本资产评估报告依据中国资产评估准则编制.docx

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本资产评估报告依据中国资产评估准则编制

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制

北京市海淀区人民法院

（2017）京0108执2186号

涉案地上物现值

资产评估报告

科评报字[2018]第038号

北京科正资产评估有限责任公司

2018年4月20日

资产评估报告

声明

（一）本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

（二）委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。

（三）资产评估报告仅供委托人、资产评估委托鉴定函中涉及的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

（四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

（五）资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估淮则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

（六）资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。

（七）评估专业人员已对评估对象进行了现场勘察，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，但无法对评估对象的法律权属的真实性做任何形式的保证。

（八）我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

（九）资产评估专业人员执行资产评估业务的目的是对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，仅为委托人审理案件提供价值参考意见,我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的。

北京市海淀区人民法院

（2017）京0108执2186号

涉案地上物现值

资产评估报告摘要

北京市海淀区人民法院：

北京科正资产评估有限责任公司接受贵院的委托，根据国家有关法律、法规和资产评估准则的规定，本着独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，采用重置成本法，对北京市海淀区人民法院（2017）京0108执2186号案件所涉及的北京市密云经济开发区科技路26号地上物现值进行了评估，为北京市海淀区人民法院进行相关法律裁定提供价值参考依据。

资产评估专业人员在遵守相关法律、法规和资产评估准则的基础上，按照必要的评估程序对委托评估的地上物现值在评估基准日2018年3月21日所表现的市场价值做出了公允反映，并得出如下评估结论：

评估基准日2018年3月21日，通过对委估对象进行评估，北京市海淀区人民法院（2017）京0108执2186号案件所涉及的北京市密云经济开发区科技路26号地上物现值的评估值为：

64483073.25元。

（评估结果详细情况请参阅评估明细表）

根据司法委托鉴定函的要求，本报告及其结论仅为委托方拟审理委估资产于评估基准日的地上物现值提供参考依据，不能用于其他目的。

本资产评估报告有效期限自评估基准日2018年3月21日至2019年3月20日。

只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告，超过一年，需重新考量评估结论。

本评估报告使用权归委托人及其他报告使用人，委托人及其他报告使用人应按有关法律、法规及委托鉴定函的要求正确、恰当地使用本评估报告。

任何不正确的或不恰当的使用将由资产评估报告使用者自行承担责任。

以上内容摘自资产评估报告，欲了解本项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告全文，并注意评估报告中特别事项说明所披露的信息。

北京市海淀区人民法院

（2017）京0108执2186号

涉案地上物现值

资产评估报告

科评报字[2018]第038号

北京市海淀区人民法院：

北京科正资产评估有限责任公司接受贵院的委托，根据国家有关法律、法规和资产评估准则的规定，本着独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对北京市海淀区人民法院（2017）京0108执2186号案件所涉及的北京市密云经济开发区科技路26号地上物现值进行了评估，为北京市海淀区人民法院进行相关法律裁定提供价值参考依据。

本公司资产评估专业人员在遵守相关法律、法规和资产评估执业准则的基础上，按照必要的评估程序对委托评估的地上物现值在评估基准日2018年3月21日所表现的市场价值做出了公允反映，现将房屋评估情况及评估结果报告如下：

一、委托人及其他资产评估报告使用人

委托人：

北京市海淀区人民法院

其他资产评估报告使用人：

1．申请方：

广发银行股份有限公司北京新外支行

2．被执行方：

北京绿润食品有限公司

资产评估报告使用人包括委托人、其他资产评估报告使用人和国家法律、行政法规规定的资产评估报告使用人。

二、评估目的

北京市海淀区人民法院正在审理（2017）京0108执2186号其他合同纠纷一案，为此特委托评估机构对北京市密云经济开发区科技路26号地上物现值在评估基准日所表现的市场价值做出评定估价，为海淀区人民法院审理该其他合同纠纷一案提供价值参考依据。

三、评估对象与范围

（一）评估对象：

为北京市海淀区人民法院（2017）京0108执2186号案件所涉及的北京市密云经济开发区科技路26号地上物现值。

（二）评估范围：

位于北京市密云经济开发区科技路26号的地上物等。

（详见评估明细表）

四、价值类型及其定义

根据资产评估准则和委托人的委托鉴定函情况，本次评估的评估结论是指评估对象于评估基准日所表现的市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本经济行为的评估基准日确定为现场勘查日2018年3月21日。

