中国房地产中介行业发展概况经济形势发展状况.docx

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中国房地产中介行业发展概况经济形势发展状况

中国房地产中介行业发展概况-经济形势、发展状况

（一）宏观经济形势

当前，世界经济和政治形势复杂多变，全球经济正处于深度调整之中，开

拓经济发展驱动因素、推动经济可持续增长、增加就业岗位、调整产业结构、

推动科技革命等成为国际社会共识。

面对世界经济环境的复杂和国内经济增速

放缓的压力，中国目前也进入了重要战略发展期。

2015年以来，中国政府坚持

稳中求进的发展策略，持续完善及调整宏观经济政策，创新宏观调控方式，在

适度扩大总需求的同时大力推进供给侧结构性改革，国内经济形势出现了积极

变化，改革红利逐步释放。

2017年中央经济工作会议强调，要坚持稳中求进工

作总基调，牢固树立和贯彻落实发展理念，适应把握引领经济发展新常态，坚

持以提高发展质量和效益为中心，促进经济平稳健康发展和社会和谐稳定。

随

着产业结构调整、城镇化进程以及社会体制改革的深入，预计中国经济将延续

“缓中趋稳、稳中向好”趋势。

（二）房地产行业发展状况

1、中国房地产市场规模巨大、房地产行业成为经济基础组成部分

改革开放以来，随着城镇化的不断推进，新增城市人口的住房刚需与原有

城市居民改善住房的需求造就了房地产市场的巨大市场空间，房地产行业实现

了迅速发展、开发投资规模持续增长。

根据国家统计局数据，2006年-2016年

间，中国房地产开发投资额年均复合增长率达到18.11%，总体保持了较高的增

长速度；目前，中国已经形成了体量巨大的房地产规模，2016年度，中国房屋

新开工面积为16.69亿平方、竣工面积为10.61亿平方米、房地产开发投资完

成额达到10.26万亿元，同时，该年度新建商品房销售额也创新高、突破十万

亿级别，达到11.76万亿元。

房地产行业蓬勃发展的同时，也带动了房地产中介行业、建筑、设计以及

金融等相关产业的发展，推动了经济增长、保障了基础产业的发展、增加了就

业机会。

房地产行业已成为中国国民经济的基础性产业和重要组成部分。

2、国家调控政策成为中国房地产行业的重要影响因素

自上世纪90年代起至2007年，中国房地产市场保持了持续高速增长。

2008年，受国际金融危机的影响，中国经济增速回落，房地产市场陷入短期的

萎靡，国家为避免经济硬着陆，2009年实施的4万亿计划使得房地产开发投资

一度出现过热状况，为了稳定房地产市场发展，国家自2009年开始对房地产市

场进行调控，其通过货币供应、限购政策、差异化信贷、税收政策、土地供应

等一系列政策调控宽松或者收紧的房地产市场环境，以合理引导住房消费、平

衡市场供需，保证中国房地产市场的平稳发展。

因此，在国家调控政策不断加

深的过程中，中国房地产市场呈现出与国家调控相符合的周期性波动。

2009年后，中国房地产市场先后经历了2010年-2012年相对宽松及2013

年-2014年相对收紧的政策环境，随着国家调控政策的生效，房地产市场供需矛

盾逐渐得到缓解，行业增速回归理性，至2014年末，政府为刺激发展放缓的房

地产市场，房地产市场行政调控政策相继放松，同时推出房贷、税费等方面的

优惠政策。

2015年至2016年上半年，在深入推进“三去一降一补”的政策影

响下，中国房地产调控以“去库存”为主题，延续了前期市场化政策思路并开

始全面实施降低首付款比例等刺激政策，同时除北京、上海、广州、深圳和三

亚以外，其他城市均逐步放松或取消限购。

在此政策刺激下，全国一、二线城

市房地产市场再次升温，2015年全国商品房销售额同比增长14.40%，2016年

全国商品房销售呈现出爆发性增长，全年销售额同比增长34.77%。

在此形势下，2016年下半年起全国各主要一二线城市开始重启或加码新一

轮限购限贷政策，以抑制房地产市场投机性资本涌入、保障居民基本住房需

求，预计中国房地产行业将呈现出长期稳定发展、短期周期性波动的态势。

3、中国房屋供应量增速整体趋于稳定

伴随城市化进程的推进和中国经济的高速发展，2010年前中国房地产市场

供给侧总体保持了多年快速增长。

自2010年末开始，房地产行业受到国家调控

