珠海平沙区土地利用规划.docx
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珠海平沙区土地利用规划
土地利用现状分析
图1.1平沙区位图
地理位置
平沙镇位于广东省珠海市西部，北部与斗门区的乾务镇为邻，东南隔鸡啼门水道与红旗镇相望，南濒南海与南水镇为邻，西临珠江崖门口外的黄茅海与台州市相望，并与珠海国际深水港高栏港水陆相连，相距不到15公里，距珠海机场21公里，距珠海市区43公里，总面积154.65平方公里。
行政区划
平沙原为来自印尼、马来西亚、新加坡、越南的归侨和侨眷组建的华侨农场，1990年设管理区，2000年撤区设镇，目前下辖南新、大海环、连湾、平塘、前锋、前进、沙美、大虎、前西、立新、美平等11个居委会。
自然条件
平沙属南亚热带海洋性季风气候，夏凉冬暖，雨量充足，气候温和宜人。
年平均气温21.8℃，最冷月（一月）平均气温13.5℃，最热月（七月）平均气温28.4℃；年平均日照时数1991.8小时，全年无霜日达358天以上；区内降水较多，年平均降水量2250mm，干湿季节明显，4－9月降水量约占全年85％。
灾害性天气有台风、暴雨，每年影响本镇的台风有1－4个，暴雨（80mm/24小时）次数每年平均4.9－5.6次。
生态条件
平沙镇位于珠江三角洲南部崖门口外黄茅海东岸，东至鸡啼门水道，属珠江三角洲沿海冲积平原。
境内地势低平，河道纵横，合掌涌、平塘涌等多条小河流经中部，由北、西部向东、南注入鸡啼门水道、南水沥，海拔低至1m左右。
北部孖髻山一带地势较高，为低缓丘陵，孖髻山海拔319.1m，是平沙境内最高峰；东南部连湾、卫东一带也有低丘分布。
平沙镇地处于南亚热带常绿阔叶林带，气候温和湿润土层深厚，土壤主要为三角洲沉积土，土质粘重，有机质丰富，适宜种植多种粮食作物。
经济条件
第三产业26800万元。
一、二、三产业比值为11.2：
65.8：
23.0，人均国内生产总值10417元（以总人口作为统计口径计算），为珠海市全市平均值37336元的27.9％。
财政收入8698万元，社会消费品零售总额23692万元。
图1.22004年三产结构示意图
2004年平沙镇农业总产值25760万元，农业主要以甘蔗和水产养殖业为主。
现有甘蔗面积4.05万亩，年产量达39.5万吨，水产养殖面积3.14万亩，水产品产量为3093吨。
目前平沙罗非鱼标准化养殖基地已达1万亩左右，已发展成为平沙的特色农业优势产业。
表1.1平沙镇2003、2004年主要农作物情况表
年份
甘蔗
蔬菜
玉米
面积（万亩）
产量（万斤）
产值（万元）
面积（万亩）
产量（万斤）
产值（万元）
面积（万亩）
产量（万斤）
产值（万元）
2003
4.3
60000
5700
0.5
1007
756
2004
3.9
61133
6266
0.5
601
451
0.2
54
37.8
表1.2平沙镇2003年主要水产品情况表
项目
水产品名称
面积（亩）
产量（吨）
产值（万元）
海水养殖
青蟹
21506
1935
6029
斑节对虾
4865
480
1070
淡水养殖
南美白虾
580
87
138
四大家鱼
2188
273
337
罗非鱼
3500
3500
2100
工业现已成为平沙经济的支柱，已形成具本地特色以食品、纺织、游艇、新型建材、
农产品加工为主的工业体系，2004年工业总产值121010万元。
年产值1亿多元的大型糖化企业粤侨股份有限公司，是广东著名的制糖工业基地之一。
而平沙游艇、以实德建材、杭萧钢构为代表的新型建材产业、以晓星氨纶、五龙合成革为代表的化纤合成革产业、以粤侨、北极品为代表的农产品加工产业等初具规模。
表1.3平沙镇2003、2004年主要工业产品情况表
年份
工业总产值
（万元）
白砂糖
伊面
钻石
产量
（吨）
产值
（万元）
产量
（吨）
产值
（万元）
产量
（克拉）
产值
（万元）
2003
70281
44708
14950
16934
13685
1937
3968
2004
121010
57065
15022
15584
12244