本次评估的作价标准为评估基准日有效的价格标准。

六、评估依据

我们在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：

（一）法律法规依据

《中华人民共和国资产评估法》

（二）评估准则依据

1、《资产基本准则》财资【2017】43号；

2、《资产评估职业道德准则》（中评协［2017］30号）；

3、《资产评估执业准则－资产评估程序》（中评协［2017］31号）；

4、《资产评估执业准则－评估报告》（中评协［2017］32号）；

5.《资产评估价值类型指导意见》（中评协［2017］47号）；

6、《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协［2017］48号）。

（三）评估工作经济行为依据

1．北京市高级人民法院司法委托项目通知书；

2．北京市海淀区人民法院委托鉴定函。

（四）取价标准依据

1．建筑物依据《北京市建设工程预算定额（2012）》及相关费用定额编制；

2．人工、材料、设备等价格参考北京市2018年3月份造价信息及当期市场价格；

3．国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料以及评估公司收集的有关询价资料和取价参数资料等；

4．委估房屋的现场实地勘察、测量记录。

七、评估方法

（一）委估资产基本状况

委估对象为位于北京市密云经济开发区科技路26号地上物现值，评估人员与委托人及双方当事人于2018年3月21日对委估对象进行了实物清查、现场勘察，以确认评估对象的现状及客观存在。

同时，评估人员对委估房屋建筑物及装修等进行了实地勘察测量。

本次评估以评估专业人员对评估对象进行现场勘察核实并进行实际测量的数据为依据按标准规范进行估价测算。

（二）评估方法

本次评估，根据委估对象特点以及评估的目的，确定采用重置成本法。

本次评估所采用的重置成本法是指在评估基准日以委估房屋所需工程量数据为基础，以现场测量的具体数据为准，计算按原状重新购建房屋所需耗费的各项费用之和，再扣减折旧，得出地上物现值（剩余价值）的一种方法。

计算公式：

评估值=重置成本×成新率

（三）评估测算

A、重置成本法

1．重置成本的确定

房屋重置成本的确定：

评估人员按照现场实际测量所确定的工程量依据《北京市建设工程预算定额（2012）》及相关费用定额取价。

详细情况见附件“建设工程概预算表”。

2．成新率的确定

成新率是以使用的经济寿命年限和已使用年限为基础，合理确定理论成新率，再通过对使用状况的现场考察，综合考虑建购时间，保养情况、完好率、配套性、环境条件、外观等多方面因素后合理确定现场勘察成新率，对照现场勘察记录，综合分析后，确定综合成新率。

综合成新率=理论成新率×权重（40%）+勘察成新率×权重（60%）

理论成新率=已使用年限/经济寿命年限×100%

勘察成新率=现场对房屋现状进行勘察、分析、综合确定。

评估人员从通常的经济寿命年限、使用期限等几方面考虑，综合各方面因素计算和确定本次评估的综合成新率。

评估结果详见评估明细表

八、评估程序实施过程和情况

根据国家有关部门关于资产评估的有关法律和资产评估准则的要求，北京科正资产评估有限责任公司的评估人员对评估所需明确的相关情况进行了询问、沟通与确认，对所需资料进行了收集、验证审核和市场调查，并进行了详实的现场勘查。

评估过程分以下阶段进行：

（一）接受委托

北京科正资产评估有限责任公司于2017年8月24日接到北京市海淀区人民法院的委托，对北京市密云经济开发区科技路26号地上物现值进行评估鉴定。

在接受委托后，评估人员进行了以下工作：

（1）向委托方和当事方了解评估的总体意图，明确评估目的，明确评估的范围和对象，与委托人及相关当事人约定现场勘查日期并确定评估基准日；

（2）根据委估对象的具体特点，制定评估计划，确定评估对象、评估程序和主要评估方法。

（二）现场勘查

2018年3月21日，评估人员与委托方及双方当事人共同就委估房屋情况进行了详实的询问和现场勘查，对委估房屋的具体项目进行了了解和记录，并进行了详细的现场测量工作，并告知当事人以此作为本次评估的基础依据。

（三）评定估算

1.评估人员根据现场勘察的委估房屋的具体项目进行市场调查和查阅相关资料，收集与评估对象有关的市场价格信息，对所收集的信息资料进行归类整理和全面分析。

2.采用《北京市建设工程预算定额（2012）》及相关费用定额，并参考北京市2018年3月份造价信息及当期市场价格进行计价与相应取费并进行评定估算，得出初步评估结果。

3.商讨和修正评估值，完成评估报告初稿。

（四）评估汇总、报告审核及出具报告

本次评估是按《资产评估执业准则－评估报告》的要求对评估结果进行汇总、分析、撰写评估报告书，并对评估报告进行了复核，最终根据审核意见做出必要的修正，出具正式评估报告并提交委托方。

