经适房项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx
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1、组团（园区）已主动聚集西南大学、重庆大学、西南政法大学、重庆仪表材料研究所、重庆国际企业孵化器北碚孵化园等市内外大专院校、科研院所和重点骨干企业的人才于组团（园区）开发建设。
仅区内就有各类科研机构67个，高等院校4所，部属研究所3所，职业学校数十所，中央、市属大中型企业几十个，各类研究人员近万人，企业发展所需人力资源可得到有力保障。
组团（园区）区域内人力资源成本约为1万元/人•年，大大低于发达经济地区。
（六）环境宽松
1、组团（园区）管委会坚持“三个用心”（用心想事、用心谋事、用心干事）和“两个最”（企业效益空间最大、投资人团队幸福指数最高）为宗旨，着力建设“高效廉洁”、“城市化和工业化良性互动”的服务型管委会，构筑开放型经济服务通道，为入驻企业提供入驻、运行、退出三段合一的全程代办服务。
包括全程代办国土、城建、规划、工商、税务等入驻手续；
为入驻企业提供产业配套融资担保和人力资源开发、水电气供给等要素的供配服务，以及确需退出时的退出服务。
努力营造“亲商、富商、聚商”的良好氛围，以一流的服务、一流的环境、一流的信誉为入驻企业提供优质服务。
二、项目劣势
1、市区到蔡家组团两江新区正在发展阶段，段商业氛围的提升还需较长的时间。
2、蔡家组团目前人流量比较少，街道较乱、影响市区的氛围。
第四部分项目运作方案
一、项目运作主体
为了更好地进行投融资，运作项目，建议以重庆金谋房地产开发有限公司，在重庆渝中区注册，注册资金为2000.00万元。
二、项目运作方案
根据项目特点，可以采取土地开发方案或者房产开发方案。
两种方案各有优缺点，具体为：
（一）房产开发模式
根据重庆目前房地产现状，若该项目不只进行前期的破产清理，改变土地性质和进行土地转让，还进行房产开发，将给君恒建设公司带来良好的经济回报。
而且，房产开发将使恒建设公司在重庆的投资步入良性循环和可持续发展的道路。
第五部分项目规划方案
一、项目规划设计要点
由于地块目前尚无规划设计条件，为了便于测算，设定其规划条件如下：
1、净用地面积：
120亩。
2、容积率：
不大于2.5。
3、建筑密度：
不大于40%。
4、绿地率：
不小于30%。
6、其他按有关规定。
二、项目技术经济指标
（一）项目主要技术指标
项目
计量单位
规划要求
数值
备注
总占地面积
㎡
78750.00
其其中
建筑占地面积
11788.59
道路广场占地面积
14737.00
绿化占地面积
25894.00
其他占地面积
26330.44
总建筑面积
205324.56
计算容积率面积
196330.88
1
按功能性质分
其
中其中
居住建筑面积
178368.30
商业建筑面积
15194.88
物管用房面积
733.17
位于3、4#楼住宅1F
社区活动用房面积
462.84
位于4#住宅1F
幼儿园
2054.7
垃圾站
38.44
公厕
93.82
入口门卫用房
18
地下车库及设备用房
8993.68
不计入容积率
2
按地上地下分
其中
地上建筑面积
不得大于196875
地下建筑面积
建筑密度
不得大于40％
14.91
容积率
不得大于2.5
2.50
绿地率
％
不得小于30％
32.88
地下建筑面积不计入容积率
居住总套数
套
2987
居住总人数
人
7468
平均2.5人/户
停车位
个
住宅0.34辆/100㎡
718
地上：
463
地下：
255
公建0.7辆/100㎡
第六部分项目开发方案
一、项目开发建设方案
（一）对土地开发模式
只需对地块上的建筑物拆除，达到拍卖要求即可。
（二）对房产开发模式
1、开发方案设想
1.为了更大程度地提高土地的利用价值，拟将小区开发为小高层组团。
其中临二环路东四段与东大街东延线一侧开发为一至二幢首2层或3层为商业业态的小高层。
考虑到本项目市场推广计划及小区建设的实际需要，拟将整个项目分两期进行开发。
第一期首先完成样板楼展示工程、小区大部分基础设施、公建配套设施和南面组团。
这样可以使首期买家享受到已成熟的配套设施。
本期推出的楼盘价位不宜太高，以吸引买家，树立形象，为二期提高售价作好准备。
第二期开发北面组团。
2、建设进度计划
本项目预计从2011年7月开始启动破产清理程序，工期约为2年。
整个工程分一期进行。
（1）土地整理及前期开发进度
本项目地上建筑物清理及改变土地用途与土地转让时间预计为2011年10月至2012年4月。
