OPG101(T)项目运作管理策划书编制指引.doc

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项目运作管理

策划书编制指引

工作指引:

OPG101（T）A

发布日期:

2003/08/01

生效日期:

2003/08/15

1适用范围

所有新开发项目均必须有针对性地制订项目运作管理策划书。

2编制依据

a）项目开发可行性研究报告；

b）项目产品策划（设计）文件；

c）经批准的目标成本；

d）主力店特定要求；

e）国家或地方政府相关法规文件；

f）集团和管理公司制度等。

3编制/修订阶段

3.1项目立项批准后，着手编制项目运作管理策划书，取得土地后完成第一稿，用以指导后续项目设计、项目公司组建、成本控制工作。

3.2项目扩初设计完成后，着手编制（修订）项目运作管理策划书，在施工图设计前完成第二稿，用以指导后续项目设计、施工准备、销售和成本控制工作。

3.3项目施工准备阶段完成项目运作管理策划书第三稿，用以指导后续工程管理、成本控制、销售及服务工作。

4策划书基本内容要求

4.1项目运作管理策划书的基本内容应至少包括：

a）项目简况

b）项目管理目标设定

根据经批准的项目可行性研究报告，明确项目开发面积、投资规模、盈利水平、建设周期等。

管理目标还应包括:

目标成本、工程质量要求、工期控制要求等。

c）责任分配一览表

d）项目开发总进度计划

e）项目目标成本

f）主力店关键技术要求，及控制措施

g）各专业管理方案（设计、工程、营销、成本等）

4.2各阶段项目运作管理策划书（第一稿、第二稿、第三稿）的内容应根据后续业务运作管理需要制订，保证内容的针对性和连续性。

4.3策划书内容应随项目开发过程逐步深入、细化，对项目运作具有明确指导作用。

策划书主要是针对开发项目的具体特点制订，不需要重复管理制度的规定，可直接引用管理制度。

针对该项目特点，在管理操作上的不同之处或更严格、更细化的要求，必须在策划书中予以规定，或在策划书提出进一步编制管理规定的要求。

4.4在项目开工前，形成的策划书最终稿中，管理目标和各专业管理方案的内容应至少包括：

4.4.1设计管理

a）设计质量、进度，及成本控制目标；

b）设计委托方式，操作责任和要求；

c）设计输入资料提供责任和审查要求；

d）与设计单位沟通方式和控制要求；

e）设计进度监控方式和要求；

f）设计文件审查方式和要求，必须具体明确边设计、边施工时施工图审查责任、方式和要求；

g）设计过程中与主力店的技术对接要求；

h）关键技术问题论证要求（如关键设备选型等）。

i）设计过程中，其他专业部门/人员的参与要求；

j）设计变更审批程序和权限的规定。

4.4.2工程管理

a）工程管理目标

²整体和分部工程的验收等级；

²工程返工损失成本、工期控制目标；

²工程质量通病的控制目标；

²工程进度里程碑日期（开工、结构封顶、竣工、入伙等）；

²工程控制目标成本。

b）施工进度控制

²施工进度计划编制、审批及执行；

²施工进度检查及调控手段。

c）施工质量管理

²现场管理（现场人员管理、制度建设、施工环境等）；

²施工质量监管手段、责任和要求；

²质量问题的沟通和处理等。

c）施工单位的管理

²施工单位数量确定；

²施工单位选择方式、责任和要求；

²施工单位的配合协调手段等。

d）监理单位管理

²监理单位数量的确定；

²监理单位选择方式、责任和要求；

²监理单位职能范围；

²监理单位工作的监督措施。

e）材料设备管理

²材料设备采购方式；

²材料设备供应商选择要求；

²材料设备定板及验收等。

f）招标及合同管理

²招标工作计划要求；

²合同的执行要求。

g）新材料新工艺应用的控制措施

h）设计变更及现场签证控制目标和措施

i）物业前期介入工作内容和要求

j）主力店装修配合要求

k）其他（如报批工作、工程技术资料）控制要求

4.4.3营销管理

a）项目销售绩效目标（销售额、面积及评价时间）

b）项目销售费用控制目标

c）营销策划及阶段促销方案的制订、审批和执行

d）销售准备工作计划、阶段销售计划及执行监控

e）阶段促销（广告）活动的控制

f）销售中介机构的选择和控制

g）现场销售团队及业务人员管理

h）大客户销售比例及促销措施

4.4.4成本管理

根据目标成本的逐步细化，本部分内容也应随之具体。

a）经批准的目标成本

b）（下阶段）可能突破目标成本的环节，以及控制责任、措施要求

c）可能节省酿成的环节，以及控制责任、措施要求

d）特殊环节控制要求（如设计变更及现场签证）

5项目运作策划书的修订

5.1在项目开工前，第一稿、第二稿策划书经总经理批准后，由各职能部门（项目公司）负责执行，其间发现策划书内容不适用时，不做即时修订，而在下一稿中集中修订。

针对需要修订部分，以补充文件方式进行更正。

5.2第三稿策划书在使用过程中发现不适用时，必须对原文件进行修订。

修订后的策划书可以不包括已经完成的工作内容，仅对尚未完成的工作进行规定。

5.3无论是补充文件更正，或修订原文件，在正式发布前均必须经管理公司总经理重新审批。

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