中央厨房项目可研报告.docx
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中央厨房项目可研报告
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可行性研究报告
合肥杠岗香（快天下）食品有限公司
二〇一五年八月
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
合肥杠岗香（快天下）食品有限公司肥东中央厨房项目
1.1.2项目承办单位
合肥杠岗香（快天下）食品有限公司
1.1.3项目建设地点
合肥市肥东县新城经济开发区
1.1.4项目建设内容
项目新征土地30亩，总建筑面积20000平方米，其中：
生产厂房8000平方米，冷库4000平方米，办公研发楼2000平方米，原材料库4000平方米，综合楼2000平方米;项目完工达产后可年产销售额30000万元，利润2000万元，纳税总额500万元。
1.1.5建设单位概况
合肥杠岗香食品有限公司（公司通过QS生产许可认证、食品流通许可认证，严格按ISO9001-2000质量标准、HACCP食品安全标。
先后获得了“中国消费者放心购物质量可信产品”、“全国理包生产名优企业”、“安徽省名优食品”、“安徽省质量管理奖”、“2014安徽省餐饮业十大年度事件”、合肥市“餐饮创新型企业”、“消费者满意单位”等荣誉称号。
截止目前企业年产值1.5万吨，年销售额3亿元，自销渠道（自有品牌连锁加盟店）年销售额0.97亿元，全国市场年销售额2.03亿元。
公司战略布局：
以安徽为中心辐射全国市场，在未来3年内实现年销售额7个亿，打造食品深加工板块安徽区域著名品牌，全国知名企业。
合肥快天下餐饮管理有限公司是一家以品牌连锁为核心业务的创新型实体企业，是中国最具责任感的连锁运营服务商。
专业从事餐饮连锁、品牌孵化、健康食品、生态农业、中央厨房、智能厨房设备以及电商运营为一体的综合性企业。
旗下拥有自选式快餐“快天下快餐超市”、特色商务快餐“功夫煲仔”、生态美食养生快餐“快天下·硒厨房”三大金牌连锁项目。
其旗下品牌在全国已发展一千多家连锁店及授权经营店。
是国内连锁行业最具发展潜力和生命力的企业。
“快天下”是中国餐饮行业著名的快餐品牌，是安徽最大的快餐超市连锁。
品牌自创立至今，凭借二十多年的成功运营经验，由实践经验形成的独家新型商业运营模式及丰富多样的特色菜品，获得广大消费者的一致好评，先后被“中国饭店协会”、“安徽省餐饮行业协会” 等官方机构评定为：
“中国餐饮好项目最佳品牌”；“中国好食材金牌单位”；“特色餐饮名店”；“安徽加盟信得过品牌”；“消费者满意品牌”等。
依托集团化运作和强大的背景实力，已然成为了中国快餐超市行业领军品牌。
企业自创立以来，以“福达天下、润泽万家”的企业使命。
本着与合作伙伴共同发展；与员工携手并进；与行业相生共荣的崇高精神。
极力倡导“至精至诚、不断突破、追求卓越”的发展理念向着世界连锁行业的领导企业而扬帆远航。
1.1.6总投资及来源
项目总投资10000万元，其中：
建设投资7000万元，铺底流动资金3000万元。
项目建设所需资金由合肥杠岗香（快天下）食品有限公司自筹。
1.2主要经济技术指标
序号
科目
单位
指标
备注
1
项目规模总投资
万元
10000
1.1
建设投资
万元
7000
1.2
建设期利息
万元
0
1.3
铺底流动资金
万元
3000
2
年均销售收入
万元
30000
平均值
3
年均总成本
万元
27500
平均值
3.1
年均固定成本
万元
20000
平均值
3.2
年均可变成本
万元
7000
平均值
4
年均经营成本
万元
27000
平均值
5
年均利税总额
万元
2000
平均值
5.1
年均营业税金及附加
万元
200
平均值
5.2
年均利润总额
万元
