广州市花都区新雅街农村集体资产交易管理实施细则.docx
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广州市花都区新雅街农村集体资产交易管理实施细则
广州市花都区新雅街农村集体资产交易管理实施细则
（征求意见稿）
第一章总则
第一条为规范本街农村集体资产交易行为，确保交易过程公开、公平、公正，加强农村基层廉政建设，保护农村集体经济组织成员合法权益，促进农村经济发展，根据《广东省农村集体资产管理条例》、《广东省农村集体经济组织管理规定》和《广州市农村集体资产交易管理办法》、《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》、《广州市花都区贯彻<广州市农村集体资产交易管理办法实施细则>》等有关规定，结合本街实际，制定本实施细则。
第二条本实施细则所指的农村集体经济组织（以下简称“农村集体”）是指原人民公社、生产大队、生产队建制经过改革、改造、改组形成的合作经济组织，包括经济联合社、经济合作社和股份合作经济联合社、股份合作经济社及其所属的经济实体或自然村、生产队（或村民小组）。
第三条本实施细则所指的农村集体资产交易，是指将农村集体资产进行承发包、租赁、出让、转让以及利用农村集体资产折价入股、合作建设等交易行为。
农村集体经济组织成员以内部家庭承包方式依法承包、流转、经营由本集体经济组织发包的，依照《中华人民共和国农村土地承包法》和有关法律法规的规定执行。
第四条本街行政区域内农村集体的资产交易行为及相关管理活动适用本实施细则。
第五条本实施细则所指的农村集体资产包括：
（一）法律规定属于农村集体的可交易的耕地、荒地、山地、林地、草场、水面、滩涂等土地经营权以及经济发展用地等集体建设用地使用权;
（二）属于农村集体所有的森林、林木;
（三）农村集体投资投劳兴建和各种合作方式取得的建筑物、构筑物，以及购置的交通运输工具、机械、机电设备、农田水利设施以及教育、文化、卫生、体育等设施;
（四）农村集体所有的有价证券、债权;
（五）农村集体与企业或者其他组织、个人按照协议及实际出资形成的资产中占有的份额;
（六）农村集体接受国家无偿划拨和其他经济组织、社会团体及个人资助、捐赠的资产;
（七）农村集体所有的商标权、专利权、著作权等无形资产;
（八）农村集体企业经营权;
（九）依法属于农村集体所有或者经营管理的其他资产。
第六条农村集体应当对集体资产开展清理和建立台账，并进行年度盘点。
农村集体资产统一在花都区农村集体“三资”管理交易平台进行交易。
农村集体资产交易事项经街道受件初审后由区农村集体资产交易服务中心按照《广州市花都区贯彻<广州市农村集体资产交易管理办法>实施细则》的规定进行复核，确定交易时间、地点，并组织交易。
农村集体建设用地使用权流转项目按照《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》的规定进行交易，项目经相关职能部门的立项审核通过后，农村集体可选择广州市公共资源交易中心或区农村集体资产交易服务中心进行交易。
第七条存在下列情况之一的农村集体资产不得交易：
（一）产权关系不明确、处置权限有争议的资产；
（二）所有权或使用权已抵押或质押的资产；
（三）已实施司法、行政等强制措施的资产；
（四）农村集体应当提交的资料不齐全或弄虚作假的；
（五）未按规定经成员大会或取得授权的成员代表会议表决通过的；
（六）法律、法规和规章等禁止交易的资产;
（七）因国家、区政府建设的需要，准备征收的农村集体土地及土地上建（构）筑物、仓库、停车场、附着物等资产（起始时间为自征收预公告发布之日起）。
国家投资建设但归农村集体实际管理使用的公益设施，不属本实施细则所指的农村集体资产，不得交易。
第八条农村集体资产交易应当遵守相关法律法规，遵循民主决策、平等有偿、诚实守信和公开、公平、公正的原则，不得侵犯集体或他人的合法权益。
