阜南鹿城镇淮河社区二期棚户区改造项目.docx

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阜南鹿城镇淮河社区二期棚户区改造项目

阜南县鹿城镇淮河社区（二期）棚户区改造项目

房屋征收补偿方案

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）等法律法规以及国家有关棚户区改造补偿安置政策，按照我县2018—2020年棚户区改造三年规划，县房屋征收部门在对阜南县鹿城镇淮河社区（二期）棚户区改造项目征收范围内房屋、土地进行调查登记的基础上，拟定以下征收补偿方案：

一、征收项目名称

阜南县鹿城镇淮河社区（二期）棚户区改造项目。

二、征收与补偿原则

房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、结果公开、群众自愿、遵法守法的原则。

三、征收人：

阜南县人民政府

四、征收部门：

阜南县房地产管理局

五、项目实施单位：

鹿城镇人民政府。

负责宣传动员、调查摸底及补偿安置的具体工作，委托具有法定资格的建筑施工企业承担房屋拆除。

六、征收依据

（一）征收项目符合《条例》第八条第（五）项认定的“由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要”和第（六）项“法律、行政法规规定的其他公共利益需要”。

（二）征收项目符合《条例》第九条第一款相关规定，其中：

1.经阜南县发改委认定，符合我县国民经济和社会发展规划且已纳入我县国民经济和社会发展年度计划；

2.经阜南县国土局认定，符合我县土地利用总体规划；

3.经阜南县规划局认定，符合我县城乡规划和专项规划。

（三）征收项目属公共利益项目——棚户区改造项目。

七、征收范围

阜南县鹿城镇淮河社区（二期）棚户区改造项目总体征收范围为：

地城路以西,淮河路以南,洪河路、环南路以北（保留三小、卫生局家属院及以东）。

（详见阜南县鹿城镇淮河社区棚户区改造项目规划图）

八、征收范围内房屋状况说明

改造范围内总户数1681户，征收房屋总建筑面积23.78万平方米（机关事业、国有企业单位办公用房面积17666平方米），总占地约230亩。

改造范围内除部分商业用房、单位办公用房外，大部分为城镇居民住房，房屋存在建筑密度大、房屋抗震性能差、安全隐患大，布局散乱，基础设施不完善，给排水困难，居住环境较差，是城区脏、乱、差问题较为突出的片区。

九、征收时间

发布征收决定时间：

2018年8月16日。

签约期限：

2018年8月26日至2018年11月3日。

被征收人应在补偿协议约定的搬迁期限内完成搬迁，在签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请县人民政府作出补偿决定，依法征收。

十、征收补偿安置相关认定标准

（一）被征收房屋有关认定标准

1、被征收房屋的入户调查

房屋调查、测绘、评估等工作人员入户调查、勘查、丈量时，被征收人应予以配合，并提供房屋所有权证、土地使用证、相关审批文件等对补偿有利的各种证件材料，逾期不提供或者不配合的，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十九条规定，自行承担不利的法律后果。

2、被征收房屋的用途和合法性认定

被征收房屋用途以房地产权证等有效房屋产权证明标注的用途为准。

未经产权登记的房屋，其用途和合法性由片区指挥部组织，住建局（城乡执法局）牵头会同国土、规划、房产、鹿城镇等单位依法进行认定。

具体认定工作以县城2008年航拍图为依据;如2008年航拍图不能清晰判定，则按各网格化责任部门的执法资料、结合国土部门1:

500城镇地籍调查测绘资料及以及县城2016年3月航拍图的先后顺序依法进行认定。

3、违法建设时间节点认定

根据《城乡规划法》、结合《阜南县查处城区违法建设网格化管理暂行办法》（南政发[2008]17号）文件颁布时间以及我县2008年卫星城区航测图片等，确定2008年11月23日为城区违法建设时间节点。