2500
平均值
5.3
年均增值税
万元
1800
平均值
6
财务内部收益率
%
22
税后
7
财务净现值
万元
20000
税后
8
税后投资回收期
年
6
含建设期
9
财务内部收益率
%
28
税前
10
财务净现值
万元
35000
税前
11
总投资收益率
%
35
12
投资利税率
%
40
13
投资利润率
%
18
14
盈亏平衡点
%
29
1.3可行性研究工作的依据
（1）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（2）《全国优势农产品区域布局规划》（2008～2015年）；
（3）《食品工业“十二五”发展纲要》；
（4）《中华人民共和国食品安全法》（主席令第九号）；
（5）《轻工业发展“十二五”规划》；
（6）《安徽省“十二五”绿色食品产业发展规划》；
（7）《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发【2008】7号）文件；
（8）商务部“主食加工配送中心”基本规范要求的主食加工配送中心项目内容；
（9）《中共合肥市委市政府关于加快现代化服务业发展的意见》（合发【2008】22号）文件。
（10）《QS食品安全质量认证标准》；
（11）《合肥市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（12）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（13）《产业结构调整指导目录》（2011年本）；
（14）《建设项目环境保护管理条例》国务院令第253号；
（15）《建设项目经济评价方法与参数》第三版；
（16）《投资项目可行性研究指南》；
1.4可行性研究工作范围
本可行性研究报告的内容和深度依照国家发展和改革委员会《工业建设项目可行性研究报告编制内容深度规定》的要求进行，依据国家产业发展政策和有关部门的行业发展规划以及合肥杠岗香（快天下）食品有限公司实际情况，按照项目的建设要求，对项目的实施在技术、经济、社会和环境保护等领域的科学性、合理性和可行性进行研究论证。
研究、分析和预测国内外市场供需情况与建设规模，并提出主要技术经济指标，对项目能否实施做出一个比较科学的评价，其主要内容包括如下七个方面：
1、合肥杠岗香（快天下）食品有限公司中央厨房项目的必要性和可行性进行分析、论证；
2、项目建设的背景、市场需求等进行分析预测；
3、项目建设的主要内容，包括生产工艺、设备选择、建筑设施等进行分析和阐述；
4、项目建设的基础条件以及配套水、电、总图运输设施等作简要的阐述；
5、简要介绍有关环境保护、安全卫生、消防、节能等措施；
6、项目实施的组织管理、建设进度、工程招投标等拟定初步方案；
7、结合建设内容估算项目总投资，确定资金筹措方案，并进行经济效益分析、测算和财务评价。
1.5可行性研究报告编制的原则
1.5.1研究工作的指导思想
1、贯彻执行国家环境保护，劳动安全，建筑消防的相关政策，符合国家有关法规、规范及标准要求。
2、从企业实际出发，采取全面规划，分期实施的原则，既考虑近期建设又兼顾远期发展，使工程建设与生产预期相协调，最大限度地发挥投资效益。
3、“立足本地资源，借鉴国外经验，依托技术创新,创建企业特色”是本项目技术方案选择的重要原则。
为确保项目的可行性及有效性，采用现代科技手段，关键设备实现自动化控制与管理，改善工人作业条件，降低运行成本，做到技术先进、质量可靠、经济合理。
4、厂区总平面布置力求在便于施工，便于安装、便于维修、便于生产的前提下使各建（构）筑物尽量集中，节约用地，扩大绿化面积，扩大成品堆场及原材料堆场面积，并留有发展余地。
进而保证厂区环境，并保证原材料在低价时期，可加快生产或有较大贮存，提高生产效益。