同时开展前期市场调查、项目开发和营销方案策划、初步可行性分析，规划、建筑、建筑施工设计，项目报建等工作。
（2）一期开发进度
开发组团，预计时间为2011年10月至2013年10月。
二、项目经营方案
项目经营方案主要针对房产开发模式。
根据目前重庆市房地产的实际情况，本项目的经营方案初步设想为：
三、项目投资方案
见项目第八部分《项目资金筹措》。
第七部分项目投资估算
一、土地开发模式总投资估算
（一）开发成本测算
此模式下开发成本即为土地成本6000.00万元。
1、实际出让地价预估
本地块为工业用地，出让时需改变土地用途为商住用地。
为了便于计算及考虑到可能的规划情况，拟设定本地块的商业建筑面积与住宅建筑面积的比例为20%:
80%。
（2）地价估算
该地块出让时每亩地价预计=16.8332万元/亩+70.476万元/亩=87.3092万元/亩，则出让时地价预计=87.3092万元/亩×
33亩=2,881.20万元。
万元。
备注：
以上是按成都地区以前工业用地转让及土地用途改变的一般办法来计算出让金补差额的。
（二）开发费用测算
1、管理费用
管理费用按每月45.34万元计算，从2011年7月至2013年底，共计1315万元。
2、其他费用
其他费用为破产启动费用1,200万元及其他可能尚需费用100万元，合计为1,300万元（备注：
虽然1,200万元是先期垫付，后期土地拍卖后无偿返还的启动费用，但由于考虑到该笔费用具有不确定性，因此在实际测算时，将该笔费用纳入了成本）。
3、财务费用
假定公司自有资金为1,360万元左右，则资金缺口为2,881.20万元+85万元+1,300万元-1,360万元=2,906.20万元左右，需向银行申请流动资金贷款2,900万元，贷款6个月。
利率假定为中国人民银行1至6个月贷款基准利率5.04%，则财务费用为73.08万元。
若开发方案为土地开发模式，则总投资为4,339.28万元。
具体见土地开发模式附表《总投资与成本估算表》。
二、房产开发模式总投资估算
1、土地成本
土地成本为6000.00万元。
2、前期开发费及设计费
前期开发费及设计费预计为6870.00万元。
3、工程建安费
工程建安费预计为4，0500.00万元。
4、基础设施费
基础设施费预计为3350万元。
5、公建配套费
公建配套费预计为2900.00万元。
6、运作期间费
运作期间费预计为7397.4万元。
7、不可预见费
不可预见费预计为1645.00万元。
以上7项合计为该项目开发成本68662.4万元。
管理费用取开发成本1至3项的3%计算，合计为=53370×
3%=1601.1万元。
2、销售费用
销售费用取销售收入的3%计算，合计为97045.56×
3%=2911.37万元。
具体见房产开发模式附表《销售费用估算表》。
1.本项目的财务费用主要由利息费用构成，利息费用的计算参照建设部发布的经济评价标准按如下方法确定：
假定贷款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后利息按全年计算，还款当年按年末偿还，照全年计息，即
2.每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款÷
2）×
贷款年利率
3.根据中国人民银行2002年2月21日开始执行的利率，一至三年（含三年）的贷款年利率为5.49%。
本项目假定按此一至三年期贷款基准利率计算，至项目开始第二年需贷款5,000万元，至项目开始第三年按年等额还本付息，至项目开始第四年还清贷款，利息合计为564.07万元。
具体见房产开发模式附表《银行贷款还本付息结算表》、《银行贷款还本付息计算表》。
4.本项目若采用房产开发模式，则总投资预计为73812.4万元。
具体见房产开发模式附表《总投资与成本估算表》。
第八部分项目资金筹措
一、土地开发模式投资方案
本项目若只进行土地整理，则总投资为73812.4万元，整个建设经营期为2年半。
本项目开发投资的资金来源有二个渠道：
一是自有资金，二是银行贷款。
资金运作方式如下：
自有资金全部用于破产启动费用、管理费用、其他可能尚需的启动资金。
此外还缺少的资金，则向银行贷款。
即公司先以自有资金1360.00万元启动项目至项目转让，改变土地用途，然后以银行贷款支付地价款至项目拍卖，以拍卖收入偿还银行贷款及利息。
其启动资金使用计划如下：
序号
2011年
2012年
小计
管理费用（万元）
793.7
807.4
1601.1
合计（万元）
1601.1
二、房产开发模式投资方案
（一）投资组合方式
本项目总投资为万元，整个建设经营期为2年。