4、被征收房屋有效面积认定

（1）经依法批准建设的建筑物结合房产证登记面积认定，据实补偿。

（2）经认定其房屋不属于违法建设的，并且能够在本方案规定的签约期限内配合完成征迁工作的，据实补偿。

其中：

四面砖墙（最多只能有一面借墙）、有木板、牛毡、烧制瓦等屋面、门窗完好，檐高2.2米以上（含2.2米）的建筑物，均作为货币补偿或产权调换有效面积。

对年代久远的老旧房屋，为保护善良守法公民的利益，其墙体结构和檐高标准按县棚户区改造工作指挥部印发的《关于明确阜南县房屋征收相关补偿标准的通知》文件执行。

不符合上述规定的活动板房（包括内装墙）、石棉瓦房、安棚（有墙体）等简易结构，给予每平方米340元的货币补偿，但不属于产权调换有效面积。

（3）违法建设时间节点后建设的房屋，经认定为违法建筑的，在签约期限内主动拆除的给予每平方米340元的自拆补助；简易结构给予每平方米100元自拆补助；在签约期限内未主动拆除的，政府组织有关单位依法强制拆除且不予补助。

（4）房改房认定。

参加房改并取得100%产权的据实补偿安置；取得60%产权的，按当年房改政策补齐100%购房款后予以补偿安置；应参加而未参加房改的，按房改政策缴齐购房款后予以补偿安置。

未经单位批准强占公有房屋的除外。

（二）签订协议的主体认定标准

有房产证的住房，以房产证记载的合法产权人为准；没有房产证的房改房以房改发票为准，由房改人签订房屋征收补偿安置协议；没有房产证和房改发票的，需出具单位分（购）房证明，由房屋受让人签订房屋征收补偿安置协议；无以上手续，在单位划拨土地上（院落以外）或原村集体宅基地上的自建房屋及其他房屋，在依法认定的基础上还需单位或社区出具相关证明，经公示无异议的，由居住人写出无产权纠纷承诺书后签订房屋征收补偿安置协议；涉及房改的参照本方案房改房认定规定执行；房屋权属有争议的，以法院判决为准；房屋买卖未过户的，现居住人提供合法有效的房屋买卖协议、房屋买卖纳税凭证等证明房屋权属的资料、无产权纠纷承诺书后签订房屋征收补偿安置协议，如有纠纷，由承诺人承担全部责任；涉及房屋土地抵押的，应当提供与抵押权人达成的相关协议。

（三）安置人口认定标准

安置人口以房屋征收补偿方案公布征求意见之日为截止日期，具体依据2018年3月的公安户籍登记情况。

项目房屋征收决定下达前因新婚、生育、回国、毕业、军转、刑满释放等原因转入户籍，凭户口本或公安户籍管理部门出具的户籍登记表计入安置人口。

（四）被征收房屋分户标准

1、以本项目房屋征收范围内有效房产证明或单独户口簿作为有效分户条件，分户所分割的房屋面积原则上最小不能低于20平方米；

2、独立单元式成套房屋原则上不允许分户；

3、超过120平方米的，在安置时原则上只按一户计算，结余面积的安置方式按照本方案第十二条相关规定执行。

4、一处被征收房屋，存在共同继承房产并事实上在该处房屋内分户居住、且户籍地址均为该处房屋的，项目征收补偿方案公开征求意见前夫妻已离异且能以法律文书或具有法律效力的离婚协议明确房屋产权分割的，经社区调查认定核实，片区指挥部研究后，按实际情况分户安置。

