中南摩尔mall中南国际商城财务分析报告.docx
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中南摩尔mall中南国际商城财务分析报告
中南“摩尔”（mall）、中南国际商城
财务分析报告
咨询资质：
甲级
发证机关：
省科技咨询协会
省新世纪经济专家咨询
2004年12月
第一章总论
一、项目名称
中南“摩尔”（Mall）、中南国际商城
二、项目的由来及背景
大型购物中心，这种被认为21世纪最重要的复合商业业态，在中国经历了它的实验阶段后，如今正在以数量上的迅速递增而引发着零售业的变革，全国各地建“摩尔（Mall）”是近年引人注目的商界现象。
大型购物中心的英文名称是SHOPPING MALL，又简称MALL。
音译“销品贸”或“摩尔”，是指包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在的超级商业中心。
世界的大型购物中心最早从欧美发展而来，大多分布在郊区，其价格普遍低出城区20％以上；亚洲一些国家根据自己面积小、人口多集中在市区的特点，在繁华的城市商业区建立了大型购物中心。
我国的大型购物中心有两个起源，一是上世纪90年代中期，和记黄埔、长江实业等房地产巨头在京沪等大城市的黄金商圈兴建高档写字楼，大多附带有大面积的商场裙房，从而形成了具有特色的购物中心，如国贸商城等。
二是传统的百货店不断增添餐饮、娱乐等新的功能，从而形成大型购物中心的雏形，如王府井的新东安市场等
中南SHOPPINGMALL同样是一个复合商业业态，它集多种功能于一体，代表着一种新的、符合人性需求的高尚生活方式，是一种先进的商业业态聚合，代表着未来生活的发展方向。
根据MALL设立的条件，市2003年GDP为928.2亿元，人均GDP为15000元，2004年可突破1000亿元，人均GDP将超过MALL设立要求的人均15000元。
可以说，市己步入SHOPPINGMALL时代，而中南SHOPPINGMALL的建立，必将引导这一时代的朝流。
中南国际商城位于雨花区境，与芙蓉区交界。
即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二环线以东。
该处是市商贸批发市场的中心，是市商贸市场发展的重点区域，亦是芙蓉区和雨花区商贸发展的战略重点。
在距该点3公里的区域，有市常住人口约30万；这里有京珠高速与机场高速的交汇点，是联接五大商圈的核心区域，五条主干道即人民路、展览馆路、劳动路、八一路、五一路的东部交汇中心，地处进出最快捷的交通要道。
高桥附近有较高的人气和商业聚合效应。
中南国际商城西邻高桥大市场，附近还有三湘、南湖、马王堆、万家丽等专业批发市场，它们可以构成极好的"扎堆效应"，商业覆盖人民路、雨花大道、二环线、火星大道等。
周边是收入水平较高的居民小区。
三、项目概况
该项目占地270亩，总投资12亿元，地上总建筑面积40万平方米，地下总建筑面积15万平方米，其中，商业面积30万平方米，由大型专业市场、大型超市、购物中心等商业业态构成，并配套有公寓、写字楼、仓储25万平方米，停车位5000个，集购物、休闲、娱乐、餐饮美食、健身、旅游于一体，打造中南地区目前规模最大、功能配套齐全的现代化商业中心。
四、项目投资单位基本情况
本项目由天润五江房地产开发投资开发。
公司注册资本2000万元，为本项目开发共准备了资本金4.2亿元。
五、项目的经济地理位置选择
1、项目经济位置
中南“摩尔”（Mall）、中南国际商城位于芙蓉区与雨花区的交汇地带，处于市商贸批发市场的中心，是市商贸市场发展的重点区域，亦是芙蓉区和雨花区商贸发展的战略重点。
该项目将受到各级政府的大力支持。
2、项目地理位置
项目地理位置位于雨花区境，与芙蓉区交界。
