REITS房地产信托投资基金.docx
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目录
房地产信托投资基金概况 1
（一）REITs概况 1
（二）REITs的主要类型 1
我国REITs发展思路建议 2
我国REITs发展面临的主要障碍及需解决的问题 4
房地产信托投资基金概况
（一）REITs概况
房地产信托投资基金（RealEstateInvestmentTrusts，以下简称“REITs”）的基本理念起源于19世纪的美国，1960年美国《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》的颁布，标志着REITs的正式创立。
目前，美国是REITs规模最大的国家，并成为世界REITs发展的典范。
美国REITs的发展经历了上世纪90年代前的积累阶段和上世纪90年代后的扩张阶段。
在亚洲，REITs在上世纪末本世纪初才有突破。
最早出台关于REITs的立法并推出第一只REITs的亚洲国家是新加坡（1999年5月），日本是亚洲继新加坡之后第二个推出REITs的国家；2005年6月，香港证监会正式发布了《房地产信托投资基金守则》修订的相关总结，撤销了香港房地产投资信托基金（REITs）投资海外房地产的限制，从而促进了香港REITs的迅速发展。
1960年美国推出第一只REITS产品至今，全球已有22个国家推出REITs产品，并有4个国家正在进行有关REITs方面的立法。
而全球REITs增长迅猛，1990年全球REITs市值仅为70亿元，2002年以后增长尤其迅猛，截至2009年9月末，REITs全球市值已超过6050亿美元。
美国是全球发展REITs最早，也是最成熟的市场，REITs市值约3000亿美元，市值也最大；其次是澳大利亚，已发行64只REITs，市值达到780亿美元；处于第三位的是法国，48家房地产信托市值达到730亿美元。
从市场成熟度来说，最早开始发展房地产投资信托的美国是最成熟的市场，其次是澳大利亚。
亚洲的大部分国家都是处于成长中的市场，而中国内地更是明确的法律法规都尚未出台，还处于早期探索的阶段。
（二）REITs的主要类型
REITs一般有如下几种分类方法：
按照组织形式分类，可分为契约型、公司型，契约型还可细分为单位型和基金型；按照投资人能否赎回分类，可分为开发型、封闭型；按照资金投向分类，可分为权益型（EquityREITs），抵押权型（MortgageREITs）和混合型（HybridREITs）；按照投资标的确定与否分类，可分为特定型和非特定型；按照管理模式分类，可分为外部管理模式和内部管理模式。
而随着REITs的不断发展，特别是对一系列对税法演变和市场变化的适应，在美国又衍生出一些新的品种，按其结构可分为伞形REITs（又可细分为UPREITs和DownREITs）、双股（Paired-share）/合订（Stapled）结构REITs、纸夹（paperclip）结构REITs等。
在美国，REITs在税收方面享受优惠，具有明显的税收优惠驱动的特征，相关税法的演变是决定REITs结构、发展的主要因素，设立REITs并享受税收优惠的主要条件包括REITs的结构、投资范围、收入分配等方面。
美国的REITs一般采用三种基本的结构形式，即传统结构、伞形合伙结构和下属合伙结构。
在亚洲，与美国不同的是，各国家/地区设立的REITs没有明显的税收优惠驱动的特征，对REITs规范不是通过体现在税法中的税收优惠的杠杆而实现，而是通过专项的立法（修改投资、信托等有关法律或新建法令），对RETIs的结构、投资目标、收入分配等方面制定了硬性的规定。
在管理模式上，亚洲国家/地区的REITs大多采用外部管理模式，即REITs上市后以信托形式由专业管理机构负责运营，以保证更为专业和独立的管理服务。