22157
31536
据统计，2008年实现规模以上工业总产值56亿元，同比增长12%；实际利用外资5472万美元，实际利用内资1.87亿元，同比增长42%；外贸出口3.61亿美元，同比增长23%；固定资产投资10.1亿元，社会消费品零售总额6.1亿元，同比增长18%；一般预算财政收入1.4亿元，同比增长31.6%；农业总产值3.19亿元，同比增长8%，农民人
均纯收入6628元，同比增长8%。
土地利用现状分析
（1）土地利用结构和布局
平沙镇范围总面积154.65km2,基本农田39.67km2,一般耕地17.03km2,山体林地22.15km2，园地2.18km2，水面11.42km2,已建设用地20.35km2,未利用地45.6km2。
表1.4镇域土地利用现状汇总表
序号
类别名称
面积（公顷）
构成（%）
1
镇域总用地
15465
100.00
2
耕地
5670
36.66
其中：
基本农田
3967
3
林地
1825
11.80
4
园地
218
1.41
5
水域
1142
7.38
6
建设用地
2050
13.25
其中：
城镇建设用地
1522
农场职工住宅用地
528
7
未利用土地
4560
29.50
注：
城镇建设用地中包括已出让未建设的土地
在农用地中，面积最大的是耕地，面积达5670公顷，占总用地面积的36%，其中基本农田的面积达3967公顷，占总用地面积的25.65%；其次是林地，面积达1825公顷，占总用地面积的11.8%；而园地和水域面积相对小一些，它们占总用地面积的比例分别是1.41%和7.38%。
从农用地内部结构可以看出，耕地面积占的比重是最大的，是平沙镇建设农业大镇的有利条件，也是百姓致富的有效载体。
在建设用地中，建设用地集中在镇中心区、连湾两个组团，城镇建设用地面积占绝对主导地位，面积1522公顷，占建设用地总面积的74.24%，占总用地面积的9.84%。
各农场职工居民点较为分散，规模小，面积为528公顷，占建设用地总面积的25.77%，占总用地面积的3.14%。
从未利用地情况来看，平沙镇的未利用地面积达到4560公顷，占总用地面积的29.5%。
从上表可知，平沙农业生产的特征明显，农用地占了全部土地近50%，而城市的后备
土地资源较为充足，未利用土地达到全部土地的近30%。
土地利用布局分析
2009年平沙镇各社区土地面积分布
单位：
公顷、%
社区
面积
占全镇比例
平塘
1093
7.07
美平
400
2.59
立新
900
5.82
前锋
1000
6.47
沙美
1600
10.35
前进
1120
7.24
连湾
3600
23.28
大虎
670
4.33
大海环
453
2.93
前西
4500
29.1
南新
750
4.85
从平沙镇不同社区土地面积比例来看，面积最大的是前西社区，其土地面积占土地总面积的比例为29.1%，最小的为美平社区，面积比例仅有2.59%。
其余立新社区、大虎社区、南新社区和大海环社区的面积差别不大，所占比例比较接近；平塘社区、前锋社区、前进社区面积比例，三个社区占平沙镇土地总面积的比例分别为7.07%、6.47%和7.24%，但是不同土地利用类型在全镇的布局是有差异的。
农用地布局
从平沙镇土地利用结构可以看出，全镇农用地比例占总土地面积的比例达到近50%，可以说是占绝对优势，说明农业在平沙镇占有重要的地位的，而研究农用地在平沙镇的布局可以更好的发挥地区资源优势来更好的配置各业用地。
平塘：
耕地面积10340亩，其中种植面积6980亩，水产养殖面积3360亩。
前锋：
社区有耕地面积约3500亩，居民以种养业为主，养殖罗非鱼是社区居民的支柱产业，其中，广东省无公害罗非鱼养殖基地面积4300亩，甘蔗、香蕉等经济作物面积约3300亩；盛产香蕉、苹果瓜，优质罗非鱼和南美白对虾等农产品。
沙美：
社区范围内有生态林8037亩，有淡水耕地1000亩，咸淡水水产养殖1300亩，水果种植300亩，社区内设工业园占地面积2500亩。
前进：
农业耕地面积10518亩，其中种植甘蔗面积3500亩占耕地的33%，香蕉、水果等5267亩，花卉用地1752亩，鱼塘1450亩。