即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二环线以东。
具体来说，项目东邻火星大道，西邻马王堆路，南临火焰路，北接路。
3、项目周边环境
项目东北面是芙蓉区政府所在地，项目东面则是规划待建中的专业汽车市场，北面是在建中的服饰博览中心，西面则是高桥大市场，南面为东风汽车专卖店及高桥市场拆迁安居房及门面。
4、项目交通环境
项目所在地交通通达，进出方便。
南有雨花大道，东有火星大道，北有人民路，西有二环线。
与其紧邻的马王堆路年即将拉通，火焰路及路也将随着项目的展开而拉通。
公交线路有121、122、103、143、158、301、348、603等8条线路通项目所在地。
5、项目配套设施
与项目配套的设施包括水、电、气、通讯、绿化带、停车场、公厕等
六、项目的主要经济技术指标
1、规划总用地面积：
18.15公顷
2、规划道路总用地：
2.95公顷
3、有效总用地：
15.14公顷
4、规划总建筑面积：
55.89万平方米
5、其中：
（1）商业门面:
23.46万平方米
（2）公寓:
15.24万平方米
（3酒店:
4.8万平方米
（4）写字楼:
1.60万平方米
6、建筑密度：
40.9%
7、容积率：
2.98
8、绿化率：
30.5%
第二章中南“摩尔”（Mall）可行性分析
一、中南SHOPPINGMALL的含义
大型购物中心，这种被认为21世纪最重要的复合商业业态，在中国经历了它的实验阶段后，如今正在以数量上的迅速递增而引发着零售业的变革。
大型购物中心的英文名称是SHOPPING MALL，又简称MALL。
音译“销品贸”或“摩尔”，是指包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在的超级商业中心。
它一是大：
占地面积大、停车场规模大、建筑规模大，营业面积一般在10万平方米以上；二是多：
店铺多、功能多，包括购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、服务于一体；三是经营主题明确：
按照所处地理位置、自身条件、当地零售商业发展状况确定目标市场，并引入相应零售商配合其市场定位。
世界的大型购物中心最早从欧美发展而来，大多分布在郊区，其价格普遍低出城区20％以上；亚洲一些国家根据自己面积小、人口多集中在市区的特点，在繁华的城市商业区建立了大型购物中心。
我国的大型购物中心有两个起源，一是上世纪90年代中期，和记黄埔、长江实业等房地产巨头在京沪等大城市的黄金商圈兴建高档写字楼，大多附带有大面积的商场裙房，从而形成了具有特色的购物中心，如国贸商城等。
二是传统的百货店不断增添餐饮、娱乐等新的功能，从而形成大型购物中心的雏形，如王府井的新东安市场等
中南SHOPPINGMALL同样是一个复合商业业态，它集多种功能于一体，代表着一种新的、符合人性需求的高尚生活方式。
其主要功能是：
购物，营业面积8－12万平方米，规模适中。
美食城，由多种地方菜系和风味小吃、品牌餐饮连锁，与洋快餐（麦当劳、肯德基）等一起组成。
休闲娱乐城，包括多功能网吧、小型电影院、茶室、酒吧，小型书店阅览室，KTV包厢，迪厅，足浴按摩及大型公众休闲绿化广场等。
运动健身馆，包括小型保龄球馆、沙狐球、乒乓球、棋牌麻将室、健身房等。
配套设施有大型停车场（地下）银行、邮政、电信、货物运输、公厕等。
二、为什么选择摩尔
1．MALL是一种先进的业态聚合，代表着未来生活的发展方向。
2．传统单一业态的步行街、购物中心、商场超市已开始走向衰落。
3．人们生活水平的提高，休闲时间的增多，尤其是随着私家车的大量增加，人们追求一种新的、高尚的生活方式。
休闲经济的比重正在迅速增加。
4．随着商业网点的普及，普通的以购物为目的业态已经失去吸引力。
必须以一种新的理念，营造一种新的生活方式来吸引投资与消费。
三、中南MALL创立的可行性