政策的影响，房屋新开工面积及房屋竣工面积增长率开始出现短期波动、总体

平稳的态势。

根据国家统计局数据显示，2016年，全国新开工房屋面积为

16.69亿平方、竣工房屋面积10.61亿平方米；2006年-2016年，全国新开房

屋面积年均复合增长率7.73%、竣工房屋面积年均复合增长率6.63%。

4、中国房屋需求量稳中有升

除2008年受全球金融危机影响，房地产需求出现短暂下滑外，2010年前

中国房屋销售规模总体保持多年高速发展。

2010年起为抑制房地产过热，政府

连续出台政策抑制房地产投资性增长，2010年至2012年商品房销售平稳增

长；2014年受全国经济下行压力较大、房地产刚性需求减弱、房价下跌导致房

地产投机性需求退出的影响，2014年商品房销售面积和销售额降幅明显；2015

年-2016年上半年，伴随新一轮宽松的房地产政策的实施，中国房地产销售市场

迅速升温、屡创新高，2016年商品房销售额达到11.76万亿元、商品房销售面

积达到15.73亿平方米，2006-2016年，中国商品房销售额年均复合增长率为

18.90%、商品房销售面积年均复合增长率为9.79%。

5、商品房平均销售价格短期波动、总体上涨

中国商品房平均销售价格受宏观经济政策环境、微观供需调节等因素的影

响，呈现短期波动、总体上涨的趋势。

自2004开始到2007年，全国商品房平

均售价从2,931.91元/平方米上涨到3,863.90元/平方米，上涨幅度高达

42.37%，2008年因为受到宏观经济和调控政策的影响，全国商品房销售均价小

幅下降1.66%；国家在2008年后投入四万亿振兴经济后，2009全国商品房销售

均价大涨至4,681.04元/平方米，涨幅达到23.19%；自2010以来，受中国经

济增速回落、宏观调控政策及银行信贷政策收紧等因素影响，商品房平均销售

价格上涨速度放缓；2015年-2016年上半年，各城市均逐步放宽或解除限购政

策并出台相关鼓励措施，房地产开发企业通过多重促销方式及时消化库存，

一、二线城市房价迎来新一轮的上涨，2015年度，全国商品房平均售价为

6,792.55元/平方米，同比上涨7.42%；2016年度，全国商品房平均售价为

7,475.55元/平方米，同比增长10.06%。

（三）房地产中介行业发展状况

房地产中介服务是贯穿房地产全产业链的房地产综合服务业务。

房地产中

介服务行业包括从最初的土地出让规划到项目的前期规划设计、再到物业销售

运营、直到最后二手房租售的各个环节，房地产中介服务涵盖了顾问、代理、

经纪、估价、金融服务、电子商务、二手房买卖、二手房租赁以及物业管理等

服务在内等诸多内容，简要情况如下图所示：

根据中介服务业务发生于产业的位置不同，可以将房地产中介业务分为前

地产服务业务、中地产服务业务和后地产服务业务。

前地产服务业务核心为顾

问策划业务，中地产服务业务主要为与新房服务相关的代理销售业务、分销业

务、电子商务业务以及相关金融服务；后地产服务业务主要包括二手房买卖服

务、二手房租赁服务、资管业务以及物业管理服务二手房租售相关产业。

1、前地产服务业务

前地产服务业务从产业链来看，包括：

1）在土地供应阶段，为政府提供详

尽的土地规划建议、土地价值评估等顾问服务，为土地的性质和开发提供长远

的规划服务，力求土地价值的最大化；2）在物业开发阶段，为开发商提供各种

市场战略包括市场分析、土地获得、建设规划等顾问服务；3）在物业交易的二

级市场上，主要提供营销策划等服务。

专业的房地产顾问策划服务机构可以大大降低客户收集信息、方案评价的

成本，以其专业化的体系、流程化的操作和可复制化的模式为客户提供一揽子

解决方案。

房地产顾问策划机构一般具有专业的团体专门提供包括规划、评

估、设计的服务，在房地产业务方面有着更深厚、更专业的积累，而且随着业

务的发展，可借鉴的模式也更多，更能够从客户的需求出发，为客户提供专业

的建议和解决方案，以达到销售的目的。

以国务院发展研究中心企业研究所等机构发起成立的中国房地产TOP10研

究组对中国房地产策划代理企业的观测，整个策划代理行业随着专业化程度的

提高，市场集中度不断加强，规模及品牌优势较强的企业市场占有率不断提

升。

以中国房地产策划代理百强企业（以下简称“百强企业”）的数据为例，

