古城广场商业运营管理策划案.docx
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古城广场商业运营管理策划案
集团标准化小组：
[VVOPPT-JOPP28-JPPTL98-LOPPNN]
古城广场商业运营管理策划案
项目、广场商铺、综合文体中心
商业用房运营管理服务
企划简案
前期策划是敢为
而执行力是所为，是策划的原动力！
一、对项目规划策略的解读
二、对广场商铺、综合文体中心商业用房规划策略的解读
三、项目顾问团体
四、项目总体商业运营管理策略
（1）总体理念
（2）整体纵横向策略
（3）商业运营管理阶段步骤策略
（4）商业运营管理具体职责
四、项目物业管理策略
五、商业运营管理服务价格管控策略
六、人员配备及运营成本
七、结束语
一、对项目管理规划策略的解读
（1）自然：
区内原来有水流、高坡、森林等自然条件，保持原始面貌，为项目提供自然娱乐的资源。
（2）中心：
项目设计为旅游产业核心区域，充分表达城市内涵诉求。
（3）交通：
强调步行道路系统，根据自然地形状况，内部道路采用弯曲的形式，增加趣味性和人情味，减少交通流量和噪声干扰。
（4）风格：
项目的设计，是自始至终贯穿一个特定的风格，强调现代商业街区复古情节、山水园林情调。
通过建筑、布局、户型、材料、标志、色彩、设计等因素强烈地反复强调主题风格，强调品味感，使整个商业街的形象得到突出表达。
（5）文化体现：
土苗文化-民族的就是世界的；桃源文化-理想境界，是现代人向往的理想生活境界；州府文化-XXX800年州府文化底蕴；穿越文化-填补现代人心灵缺失部分。
二、对广场、文体中心商业用房项目管理规划策略的解读
（1）中心：
广场、文体中心商业用房项目的中心充分表达城市发展的诉求，是城市全新CBD、创新CBD、自然风情CBD，进而吸引更多更高端的消费群体。
（2）现代都市的田园生活概念：
现代消费者要求既能享受都市生活的活跃、安全，又能体验田园生活的舒适、宁静、情调。
另一方面人们也更加珍视文化沉淀与自然风貌的结合，渴望更多地接触自然，净化心灵，放松身心，享受生活。
（3）联动：
三大规划区域之间在互动，项目设计功能配套与现代消费者的需求在互动，开发商与入驻商户在互动，最终联动-蝴蝶效应。
（4）建筑力量：
用建筑群的力与美，荡起现代人都市心中的涟漪，把XXX人的骄傲与自豪书画在钢筋混泥土之上，激发消费者的地域情节，进而可以培养消费忠诚度。
（5）不夜：
项目的功能配套设计贯穿现代人生活行为轨迹，一旦进入可以不用走出，人在“圈”里，近乎完美的夜景灯光效果保证24小时不停歇的运转。
三、项目顾问团体
顾问：
传媒支持：
网络支持：
社会团体支持：
本地社会团体支持：
四、项目总体商业运营管理策略
（1）总体理念
在管理服务模式上实行“统一管理,分散经营”，在运作营销上采取由三个可持续性的主题概念作为总谱，适时引入市场的题材。
一切运营管理服务行为都是为了盘活项目，达到项目最初的愿景。
（2）整体纵横向策略：
三投三泛四造
人性投入：
担当价值创造重任，真情真心服务于业主
人才投入：
注视策划人才引入，注重“职业经理人”培训
资金投入：
“刀刃上的钱”不保留不含糊
泛博物馆：
让博物馆述说XXX的风雨历程，让项目成为的一项旅游资源和人文景观、城市名片。
泛会所：
水街→水吧→依山游览走廊→古亭茶屋→游艺健身→书画琴室→儿童撒野天地→古楼美食→露天音乐歌舞场→森林夜场→养生堂→浪漫酒店
泛体育场：
对项目体育资源的合理配置，形成一个有效的健身系统，达到全民健身和健身管理的双重作用。
造“形”：
全力打造项目品牌形象。
造“人”：
引入名人参与项目其中，推广培养项目内名人。
造“热”：
主动制造正面报道新闻事件，策划炒作亮点。
造“物”：
运用科技多媒体手段创造历史沉淀古物、现代潮流品。
（3）商业运营管理阶段步骤策略
第一阶段的策略主题为：
宣传、引导、培养
时间点：
启动1年内
第二阶段的策略主题为：
整体推广
时间点：
1-2年
第三阶段的策略主题为：
价值提档
时间点：
2-4年
（4）商业运营管理具体职责：
从商业管理结合物业管理的专业角度，对项目的规划设计、商业炒作、营销活动策划、广告宣传、业主经营管理质素提升等的关键工作提供全程、全面、科学、合理的意见、实施方案及执行。
1）商铺信息管理：
包括商铺业主信息、经营项目、职业经理人、特色菜谱等进行信息建档管理。
2）项目品牌形象塑造：
项目主题、LOGO、VI视觉识别系统传统媒体设计。
打造项目网络形象，包括网站建设、网络口碑、QQ群建设、微博建设等。
3）商铺运营管理咨询服务：
根据商户经营项目、产品价格、人员配备等综合因素制定《商铺运营管理策划书》，为入驻商户提供必要的员工礼仪培训、岗前管理、职业经理人培训。
4）项目食品卫生安全管理服务：
制定食品卫生安全管理制度，定期定员进行巡查管理。
5）商铺营业时间管理服务：
对商铺经营时间统一安排，避免各商家经营时间参差不齐，破坏整体形象；对货物、器材进入项目时间管理，保证商铺主题经营。
6）商铺信息发布管理服务：
为保证项目统一主题形象，对商铺的广告宣传形式、招聘信息等进行管理，为商铺提供统一的设计广告图、效果图等，统一发布招聘信息。
7）完成业主委员会决议的其他工作。
（5）协助招商策略
1）积极掌握现行招商策略，制定符合招商需求的管理方案
2）拜访战略型企业、重点引进品牌寻求合作
3）参与到具体招商工作中
四、项目物业管理策略
（1）具体职责范围
管理区域地点：
、广场商铺、综合文体中心商业用房，总建筑面积:
约7万平方米。
（2）基础管理职责