（五）停产停业损失补偿标准

1、被征收房屋用途按照前款规定被认定为经营性非住宅房屋的，按照被征收房屋评估价的10%一次性给予被征收人停产停业损失补偿费，不再计算停产停业期限。

2、对经依法登记为住宅或者按照前款规定被认定为住宅，征收时按照住宅房屋给予补偿。

其中：

直接用于商业经营的沿街一层结构独立的住宅房屋，且同时具备以下条件的，按照被征收房屋评估价的10%一次性给予被征收人停产停业损失补偿：

（1）依法取得相关营业证照、履行纳税义务；

（2）房屋征收决定作出时仍在经营，且连续经营满1年以上。

十一、征收人提供的产权调换房屋

1、产权调换房屋权属状况及质量标准：

被征收人结清被征收房屋和征收人提供的用于产权调换的房屋之间差价后取得全部产权；房屋质量按国家竣工验收标准执行。

2、产权调换房屋状况：

（1）征收人按照就近安置的原则，在征收改造区域内以出让定购方式投资建设商品房用于被征收人回迁安置。

（2）征收人在城东新区王化路（县十一小附近），以出让定购方式投资建设商品房用于被征收人回迁安置。

（3）征收人所提供的安置房，除建设部分商业用房、社区管理、物业服务及其他配套用房外，其余为居住用房。

（4）居住用房设计为高层楼房，提供70㎡、90㎡、110㎡、120㎡左右4种回迁安置标准户型供被征收人选择。

十二、房屋征收补偿安置办法

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，但被征收房屋面积小于等于120平方米的只能选择一种方式。

（一）货币补偿

1、非住宅

非住宅房屋按照房屋评估价值进行货币补偿。

2、住宅房屋

根据其被征收房屋有效面积，给予其4000元/平方米货币补偿。

被征收人需要购买商品房的，按照其被征收房屋有效面积，给予其300元/平方米的购房补贴（购买本项目所建用于安置的商品房除外）。

3、最低生活保障户

户口及房屋在本棚户区改造区域内，且按照有关规定享受最低生活保障待遇的被征收人（以县民政部门在本征收补偿安置方案公布征求意见当月出具的低保证明所确定人数、姓名为准，有效日期至征收决定下达之日），按照其经认定的被征收房屋有效面积进行货币补偿，符合住房保障政策规定的给予住房保障。

4、货币补偿方式

被征收人可以自愿选择以下两种货币补偿方式，并在房屋征收补偿安置协议中明确。

一是选择直接领取货币补偿款。

被征收人签订房屋征收货币补偿协议后，征收人将其全部货币补偿款打入被征收人账户。

需要购买商品住宅的被征收人，自本方案公开征求意见之日起，到签订房屋征收货币补偿协议后一年的时间段内，自行选择购买本县内经政府依法出让的国有土地上开发建设的一手商品住宅，且所购商品住宅总价款不低于其被征收房屋补偿款的85%的，可持本人身份证、房屋征收货币补偿协议、经备案的购房合同到县房产局申请购房补贴。

具体按《关于明确我县棚户区改造房屋征收货币化补偿对象购房补贴有关问题的通知》（南政办明电[2018]7号）规定执行。

二是选择购买政府采购的商品住宅（县政府以“定房价、竞地价”出让回购模式所建用于安置的商品房除外）。

被征收人在房屋征收补偿安置协议中明确约定选择购买政府采购的商品住宅的，其货币补偿款和购房补贴由征收人直接用于购房结算。

（二）产权调换

1、选房原则

一次商定，先签协议先腾空，现场公示安置房户型、面积、评估均价和市场价，安置房户型原则上按照就近上靠的方法选择确定，选定后不得变更，违约无效，凭本项目房屋征收实施单位出具的征收房屋腾空验收序号单依次选择安置房。

本项目在地城路西侧、洪河路北侧、新规划的洪河西路南侧建设沿街商业用房、在三塔路东侧建设内街商业用房、在三塔路西侧建设综合性商场用于安置。

其中：

沿地城路和洪河路的被征收商业用房可在原所在路段选择商业用房安置；沿三塔路（淮河商场段）、地城路农贸市场的被征收商业用房可选择综合商场内商铺或内街商业用房安置；沿淮河路的被征收商业用房可选择新规划的洪河西路南侧商业用房、内街商业用房、综合商场内商铺安置；沿环南路和三塔南路（第三人民医院以南）的被征收商业用房可选择综合商场内商铺安置。

