毫米之间是比较正常的，门窗关闭看大面，门窗打开看小面，用米尺量顶地是否方正，特别是门窗洞口两侧，是否方正非常重要，外墙是否做了内保温。
查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
地面：
有无抹灰层，有无压光，用脚搓是否起沙，暖气管、水管、电管是否走在地下有无标记，承诺做地采暖是否实现。
厨房、阳台、卫生间的地面是否比其它地面低。
顶面：
主要注意和地面的方正有无大的歪斜，特别注意厨房、阳台、卫生间的顶面有无渗漏水现象。
如果在顶楼，看是否屋顶漏过水。
E 管道检查：
预留洞：
排烟道、排风道、空调孔、强排孔设置是否合理；预留孔洞与排水管、雨水管有无冲突等；
厨房烟道、卫生间通风：
用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口或通风口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。
烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。
煤气：
管道入户，主管道、分管道各用气房间是否设置煤气表，控制阀门是否齐全。
注意绝不允许擅自拆改然气管线。
检查管道安装、通畅和密封：
用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。
如果松动，应重新固定。
F 门窗检查
门、窗安装质量及配件检验：
门窗、阳台等部位有无开裂现象（阳台裂缝危险大）。
窗户是否严密，有否翘曲、变形、关闭不严等现象，有无漏水，窗台里面应该比外面高3-5MM（不然会倒流水进来）；开启是否灵活，开关是否完好、可用。
门窗拉手、插销、锁具、开关等安装牢固，使用方便。
注：
由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚打扫清楚后就可以看了。
玻璃：
所有玻璃要逐一查验有无破损、崩渣、碎裂、密封不严等现象，密封条、防尘条、防水条不得缺少。
纱窗完好、无破损；严密、无壳缝、无翘曲；边无裂缝；无渗漏；框正、侧面垂直。
入户门：
有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。
防盗装置齐备，使用方便，安全可靠。
大门钥匙，总共几把？
是否好用（所有钥匙都试着开、关一下）
提示：
检查门窗的密封是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均匀。
视镜（猫眼）：
入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。
G 电路检测：
一般检测：
用万用表测量各个强弱电是否畅通。
关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
电闸总开关以及漏电保护器是否齐备。
检查插座（可用插排检测或万用表）：
插座上插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关（应有标示），指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。
如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。
插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。
开关箱内的各分路开关应有明显的标示。
如果没有或不明确，立即纠正。
开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧固或更换。
否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。
检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。
检查弱电插座数目
检查可视对讲、防盗对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。
检查入户门门铃：
带2 节5 号电池测试门铃。
是否不响或响了不停。
提示：
A 强电：
应详细查看每个房间的插座、开关、灯具的配置情况，所有电源线应是暗敷在墙顶地面内， 不得有明露导线，每个插座、开关、灯具是否好用。
电闸开关要有可靠接地。
B 弱电：
电视、电话、网络、音响等弱电线路，凡是房产商承诺的，应该入户的都要逐项验收，比如宽带等。
H 给、排水安装质量及渗漏检验
给水：
主要查看厨房和卫生间，主管道、分管道各用水房间是否设置，分户主控阀门、水表、龙头是否齐全，阀门、水表、龙头等处的接头部位及管路是否漏水、渗水、滴水。
水压够不够；自来水、热水、中水（如果有），是否接通，热水的温度够不够；所有的开关是否可用。
方法：
大开龙头查漏堵（一般新房子会配一个简易龙头给业主，没有的话最好自己带一个），尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
管道下水：
查看排水管有无渗漏；排水管有无倒坡；空调孔与排水管有无冲突；排水管是否堵塞；室内排水管与雨水管是否混用；排水支管是否低于门窗顶，立管离墙间距是否一致、 合理；地漏排水是否通畅；雨水管安装是否影响视线或门窗的开启；穿越楼板处有无渗漏。
方法：
先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
地面防水：
国家规定所有有地漏的房间都必须做防水层。
室内的厨房、卫生间、阳台的地面应该做防水施工的，验房时要求物业必须做一次闭水试验，
方法：