连湾：
拥有耕地4261亩，水产养殖：
3250亩，山林地：
12000亩。
大海环：
耕地面积6800多亩
前西：
前西社区区域内拥有水产养殖围4万多亩社区还拥有农田5685.57亩
南新：
辖区现有山林6483亩，甘蔗1491亩，珍珠芭乐520亩，香蕉310亩，蔬菜162亩，鱼塘860亩。
建设用地布局
至2004年底，平沙镇镇区居住人口约为4.01万人，建设用地总面积约1522.14公顷，其中已建成区650.18公顷，已出让未建设用地871.96公顷，人均建设用地约380平方米。
表6.1平沙镇镇区现状建设用地汇总表（2004年）
用地代号
用地性质
面积（hm2）
比重（％）
R
居住用地
152.97
23.52
C
商业服务业设施用地
11.28
1.73
GIC
政府社团用地
54.87
8.44
其
中
GIC1
行政办公用地
5.03
0.77
GIC2
文化设施用地
3.01
0.46
GIC3
体育用地
GIC4
医疗卫生用地
9.00
1.38
GIC5
教育科研用地
36.93
5.66
GIC7
社会福利用地
0.90
0.14
M
工业用地
245.38
37.74
T
对外交通用地
51.34
7.90
S
道路广场用地
96.92
14.86
U
市政公用设施用地
13.89
2.14
G
绿地
23.53
3.62
现状已建设用地合计
650.18
100.00
已出让未建设用地
871.96
其中
工业用地
421.42
居住用地
65.28
温泉与亚马逊用地
385.26
总计
1522．14
注：
现状绿地含亚马逊主题公园用地
随着社会经济的发展和工业化的推进，平沙镇区的土地利用由原先集中分布在中心
镇区逐渐向沿珠海大道、平东大道、升平大道等主要交通干道拓展，并形成现状中心镇区和连湾两大组团，整个镇区用地布局呈“工”字形。
1、中心镇区
中心镇区现状建设主要沿孖髻山南麓呈东西走向带状分布，其中公共服务设施用地主要集中在平塘路东西两侧，位于中心镇区中部，居住用地集中在孖髻山脚一带，工业用地较为分散，从现有建设和已出让的用地分布状况来看，中心镇区的东、西、南部都有较大面积的工业分布。
2、连湾组团
连湾组团是珠海大道建成后逐步发展起来的，目前用地基本是沿着珠海大道两侧沿珠海大道进行开发，以工业用地为主，其间分布有连湾居委会。
表6.22004年平沙镇镇区现状建设用地构成与广东省标准比较
用地类别
占城镇建设用地比重（%）
平沙镇（2004年）
广东省标准
居住用地
23.52
25－35
工业用地
37.74
15－35
公共服务设施用地
10.17
12－20
道路广场用地
14.86
8－15
公共绿地
2.61
8－12
（三）镇区建设用地现状
1、居住用地
居住用地主要分布在孖髻山以南，升平大道以北地段，面积为152.97公顷。
目前中心镇区的人均居住用地38.15㎡/人，主要有三片较为集中的居住小区：
1）立新居住小区，位于中心镇区东部，居住人口较多，人口密度较大，建筑密度大，建筑多为多层，并穿插分布着不少旧的低层住宅。
该区公共设施相对完善，生活较方便。
2）美平居住小区，主要位于城区中部，属新开发的住宅区，以多层住宅为主，并在该居住区中部有较大量原美平村的村民住宅用地。
该区的公共配套不太完善，居住人口相对较少。
3）沙美居住小区，原沙美分场所在地，位于中心镇区西部，绝大部分为一二层的低层住宅，其中大多建于较早年份，建筑质量风貌较差。
2、工业用地
镇区现有的工业企业约有127家，以食品、纺织、建材、电子、游艇等行业为主，但企业大都规模较小，集中在沙美工业片区、连湾工业片区和东部工业片区中，还有部分工业企业散布在平沙镇旧城区中。
建成的工业用地有245.38公顷，但在几个工业片区中都普遍存在着工业项目的用地已经转让，却未能开发建设，造成土地的闲置的现象，这类用地的规模达到421.42公顷，这部分土地将是城镇近期急需盘整的用地。
3、商业设施用地
现有两处较大型的农贸市场：
美平市场，属新建市场，位于平塘路西侧，属综合性市场，目前仍有空置档位；竹园市场，位于中心镇区东部，属简易市场，基本已饱和，有扩建的需要。