2、非住宅

沿街商业房屋在原路段安置的，征收面积之内的1:

1还原不找差价；原则上被征收人可以再购买不超过原非住宅房屋面积20%的面积，按照原房屋评估价结算；因购买房型或其他不能分割购买的特殊情况造成购买面积超出原非住宅房屋面积20%的，超出部分购买价格按同地段同类房地产市场评估价结算；产权调换后原征收面积有节余且不再选择产权调换的，按照原房屋评估价给予补偿。

继续选择产权调换的，按照前款规定执行。

沿街商业用房选择在不同路段安置或在综合商场内商铺安置的，结算方式为各计各价。

被征收人可购买价值不超过其被征收房屋评估价的商业用房或商铺，结算价格按照征收决定下达时征收范围内同类房地产市场评估价确定。

企业和经企业拍卖所得的商业用房、办公用房、厂房、仓库等非住宅房屋，不在本地就近回迁安置。

需要以产权调换方式安置的，报请县政府另行研究决定。

3、住宅房屋

以产权调换方式选择回迁安置时实行就近上靠原则，被征收房屋有效面积拆一补一互不找差价。

原房屋有效面积与按照就近上靠原则应选户型面积之间的差额部分，按照征收区域内被征收住宅房屋评估均价结算。

应选户型面积和所选安置房面积之间的差额部分，按照本项目征收区域内新建安置房同地段同类商品住宅市场评估价结算。

其中：

征收区域内被征收住宅房屋评估均价为2800元/平方米；同地段同类商品住宅市场评估价为4300元/平方米。

原房屋有效面积大于120平方米的按照以下方式安置：

（1）可选择产权调换和货币补偿相结合的方式。

其中：

大于120平方米小于等于210平方米的，选择货币补偿的面积不得大于90平方米；大于210平方米小于等于300平方米的，选择货币补偿面积不得大于180平方米；以此类推。

（2）被征收人可选择就近回迁安置和新区安置相结合的方式。

新区建设的安置房位于城东新区王化路（详见城东新区规划图），仍执行就近上靠原则，实行统一的结算价格。

档内安置价格按政府定购价减去楼面地价后的价格2656元/平方米结算，档外安置价格按政府定购价4150元/平方米结算。

4、最低生活保障户

以县统计部门测定的上年度本县城市人均居住面积作为本项目保障面积。

户口及房屋在本棚户区改造区域内的最低生活保障户，经核查本县内其家庭户籍人口名下全部住房面积后，其家庭人均居住面积低于保障面积并选择产权调换时，所选安置房人均保障面积内不结算差价，超出人均保障面积的部分按照同地段同类商品住宅市场评估价结算。

（三）征收评估机构选择

由鹿城镇人民政府组织被征收人在房屋征收决定公告之日起10日内，通过协商一致的方式选择确定评估机构；协商不成的，通过多数决定或由征收部门会同鹿城镇人民政府、监察委、公证处、社区、被征收人代表采取随机摇号或抽签的办法进行选择。

（四）房屋占用土地和院落补偿

房屋征收补偿依据房地产评估机构评估的价值予以补偿，被征收房屋占用范围内国有土地使用权同时收回。

因土地的补偿价值已计入房地产市场评估价中，该部分土地不另计算土地补偿费。

独立院落的房屋，其院落占地总面积去除房屋总面积外的土地，按照现行阜南县国有土地区位基准价格予以补偿。

（五）房屋装修、附属物补偿

按照房地产评估机构评估的价值予以补偿。

（六）临时安置补助和搬迁补助

根据《阜南县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十六条、三十七条规定：

征收住宅房屋，每月按照评估确定的被征收房屋评估价值的5‰计算临时安置补助费。

临时安置补助费不足300元/月的，按300元/月支付。

选择货币补偿的，支付期限为10个月；选择房屋产权调换的，支付期限为自搬迁之月至符合房屋交付条件并公开通知交付后的4个月。

非因被征收人的原因或者不可抗力等法定免责事由，应在30个月内向被征收人交付产权调换房屋。

超过征收补偿协议约定的过渡期限未向被征收人交付产权调换房屋的，应当自逾期之月至产权调换房屋交付之月，按照原标准的2倍支付临时安置补助费；产权调换房屋交付后的4个月仍按照原标准支付。