5、主车间工艺布局尽可能流水顺畅、工艺紧凑、各工序设备产能匹配，从而提高设备运转效率和生产效益，扩大投资效益。
1.5.2编制原则
（1）从促进企业产业结构优化升级、保持企业可持续发展和经济效益的稳步增长出发，发展市场前景好，需求量大，有一定技术含量和具有竞争力的产品。
（2）充分考虑项目建设与企业筹资能力相适应、项目规模与投资回报率相适应、产品销售与产品市场容量相适应。
（3）项目建设坚持高品位、高起点和高质量，依托可靠的原料市场资源和基础设施条件，立足安徽，辐射华东，面向全国，走向国际。
（4）从实际情况出发，采用先进可靠、安全实用和经济合理的技术，严格执行国家有关规范、标准和规定，保证项目投产后安全、经济、稳定的运行。
（5）严格执行国家对环保、劳动、安全卫生和消防的有关规定，对“三废”排放进行综合治理，以达到国家以及地方有关排放标准。
（6）规范操作、加强监督，实行项目法人制、工程招投标制、建设监理制和国家有关竣工验收制度，确保工程质量。
（7）坚持建设和管理并重的原则，软件与硬件建设同步推进，依托现有的管理队伍和一线职工骨干力量，重视管理模式的创新和员工队伍建设，制定可行的市场拓展计划和经营策略。
1.6可行性研究结论
（1）本项目建设有利于企业充分发挥自身优势，采用较高技术含量的生产工艺，提升产品档次，有利于促进企业技术进步和提高企业竞争力，确保企业的可持续发展，并为合肥市工业立市、实现工业经济发展大突破作出贡献。
（2）本项目建设有利于扩大就业和新增就业岗位，增加地方政府税收，具有较大的社会意义。
（3）本项目建设充分利用项目区的区位优势和公用辅助设施条件，有利于降低投资。
（4）根据产品的市场分析和预测，以及企业的销售状况和市场占有率，产品的市场销售有保障，市场前景看好。
（5）通过详细的经济和财务分析，得出本项目总投资10000万元，其中固定资产投资7000万元，流动资金3000万元。
项目建成后，年均销售收入30000万元，年均利润总额2000元，年均所得税500万元。
第二章项目背景及建设必要性
2.1项目提出背景
1、国家及地方产业政策要求以及项目的提出
国家发展和改革委员会第40号令《产业结构调整指导目录（2011年本）修改》中的第一类“鼓励类”项目食品类中“11．速冻小包装、冷冻调理食品、即食性熟食水产食品等”；《合肥市重点鼓励发展的产业指导目录》中“食品及农副产品加工业”的“1、粮油、蔬菜、水果、奶制品、禽畜产品、林产品和水产品的储藏及加工”都明确地指出本建设项目属国家鼓励类及地方重点鼓励类项目，本项目投资符合国家产业政策和投资方向。
所谓中央厨房，就是食材进行统一采购，菜品进行统一制作，成菜后再进行统一配送的一种现代餐饮经营模式。
采用中央厨房配送模式，要比传统的配送节约30%左右的成本。
中央厨房项目最大的好处就是通过集中规模采购，集中生产来实现菜品的质优价廉，为降低食品安全风险，形成集约化，标准化操作模式，中央厨房对原料采购要求也不断提高，品牌原料不仅能够保证稳定的供应，良好的物流体系能更好地保证原料的新鲜与安全。
2014年，中国的互联网餐饮外面成交规模为150亿元左右，但国内的餐饮外面行业“互联网化”还处于刚刚起步阶段，和较低的起步基数形成鲜明对比的正是这个行业极大的发展潜力。
据第三方数据显示，中国2014年餐饮整体规模为2.8万亿，且每年呈现稳定增长的趋势，但整个盘子中，在线订餐的占比不到10%，。
而根据发达国家先例来看，这个比例在未来能够达到30%左右，未来的互联网餐饮外卖行业将会是一个新的万亿级别的市场。
（2）项目区域优势
肥东居皖中腹地，东望南京，南滨巢湖，西融合肥，北襟蚌埠，既有“吴楚要冲、包公故里”的盛名，又有“襟江近海、七省通衢”之美誉。
全县总面积2206平方公里，人口110万，辖18个乡镇、331个村（居、社区），现有肥东经济开发区、合肥循环经济示范园、安徽合肥商贸物流开发区。
交通便捷，区位优越。