第二章工作机构及其职责
第九条街道成立农村集体资产交易管理工作协调领导小组（以下简称街道协调领导小组），负责统筹、协调本辖区内的农村集体资产交易管理工作，及时研究、解决、处理交易过程中存在的问题。
街道协调领导小组组长由街道主要领导担任，副组长由分管农村集体“三资”的领导担任，成员由街道农业、建设、环保、司法、信访维稳、财所等部门负责人组成。
第十条街道交易中心是新雅街农村集体资产交易的管理机构，履行以下职责：
（一）指导农村集体进行交易申请；
（二）监督交易的进程以及合同的签订、变更；
（三）监督、提示合同期满前的交易申请；
（四）监督农村集体资产交易信息公开情况；
（五）调查处理交易过程中的相关投诉。
（六）指导、督促本辖区内农村集体开展资产清理、建立台账和年度盘点。
第十一条本辖区内村社农村集体资产交易管理经办人，履行以下职责：
（一）提供农村集体“三资”管理统计服务。
（二）提出农村集体进行交易申请；
（三）跟进交易的进程以及合同的签订、变更；
（四）及时提交合同期满前的交易申请；
（五）做好农村集体资产交易信息公开情况；
（六）配合调查处理交易过程中的相关投诉。
第十二条街道农村集体资产交易服务机构承担以下工作任务：
（一）在交易立项前，指导农村集体按规定做好相关准备、启动立项民主审议程序，指导农村集体及时办理涉及土地规划、施工许可、环评等相关许可和备案工作。
（二）审核农村集体交易立项申请。
审核受理的，及时上传相关资料至花都区农村集体“三资”管理交易平台；审核不予受理的说明原因。
（三）在指定平台发布农村集体资产交易信息，督促农村集体及时在村社公告栏发布农村集体资产交易信息。
（四）接受竞投意向人咨询，接受竞投人报名，审核竞投人资质、信用等信息，办理交易保证金收付业务。
（五）按照规定组织农村集体资产交易事项；
（六）指导交易合同签订；
（七）保存管理农村集体资产交易文件和交易活动记录等资料档案；
（八）对农村集体资产交易的合同归档备案；
（九）记录交易主体的诚信情况；
（十）配合区级农村集体资产交易服务机构组织农村集体资产交易事项；
（十一）及时向协调领导小组办公室报送需要协调的事项。
第十三条本辖区内村社农村集体资产交易管理经办人承担以下工作任务：
（一）对将近合同期满的资产进行民主表决，提交至街道交易中心申请立项；
（二）配合街道交易中心工作，及时提交立项所需要材料；
（三）配合街道交易中心工作，对所需提供的资料数据，及时、完整、无误上报；
第十四条区、街道农村集体资产交易服务机构不对进场交易的农村集体资产的质量瑕疵、权属合法性瑕疵以及合同违约等风险承担法律责任。
第三章交易方式
第十五条全区农村集体资产交易实行统一平台、统一制度、统一标准、统一流程、统一发布，实现交易过程公开、公平、公正，提升全区农村集体“三资”监管的效能。
第十六条区农村集体资产交易服务中心相对集中安排街道的交易事项。
街道农村集体资产交易服务机构应派工作人员全程跟进交易过程，并到区级交易大厅交易现场维护秩序，确保交易有序、顺利、高效进行。
交易项目集中超过区级交易大厅承载能力的，区农村集体资产交易服务中心根据距离远近等实际情况，按照便民、高效原则，充分利用街道农村集体资产交易服务场所，由区农村集体资产交易服务中心派出工作人员组织交易，街道农村集体资产交易服务机构人员全程跟进配合。
第十七条农村集体资产应当采取公开竞投的方式进行交易。
本实施细则所指的公开竞投，是指符合项目报名资格且同意交易条件、交易规则的竞投人，在交易现场通过举号牌竞价或现场书面竞价方式，按成交规则确定项目竞得人的交易方式。
本实施细则所指的协商谈判，是指符合项目报名资格且同意交易条件、交易规则的竞投人，通过交易双方公平协商，按照成交规则确定项目竞得人的交易方式。
（一）以公开竞投方式进行的农村集体资产交易应当遵守以下成交规则：
1、只有一个竞投人的，成交价不得低于底价。