按照被征收房屋有效面积每平方米10元的标准，分别计算一次搬迁补助费和回迁补助费。

（七）奖励措施

在本方案确定的签约期限内，划分三个时间段开展征迁工作。

2018年8月26日至2018年10月24日为第一时间段；2018年10月25日至2018年10月29日为第二时间段；2018年10月30日至2018年11月3日为第三时间段。

被征收人在前两个时间段内按照要求配合完成征迁工作的，分别给予奖励。

具体如下：

1、住宅房屋

（1）对要求货币补偿的。

在第一时间段内按照要求完成搬迁并向征收人移交房屋，或者自拆完成并经交房验收合格的，按被征收房屋合法建筑面积，给予被征收人400元/平方米的奖励；在第二时间段内按照要求完成的，给予被征收人200元/平方米的奖励；超出期限不再给予奖励。

（2）对要求产权调换的。

在第一时间段内按照要求完成搬迁并向征收人移交房屋，或者自拆完成并经交房验收合格的，按被征收房屋合法建筑面积，给予被征收人300元/平方米的奖励；在第二时间段内按照要求完成的，给予被征收人150元/平方米的奖励；超出期限不再给予奖励。

（3）征收人鼓励被征收人以产权调换方式选择新区安置，并按选择新区安置的产权调换面积给予另外的奖励。

对在新区选择产权调换安置房的，在第一时间段内按照要求完成搬迁并向征收人移交房屋，或者自拆完成并经验收合格的，按选择新区安置的产权调换面积，给予被征收人500元/平方米的奖励；在第二时间段内按照要求完成的，给予被征收人300元/平方米的奖励；超出期限不再给予奖励。

2、非住宅房屋

（1）被征收人选择货币补偿的，在第一时间段内按照要求完成搬迁并向征收人移交房屋，或者自拆完成并经交房验收合格的，给予其被征收房屋评估价20%的奖励；在第二时间段内按照要求完成的，给予被征收人10%的奖励；超出期限不再给予奖励。

（2）被征收人选择产权调换的，在第一时间段内按照要求完成搬迁并向征收人移交房屋，或者自拆完成并经交房验收合格的，给予其被征收房屋评估价10%的奖励；在第二时间段内按照要求完成的，给予被征收人5%的奖励；超出期限不再给予奖励。

3、其他奖励

在方案规定签约期限内配合完成征迁工作的，给予以下奖励：

（1）不涉及按户口簿分户且被征收住宅房屋有效面积小于等于本项目安置房最小户型面积70平方米的，在其选择90平方米左右及以上安置房户型并按照就近上靠原则结算购房差价时，给予20平方米购房优惠面积的奖励（结算价格为被征收住宅房屋评估均价）。

（2）未经认定为经营性用途，但目前用于经营的沿街房屋按照住宅补偿。

在回迁时，可按其沿街一层房屋有效面积给予优惠价格购买用于本项目安置的新建综合商场内的商铺。

其中：

有效面积内的购买价格为所购商铺房地产市场评估价的70%，超出部分购买价格按房地产市场评估价结算。

（3）改造范围内以房改或集资建房等方式购买单位职工住宅楼的一楼住户，能够提供土地使用证的，或者其房产证上载明院落面积的，再或者所提供购房手续能证明其购买院落的，按照现行阜南县国有土地区位基准价格给予院落补偿。