紧邻省会合肥市区。
华东第二通道淮南铁路和合宁高速铁路穿境而过，合宁高速铁路在肥东设有车站；合宁、合芜、合徐、合六高速公路和省级平安大道合蚌公路贯穿全境，沪陕高速公路肥东段是华东最大的高速公路枢纽。
长江水运经巢湖直达肥东县，具有承东启西和连接南北的良好区位条件。
本项目建成后，可促进当地农业经济更好的发展，农产品精深加工，提高了农产品转换的附加值，对当地农业产业化具有重要的意义。
本项目的建设规划一经实施，对提高企业的综合竞争力、降低经营风险，带动农民增收、拉动地方经济发展同样具有重要意义。
综上分析，本项目建成后，将成为肥东县的农业产业化的标杆，项目本身亦充分体现出“五化”，即特色化、规模化、市场化、高效化、品牌化，因此本项目的建设是十分必要的。
2.2项目建设的必要性
（一）区域发展概况
开发区位于合肥市区的东面，距市中心距离15公里，距合肥新桥机场50分钟车程，距合肥火车站15分钟车程，距高速公路出口5公里。
现有两条城市快速通道与合肥市无缝连接，开通24小时城市公交。
作为合肥市“141”城市发展战略的东部新城核心区，入区企业可以享受税收奖励、费用减免、贷款贴息、固定资产投资补贴等国家及地方规定的各项优惠政策和产业优惠政策。
食品加工园为“全国农副产品加工创业基地（农业部授牌）”、“全省农业产业化农副产品加工创业示范园”集聚了众多大型食品企业，有很好的产业氛围，具有无限的发展前景，适合我们投资入驻。
（二）响应国家和合肥大开发的号召，带动农民致富，拉动地方经济发展
1、肥东县农业产业化工业项目较少，严重制约了当地的经济和社会的发展，影响了当地农民生活水平的提高和社会的和谐发展的进程。
基于此，肥东县县委、县政府更是把兴办农业产业化龙头企业，解决农民增收做为工作重点。
2、本项目的建设完全符合国家和安徽省的发展战略，建成后，不但扩大了农业产业化企业规模，而且也可以与当地农民签订“公司+农业”订单式种植，保障农民利益。
产品面向全国市场销售。
充分利用皖江产业带发展的契机，变优势资源为强势资源，必将有力地促进肥东县农业产业化水平，并拉动周边地区的经济发展。
（三）充分利用当地资源，促进农业经济良性循环
项目的所在地肥东县及周边地区的农产品资源丰富，本地资源基本可以保障企业的日常生产需求。
（四）发挥龙头企业作用，提高精深加工化水平，增强竞争力
1、我国加入WTO以来，农业市场逐步开放，农副产品的市场竞争日趋激烈。
同时，随着社会经济的飞速发展，人民生活水平的不断提高，人们对食品的安全、品质的要求也越来越高；这些社会变化促进了食品加工业的发展，为其带来了无限商机的同时，也更新了传统农牧业的经营模式和观念，加速了农业产业化和农副产品充分市场化的进程，这一过程不但引导着农民逐步走向市场，投入到激烈的市场竞争中去，更要求农副产品生产加工企业向规模化、现代化、标准化转变。
目前，农业的产业结构调整方兴未艾，“公司+农户+基地的发展模式已在广大经济发达地区农村，取得了成功，拥有成熟的经验。
2、本项目正是借鉴和采用了这些成功的模式和经验，以企业为龙头，以优良品种、植物技术和国家政策为依托，培育、扶持一批种养殖大户，带动更广大的小户、散户；以定单、价格保护的形式，降低种养殖的市场风险，使农户稳定收益，逐年提高收入，从而形成以市场为导向，公司、基地、大户的分工合作，利益一体化的新型产业链。
以企业为龙头做市场，实现“产品加工增值和市场流动增值”的两次增值，促进食品加工现代化、产业化发展。
（五）更好地贯彻“三农”政策、建立和谐社会的需要
1、随着社会经济飞速发展，农民群众脱贫致富、建设小康社会的愿望更加强烈，经济发展的需要更加迫切。
2、本项目建成后，可以吸纳一大批富余劳动力，带动当地农牧民走上致富之路，有利于促进和谐社会的建立。
（六）扩大就业机会
本项目建成后，能够进一步带动周边产业的综合发展，而项目本身可以安排多工种的就业岗位500个，营销及管理人员80人。
