物业设施设备保养手册.docx
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物业设施设备保养手册
1目的
保持设备设施正常技术状态，延长使用寿命减少设备故障，节约运行、维修费用，降低成本，保证服务质量。
2适用范围
适用于管理中心所辖项目公共设备设施的保养。
3职责
3.1管理中心负责所辖项目设备设施保养的技术指导和监督管理。
3.2管理中心负责所辖项目设备设施保养的日常管理以及保养工作的检查。
3.3管理中心维修人员负责设备设施保养工作的执行。
4工作程序
4.1设备设施维护保养分为日常维护保养和定期维护保养二个层次。
4.2设备设施保养的要求
4.2.1设备设施的日常维护保养
维修保养人员在工作中必须做到对设备的各部分进行认真检查、清洁、擦拭，并做好巡检和日常保养工作，并达到以下要求：
a、整齐
●物业区域内所有非固定安装的设备和机房的物品摆放整齐；
●设备的工具、工件、附件整齐放置；
●设备的零部件及安全防护装置齐全；
●设备的各种标牌完善、干净，各种线路、管道安装整齐、规范。
b、清洁
●机房内设备周围的场地保持清洁：
不起灰、无积油、无积水、无杂物；
●设备外表清洁，铁无锈斑，漆显光泽；各滑动面无油污；各部位不漏油，不漏水，不漏气，不漏电。
c、润滑
●油标保持醒目，油箱、油池和冷却箱保持清洁，无杂质；
●油壶、油孔油杯、油嘴齐全，油路畅通；
●需要润滑的设备都应按质、按量、按时加油或换油。
d、安全
●电气线路接地可靠，绝缘性良好；
●限位开关、档块均灵敏可靠；
●信号仪表指示正确，表面干净、清晰。
e、完好
●设备完好，能正常发挥功能。
4.2.2设备设施的定期保养
a、根据设备设施维护保养工作的深度与广度，以及设备运行时间的积累与运行状况，定期维护保养实行二级保养；
●一级保养（普通保养）：
指设备除日常保养外，所进行的设备内部的清洗，疏通油路，调整配合间隙，紧固有关部位及对有关部位进行必要的检查；
●二级保养（精密保养）：
除一级保养的全部作业外，要对设备进行局部解体检查，清洗换油，修理或更换磨损零部件，排除异常情况和故障，恢复局部工作精度，检查并修理电气系统等保养内容。
b、定期保养的内容主要有：
●拆卸设备的指定部件、箱盖及防护罩等，彻底清洗、擦拭设备内外；
●检查、调整各部件配合间隙，紧固松动部位，更换个别易损件；
●疏通油路，增添油量，清洗滤油器、油标、更换冷却液，清洗冷却液箱；
●清洁、检查、调整电器线路及装置。
c、设备设施保养后应填写《设备设施保养记录》，并将保养内容、时间记录在《设备管理台帐》中。
5记录
5.1《设备设施保养记录》
5.2《设备管理台帐》
目录
一.供配电设备……………………………………………………………………5
1.变压器…………………………………………………………………………5
2.电容柜…………………………………………………………………………6
3.开关柜…………………………………………………………………………7
4.母线槽…………………………………………………………………………8
5.配电柜…………………………………………………………………………9
6.避雷器…………………………………………………………………………10
二.弱电设备………………………………………………………………………11
1.楼宇自动控制…………………………………………………………………11
2.电视监控、安防设备…………………………………………………………12
3.卫星电视………………………………………………………………………13
4.传感器…………………………………………………………………………14
三.给排水设施……………………………………………………………………15
1.生活水池、水箱………………………………………………………………15
2.集水井…………………………………………………………………………16
四.中央空调设备…………………………………………………………………17
1.空调机组（AHU）……………………………………………………………17
2.冷却塔…………………………………………………………………………18
五.消防设备………………………………………………………………………19
1.消防主机………………………………………………………………………19