2、有两个以上竞投人的，按照价高者得的方式成交。
因特殊原因，需要以价高者得以外的方式成交的，由农村集体经济组织成员大会或成员代表大会表决通过的竞价规则确定。
3、在价格与条件相同的情况下，本农村集体经济组织成员、原承租人等依法、依约定享有优先权的竞投人优先竞得。
同时存在两个以上优先权的，法定优先权在先;不能确定优先权次序的，以现场抽签方式确定竞得人。
（二）以协商谈判方式进行交易的农村集体资产项目应当遵守以下成交规则：
1.只有一个竞投人的，成交价不得低于底价；
2.有两个以上竞投人的，按照不低于底价、综合因素最优者得的方式成交；
3、各竞投人的综合因素，由农村集体与竞投人协商谈判后，根据农村集体经济组织成员大会或成员代表大会表决通过的条件结合竞投人和项目的实际情况确定。
第十八条符合下列情形之一的项目，可以不采取公开竞投方式：
（一）发展幼儿园、养老院、社区保洁服务等公益事业项目；
（二）地铁等政府投资并与农村集体发生经济关系的公共设施建设项目；
（三）经连续两次采用公开竞投方式交易都因无人报名而未能成功交易的项目；
（四）以集体建设用地使用权之外的集体资产折价入股、合作建设的项目。
上述项目不采取公开竞投方式的，由农村集体提出申请，街道农村集体资产交易服务机构审核，经街道批准后报区农林局备案，并经成员大会或者取得授权的成员代表会议表决通过，可以采取协商谈判方式进行。
第四章交易程序
第十九条做好相关准备工作。
农村集体收集拟交易事项的名称、地址、性质、用途、现状等全面信息和相关证件、资料；了解拟交易事项在质量、权属合法性、面积准确性等方面存在的瑕疵，并在交易立项申请时如实披露，履行说明义务。
第二十条启动交易立项民主审议程序。
农村集体就交易事项拟定交易方案、合同草案，并广泛征求成员意见，按照层级民主决策制度进行表决通过、上墙公示，报街道农村集体资产交易服务机构审核后实施。
农村集体资产交易项目应在合同期满前6个月内启动民主审议程序。
民主审议前应将交易方案、合同草案和空白表决表、空白决议等整体装订，左边装订后加贴封条，两边加盖骑缝章。
空白表决表要留足数量，表决后剩余空白表决表划对角线并注明本页空白或本页以下空白。
第二十一条交易方案必须明确交易标的物具体详细信息、交易底价、竞价规则、交易保证金数额等事项。
（一）资产详细信息;
（二）交易方式及竞投人资格信用条件要求;
（三）交易底价及竞价规则;
（四）交易保证金数额和交纳方式;
（五）合同期限（附合同草案）；
（六）保证金处置；
（七）违约责任；
（八）其他事项。
农村集体须根据市场价格提出交易底价，拟交易项目资产价值大和法律、法规规定必须进行资产评估的，交易底价应当根据资产评估结果确定。
第二十二条合同草案应根据街道农村集体资产交易服务机构提供的样板拟定，除交易金额及承租方待确定外，《中华人民共和国合同法》规定应当具备的条款内容必须齐全。
合同变更、终止、转租条件，合同执行过程中如遇土地征收而产生的建（构）筑物、附着物补偿分配方法、青苗补偿费分配方法，合同到期后建（构）筑物、附着物归属处置，延期清场承担的责任等重要条款内容必须清楚明确。
第二十三条办理相关行政许可或审核备案。
交易事项涉及依据规定需要审核备案的必须办理相关审核后才能立项。
第二十四条申请交易立项。
农村集体向街道农村集体资产交易服务机构书面申请交易立项。
具体流程如下：
（一）农村集体经济组织草拟项目内容，提交至街道交易中心，由街道交易中心根据村社提供的资料制作出《花都区农村集体资产交易立项审批表》、《申请人承诺书》、《资产权属证明》、《农村集体资产交易公示情况表》等一系列区交易中心要求的文书，与此同时街道交易中心工作人员将项目草拟内容发送至街道法律服务中心工作人员，协作草拟《合同草案》，并对项目内容进行审核。
资料齐备后返还农村集体经济组织核对内容后签名盖章确认。