在日本，典型结构是公司型REITs，上市交易的REITs都属于公司型，它首先成立一个SPV（SpecialPurposeVehicle，简称SPV）公司，发行投资凭证募集投资者的资金，然后购买并管理房地产，SPV公司必须自己负责房地产的管理和经营，但在现实中很多公司都将管理和经营职能外包给第三方。
新加坡和香港REITs则带有更多的信托特征，REITs向投资者发行信托单位，然后用所融资金购买房地产或者相关资产（例如房地产抵押贷款支持证券）；REITs没有独立的法人资格，因此必须聘任信托管理人管理REITs，同时聘任房地产管理公司管理所购房地产及相关资产。
我国REITs发展思路建议
（一）以外部管理模式为主，逐步探索内部管理模式
前面已提到过，REITs的管理模式分为外部管理模式和内部管理模式。
在外部管理模式下，REITs通常以信托形式设立，REITs上市后以信托形式由专业管理机构运营，以保证更为专业和独立的管理服务，募集资金投资以成熟物业为主，而物业的开发孵化工作则置于其外，上市只是提供了一个退出通道；在内部管理模式下，REITs通常以公司形式设立，按照一般意义上的公司建立治理结构，内部设有专门的房地产资产管理部门，进行土地储备、项目的开发、孵化和管理等工作，以实现发起公司的整体上市为目标。
当前，我国REITs从立法到产品设计，均应以外部管理模式为主，其主要理由如下：
一是从美国REITs的发展经历来看，1960年第一只REITs推出，其发展初期业务受到了严格的限制，只允许REITs公司拥有房地产，但不能运营和管理，即为典型的外部管理模式，只到1986年《税收改革法案》（TaxReformActof1986）出台，才允许REITs可以拥有、直接运营和管理房地产项目，其间经历了近30年的发展；二是目前香港的REITs主要以成熟的商业物业为主，主要为外部管理模式；三是一般情况下，商业物业从初始招商到形成稳定租金和80%以上的出租率，至少需要3-5年时间，此期间投资者的收益很难得到保证，缺乏吸引力，REITs发行很难获得成功；四是我国地产资产证券化处于初始阶段，“地产+金融”的融资模式并不成熟，相关法规非常缺乏。
对此，我国监管机构已明确表示REITs试点将限定在国有成熟商业物业上，相关法规的制定最有可能借鉴香港模式。
因此，采取外部管理模式符合我国当前实际情况。
（二）以权益型REITs发展为先，逐步发展抵押权类REITs并积极创新
权益类REITs和抵押权型是按REITs募集资金投向划分的。
权益型（也称资产型）REITs募集资金直接投资房地产，藉租金和房地产买卖收入赚取利润，其投资价值主要来自资产净值和经营收入；而抵押权型（也称债权型）REITs募集资金则以金融中介的角色，通过贷款给房地产开发商、经营者赚取利息收入，有时也会向其他银行购买不动产贷款或不动产贷款抵押受益证券，放于投资组合贷给房地开发经营者；而募集资金投向以上二者均有的即为混合型REITs。
我国REITs应优先发展权益型REITs，主要是应为与抵押权型REITs比较，其具有有如下优势：
一是市场竞争的结果是权益型REITs无论在数量上还是市值上都占绝对地位，从历史数据看，无论在数量还是在市值方面，权益型REITs均占主导地位；二是权益型REITs在不同的经济周期可以交替采取进取或保守的经营策略，在资金和资产之间适时地转换，受利率影响相对比较小（因其可以通过提高拥有的物业租金来提高其现金流量）；三是权益型REITs表现更加稳定、有保障，在经济下行和经营困难时尤其如此，在本轮由次贷危机引起的全球信用危机期间，权益型REITs基本没有破产的，市值跌幅平均在50%左右，与市场平均跌幅相当，但抵押权型REITs违约情况相当普遍；四是香港证监会在2003年8月1日公布的《房地产投资信托基金守则》中，明确限定了REITs只能够是权益型的，对内地REITs的发展具有较强的借鉴意义。