1、环线的商业广场、购物中心、步行街竞争激烈，业态的单一，停车场所的缺乏，人流的拥挤，导致其吸引力的下降。
2、根据的规划，环线严格限制大型购物中心，而中南MALL正处于环线外侧，是理想的构建场所。
另外，各城市正在建立大型购物中心听证会制度，将大大减少同业竞争，在市未建立听证会制度前介入，现在是想的时机。
3、根据MALL设立的条件，市2003年GDP为928.2亿元，人均GDP为15000元，2004年可突破1000亿元，人均GDP将超过MALL设立要求的人均15000元。
4、根据市的商贸发展战略把建成全国商业中心城市，并力争在十到十五年进入全国十强，建立MALL符合这一发展战略。
5、高桥的交通、地理环境优越，区位优势明显。
中南MALL位于雨花区境，与芙蓉区交界。
即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二环线以东。
该处是市商贸批发市场的中心，是市商贸市场发展的重点区域，亦是芙蓉区和雨花区商贸发展的战略重点。
在距该点3公里的区域，有市常住人口约50万，约占市常住人口的30%。
6、高桥附近有较高的人气和商业聚合效应。
中南ＭＡＬＬ西邻高桥大市场，附近还有三湘、南湖、马王堆、万家丽等专业批发市场，它们可以构成极好的"扎堆效应"，商业覆盖人民路、雨花大道、二环线、火星大道等。
周边是收入水平较高的居民小区包括：
新城、国杰星城、金利苑、惠泽园、新桥小区、恒业雅苑、幸福人家、水云间、马王堆广告商城、银力家园、宏华花苑、千禧华城、富通新城、美林景园等。
７、的人口密度平均为每平方公里１６０人，而此地人口密度超过２００，今后几年人口密度将继续增加。
目前高桥附近每天的客流量约５万，随着这片土地的开发，其它项目的建设，这里的客流量将会迅速增加。
四、中南MALL的商圈分析
1、商圈的分类中国最大的资料库下载
我们一般按距离的远近来给商圈作如下分类：
核心商圈：
核心商圈是最接近购物中心并拥有高密度顾客群的区域，顾客光顾很方便，核心商圈顾客一般占购物中心的销售额的55－70％。
我们统计为车行10分钟的路程。
包括远大路、家山、四方坪、火车站、五一路、汽车东站等地的居民消费者。
次级商圈：
次级商圈是位于核心商圈以外的邻近区域，顾客需花费一段时间才能到达，这部分商圈顾客应该占购物中心销售额的15－25％。
这样规定的：
他们是车行10-30分钟路程的居民，包括赤岗冲、东塘、井湾子、侯家塘、伍家岭、河西溁湾镇等附近的居民。
边际商圈：
边际商圈位于次级商圈的外围，属于较远的辐射区域。
他们的辐射区域较广，可以为周边地区包括株洲、和周边的县市居民。
附近公交车辆比较多，有通向整个市的交通条件，附近商业相对比较发达。
2、商圈顾客的来源
中南SHOPPINGMALL估计的商圈围，在这一围，服务的对象，即顾客来源可分为三部分。
（1）居住人口
指居住在高桥附近的常住人口，这部分人口具有一定的地域性，是核心商圈基本顾客的主要来源。
他们忠诚度较高，消费场所比较固定，但是顾客人数弹性较小，难以挖掘来扩大市场。
（2）工作人口
指工作地点在高桥附近的人口，这部分人口中不少利用上下班就近购买商品，他们是次级商圈基本顾客的主要来源。
附近有政府机关、医院、学校、专业批发市场、工厂及各类公司等。
在此商圈工作人口比较多，这样其商圈规模就比较容易扩，潜在的顾客数量较多。
（3）流动人口
中南SHOPPINGMALL处在人民路、雨花大道、二环线、火星大道之间，京珠高速公路横穿而过，是联系南北的交通要道。
它的附近是众多的专业批发市场和各类专卖店，那里有极好的人气聚居，属于核心商业地区。
来此购物和休闲的流动人口很多，这部分人口是各专业批发市场的主要顾客来源，是构成边缘商圈顾客的基础。
这些流动人口选择消费场所的随意性较大，忠诚度较低，从而较易受到商业竞争对手的影响。