装修服务管理、设备设施维保服务管理、公共绿化园林小品的保养及管理、车辆停泊管理、建筑物的养护及维修管理、物业管理档案资料的建立和管理、保安服务管理、保洁服务管理、商铺保险管理、业主服务管理房屋本体及配套设施的维修保养和管理、公共秩序的维护及管理
（3）前期启动策略
由于本项目在城市规划成形区域，属于城市核心风景区、政治经济文化中心，涉及大量旅游接待、会议会务会展、文体活动中心，在项目启动前期即招商期、项目预热期，及在商户入驻率较低的情况和招商政策普遍实行入驻前一年免运营管理费用等情况下，仍然需要开展高品质的物业管理、商业运营工作，本着加强管理，保证商业街顺利开街、后期运营服务质量及商业街价值提升保证项目顺利发展，支持管理机构履行职责及发展的宗旨，建议实行业主补助形式：
补助标准为月度经营成本费用预算约6.8万元，补助时限截止为整体商铺入驻商业政策缴纳运营管理服务费且入住率达到60%前。
基本费用保证后，业主不再补助。
（4）商业运营管理具体部分工作内容阐述
1.接待与联系
接待与联系是商业管理运营服务的重要内容之一，是商业运营管理方为商户、消费者提供服务与交流的平台。
2.纠纷、投诉接待
对顾客在项目因环境服务因素产生的投诉进行管理。
3.走访回访
一是听取商户对物业管理服务的意见、建议；二是对报修后的维修结果进行回访；三是对商户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情。
4.内外联系
项目内部联系：
项目的内部联系包括向商户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向项目方收取物业管理、能耗费。
项目的外部联系：
协调好项目与街道、居委、警务、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体
5.装修服务管理：
主要包括：
审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理、施工图审核等。
6.租赁管理：
对转租、合租等其他形式的租赁形式变异建立周全、详细、便于操作的管理制度；专人负责对工程实行严格的监督；选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；对装修现场进行监督管理。
7.设备、设施维保服务管理：
根据商业物业、旅游物业的特性，在各种设施、设备养护及维修管理的上加大频率。
五、商业运营管理服务价格管控策略
第一期（项目启动1年）：
中高环境收取中低商管价格——迅速塑造人气
具体方案：
A）入驻首年全免；
B）第二年起，每户每月按县物价部门审批的价格折扣后收取物管费。
商业管理费执行基础管理费，暂按每户每月1元/平方米执行，如需调整由业主委员会商议确定；
第二期：
较高环境收取中低等价格（项目启动3年后）
第三期：
最高环境收取适宜价格（项目启动3-4年后）
备注：
项目启动后期，管控价格主导思想低开高走，随国家政策变动、通货膨胀、建设开发进度等综合因素进行整合，通过业主委员会审定最终确定。
六、人员配备及运营成本
（1）人员配备
人员配备理念：
传承土苗文化、XXX文化内涵、深挖旅游地产价值、担当城市名片的重任、创新管理模式经营理念。
人员性质
岗位名称
职能
人数（位）
薪酬（元/月）
合计（元）
商业管理
主管
全面负责商业运营服务工作管理
1
3500
3500
办公室行政
文员
办公室行政
1
2000
2000
财务人员
财务
2
2000
4000
商业管理
策划人员
负责项目商业炒作、广告等经营活动策划；商铺信息管理
2
3200
6400
公关专员
协助招商；媒体沟通、协调；负责商务活动组织、执行；客户关系维护
1
2600
2600
市场营销
负责商铺运营管理咨询服务；营销活动策划、实施
1
2800
2800
旅游营销
负责旅游公司、团队联络协调、政策制定工作
1
2800
2800
多媒体设计
负责为入驻商户设计广告宣传方案、各类图表；多媒体设备添置方案等
2
3000
6000
培训师
负责商户岗前培训，职业经理人等各项培训工作
1
3000
3000
物业管理
主管
全面负责物业管理工作
1
3500
3500
水电工
给排水服务；水电设施管理
1
3000
3000
保安
保安服务；车辆管理；公共秩序维护
4
1800
7200
保洁员
保洁服务
4
1600
6400
土建工程师
装修管理；建筑物的养护及维修管理
1
3000
3000
弱电技术员
负责弱电服务；技术指导、协调
1
2500
2500
合计
24
58700
以上物业管理人员是按照前期需求配备，根据物业入驻情况实行调整
备注：
含基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险
（2）办公器材（公司自行投入）
项目
数量
单价（元）
合计（元）
工作服
24人*4套
300
28800
对讲机
10部
500
5000
清洁工具
4套
240
960
保卫器材
4套
180
720
办公电脑
4台
4000
16000
打印机
1台
5000
5000
投影仪
1台
8000
8000
办公桌椅
1套
10000
10000
合计
74480
结束语
最好的计划是滚动计划，市场随着时间的变化而变化，任何计划都不可能一成不变。
并且，市场是一个挑战想象力、执行力的战场，管理过程中实际出现的问题都需要有专注、专业的团队默契配合，灵活应对，从而真正决胜于未来！
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