（三）以交易所市场为主，以银行间市场为辅
目前，国内由中国人民银行和中国证券监督管理委员会主导，分别在银行间市场和交易所市场筹备REITs的试点，这种探索对未来的发展具有积极作用和重要意义。
但从未来REITs的主要发展方向来看，建议以交易所市场为主，主要理由如下：
一是REITs的发展需要做到规范性和产业化，而交易所市场具备范市场发展的专业能力，健全证券监管体系的监管系统；二是交易所市场内的证券公司、基金管理公司等机构将来都是REITs的重要参与者，均具备丰富的市场运作经验和较强的、专业的研究能力，且此类机构具备一定的熟悉资本市场和房地产市场运作的复合型人才；三是交易所市场具备REITs公开发行和交易的条件，有利于REITs资金的募集，并为投资者提供了便利的推出通道；四是交易所市场拥有大量的、规模较大的地产类上市公司，对地产运作具有丰富的经验，且拥有丰富的物业资源。
我国REITs发展面临的主要障碍及需解决的问题
（一）面临的主要障碍
一是缺乏关于REITs专门的基本法规。
无论是REITs的发源地—美国，还是近些年才开始发展的亚洲各国，都是先立法，后有挂牌上市的REITs产品推出，是典型的法规推动型，依靠法律的完善推动REITs的发展。
我国也应在完善当前《公司法》、《信托法》的基础上出台有关房地产投资信托基金法律法规。
二是相关税收体系不健全，从对象来看，税收会涉及个人投资者、机构投资者，以及证券公司、基金公司等重要参与者；从环节来看，税收涉及发行、交易以及分红派息等；这些均需税收相关法律规章予以明确。
并且，为了提高参与机构、投资者的积极性，合理的税收优惠政策是非常必需的。
三是缺乏配套管理措施，对投资渠道、投资比例、投资方向、资产组合、收入构成、交易、信息披露等方面予以规范。
四是缺乏私募地产基金，目前监管机构已基本明确REITs只允许投资成熟的商业地产，从国外成熟市场发展来看，私募地产基金是房地产项目孵化的重要环节，而我国尚未出台私募基金的相关法规。
（二）需解决的主要问题
一是出台相关法规，包括基本法规、税收法规、配套的规章制度等。
二是尽快在交易所进行试点，交易所对上市产品的发行、上市交易、信息披露、监管等方面具有丰富的经验，管理规范，并有比较成熟的交易系统可使用，可实现REITs规范化、高起点的发展。
三是监管部门尽快出台私募基金的相关法规，并积极培养私募地产基金，在日本和新加坡，私募地产基金都在REITs的发展中起到了重要作用。
选择REITs的四大标准
研究部于上周的讨论特别提到，投资者明年的组合中，收入应该是其中一个焦点。
公用事业的分析比较简单直接，但对于房地产投资信託基金（REITs），投资者必须更深入了解其运作和架构。
本周研究部会进一步讨论如何选择REITs，特别是投资者应该注意的选择标准。
首先来看看选择REITs作为投资工具的四大标准：
l财务稳定，有能力应付不寻常的财政压力。
l运作效率及改善效率的潜力。
l物业组合的增长潜力。
l可分配收入的质素。
财务须稳定
REITs的财务是否稳定可以轻易从其债务比例来判断。
虽然有规例限制REITs的槓杆水平（通常是低于45%），但20%与45%的差距仍然很大，尤其是在非常时期，如去年10月金融危机爆发时。
另一方面，REITs的债务到期日最好是分散的，在不同的时间到期，而不是只有一个到期日。
在正常时期，所有债务拥有同一到期日并不是问题，但如果是在信贷危机时，那就会有麻烦。
因此我们认为，作为一个良好的保守投资工具，REITs应该有一个低债务比率，其债务到期日不应该集中在一起，以给予投资者最大的保障。
营运效率低有增长潜力
REITs公司营运效率高，意味开支相对收入比例较低；那就是说，相关物业的大部分租金收入是进入投资者的口袋，而不是花在管理物业上。