因此经营者应该突出自己的经营卖点，提供给这部分顾客最优的服务。
3、商圈层次分析
（1）客流量分析
平日该地的车流量、客流量比较大，居民喜欢周末、节日消费，他们意愿自己享受购物的人气和休闲的环境。
高桥附近的公交车有多路，交通十分便利，可以把各地居民拉来这里消费。
（2）顾客分析
目前整个市消费者都在寻求好的购物环境，消费者的休闲消费不能得到很好的满足。
特别在节假日里，拥挤的购物环境以及停车的不方便让的市民消费者头痛。
（3）环境分析
中南SHOPPINGMALL四面临街，能见度比较高，而且周围没有较高的建筑物，可以在外面做很好的广告招牌，也可以为自身的形象做最佳的广告展示。
居民区比较集中，人气比较旺盛，由于各专业批发市场集中，商业竞争比较激烈。
根据有关情况：
家乐福、华联等外资也要来高桥投资。
未来的高桥将会是商家的竞争之地。
整个的市场竞争分析：
随着改革开放的深入和市场化改革的逐见成效，的人均收入稳步提升，人民购买力逐年增强。
的地理位置决定了它将是众商家竞争的地方。
出现了跨地区、跨行业的商业联合，如南（）资北上、北（）资南下、东（）资西进和外资投入的大好局面。
友谊阿波罗、通程商业广场、麦德隆、新一佳、家乐福、平和堂、沃尔玛等的存在，的商业竞争可以看出是异常激烈的。
五、政策环境分析
建设经营大型购物中心，需要政府及有关部门的大力支持。
投建中南大型购物中心是市接轨世界商业的新开端，它代表商业在新时期的新方向，因此能够得到市和雨花区政府的大力支持。
政策环境看好，这为的经济腾飞奠定了政策基础。
各大零售集团投资在，他们将为的经济发展鼓足经济士气，为的发展做出积极的贡献。
建设经营大型购物中心，必须符合一个地区经济发展的需要和人民生活水平提高的需求。
要有统一的城市规划，在数量上、质量上、规模上不能放任自流，否则必然导致重复兴建或者盲目扩大规模，造成资源的极大浪费。
中南购物中心的建立必将提高商业的现代化国际化水平，为的区域规划凝造了充足的商业氛围，同时也美化了的街头巷尾，统一了的文化环境，较好地丰富了的文化底蕴。
六、项目市场前景的总体评价
本项目共分三部分，即中南国际商城即综合批发市场，中南摩尔以及住宅。
在住宅方面，设计住宅八栋，加上公寓总建筑面积22.56万平方米。
根据市的总体发展目标，随着城市化的步伐的进一步加快，市民收入的不断提高，住宅方面会保持比较旺盛的需求态势。
只要开发商户型设计合理，性价比有突出优势，再努力做到营销手段灵活性和多样性，广告宣传的针对性和实效性，一定有吸引广大的消费者来此居家置业的。
住宅销售的火爆是可以预期的。
在商铺方面，中南国际商城和小高品专卖市场总设计面积为16.26万平方米。
根据上述的调查与分析，只要商铺的设计在硬件方面有突出的竞争的优势，包括仓储、车位的设计和配套，再在市场服务与管理方面有完善的建设与安排，根据市场的体系发展的客观要求，升级版的批发市场无疑具有强大的竞争力。
再加上高桥得天独厚的人气效应，一定会吸引广大的经营户和市民来此投资置业的。
如果在招商方面策略得当，如果能够成板块在吸引到国外知名的商业合作伙伴，如果在产权融资以及销售模式方面有所创新，如果在价格方面有较强的竞争优势，商铺的顺利销售甚至火爆是完全可以预期的。
在中南摩尔方面，主力卖场和大型超市总设计面积7.8万平方米。
如果能找到理想的合作伙伴，并着意打造一种全新的高尚生活理念，这种集购物、娱乐、休闲、健身、美食于一体的MALL模式，一定会对的消费理念形成巨大的冲击并形成强大的吸引力的。
只要设计体现摩尔的灵魂，在宣传方面使摩尔概念真正深入人心。
中南摩尔一定会成为市商业的标志性建筑，并凝聚旺盛的人气。
从商业地产来分析，市场=人+购买力+购买欲望。
从人口规模来分析，第一层次是市区人口，为189万人，第二层次是市人口，为600万人，第三层次是长株谭人口，为1252万人。