2.信息传感器……………………………………………………………………20
3.消防水泵、喷淋水泵…………………………………………………………21
4.消防正压风机、排风机………………………………………………………22
5.消防卷闸………………………………………………………………………23
六.通用类设备……………………………………………………………………24
1.设备电源控制柜………………………………………………………………24
2.水泵……………………………………………………………………………25
3.风机……………………………………………………………………………26
供配电设备——变压器
设备类别
一级保养（普通）频次
二级保养（精密）频次
主机类设备
2次/年
2次/年
辅助类设备
保养类型：
一级保养（普通）
保养内容：
1.从上至下从里到外清洁变压器内部的灰尘，使各部位清洁无尘；
2.检测外壳接地，良好且可靠；
3.检查变压器高低压侧与电缆或母线联接处是否接触良好，有否发热和变色的现象，紧固联接螺丝，螺丝生锈应与更换。
全面紧固螺丝连接部分；
4.检查电压调节联接片的固定螺丝是否紧固，温控的联接电线是否完好；
5.检查高低压套管有无裂痕和放电的现象；
6.接点示温腊片有无熔化和脱落的现象；
7.全面检查变压器柜内的各种附件，如：
散热风扇，温控器等外壳接地浅，接地良好；
8.检查变压器外罩有无破损，铭牌是否完好清晰；
9.检查中性点接地状况和变压器外罩接地线是否完整、牢固；
10.拆掉变压器高低压侧接地线，用2500V摇表摇测变压器，一次侧，二次侧的线圈相与相，相对地之间的绝缘电值，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。
保养类型：
二级保养（精密）
保养内容：
10Kv以下每两年做一次电试。
安全注意事项：
1.操作高压开关应穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套；
2.操作时1人操作，1人监护；
3.遥测绝缘电阻必须由二人进行；
4.挂接地线时，要先接接地端，后接电源端；
5.工作完成后检查变压器内有无遗留工具，装上变压器前后两侧防护板。
供配电设备——电容柜
设备类别
一级保养（普通）频次
二级保养（精密）频次
主机类设备
1次/周
1次/年
辅助类设备
保养类型：
一级保养（普通）
保养内容：
1.手动（用转换开关）逐组投切电容器。
控制正常，指示。
仪表及信号正确；
2.检测外壳接地，良好且可靠；
3.检查熔断器、接触器、热继电器及其接线，接触良好，无过热，无损坏；
4.观察电容器壳体、套管无膨胀、无渗漏油的现象。
保养类型：
二级保养（精密）
保养内容：
1.应先断开电容总开关，用10毫米以上的导线把电容器逐个对地放电；
2.检查各接触器的桩头，检修控制元件；
3.调换渗漏膨胀的电容器，更换失效的电容器；
4.全面清扫电容柜的灰尘，使其无灰尘、油垢和杂物。
供配电设备——开关柜
设备类别
一级保养（普通）频次
二级保养（精密）频次
主机类设备
2次/年
辅助类设备
保养类型：
一级保养（普通）
保养内容：
1.保持高、低压开关压柜各部位清洁无尘；
2.检测外壳接地，良好且可靠；
3.全面紧固螺丝连接部分，若生锈应给予更换；
4.检查母线上的绝缘子有无松动和损坏；
5.用手柄把总空气开关从配电柜中摇出，检查主触点是否有烧熔痕迹；
6.试验机械的合闸、分闸的情况；
7.检查电流互感器、电流表、电度表的安装和接线；
8.补刷相位漆，颜色符合规定；
9.全面清扫、整理地下电缆沟的垃圾，并排列整齐。
低压联络柜参照以上方法进行
保养类型：
二级保养（精密）
供配电设备——母线槽
设备类别
一级保养（普通）频次
二级保养（精密）频次
主机类设备
1次/月
2次/年
辅助类设备
保养类型：
一级保养（普通）
保养内容：
1.检测母线槽的电流、温度；
2.对电流大,温度高的母线槽重点记号（对用电负载，进行合理调配）。
保养类型：
二级保养（精密）
保养内容：
1.停电，清扫积尘；
2.检查母线槽与开关连接处的接头有无发热变形、烧焦变黑痕迹.（如有用细纱纸打磨处理）；
3.检查母线槽上的绝缘子有无松动或损坏，紧固连接螺栓,螺栓若有生锈应予以更换,确保接头连接紧密；