其他商业服务设施大多布置在平沙路、平塘路一侧以及平沙路与迎雁路交汇处，没有较大的商场，只有小型超级市场及私营铺面。
4、文化娱乐设施用地
文化娱乐设施用地集中分布在迎雁路北侧的工人文化宫内，该文化宫占地面积约3万平方米，内有图书馆建筑面积690平方米，内有藏书30000册；影剧院，建筑面积1200平方米，可容纳观众1650人。
此外还有游泳池、录像厅、会议室、老年曲艺中心等设施。
5、体育设施用地
镇区内建有二十多个篮球场，集中分布在工人文化宫、学校内，其它体育设施也基本上分布在各所学校内，除此以外，镇区目前没有其它集中的体育设施用地。
表6.3平沙镇镇区现状体育设施分布一览表
所在位置
篮球场
足球场
排球场
网球场
乒乓球台
田径跑道
游泳池
风雨操场
羽毛球场
一中
5
1
4
4
400
二中
2
1
200
三中
2
1
2
3
300
中心小学
2
1
6
200
2
华丰小学
4
1
6
300
2
实验小学
4
1
1
2
4
400
25*15
3500
4
北水小学
1
1
1
2
300
连湾小学
1
2
大海环小学
1
4
南新小学
1
200
美平小学
2
300
镇文化广播电视中心
1
5
50*25
镇机关大院
1
龙泉公司
50*25
6、医疗卫生设施用地
平沙镇现有唯一一所医院是位于中心镇区的平沙医院，为二级医院，占地约9万平方米，建筑面积约2万多平方米，现有病床位200床。
7、教育设施用地
平沙镇区现有小学8所，中学3所，在校学生人数约8500人。
表6.4平沙镇镇区现状学校情况一览表
学校名称
教学班
学生人数
教师数
校园面积（m2）
中心小学
30
1500
72
17000
华丰小学
24
1041
62
36763.2
实验小学
36
1700
69
60085
美平小学
12
526
27
23000
南新小学
7
244
15
11080.8
大海环小学
6
254
17
18000
连湾小学
12
377
27
20000
北水小学
6
262
17
26000
平沙一中
47
2369
128
81350
平沙二中
22
1113
67
21671
平沙三中
13
708
40
75058.2
8、社会福利设施用地
平沙镇现有一社会福利中心，位于镇区西北部孖髻山山脚下，占地约为0.9公顷，内有老人院及庇护中心。
未利用地布局
从未利用地情况来看，平沙镇的未利用地面积达到4560公顷，占总用地面积的29.5%。
平沙的土地正好位于两山之间，其土地承载力相对较高，再加上平沙临江、临海，黄茅海东岸大面积堆积的滩涂（有1755公顷，占未利用土地的38.36%）
平沙农业生产的特征明显，农用地占了全部土地近50%，而城市的后备土地资源较为充足，未利用土地达到全部土地的近30%。
总结土地利用的特点
1、土地利用区域差异明显
平沙镇美平社区是集文化、娱乐、经济一体的交汇点，平沙镇的中心所在地；立新社区是平沙镇的重要行政文化中心之一，是平沙镇人口数最多、开发最早的一个老城区，以工商业为主要经济发展方向为目标的社区，因此，这两个社区的城镇建设用地占全镇同类用地的三分之一以上。
而其他的社区则主要是以发展农业，养殖业为主。
2、土地利用方式趋向综合化、立体化
平沙镇农业用地，已基本上由传统的甘蔗农业转变为外向型的城郊农业；扩大了蔬菜、水果、花卉、水产养殖面积；发展了立体生产、良性循环的基塘农业；平沙镇还利用水体资源和林木资源保存较好的优势来发展休闲旅游区。
在非农业用地方面，城市建设用地迅速增加。
3、建设用地增加速度快，耕地面积在短期内会有所减少，但幅度不大
近年来，平沙城镇建设用地增长速度快，尤其以工业片区的工业用地为主。
目前工业用地规划面积10平方公里，已出让土地7平方公里，剩余3万平方米正在转变用地功能，预计今年下半年就逐渐有新增工业用地使用。
土地利用存在的问题
平沙镇镇区现状建设存在的主要问题为各类用地构成比例失调，土地使用效率不高：
1、用地结构不合理。
镇区建设用地中道路用地比重偏高，公共服务设施用地、公共绿地比重太低。