第四层次是市“一小时经济圈”人口，这些城市包括株洲、、、、和，为3573万人。
从购买力来分析，当家庭存款达到10万元时，便具备商业地产购买力，这类家庭约占总人口的30%，仅从市城区人口来统计，其购买力达20万个家庭。
从购买欲望来分析，根据随机防问调查得出结论，在10万元级消费欲望中，人们购买欲望的顺序为商业门面、住房投资、小车，从不断火曝的家庭购车热中不难发现，市的商业地产还有具大的市场潜力。
第三章投资估算及资金筹措
一、投资估算围
本项目总用地面积18.5公顷，其中道路用地2.95公顷，小区用效用地15.2公顷。
第一期用地180亩，规划总建筑面积313467平方米，其中商铺143060平方米，公寓108429平方米，地下室5万平方米，建筑密度40.9%，容积率2.98，绿化率30.5%。
二估算依据
1．建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》
2．依据上述规定，根据建筑结构形式，结合市目前实际工程造价估算
三投资概况估算
本项目总投资85705万元人民币，包括土地成本费、报建费、建筑工程安装费、城市基础建设设施配套费、管理费用、销售费用、不可预见费用等。
1、土地成本费
第一期占地180亩，土地成本费包括购买土地费用、拆迁费用，共计人民币23040万元。
2、报建费用：
商业14060平方米×179元+公寓108429×136元+地下室50000×136元=4715万元，重点工程减免后为4715×60%=2829万元。
3、建筑安装工程费用
根据目前市材料调查及走访周边建筑工地、住宅区，再结合本项目设计构想，综合基价制定标准如下：
A、地下：
50000平方米×1500=7500万元
B、地上高层：
191827平方米×1200=23019万元
C、地上多层：
71640平方米×800=5731万元
建安费用小计：
A+B+C=36250万元
4、市基础建设设施配套费用
综合基价制定如下：
设计费用35元/平方米；景观费用100元/平方米；水电工程费40元/平方米（按建筑面积计算）；电梯60元/平方米（按建筑面积计算）；消防80元/平方米（按建筑面积计算）；人防15元/平方米（按实际工程量）；弱电20元/平方米；以上合计350元/平方米。
总费用：
313467×350元=10971万元。
5、管理费和销售费用
各项费用按总销售额提取。
管理费按销售收入的1.5%计算；销售费用按2.5%计算；广告费用按2.5%计算；销售税金按5.6%计算；不可预计费用按2.0%计算，总销售收入约为109491万元，合计管理费和销售费用成本为109491万元×14.1%=15438万元。
项目总投资：
小计1至5，共为85705万元。
表一项目总投资估算表
单位：
万元
序号
项目
总投资
单元投资
1
开发建设总投资
1．1
土地费用
23040
128万元/亩
1．2
报建费用
2829
16万元/亩
1．3
建筑安装工程费用
36250
1156/平方米
1．4
城市基础建设设施配套费
10971
350/平方米
1．5
管理和销售费用
15438
492
/平方米
2
经营资金
3
项目总投资
85705
2734/平方米
四、资金筹措
本项目共需筹措资金85705万元。
资金筹措采取滚动开发模式，启动资金来源于自有资本金、银行贷款。
其余各年来源销售收入。
资金筹措方案见表二。
表二投资计划与资金筹措表
单位：
万元
序号
项目
合计
1
项目总投资
85705
1．1
开发建设总投资
85705
1．2
经营资金
2
资金筹措
85705
2．1
资本金
43000
2．2
借贷资金
10000
2．3
预售收入
109491
2．4
其他收入
第四章项目经济效益与社会效益分析
一、公寓和商铺销售收入估算
本项目对公寓、商铺拟定全部销售，均作销售收入估算。