计划优先从农民和失业的适龄人员中招聘，经培训后上岗，使之掌握一定的生产和工作技能，成为真正意义上的，具备基本工作能力和职业素质的产业工人，这将对当地经济、社会的稳定持续发展带来有利影响。
第三章市场分析
3.1中央厨房项目现状
所谓中央厨房，又称中心厨房，指由餐饮连锁企业建立的，具有独立场所及设施设备的工厂。
其主要生产过程是将原料按照菜单制作成成品或者半成品，配送到各连锁经营店进行二次加热或者销售组合后销售给顾客，也可以直接加工成成品或销售组合后直接配送销售给顾客。
采用中央厨房配送后，比传统的配送要节约30%左右的成本。
中央厨房采用巨大的操作间，采购、选菜、切菜、调料等各个环节均有专人负责，半成品和调好的调料一起，用统一的运输方式，赶在指定时间内运到分店。
国内连锁餐饮业经历了十几年的飞速发展，“中央厨房”逐渐被重视起来。
目前国内食品加工业不发达，餐饮业物流发展滞后，给企业在中央厨房的建设上带来了重重困扰。
受到餐饮品种繁多、结构较为复杂，较难达到规模化和标准化等问题限制，连锁餐饮企业的中央厨房建设水平总体有待提高、行业标准也急需完善。
据中国产业调研网发布的《中国中央厨房行业发展回顾与发展趋势分析报告（2015-2020年）》显示，中央厨房最大的好处就是通过集中规模采购、集约生产来实现菜品的质优价廉，在需求量增大的情况下，采购量增长相当可观。
为降低食品安全风险，形成集约化、标准化的操作模式，中央厨房对原料采购的要求也在不断提高。
品牌原料不仅能够保证稳定的供应，良好的物流体系能更好地保证原料的新鲜与安全。
集约采购将能带来中央厨房深化发展的机遇。
目前我国已有多家餐饮连锁企业采用中央厨房经营模式，如：
味千拉面、一茶一坐、俏江南、海底捞、小肥羊等企业都在致力于中央厨房这项复杂系统工程的建设。
3.2中央厨房项目市场前景分析
随着食品安全问题日益严重，许多餐饮行业面临严峻的生存考验，中央厨房便应运而生了。
据相关调查了解，我国大部分餐饮连锁企业都自建了中央厨房，来确保食品的绝对安全。
业内人士指出，中央厨房优点是成本低且便于管理，专家分析表示，中央厨房是餐饮行业的大势所趋，政策扶持是必要的。
中国连锁经营协会日前发布的一项调查显示，目前我国连锁餐饮企业中７４％已经自建中央厨房，受访企业认为“只有建中央厨房，才能充分保证产品能持续、稳定、保质、保期、保持统一的供给，从而实现快速发展”。
中国连锁经营协会秘书长裴亮在日前召开的“第八届食品安全年会”上介绍，调查显示，中央厨房适用于连锁的快餐和火锅店。
受访企业中已经建成的中央厨房规模大小不一，有的是从配送中心转变过来的，４０％的中央厨房有计划通过做管理体系认证加强管理。
企业认为中央厨房的好处是“统一标准、降低成本、方便管理、便于规模化经营”。
同时有企业表示，自建中央厨房成本较大，建议政府对中央厨房的税收给予一定政策支持。
随着国内餐饮需求的日益旺盛和食品技术的不断完善，中央厨房这种现代连锁标准化模式将是未来餐饮业发展的必然方向。
这是日前在京举行的“餐饮业中央厨房发展研讨会”上的主流观点。
本次研讨会由（国家）食品行业生产力促进中心联合中国社科院、中国烹饪协会、中国食品工业协会等单位举办。
与会专家深入探讨了以中央厨房为代表的餐饮现代工艺对于食品营养和安全的意义，认为中央厨房模式在对餐饮企业的资源综合利用和环境保护方面起到非常重要的作用。
会上发布的一项《快餐食品营养调查与研究报告》显示，尽管欧美等国家和我国在快餐品种结构等方面存在着较大差异，但快餐核心内涵已较为接近。
以标准化、工厂化和连锁经营为主要特征的现代快餐成为世界餐饮业发展一个主流趋势。
（国家）食品行业生产力促进中心进行的一项骨汤营养成分对比检测结果显示，中央厨房拉面骨汤与传统坊间拉面骨汤营养并无本质的区别。