（二）农村集体经济组织携带全套资料自行到街道查违办、国土所对项目进行审批并加具意见盖章。
后提交至规划办打印四至图并出具意见以及盖章。
（三）经上述三职能部门确认为可进场交易项目后农村集体经济组织将《民主表决书（初稿）》连同《合同草案》提交至村民（户代表）大会进行表决，形成有效的民主表决书（会议记录）。
表决会议记录包括应到会人数、实到会人数与名单、同意人数、反对人数、弃权人数、表决签名表、有效表决票数比例、表决结果等。
同时，民主表决书、合同草案必须在村、社公告栏张贴公示至少5个工作日。
（四）农村集体经济组织将过会后的资料提交至街道交易中心，同时提交的应有集体经济组织证明书、法定代表人的身份证明，保留独立核算但没有独立登记的生产队、自然片，以所在经济社或经济联合社名义进行申请的，需另外提供委托书、承诺书、队长（组长）当选或取得授权的书面证明；以经济社名义申请的，提交至街道交易中心前，村须对申请资料进行把关，并提出意见。
街道交易中心收到资料后，送至街道其他相关职能部门（农业职能部门、环保职能部门）审批。
农村集体应当自民主表决通过之日起180日内向街道农村集体资产交易服务机构申请交易立项，超过180日未申请交易立项的，必须重新进行民主表决。
农村集体申请交易立项须提供以下资料，并对其真实性和完整性负责。
（五）待各职能部门审批完成后，由街道农村集体资产管理交易中心对上述项目资料进行审核，3个工作日内确定受理或不予受理；确定受理的，将项目相关资料扫描件上传到区农村集体“三资”管理交易平台，提交至区交易中心复核；不予受理的，充分说明原因。
区交易中心在5个工作日内对交易项目的相关资料进行复核，复核通过后确定交易时间和地点；复核不通过的，由街道交易中心将不通过原因告知农村集体经济组织进行整改、补充资料。
因程序、手续不符合规定、资料不齐全等原因退回的，农村集体需要另行补充资料的，以最后一次程序、手续符合规定、资料齐全的申请开始计算受理时间。
（六）街道交易中心在复核通过后2个工作日内在广州市农村廉政信息公开平台、花都区农村集体“三资”管理交易平台网发布交易公告。
农村集体应当同时在村务公开栏、标的物所在地等处所发布交易公告。
交易公告应当包括以下内容：
1、项目基本情况；
2、交易底价及竞价规则；
3、竞投人资格信用条件；
4、报名时间、地点和方式；
5、交易保证金数额、方式、账号、保证金处置方式及期限；
6、承诺书样板；
7、违约责任；
8、联系人和联系方式；
9、其他需要公告的内容。
第二十五条交易公告期限不得少于7个工作日，具体标准由标的物权属单位按实际情况决定，报街道交易中心备案。
公告期间需撤销公告或者变更公告内容的，应当经对应的立项民主审议程序通过，于公告结束3个工作日前向街道农村集体资产交易服务机构提出书面申请，经审核同意报区农村集体交易服务中心办理撤销、变更公告，变更公告内容重新计算公告时间，报名时间顺延。
第二十六条接受报名。
竞投意向人在报名期限内提交有效的身份证明、授权委托书、营业执照和承诺书等资料，并保证报名资料的真实性和完整性。
街道农村集体资产交易服务机构对竞投意向人资质、信用记录等信息进行审核，现场确定其报名资格。
不具备独立承担民事行为能力和列入信用警示名单的，禁止受理其报名。
符合报名资格的竞投人在约定期限内将交易保证金方式交纳到指定账户（以银行实际到账时间为准），凭交纳交易保证金的银行有效票据到街道农村集体资产交易服务机构确认报名，并提交银行有效票据，银行有效票据作为办理保证金退还和会计核算的依据。
街道农村集体资产交易服务机构将报名竞投人相关信息录入平台，区农村集体资产交易服务中心对报名竞投人相关信息进行复核。
各级交易服务机构按照规定对竞投人的信息保密。
第二十七条 一份交易保证金只能参加一项农村集体资产交易的竞投，竞投人与交易保证金缴纳人必须一致。
项目总金额以交易底价计算，标准如下：