1、商铺：
一层：
38432平方米×15000元=57635万元。
二层：
28539平方米×5000元=14270万元。
三、四层：
31312平方米×3000元=9394万元。
2、公寓：
108429平方米×2600元=28192万元。
以上合计，本项目预计可实现销售收入109491万元。
销售收入估算详见表三。
表三地产销售收入估算表
单位：
万元
序号
项目
合计
1
公寓销售收入
28192
1．1
可销售面积（平方米）
108429
1．2
单位售价（元/平方米）
2600
1．3
销售比例（%）
100
2
商铺销售收入
81299
2．1
可销售面积（平方米）
98283
2．2
单位售价（元/平方米）
8272
2．3
销售比例（%）
100
3
销售收入合计
109491
4
销售面积合计（平方米）
206712
二、总成本费用估算
本项目建设总成本为85705万人民币。
根据建设进度，各年总成本估算详见表四。
表四总成本费用估算表
单位：
万元
序号
项目
合计
1
土地费用
23040
2
报建费用
2829
3
建安费用
36250
4
城市基础设施配套费
10971
5
管理和销售费
15438
合计
85705
三、财务评价
1、投资利润及利润率
本项目投资利润共计23485万元，投资利润率为27.7%。
各期投资利润率详见表五。
表五损益表
单位：
万元
序号
项目
合计
1
销售收入
109491
2
总成本费用
85705
3
销售利润
23786
4
所得税
5
税后利润
2、财务赢利能力分析
本项目财务部收益率为15%，大大高于行业基准基准收益率8%，按房地产行业行业基准收益率8%计算说明财务上可行。
投资现金流量详见表六。
3、财务清偿能力分析
参见表七“资金来源与运用表”。
该表中的各期累计赢余资金为正值，表明该项目能自行平衡。
4、不确定性分析
根据总成本费用的构成和性质，根据盈亏平衡点计算公式：
年固定成本
盈亏平衡点=—————————————————————
年营业收入—年可变成本—年营业税金及附加
经计算项目的盈亏点为73%，即项目达到预计的73%时即可达到盈亏平衡。
说明项目存在一定的风险。
主要技术指标详见表八。
五、经济效益评价结论
通过以上分析可知，本项目的投资利润率较高，利润总额为23786万元，投资利润率为27.7%，全部投资财务部收益率大为15%，大大高于行业基准基准收益率8%，项目具有较强的获利能力。
六、项目社会效益评价
本项目社会效益明显。
1、本项目符合市城市建设的总体规划“西文东市”，建设了市东部市场，促进了市经济的发展。
2、提升了市东部商圈的品位，加大了市市场对外省的辐射力，提高了市商业贸易的竞争力。
3、方便了市东部地区居民的生活，给人民的购物注入了新的理念，真正是集购物、娱乐、休闲为一体。
表六现金流量表
单位：
万元
序号
项目
合计
1
现金流入
109491
1．1
销售收入
109491
1．2
自营收入
1．3
回收固定资产余值
1．4
回收经营资金
2
现金流出
85705
2．1
开发建设资金
79574
2．2
经营资金
2．3
运营费用
2．4
经营税金及附加
6131
3
净现金流量
23786
4
累计现金流量
23786
财务部收益率FIRR（%）
>15%
表七资金来源与运用表
单位：
万元
序号
项目
合计
1
资金来源
119491
1．2
销售收入
109491
1．2
自营收入
1．3
长期借款
10000
1．4
回收固定资产
1．5
回收经营资金
2
资金运用
95705
2．1
开发建设资金
79574
2．2
经营资金
2．3
经营税金及附加
6131
2．4
借款本金偿还
10000
3
盈余资金
23786
4
累计盈余资金
23786
表八主要技术指标一览表
序号
项目
单位
数
升级会员 