不过，投资者应该选择一个营运效率高的REITs进行投资，还是较低的？
对我们来说，为了让投资有增长潜力，我们倾向选择营运效率较低，但有不断改善的REITs。
在以收入为基础的投资上，有良好增长潜力的REITs意味只要增长动力仍在，回报每年都会上调。
REITs的潜在增长动力主要来自两方面，包括资产增值及收购物业。
资产增值基本上是一种改善资产质量，以增加收入的方法，而收购物业则是颇为简单直接，我们先跳过这里。
那麽哪边比较好？
就成本而言，资产增值的可预知性较高，成本也较低，因此我们整体来说比较支持动力来自资产增值的增长潜力。
一个有良好资产增值潜力的物业投资组合是由一批管理不佳，但可以改善的物业组成。
核心租金收入计算回报
可分配收入的质素是指观察可分配收入的成分，然后分析这个收入有多可靠。
有关的观察，通常包括分析物业及租金收入趋势，但投资者必须首先看清楚招股书及年报，研究可分配收入其中有没有包括大股东给予的短期「甜头」。
我们所指的是部分可分配收入来自主要股东放弃某段时间的租金收入，又或者是来自利率掉期。
为了稳妥及安全计，投资者首先应该只利用核心租金收入来计算回报，因为这些收入一定会在担保期后消失。
同时，投资者必须留意物业组合的租客行业分布或业务性质；如果租客太集中在某个行业，那便会有风险。
虽然有些REITs息率较高，但投资者必须自行利用四大标准来评估目前的良好回报，主要是找出回报高的原因，以及是否可以持续。
研究部对目前的投资建议感到满意，因此维持建议名单上的四隻股份。
虽然市场有些利好的说法，但我们对估值感到关注，并将于未来数周，向读者介绍我们过去几周看到及觉得有不错潜力的股份，并会在觉得价位适合入市时，逐步加入建议名单中。
何谓REITs
REITs是通过将个人和机构投资者的资金汇集起来，投资于能够产生稳定现金流收益的地产资产或相关有价证券的金融产品。
该产品由特定的资产管理公司管理，专门的基金托管机构托管；在发行后一般选择在证券市场上挂牌交易，买卖方式与股票相同。
REITs资产管理公司通过多元化投资，选择各种不同的房地产证券及不同地区、不同类型的房地产项目和业务进行组合投资，在有效降低风险的同时，通过将出租不动产所产生的收入以分红的方式分配给投资者，从而使其获取长期稳定的投资收益。
REITs的分类
按业务性质和收入来源，REITs分为股权型（EquityREITs）、债权型（MortgageREITs）和混合型（HybridREITs）三种类型。
其中，股权型REITs就是直接投资不动产，主要的收益来源是不动产租金收入，或处分不动产的资本利得；债权型REITs是指向开发商或房地产管理者提供抵押贷款，或投资房地产抵押证券，以利息收入或证券投资回报为主要收入来源；兼营上述两类业务，混合收取上述两种业务收入的REITs被称为混合型REITs。
目前债权型REITs只存在于美国，占比不到REITs市场总规模的10%；混合型REITs就更少，只有不到1%；除美国市场外，其他国家和地区的REITs均为股权型。
此外，REITs还有其他划分方式。
根据组织结构，REITs可划分为公司型和契约型；根据募集和上市方式，可划分为公开募集上市交易、公开募集非上市交易和私募三种；根据经营管理方式，可划分为内部管理和外部管理两种；根据经营期限，可划分为有明确期限及无明确期限两种；根据发行后能否赎回，可划分为开放型和封闭型。
投资REITs的优点
近几年，REITs越发地受到广大投资者青睐，归纳其优点，可总结如下：
1．使房地产投资小额化、动产化、简单化。
由于房地产投资涉及资金较大，多数投资者难以进行大宗房地产投资。
而REITs是以收益凭证方式募集大众资金从事大资金量、多样化的房地产投资，使投资者对房地产的投资转化为对有价证券的投资，降低了投资门槛和操作难度。