4.保养后,对该母线槽进行绝缘试验。
供配电设备——配电柜
设备类别
一级保养（普通）频次
二级保养（精密）频次
主机类设备
1次/月
1次/年
辅助类设备
保养类型：
一级保养（普通）
保养内容：
1.配电柜内外清洁、整洁；
2.检测设备外壳接地，良好且可靠；
3.检查各类绝缘导线是否老化，特别是各接头处有无变焦、变脆，绝缘胶布是否失效，接头之间有无腐蚀现象；
4.检查低压控制电器的额定容量、导线的截面、电器保护元件的整定值应与实际负荷相适应；
5.检查元件齐全，无烧蚀现象。
计量柜参照以上方法进行
保养类型：
二级保养（精密）
保养内容：
1.检查配电柜的固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各开关的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及节点有无烧伤；
2.检查导线绝缘是否良好（用兆欧表摇结缘电阻值，低压不低于0.5MΩ）；
3.对带负荷的低压刀闸，每半年应对触头进行一次检查和紧固，刀口处涂少量凡士林油；
4.检查空气开关与交流接触器的动、静触头压力适中，无严重烧蚀。
灭弧罩损坏、丢失、因更换；
5.检查开关刀口处有无烧蚀，机械闭锁是否可靠，速断弹簧有无锈蚀变形；
6.补齐，更换两次线路接线号，使线编号与图纸相符。
计量柜参照以上方法进行
供配电设备——避雷器
设备类别
一级保养（普通）频次
二级保养（精密）频次
主机类设备
1次/月
1次/年
辅助类设备
保养类型：
一级保养（普通）
保养内容：
外观检查主要包括：
1.保持避雷器没有受机械损伤、腐蚀、锈蚀，瓷元件上无破裂和烧损；
2.接地线良好无松动、脱落；
3.接闪器、引入线连接可靠，无断股；
4.加固、修复、调整、涂刷保护漆膜；
5.注：
避雷器的接地电阻值应符合规定的要求：
一般是不大于10Ω，如装于室外圆钢的直径不小于6毫米，扁铁带的截面不小于48平方毫米，其厚度不小于4毫米。
保养类型：
二级保养（精密）
保养内容：
1.每两年做一次接触电阻的检测。
弱电设备——楼宇自动控制
设备类别
一级保养（普通）频次
二级保养（精密）频次
主机类设备
1次/月
1次/年
辅助类设备
1次/季
2次/年
保养类型：
一级保养（普通）
保养内容：
1.保持设备清洁、整洁；
2.检测设备接地，良好且可靠；
3.按程序退出，关闭BA主机、打印机电源，,用刷子、清洁剂等清洁机器内的灰尘；
4.检查电源、信号接插件，是否有松动、氧化、接触不良现象，紧固各连接插头、连接线；
5.检查中控室BA主机上各系统操作运行情况,对主机进行碎片整理，检查电脑内部程序，保证运行正常,试验打印机工作，保证运行正常；
6.检查UPS电源，在断开BA主机配电电源时，UPS电源是否能在瞬间自动切入；
7.现场控制站（箱）检查：
a、测试系统电源供电质量电压波动不大于±10%；
b、系统的接地电阻：
联合接地系统不应大于1Ω；专用接地系统不应大于4Ω。
8.现场弱电控制箱环境条件（温度、湿度、防静电和电磁干扰）应该合乎要求；
9.关闭现场站（箱）电源,清洁控制箱，用刷子、清洁剂等进行除尘；
10.信号采集传感器的擦拭、清洁与安装位置的调整：
着重于日常工作中对执行指令，响应速度、反应迟缓的（执行的时间滞后应小于30秒），做好保养计划安排分批、分层进行。
保养类型：
二级保养（精密）
保养内容：
1.断电，由UPS电源维持对BA主机供电运行，定期对UPS电瓶进行充放电，检测UPS电源是否符合配置规定（供电时间应大于20分钟）；
2.关闭现场站（箱）电源，检查控制箱的负载接插件，是否有松动、氧化、接触不良的现象，紧固所有接线螺栓，保证接触良好；
3.检测电动执行机构，执行动作的电动调节阀在20%、50%与80%的行程处对控制指令的一致性、响应速度、控制效果应满足控制工艺对功能的要求；
4.接通现场站（箱）电源，观察现场的工作情况，逐一对应校验；
5.保养后在中控室主机上对系统进行试验，对保养调整的内容检验运行，确保系统运行正常。
弱电设备——电视监控、安防设备
设备类别
一级保养（普通）频次
二级保养（精密）频次
主机类设备
1次/月
1次/年
辅助类设备
1次/季
2次/年
保养类型：
一级保养（普通）
保养内容：
1.设备清洁、整洁；
2.检测设备接地，良好且可靠；