（一）项目涉及的合同年限不超过1年的，交易保证金一般不超过项目总金额的30%，具体金额由农村集体经民主程序讨论决定，并在申请立项的交易方案中明确。
（二）项目涉及的合同年限超过1年的，交易保证金一般为项目总金额的10%以上，不超过项目总金额的30%，具体金额由农村集体经民主程序讨论决定，并在申请立项的交易方案中明确。
（三）竞投人竞得标的后因自身原因放弃交易，交易保证金由街道交易服务机构一次性全额不计息转交给农村集体处理。
第二次重新组织交易时，原竞得人对同一项目重新竞投的，其应加倍缴纳交易保证金。
第二十八条交易保证金收取方式。
街道设有专用账户，竞投意向人根据招标公告上显示的账户资料存入保证金，并携带存款证明至街道农村集体资产管理交易中心进行现场报名领取报名回执，保证金不接受现金形式缴纳。
竞投人未能成功竞得或放弃竞投的，交易保证金在该项交易结果公示结束后10个工作日内一次性不计利息全额返还。
竞投人成功竞得的，交易保证金在合同签订后5个工作日内一次性不计利息全额返还，或者按公告约定不计利息转为合同履约金或租金。
为提高效率节约时间，交纳交易保证金以银行有效票据作为凭据，不再开具收款票据。
第二十九条实施交易。
街道农村集体资产交易服务机构按本实施细则组织实施交易，农村集体和竞投人在指定的时间到达交易场所并办理相关手续。
第三十条确认参加交易现场人员。
农村集体参加交易现场人员，为单位法人代表（或其委托人）、村务监督委员会成员、驻社（队）村干部、社（队）委成员、民主理财监督小组成员、成员代表各一人，一般不超过6人；竞投人参加交易现场人员，为报名人或委托人，一般不超过2-3人。
如需超过上述人数，农村集体和竞投人应提前申请，街道农村集体资产交易服务机构根据场地情况提前一天给予回复。
委托他人的，需提前三个工作日向区或者街道农村集体资产交易服务机构递交委托书原件、委托人和受委托人身份证复印件（带原件核对）。
第三十一条交易服务机构根据交易项目的情况，合理安排每天交易量和各交易项目的预计时间，交易双方人员在预约时间提前半小时凭有效身份证件签到，竞投人领取、签收竞价牌，按工作人员指定的地点等候。
农村集体不能按时到场的，视为自动放弃该项交易的见证和监督权利，交易如期进行，交易结果有效。
因未履行见证监督所产生的后果由农村集体自行承担。
竞投人不到场或在交易开始后到场的，取消竞投资格，按约定承担责任。
第三十二条在交易过程中，因出现以下特殊情况之一导致无法正常交易的，交易服务机构可以作出延期交易、中止交易、取消报名竞投人交易资格的决定，并在2个工作日内进行公告：
（一）因不可抗力导致无法正常交易的;
（二）第三方对本次交易提出异议，且证据充分的;
（三）竞投人有弄虚作假、串通竞投、行贿、敲诈勒索、威胁他人等嫌疑，且需调查确认的;
（四）其他导致交易无法正常进行的特殊情况。
第三十三条交易结果公示。
交易完成后，区或者街道农村集体资产交易服务机构工作人员、农村集体和竞得人对交易结果签名确认（无正当理由拒绝签名的视为无异议）。
交易结果在广州市农村产权流转管理服务平台、花都区农村集体“三资”管理交易平台、农村集体村务公开栏、标的物所在地等处予以公示，公示时间不得少于5个工作日。
交易结果公示应当包括以下内容：
（一）交易项目名称及概况;
（二）竞得人;
（三）交易时间及成交价格;
（四）公示期限;
（五）投诉受理机构和联系方式。
第三十四条签订合同。
农村集体和竞得人应当到新雅街法律服务中心签订合同。
交易结果公示5个工作日后没有异议的，公示期满后5个工作日内签订合同，按约定办理合同见证。
因特殊情况，农村集体和竞得人未能在约定的时间内签订合同的，农村集体和竞得人应达成一致意见后，方可暂缓签订合同，但暂缓期限不能超过2个月；因竞得人原因，且未经得农村集体同意，竞得人未能在规定的时间与农村集体签订合同，视为其放弃竞得资格、放弃交易，交易保证金由街道农村集体资产交易服务机构一次性全额不计息转交农村集体处理。