（4）在方案确定的征收期限内积极配合工作，按照要求完成搬迁并向征收人移交房屋，或者自拆完成并经交房验收合格的，安置房结算时市场评估价给予10%优惠奖励。

十三、实施步骤

（一）房屋征收补偿方案征求稿已在本征收区域内公布30天征求公众意见，对被征收人提出的合法合理的意见和建议，房屋征收部门已结合实际，研究修订，报县政府批准并公布本方案实施。

（二）继续开展入户走访，产权和有效面积认定。

（三）评估机构对房屋及附属物价值进行评估，评估结果在征收范围内公示并逐户送达评估报告单，对评估结果有异议的进行现场复核。

（四）签订征收补偿安置协议。

（五）按规定发放货币补偿款、搬家费、临时安置补助、停产停业损失补偿。

（六）以搬迁腾空先后顺序发放征收安置序号单，被征收人以此为凭证，选择产权调换安置新房。

（七）房屋征收实施单位按照“即办即拆”原则，签约搬迁一户拆除一户。

（八）回迁安置过渡期限以被征收人交出被征收房屋钥匙开始计算起，30个月之内回迁。

（九）本项目房屋征收实施单位与被征收人在补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，报请县人民政府按照本方案作出补偿决定，并依法申请人民法院强制执行。

十四、相关政策

（一）征收补偿安置过程中的相关税费减免问题按照《条例》和国家现行棚户区改造政策执行。

（二）自房屋征收补偿方案公布征求意见之日起，不得在被征收范围的房屋和土地进行下列活动：

1、新建、改建、扩建、装修房屋；

2、改变房屋和土地用途；

3、出租房屋；

4、违反规定迁入户口和分户；

5、其他不当增加补偿费用的行为。

违反上述规定不当增加补偿费用的，不予补偿。

（三）自征收决定公告之日起，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除租赁关系（停产停业损失、装饰装修补偿由产权人领取，因租赁关系解除所涉及的相关经济问题由租赁双方自行解决）。

其中属于单位公房对外租赁经营的，其停产停业损失参考附近个人所有的经营房屋计算，连同装饰装修、附属物补偿费用打入单位账户；设有抵押权的，由产权人自行解除抵押；存在产权纠纷的，由当事人双方自行解决。

征收人不承担房屋租赁、抵押及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。

（四）征收范围内因年久失修等原因已自行拆除后未能翻建的房屋，按照房产证、土地证或1:

500城镇地籍图、危房鉴定报告等能够证明原有房屋资料上记载的面积进行补偿安置，但只给予回迁费，不计算临时安置、搬迁费、奖励等费用。

能以房产证、土地证证明院落面积的，按其记载面积根据本方案相关规定进行补偿。

（五）为保证征收工作如期完成，被征收人要积极配合，应当在补偿协议约定期限内完成搬迁。

被征收人对征收补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或依法提起诉讼。

（六）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在征收补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由征收人依法申请县人民法院强制执行。

（七）在征收过程中，对无理取闹、阻挠、干扰征收人员正常工作或使用暴力、威胁等行为阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

（八）强化监督，确保公正。

监察、审计等相关部门按职能各司其职，全程监督征收工作。

严禁出现贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的行为。

一经发现，造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

在实施征收过程中坚决实行“六公开、三统一”，即征收补偿政策公开、补偿安置标准公开、办事程序公开、分户补偿情况公开、工作人员公开、咨询投诉渠道公开和统一征收、统一补偿、统一安置，确保征收工作公开、公正、公平进行。

十五、本方案不适用本项目改造范围内的机关事业单位、国有企业的公有房屋。

十六、本方案未尽事宜按照国家有关房屋征收法律法规以及我县国有土地上征收补偿安置政策，以协商方式并经本片区棚户区改造指挥部研究后，报县棚户区改造总指挥部批准为准。

十七、本方案由阜南县房地产管理局、鹿城镇人民政府负责解释。