3.检查主机设备的接插件，是否有松动、氧化、接触不良现象，紧固所有接线螺栓，保证连接良好；
4.电源电压检测调整；工作状态的检查及调整；
5.检测主机内部程序以及系统管理控制情况；
6.摄像机、对讲、住户报警、周界报警等性能实地检查、测试（每月一次）。
保养类型：
二级保养（精密）
保养内容：
1.摄像机用专业清洁工具和材料检测、保养（每季度一次）；
2.对讲、住户报警实地试验，周界报警感应器的擦拭、调整；
3.摄像机清晰度检测、调整。
弱电设备——卫星电视
设备类别
一级保养（普通）频次
二级保养（精密）频次
主机类设备
1次/月
1次/年
辅助类设备
1次/季
2次/年
保养类型：
一级保养（普通）
保养内容：
1.保持设备内外清洁、整洁；
2.检测设备接地，良好且可靠；
3.检查设备的接插件，是否有松动、氧化、接触不良现象，紧固所有接线螺栓，保证连接良好，运行正常。
保养类型：
二级保养（精密）
保养内容：
1.机柜内内部除尘清洁；
2.检查接线是否可靠、牢固，对松动的接线紧固、处理；
3.用钢丝刷或沙皮刷掉天线上锈迹,涂上防锈油漆；
4.检查天线的固定支架，紧固容易松动的螺栓，涂上防锈油膏；
5.检查高频头的接线是否牢固，注意防水密封是否完好，安装是否可靠；
6.用仪器测试输出信号，调整到最佳状态，保证系统正常运行。
弱电设备——传感器
设备类别
一级保养（普通）频次
二级保养（精密）频次
主机类设备
辅助类设备
1次/季
1次/年
传感器的维护保养：
压力、温度、湿度、照度、水流量、空气流量、液位传感器，水流开关等。
保养类型：
一级保养（普通）
保养内容：
1.用干净的抹布清洁；
2.检查安装螺丝紧固；
3.检查接线螺丝紧固；
4.检查传感器无变形、无缺损；
5.模拟输出测试信号，检查主机反应时间，若有偏差及时调整。
保养类型：
二级保养（精密）
保养内容：
1.检查地址码对应正确；
2.传感器内外清洁；
3.传感器位置调整；
4.检查接线、接地可靠性。
给排水设施——生活水池、水箱
设备类别
一级保养（普通）频次
二级保养（精密）频次
主机类设备
1次/月
2次/年
辅助类设备
保养类型：
一级保养（普通）
保养内容：
1.清洁、除垢；
2.检测金属外壳接地，良好且可靠；
3.动作试验：
a、关闭进水阀，试验浮球开关性能；
b、改变液位控制器工作状态，试验通断性能。
保养类型：
二级保养（精密）
保养内容：
1.浮球阀：
a、检查浮球阀密封胶垫是否老化；
b、连杆是否弯曲；
c、连杆插销是否磨损严重；
d、清洁、紧固后做动作试验。
2.液位控制器：
a、检查密封圈、密封胶垫是否损坏；
b、检查控制杆两端螺母是否紧固；
c、检查控制接线绝缘是否良好；
d、检查控制电极位置及接触是否正常；
e、清洁、紧固后做动作试验。
3.清洗、消毒、送检（一年二次）。
给排水设施——集水井
设备类别
一级保养（普通）频次
二级保养（精密）频次
主机类设备
1次/月
2次/年
辅助类设备
保养类型：
一级保养（普通）
保养内容：
1.检查潜水泵运行是否正常；
2.检测水泵接地，良好且可靠；
3.止回阀、闸阀是否正常,如失灵则修理或更换；
4.动作浮球开关试验通断性能；
5.测潜水泵的绝缘值（不小于0.5MΏ）。
保养类型：
二级保养（精密）
保养内容：
1.排清集水井内的存水,清除井底的沉淀物；
2.检查潜水泵电线是否老化，测量潜水泵的绝缘值（不小于0.5MΏ）。
中央空调设备——空调机组（MHP）
设备类别
一级保养（普通）频次
二级保养（精密）频次
主机类设备
1次/月
1次/年
辅助类设备
保养类型：
一级保养（普通）
保养内容：
1.设备内外清洁、整洁；
2.检测机组外壳接地，良好且可靠；
3.检查、调整设备机组阀门、表具、管道，无跑、冒、滴、漏；
4.机箱内的送风机的叶轮清洁，传动皮带松紧检查、调整；
5.机箱空气过滤器清洗或清洁；
6.根据冷冻水水质情况与过滤器进水出水温度差，决定是否拆洗水过滤器；
7.根据机组盘管的清洁情况，决定是否清洗盘管；
8.检查自动调节流量的调节阀动作是否与指令要求相对应；
9.检测自动调节阀动作的温度设定值；
10.阀杆润滑（无锈迹），阀门盘根检查；
11.对送风机基础螺栓进行检查、紧固（每季度）。
保养类型：
二级保养（精密）
保养内容：
1.拆卸电机电源接线端盖，接触器盖、检查触点、紧固接线接线端子紧固，测绝缘。