伴随着中国房地产市场的发展，中国房地产顾问策划行业在2008年到2013年

呈现出稳定增长的态势，百强企业顾问策划收入从2008年的27.24亿元增长至

2013年的67.31亿元；2014年，随着中国新房市场受国家政策的影响出现下

滑，百强企业顾问策划收入达到73.95亿元，收入增速有所放缓；2015年，随

着国家房地产政策的放开，新房市场趋好，百强企业顾问策划收入再次增长，

达到92.79亿元。

经过近十年的发展，整个顾问策划行业逐渐成熟，顾问策划

行业发展逐渐与新房市场发展趋同。

随着新房市场渐趋稳定，顾问策划行业亦

将保持一个较为稳定的市场规模。

2、中地产服务业务

中地产服务业务主要包括新房代理相关的代理销售以及渠道分销服务。

其

中，代理销售主要为向开发商提供营销策划、在售楼盘提供案场销售、协助签

约及收款服务；渠道分销服务为中介机构利用线下门店作对外宣传及获取客源

的途径，通过线下经纪人对新房实现分销。

在传统的代理销售服务的基础上，中介机构还衍生出多种新兴代理模式，

如电子商务模式，其通过线上为新房提供宣传、线下整合第三方分销渠道，将

线上信息传递给特定的客户、线下渠道带客看房，从而最终实现销售。

根据国

家统计局的数据，中国新建商品房市场数十年来保持了持续增长，至2016年已

经实现全年销售额11.76万亿元、销售面积15.73亿平方米，创造历史新高。

3、后地产服务行业

后地产服务以经纪业务为主、以二手房为业务运行载体，以向交易双方提

供所需信息、降低交易成本、撮合成交作为获取收益的途径；其中二手房买卖

业务和二手房租赁业务为经纪业务的传统业务模式，中介机构通过向服务对象

收取佣金的方式获取收入。

经纪业务关键在于交易双方的匹配和效率，即通过

获取大量真实房源、根据各方不同需求提供相应的信息，快速、有效地解决二

手房买卖、租赁信息不对称的问题，因此获取房源和客源是行业核心竞争力。

（1）二手房买卖

目前英美等发达国家房地产市场以二手房交易为主，中国随着城镇化进程

的加深，未来城市未开发土地逐步减少、改善置换住房需求保持增长，二手房

交易量超过新房交易量成为必然趋势，整个二手房市场规模将不断增长。

根据

中国产业信息网的数据，2015年全国二手房交易量超过新房交易量的已有7个

城市，其二手房交易量占房屋交易总量的比例分别为上海（77%）、北京

（75%）、深圳（66%）、福州（61%）、厦门（58%）、广州（53%）和天津

（51%）。

近年来，随着行业规范程度的加大以及经纪中介服务能力的提升，通过经

纪中介成交的二手房买卖交易比例有明显提升，中国二手房中介渗透率不断提

高，其中一线城市的二手房市场发展相对成熟，中介渗透率达到较高水平，并

仍在逐渐上涨，根据中国产业信息网数据，2015年上海中介渗透率达到了

85%、北京中介渗透率达到了84%。

从二手房买卖经纪业务市场来看，根据中国产业信息网数据，2015年全国

二手房买卖佣金规模超过900亿元，主要来自于一线城市，其中上海、北京、

深圳的佣金规模已经超百亿。

随着未来二手房交易规模的增长以及中国二手房

中介渗透率的提高，经纪业务发展空间广阔。

（2）二手房租赁及资管业务

近年来，中国住房租赁市场快速发展，住房租赁规模逐步扩大，成为解决

城市居民居住问题的重要措施。

进城务工人员、毕业学生、城市白领等流动性

人口主要通过租赁方式解决住房问题，且随着城市规模的扩大，上述人群也呈

扩大趋势。

经过多年发展，目前住房租赁市场已成为中国住房供应体系的重要

组成部分。

但同时，传统租房模式存在着房源供给分散、资源错配、中介服务较为混

乱等痛点，逐渐成为中国住房租赁市场持续健康发展的掣肘。

近年来，中介机构开始大力发展资管业务，其“房屋托管+房屋装修+管理服务”的模式有效将众多个人房源“化零为整”，为客户提供精准信息、精致房源、精细服务，从而较好解决了传统租房模式的问题，受到了广大客户尤其是中高端客户与年轻客户的青睐。

近年中国出台了加快培育和发展住房租赁市场的政策法规，2016年12月，习总书记在中央经济工作会议中亦提出，要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展，上述利好政策环境有望促进整个房屋租赁市场的快速发展，资管业务有望搭上国家政策的顺风车，未来发展前景看好。