特别是对于中小投资者而言，可因此进入原本因资金门槛较高，而较难涉足的非住宅类房地产投资领域。
2．具有较高的流动性。
REITs是以证券化方式来体现房地产的价值，证券发行后，一般会在证券市场上挂牌交易，这将大大提高产品的流动性和变现能力。
。
3．产品收益和分红相对稳定，同时又具有一定的成长性。
REITs产品以租金收入为主，而且一般都规定收入的主要部分（90%以上）用于分红，因此相对于其他金融产品，REIT的收益和分红都比较稳定。
同时REITs又具有一定的成长性，这主要表现在两个方面，一是随着社会经济发展物业租金收入提高，二是持有物业的公允价值增加。
4．与股票、债券相关度较低，加入投资组合可有效分散风险。
REITs的收益/风险特性介于股票和债券之间，但与这两者的相关度均不高。
故而，许多投资者将REITs视为股票、债券、现金以外的第四类资产。
5．抵御通货膨胀。
一方面，REITs持有的地产资产在通货膨胀时会随之增值；另一方面，REITs的主要收入来源——地产租金收入也会在物价上升的同时有所提高，进而增加对投资者的分红。
所以说，REITs不失为一个抵御通货膨胀的投资工具。
6．监控严格、信息透明。
由于REITs的监管和信息披露标准大致参照上市公司标准，因此是一个比较安全的产品。
相对于房地产开发公司来说，REITs的透明度更高。
投资REITs的风险
诚然，REITs是一个很有魅力的投资产品，但对于一些在投资该产品时可能遇到的风险也有必要加以了解，它们主要包括：
1．整体经济风险。
在全球和地方性的经济低迷甚至衰退的环境下，房产的租金水平一般会下降，同时空置率和租金违约率也会有所增加，这些将会对REITs的收益产生影响。
2．房地产周期性风险。
房地产为一周期性资产，以房地产为标的所衍生的有价证券可能也会随之出现周期性的价格波动。
3．政策性风险。
当相关法律、税务制度、会计制度等改变时，可能会影响REITs的负债比例及所持地产资产的估值等。
此外，地方性的建设规划调整也将直接影响REITs所持地产资产的价值。
4．利率变动引起的价格波动风险。
REITs和债券的利差会影响投资者介入REITs的意愿，然而证券市场多空和利率高低，一般而言只影响REITs的短期表现。
长期来看，REITs的价格还是取决于标的资产的质量和盈利能力。
5．管理人的信用风险。
投资者通过REITs投资地产资产，而并非直接拥有地产资产，因此缺乏对该资产的主动权及经营权，尤其是当资产管理人经营不善或牟利他人时，投资者无法直接干预制止，只能通过抛售离场的方式结束投资。
我国发展REITs的意义
在我国发展REITs不但有利于满足投资者的多元化投资需求，而且对资本市场的发展，甚至是房地产业的发展都将产生深远的影响。
1．REITs的推出将增加资本市场的投资产品，完善证券市场产品结构，促进资产管理行业的平衡发展。
2．有利于从机构投资者的角度为房地产市场树立合理的价值标杆。
REITs代表着资本市场上中长期投资者对房地产市场的价值判断，REITs成立以后，以稳定分红为基石、以租金预期为核心的定价机制有助于推动房地产理性价格的形成，促使投资者关注房地产的租金回报，引导房价理性回归，促进房地产市场的稳定健康发展。
3．REITs能够改善我国房地产的资金结构，完善政策传导机制，促进房地产平稳发展。
长期以来我国房地产开发资金的主要来源是商业银行,这种以银行贷款为主的融资方式使房地产开发很容易受金融政策的影响。
而REITs能为房地产开发提供一定的较为稳定的资金供给，有利于房地产市场的稳定发展。
同时REITs对利率等宏观经济指标具有很强的敏感性，不仅能够反映房地产业真实的宏观需求，还有助于打通政策对房价的传导机制，这些都有利于我国房地产市场的持续稳定发展。
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