（每半年一次）；
2.每年的4、11月过渡季节，对MHP的送风机轴承及新风、排风和回风风门加油润滑；
3.对电动机进行维护保养，轴承加油；
4.每年冬季，清洗机组盘管，拆洗水过滤器；
5.每年冬季根据机房具体情况,油漆设备如：
阀体、阀柄、箱体、支撑架。
6.每年更换一次循环水。
7.每年清洗冷凝器二次。
消防设备——消防主机
设备类别
一级保养（普通）频次
二级保养（精密）频次
主机类设备
1次/月
2次/年
辅助类设备
保养类型：
一级保养（普通）
保养内容：
1.消控中心主机与监视器、控制设备清洁、整洁；
2.检测设备接地，良好且可靠；
3.检查UPS电源，在断开主机配电电源时，UPS电源是否能在瞬间自动切入；
4.按程序退出，关闭消防主机、检查电源、信号接插件，是否有松动、氧化、接触不良现象；
5.接通设备的电源，试验主机的运行与控制功能；
6.按计划分批检测各楼面弱电间的接线箱，检查电源、信号接插件，是否有松动、氧化、接触不良现象，用刷子、清洁剂等清洁箱内灰尘；
7.试验消控中心强制启动、停止消防泵、喷淋泵的控制功能；
8.试验消防广播切换功能与消防泵、喷淋泵自动/手动的切换功能；
9.试验主/备电源的切换功能（三个月一次）。
保养类型：
二级保养（精密）
保养内容：
1.检查控制箱内接插件，是否有松动、氧化、接触不良的现象，紧固所有接线螺栓，保证接触良好，用刷子、清洁剂等清洁箱内灰尘；；
2.验证UPS电源维持供电时间，是否符合配置规定（供电时间应大于20分钟）；
3.将主机设置在手动状态：
a、试验抽查烟、温感的报警状态，手动报警装置、消火栓、水流指示器、正压风阀、防火阀等动作，确认反馈信号正常
b、试验各楼面上消防电话、应急照明、消防广播、电梯控制、警铃、空调控制、排烟风机、正压风机、卷帘门等设备的控制情况。
4.恢复所有动作并将主机放置在自动状态：
a、远程试验楼面上的消火栓控制消防泵的运行情况；
b、远程试验楼面上的各湿式报警阀控制喷淋的运行情况。
5.所有动作保证运行正常后，将设备恢复到原有状态。
消防设备——信息传感器
设备类别
一级保养（普通）频次
二级保养（精密）频次
主机类设备
辅助类设备
1次/季
1次/年
信息传感器的维护保养：
烟感、温感、光感、红外传感器、水流指示器，手动报警器，
消防电话插口、警铃、自动锁等。
保养类型：
一级保养（普通）
保养内容：
1.用干净的抹布清洁；
2.检查安装螺丝紧固；
3.检查接线螺丝紧固；
4.传感器无变形、无缺损；
5.模拟输出测试信号，检查主机反应时间，若有偏差及时调整。
保养类型：
二级保养（精密）
保养内容：
1.检查地址码对应正确；
2.传感器内外清洁；
3.检查接线、接地可靠性。
消防设备——消防、喷淋水泵
设备类别
一级保养（普通）频次
二级保养（精密）频次
主机类设备
1次/月
2次/年
辅助类设备
保养类型：
一级保养（普通）
保养内容：
1.保持设备清洁、整洁；
2.检测机组外壳接地，良好且可靠；
3.检查、调整设备机组、阀门、表具、管道，无跑、冒、滴、漏；
4.试验点启动泵的动作情况，防止水泵阻滞（每月二次）；
5.检查、补充机组转轴润滑油，加注润滑油；
6.机组进出水阀门应完好，阀门开、关在正常规定状态；
7.检查密封圈是否老化，外壳锈蚀情况，连接软管紧固（每季度）；
8.拆除电机前后端盖，清除电机叶轮上的积灰（每季度）；
9.中控室手动/自动切换试验，联动测试。
保养类型：
二级保养（精密）
保养内容：
1.拆除电机前后端盖，清除电机叶轮上的积灰；
2.拆卸电机电源接线端盖，检查、紧固接线、测绝缘（不小于0.5MΏ）；
3.检测电机工作电流，应在正常范围内；
4.检查机组轴承，风叶、叶轮、注润滑油；
5.检查更换机组联轴器缓冲垫圈；
6.更换或调整水泵、阀门、压力表、盘根填料；
7.紧固机组螺栓；
8.清洁机组外壳，如锈蚀或脱漆严重时应重新油漆；
9.中控室手动/自动切换试验，联动测试；
10.每三年水泵解体保养一次，更换轴承、盘根及锈蚀的零部件。
消防设备——正压风机、排风机
设备类别
一级保养（普通）频次
二级保养（精密）频次
主机类设备
1次/月
1次/年
辅助类设备
保养类型：
一级保养（普通）
保养内容：
1.联动检测；
2.检测风机
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