九、评估假设

1.资产评估报告的结论是依据北京市海淀区人民法院委托鉴定函的要求，以审理其他合同纠纷一案为假设前提条件，对除上述评估目的之外的其他目的之用而造成的任何后果不负有责任。

2.本评估报告的结论以当事方陈述的情况真实、无任何虚假内容为假设前提条件。

3.假定评估对象于评估基准日2018年3月21日处于正常使用状态下。

4．假定委估资产未设定他项权力、无权属纠纷。

5.无其他人力不可抗拒或不可预见因素造成的重大不利影响。

若将来实际情况与上述评估假设产生差异时，将对评估结论产生影响，资产评估报告使用人应在使用本报告时充分考虑评估假设对本评估结论的影响。

十、评估结论

根据国家有关资产评估的法律、行政法规以及资产评估准则的规定，评估专业人员本着独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对北京市海淀区人民法院（2017）京0108执2186号案件所涉及的北京市密云经济开发区科技路26号地上物现值进行了评估，并得出如下评估结论：

评估基准日2018年3月21日，通过对委估房屋进行评估，北京市海淀区人民法院（2017）京0108执2186号案件所涉及的北京市密云经济开发区科技路26号地上物评估值为：

64483073.25元。

（评估结果详细情况请参阅评估明细表）

十一、特别事项说明

以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项（包括但不限于）：

（一）委估对象为北京市海淀区人民法院审理（2017）京0108执2186号其他合同纠纷一案中指定的位于北京市密云经济开发区科技路26号地上物现值，评估人员按照委托人的要求，仅对委估对象在评估基准日所表现的市场价值发表意见，对于与本次评估无关其他事项不予考虑，对于权属的界定及其他法律事项由委托人裁定。

（二）本次评估依据北京市海淀区人民法院委托鉴定函的要求，对位于北京市密云经济开发区科技路26号的地上物现值进行评估。

对于本次评估对象和评估范围，评估专业人员依据现场勘查并实地测量记录的数据确定。

（三）评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格，在此没有考虑评估基准日后国家宏观经济政策、行业状况等发生改变致使市场条件发生重大变化的情况以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价格产生的影响。

当上述条件发生变化时，评估结果会失效。

（四）遵守相关法律、行政法规和资产评估执业准则，对评估对象进行价值估算并发表专业意见，是资产评估专业人员的责任；提供必要的信息和资料并保证所提供信息、资料的真实性、合法性和完整性是财产持有人的责任，财产持有人亦应保证所陈述内容的真实性。

（五）本次对委估地上物现值进行评估时，我们依据现时的实际情况作了我们认为必要、合理的假设，在资产评估报告中列示。

这些假设是我们进行资产评估的前提条件。

当未来经济环境和以上假设条件发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同评估结果的责任。

（六）对于有可能存在的影响评估结论的其他事项，在委托人或相关当事人未做出特殊说明而评估专业人员根据执业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估专业人员不承担相关责任。

（七）本评估报告按既定的评估目的提供给委托人使用，即为北京市海淀区人民法院审理（2017）京0108执2186号一案所涉及的其他合同纠纷一案提供价值参考意见，该评估报告不作为估价对象未来征地、拆迁及安置补偿价格的参考依据，也不可用于其他任何用途。

若改变评估目的及使用条件或财产的处置方式等，需对本评估报告进行进一步分析判断后做出必要的调整甚至重新评估。

（八）评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的最终保证。

仅为北京市海淀区人民法院进行相关法律裁定提供价值参考依据。

评估报告使用人应注意以上的特别事项对评估结论所产生的影响。

十二、评估报告使用限制说明

（一）本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。

（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。

（三）除委托人、资产评估委托鉴定函中涉及的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

（四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。

评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

（五）资产评估报告使用的有效期限一般为1年，本资产评估报告有效期限自评估基准日2018年3月21日起至2019年3月20日止。

只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告，超过一年，需重新考量评估结论。

十三、资产评估报告日

本资产评估报告日为：

2018年4月20日。

十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章

中国注册资产评估师：

胡兰

中国注册资产评估师：

孙雨若

评估专业人员：

张兴武

北京科正资产评估有限责任公司

二○一八年四月二十日

资产评估报告附件

一、委估建筑评估明细表

二、委估建筑工程费用概预算表

三、北京市高级人民法院司法委托项目通知书

四、北京市海淀区人民法院委托鉴定函

五、北京科正资产评估有限责任公司资格证书复印件

六、北京科正资产评估有限责任公司营业执照复印件

七、项目参加人员资格证书复印件