2007年，中国餐饮行业整体市场规模突破1万亿元大关，并以18%旺盛的增长速度递增，担当国家经济的重要支柱角色；中式快餐以营业额高达2000多亿元，占整个快餐市场将近80%的份额，年增长率近30%，远远超过了“洋快餐”增长率；
2012年，中国快餐行业营业额占整个中国餐饮行业的25%左右，其中，中式快餐占85%；中式快餐行业已经进入了品牌提升和快速扩张的一个全新时期。
2014年全国餐饮收入27860亿元，同比增长9.7%，比2013年加快0.7个百分点。
未来餐饮产业发展的重心将向大众餐饮转移，方便快捷、营养卫生、价格实惠的大众餐饮将会蓬勃发展。
餐饮企业将通过建立食品统一加工配送中心，发展连锁经营，开发中式快餐等形式，进一步提高大众餐饮工业化、规模化水平。
中央厨房恰恰是能满足这一发展趋势的业态。
随着食品产业的发展和产品细分，中央厨房未来会升级成为专业化服务于餐饮企业的专业化工厂。
目前中央厨房正从快餐业逐步进入正餐业、火锅业，产业覆盖面不断增大。
从国外的发展规律看，这是餐饮业发展的必然选择。
3.3营销策略
企业必须根据社会经济形势的发展和行业现状，慎重制定并及时调整营销策略，认真树立战略发展观念、市场竞争观念、质量生命观念、品牌优势观念、效益营销观念等现代经营理念，努力打造企业核心竞争力：
（一）围绕优质服务，在加强企业管理、提高产品质量的前提下，全面打造“中国营养快餐标准化系统服务商”的目标理念。
加大软、硬件建设投入，建造格调优雅、管理到位的生产环境，树立良好的企业形象。
（二）打造中央厨房名牌产品。
海尔集团总裁张瑞敏说过：
“企业的最高竞争是品牌的竞争”。
公司已经通过ISO9001质量体系认证、HACCP等多项认证。
从原料进场到产成品出售，实行全过程、全方位的全员质量管理，确保从本公司销出的产品百分之百为合格产品、放心食品。
（三）将公司各个车间、部室建成学习型组织，加强技术培训，鼓励公司人员参加学历性教育，提高职工的人文素养和职业素质，不断引进先进技术和高水平的专业人才，加大新产品、新工艺的研发力度，“稳定求生存，创新求发展”。
（四）加强广告推广力度，利用报刊及广播、电视等大众媒体，在目标市场加大宣传推介力度；加强企业的视觉识别手段，设计专门的特色企业标志，制作统一的职工徽章、胸卡、名片、制服、专用信封及信笺，采用精美的产品包装、用品；在交通要道及繁华地区和去企业的必经路段设置醒目路标；在企业网站与自有电子商务平台上，全面介绍企业的生产能力与经营理念、产品展示与销售。
增加目标市场人民群众对企业的认知程度，努力扩大市场份额。
宣传企业名牌，必然涉及肥东县，因为肥东县作为品牌载体的一部分，是不可回避的。
随着品牌在国内外市场的宣传、推广，作为原产地的肥东县也必然深入人心。
以企业名牌为平台，必将大大提升肥东县在中国乃至世界的知名度，会带动更多的有实力企业来肥东县投资。
第四章建设条件
4.1、项目区概况
肥东县地处江淮之间，居皖中腹地，是安徽省省会合肥市的东大门，东望滁州，南滨巢湖，地理位置优越，史称“吴楚要冲、包公故里”；全县总面积2206平方公里，人口110万，辖18个乡镇、331个村（居、社区），现有肥东经济开发区、合肥循环经济示范园、安徽合肥商贸物流开发区。
肥东县地形地貌呈丘陵岗地、低山残丘、河湖低洼平原三种。
境内丘陵、岗地、平原分别占全县土地总面积的14%、48%、38%，东部和北部主要为低山丘陵和丘陵岗地区，以耕地、林地为主；中部和南部为波状平原和滨湖平原区，以耕地、水域为主。
江淮分水岭从西往东横贯中北部，将全县分为淮河和长江两大流域，县域地形复杂，北宽南窄，呈倒三角形状。
境内河渠交错，主要河流有南淝河、店埠河、滁河、池可。
大别山余脉逶迤东南，主要有四顶山、白马山，青阳山、龙泉山、浮槎山、棋盘山、凤凰山、岱山等。
浮槎山为最高峰，高程为418米。
4.
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