将厨房、卫生间、阳台门口封堵住，拿塑料袋装半袋沙子把地漏堵上，在封堵后的地面上放水，水深20～30 毫米，蓄水时间不得少于24 小时，到楼下观察相对应的房间是否渗漏水。
在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。
还有楼上也一定要做。
比如双卫的户型就要堵了四个卫生间才能算合格。
地漏下水要顺畅不堵，还有就是洗衣机位必须做防水。
提示：
A 洗手洗菜盆等处的下水口应预留，厨房、阳台、卫生间必须有地漏，查看每个地漏是否有篦子，每个下水口和地漏都要做排水检验，查看每个排水口和地漏，有无堵塞，排水是否通畅。
B 对卫生间闭水试验的方法：
防水工程完工后，必须做24小时蓄水试验。
那么收房时的闭水试验怎样验收呢？
你可以在收房前通知开发商，让其提前对卫生间做蓄水试验，在收房时能验证闭水是否合格。
C 查看厕所正下方楼房对应位置，看看洗脸盆下水道管道是否有S弯管（防止臭气上串的），若果没有，在装修施工时应该注意做好，这一条是提醒您装修用的，和交房无关。
I其他：
暖气、煤气：
是否接通，表的读数基数，应该为零。
暖气片是否齐备，毛坯房一般应该是带的。
（龙湾城是地采暖，这条可能用不着，）
暖气：
按房间详细查看暖气管道，暖气片的安装是否严密，牢固，各管接头部位是否漏水漏气， 查看打压试验记录。
取暖期前的通水试验非常重要，必须亲自参与，一定要知道分户的主控阀门的位置。
注意绝不允许擅自拆改暖气管线及散热器片。
地采暖检测（这部分查了一些，不过没太看懂，请大家补充哈）：
由开发商派出专业技术人员进行调试、设备运行等全部工作，调试工作应在交房同时进行。
水压试验压力和检验方法，引自《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》，地暖验收应以水压0.6Mpa为标准，30分钟内掉压不超过0.015为标准。
注意：
地暖是您家收房验收项目的一部分，如果未能及时验收，跑水所造成损失索赔数额极，望大家重视。
3）小提示：
A 测量记录楼宇的层高，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
B 收房前一定要多和邻居交流，现在很多小区都有网上的业主论坛，到那上面一看，一般新房存在的一些问题都一目了然。
再到自己房子里看看，有没有这些问题。
如果没有论坛，那每次去新房，都最好在物业处或者售楼处多和邻居们交流，在别人家存在的问题，很可能在你家也有，都要重点留意。
C 要第一天就去收房，最好在有邻居收房后，向他们打听清楚开发商所设定的收房流程，关注那些不合理的地方，并想好应对之策再前往，如果可能，最好能参加集体收房。
D 物业费可以交，不过要注明期限。
装修保证金等装修时再交。
电费，根据电表读数，只交交房日期之后的。
E 闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。
F 交费签字先验房：
发现问题后更不能交费、签字。
应先修房。
G 此外还有一些需要业主签字的验收表格，记录该套房子的验收情况，例如《验房交接表》等。
据了解，有些开发商为了简化验收流程，同时也为了避免验收纠纷，会在其工作人员陪同业主看房验收之前就要求业主把所有需要签名的表格签完，甚至以不给钥匙看房胁迫业主。
律师提醒，这样做对业主是很没有保障的，业主无论如何都必须在看完房之后才能签字验收。
3、验完楼后，买家按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中）；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。
4、根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整改内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间，一般不应超过30天。
提示：
疑难协商：
在对新房验房时的疑难问题要求开发商进行解答、解决，协商性的进行处理，并以书面协议形式定案，且最好拟定15日的期限，若无法解决，则应进行再次的协商或诉诸其他政府部门解决。
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5、如买家对楼房基本满意，应在《住户验房交接表》上签字认可。
这是确保您对新房的合法持有权，故而在办理这一步的时候应相当慎重，可由开发商代办也可由业主自办；在领取钥匙之后，与物业公司签订相应的物业协议并交纳相关费用。
这时也应注意对发票、印章收据的保存。
（四）办理入住手续
１、换发票、缴交各项相关费用；
２、填写《住户档案表》《入住协议》《消防责任书》等表格；
３、领取《住户手册》《服务指南》等各种入住手册及赠送物品。
入住协议的签署：
在产权证办理之后，业主对新房收房的相关事宜确认无误便签署《入住交接单》，至此，新房收房过程完结。
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一些注意事项：
A 费用结算：
在经过验房协商之后，开发商应出具《实测面积测绘报告》。
双方确认面积和误差之后结算新房余款、各项费用。
在这时，最好将误差定在2%至3%，不宜超过5%。
物业若催缴物业费等费用，则应根据建委会的新规定予以驳回，在验收好之后再予以交付。
各项交款发票需索取到手，以作凭证；
B 领取钥匙：
业主验房无误领取新房钥匙，并签署《住宅钥匙受到书》。
在确认钥匙是否齐全；从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表）等几把。
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