竞得人在签订合同时，签订名称必须与竞投人保持一致。
农村集体须在交易方案、合同中明确标的物是否允许分包、转租等行为及相应的条件。
第三十五条办理交易保证金处置手续。
交易结果公示到期后没有争议的，公示期满后10个工作日内办理交易保证金退还手续（以银行受理时间为准）；存在争议的，于争议最终协调解决后5个工作日内办理交易保证金退还手续（以银行受理时间为准）。
交易保证金退还以交易项目集中批量处理，财会人员填制退款申请，附退款清单和竞投人提交的银行有效票据原件，经审核无误后在银行有效票据原件上加盖“已办理退款”印戳。
竞得人交纳的交易保证金按约定转为合同押金或合同交易金额的，合同签订后10个工作日内农村集体开具收款票据（抬头为竞得人），竞得人凭交易保证金转账委托书换取收款票据，街道农村集体资产交易服务机构收到交易保证金转账委托书后10个工作日内办理交易保证金转账手续（以银行受理时间为准）。
竞得人未经农村集体同意放弃交易的，交易保证金按约定归农村集体所有，不得退还，街道农村集体资产交易服务机构按交易方案将交易保证金划转到农村集体账户。
第三十六条无竞投人、竞投无效或者交易失败的，农村集体可以在不变更交易条件的情况下申请重新发布交易公告。
变更交易条件的，应当按照本实施细则规定重新申报交易立项。
第三十七条后续管理。
合同签订后，街道职能部门和农村集体资产管理交易中心要做好后续管理工作，相关资料整理归档管理，并在合同签订后五个工作日内将相关资料信息上传或录入平台，加强跟踪监督、指导服务，协调处理执行中出现的矛盾纠纷，及时将更新信息录入平台，做好款项追收、到期提醒等工作。
第五章交易管理与监督
第三十八条花都区农村集体“三资”管理交易平台进行实时预警、实时分析和实时监管，并与广州市农村产权流转管理服务平台对接。
区农村集体资产交易服务中心会定期通报监测情况，由区农林局针对存在问题发出整改通知书，限期整改，同时抄送街道纪（工）委；街道未按期落实整改的，区农林局会对其进行通报批评，并抄送区纪委。
第三十九条街道应当将农村集体资产交易管理工作纳入农村集体年度绩效考核内容，作为村社干部的奖惩依据。
第四十条各竞投人在参与农村集体资产交易和合同履约过程中应遵循诚实信用原则。
竞投意向人在报名参与交易时，须向街道农村集体资产交易服务机构和农村集体签署书面的诚信承诺书。
第四十一条农村集体、街道农村集体资产管理交易中心应当定期对资产交易、合同履约等信用情况进行记录，对发现存在不良行为的，应及时反馈区农林局。
第四十二条区农林局建立有信用评价机制，根据审查结果，将信用情况恶劣的竞投人和竞得人列入信用警示名单，统一录入全区农村集体“三资”管理交易平台并定期予以公布，及时向区、街道农村集体资产交易服务机构根据风险提示，并限制其参与竞投交易。
在花都区范围内，农村集体资产交易和合同履约过程中，竞投人和竞得人，存在下列情况之一的，列入交易平台信用警示名单，从列入名单之日起3年内花都区各级交易服务机构不受理其交易报名。
（一）法人或自然人参加农村集体资产交易，存在有弄虚作假、串通竞投、行贿、敲诈勒索、威胁他人情形的；存在其他严重扰乱交易秩序、影响交易正常进行行为的。
（二）未经农村集体同意，竞得人2次放弃交易的，从第2次放弃交易之日起计算。
（三）合同履行过程中，拖欠农村集体应交租金、承包款或其他款项超过6个月（从第一笔欠款起算）的。
（四）因竞得人不按合同约定，逾期不清场、拒绝交出合同标的物的。
（五）已被纳入各级政府或部门其他公开性信用警示名单的。
若竞得人还清所有欠款、撤出原租用的集体资产或交还标的物并赔偿集体损失的，农村集体、街道农业部门应及时向街道报告，报请区农林局及时更新其信用评价。
建议将法人或自然人列入花都区农村集体资产交易信用风险警示名单的，建议单位应提供充分
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