表6.2平沙镇镇区现状建设用地构成与广东省标准比较
用地类别
占城镇建设用地比重（%）
平沙镇（2004年）
广东省标准
居住用地
23.52
25－35
工业用地
37.74
15－35
公共服务设施用地
10.17
12－20
道路广场用地
14.86
8－15
公共绿地
2.61
8－12
2、工业用地布局分散，部分用地与居住用地混杂交错，给镇区居住环境、景观面貌
等带来较大负面影响。
3、道路功能混杂，过境交通穿越镇区中心，道路交通系统有待完善。
4、公共设施配套不足，用地分布零散，公共绿地及公共活动空间匮乏。
5、市政基础设施建设滞后，镇区环境有待改善。
6、部分居住用地建筑质量较差，急需整治改造。
7、工业用地的几个工业片区中都普遍存在着工业项目的用地已经转让，却未能开发建设，造成土地的闲置的现象。
8、平沙的土地是由围海造田而来，大都是盐碱地，不能种粮食，只能种经济作物和搞水产养殖。
9、台湾农民创业园的基础设施及配套建设还比较薄弱，离国家级创业园的要求还相距甚远。
土地利用建议
1、充分发挥土地资源优势和政策优势，优化产业结构，培育支柱产业。
2、规范土地市场行为，实行土地集约经营策略，防止土地效益流失和浪费土地，实现计划用地、合理用地、节约用地。
3、尽快进行南水沥闸、十字沥闸、平沙西堤等水利设施建设。
4、政府能落实工业反哺农业，城市反哺农村的政策，加大对西部农村基础设施建设和农业生产条件的投入，切实改变西部农村落后、农民贫困的状况。
5、实事求是地执行土地管理，允许按照“宜种则种、宜养则养”的原则推进农业产业结构调整，以及发展旅游观光农业、都市农业，充分发挥农业职工调整农业结构的积极性和创造性。
6、大力引进和扶持农业龙头企业，加快农产品的加工、储藏、保鲜等技术的引进和开发，提高加工深度和附加值，要在土地供应上保证加工企业的用地安排，在农用地上合理安排加工生产用房建设，不搞一刀切。
在引进企业的同时要建立企业与农民“双赢”的利益机制，积极探索“以地入股，参与劳作，保底分红＋效益分红”或以“公司+基地+农户+标准化”的土地经营模式，确保农民真正得到利益。
不赞同完全将土地集中控制在少数企业或个人手中而让农民长期失去土地的作法，真正让土地成为农民致富的根本。
7、按照村村通水泥路的做法，市、区按6：
4投入资金，尽早实现农村道路硬底化目标。
8、向休闲农业、生态农业、旅游农业、外向型农业发展，成为经济效益、社会效益、环境效益高度协调发展的绿色产业。
1、提高可持续发展意识，任何对可持续发展产生直接或间接影响的工程项目均不得实施，实行环境影响一票否决制。
2、严格控制不利于生态平衡的填海开山行为。
3、结合产业结构调整，对现有污染排放未达标单位限期整改，对不符合产业政策（包括平沙镇产业发展方向）及限期整改仍不达标单位实行关、停、并、转。
4、不允许安排有水、气污染的工业项目，且采取工业成组集中布局的方式，将工业对其它功能区的影响降到最低程度。
5、高标准进行园林绿地系统建设，以人为本，创造宜人的人居环境。
必须有效地使用和保护以下山、水、土地、景观等资源：
⏹植被良好、具有一定景观价值的孖髻山、连湾山等山体。
⏹景观良好的鸡啼门水道、崖门水道近岸水域及滩涂，镇域内规划保留水道。
⏹基本农田。
6、积极运用新科技、新技术，通过各种途径和手段，培育和普及节约资源的生产生活方式，提高资源综合利用率和重复利用率，降低单位资源消耗水平。
7、节约利用土地资源，特别是在城镇建设中要采取集约型的土地开发模式，有计划地投放土地，除保证公益性设施建设用地需求外，将有限的土地资源用在最利于发挥平沙镇的产业发展需求上，即要优先保证建材、游艇产业对用地的需求，限制其它不符合平沙镇产业发展政策的产业用地，逐步置换出现有企业中不符合平沙镇产业发展政策的企业用地，对符合平沙镇产业发展政策的企业也要设立最低的投资规模门槛和单位投入
产出出让用地规模，以保证开发商的投资行为围绕平沙镇的产业发展政策展开，防止滥
用土地和炒地行为发生。
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