为了降低融资压力，有助资金流通，降低开发风险，使项目顺利开发，拟采取组合投资方案。
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：
一是自有资金，二是银行贷款，三是预售收入再投入用于投资部分。
自有资金用于破产启动费用、其他土地整理可能尚需的启动费用、前期管理费用，有收入的第一年按销售收入的35%用于投资，第二年按销售收入的54%用于投资，此外还缺少的资金，则向银行贷款。
（二）资金运作方式
在项目的前期，公司先以部分自有资金支付企业破产启动费用、管理费用、前期工程费，至项目转让改变土地用途时，以银行贷款支付地价及当年的部分工程费用，当住宅楼可以预售时，以预售收入实现滚动开发，使整个项目投资完成。
1、自有资金
整个项目的自有资金为1360万元，占总投资的1.84%，分两年投入。
其投入计划如下：
2013
合计
自有资金（万元）
595.70
717.80
46.5
1360.00
2、银行贷款
银行贷款计划共有一笔，共计贷款2,0000.00万元，占总投资的27.10%。
3、销售收入再投入
销售收入再投入从项目有销售收入时开始，直到项目销售完毕。
总销售收入再投入为37436.59万元，占总投资的71.06%。
2013年
销售收入再投入（万元）
14412.41
26974.59
11065.4
52452.4
第九部分经济与社会效益分析
一、房产开发模式经济效益分析
（一）销售单价的估算
1、住宅销售单价的确定
（1）用成本法确定销售价格的下限
本项目住宅的销售成本单价为每平方米3594.91元。
（2）建议销售单价
本项目住宅的销售单价建议为每平方米3900元（2011年单价）。
假定每年住宅的单价上涨7%，则本项目住宅的销售单价如下：
住宅销售价格（元/平方米）
3900
4173
4465
2、商业销售单价的确定
假定商业的销售单价为住宅销售单价的3倍，则本项目商业的销售单价如下：
商业销售价格（元/平方米）
11700
12519
13395
3、车位销售单价的确定
假定本项目目前的车位价格与蜀都花园车位的销售价格一致，且设定每年车位的单价上涨7%，则本项目车位的销售单价如下：
2011年（）车位价格
车位销售价格（万元/个）
5.00
5.35
5.72
6.12
（二）总销售收入的测算
根据上述住宅销售进度与价格预估，测算出本项目住宅的销售收入为69563.63万元，商业的销售收入为17778.1万元，车位的销售收入为3590.00万元，总销售收入为90931.73万元。
具体见房产开发模式附表《总销售收入预测表》。
（三）成本费用估算
本项目成本费用采用分摊形式。
其分摊的总原则为把所有的总投资分摊到可售的面积中去，具体分摊细则为按计算投资的各项成本来分摊，各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊，若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积或销售额比例来分摊。
具体见房产开发模式附表《总投资与成本估算表》和《损益表》。
（四）财务分析
1、损益表与项目静态盈利能力分析
本项目总收入为90931.73万元，总成本费用为73812.4万元，则利润总额为17119.33万元，税金为3920.00万元，净利润为19313.16万元。
具体见房产开发模式附表《损益表》。
总体评价指标：
年投资利润率=（利润总额／总投资／8）×
100%
=（17119.33／73812.4／8）×
=2.90%
自有资金年投资利润率=（利润总额／自有资金／8）×
=（17119.33／2000／8）×
=107%
建设经营期各段评价指标：
（1）建设期（2011年至2013年）部分的
投资利润率=（利润总额／总投资）×
=（17119.33／73812.4）×
=23.19%
从本项目以上的几个静态指标来看，销售期的投资利润率偏低，总体年平均投资利润率保持在13%以上，故从投资利润率角度分析来看是可行的。
此外，从阶段性建设经营期来看，本项目从2010年启动至2011年竣工，只需在住宅部分实现100%销售，商业和车位部分实现30%的销售的情况下便能收回所有的投资，并能取得75111.46的利润总额，因此本项目具有很好的经济效益。
二、项目评估结论
本项目财务风险很低，但有一定的政策风险。
总体而言，本项目是可行的。
就两种运作方案而言，因房产开发模式不仅能带来较好的经济效益，而且将使金谋公司在重庆的投资步入良性循环和可持续发展的道路。
因此，建议本项目采用房产开发模式。
附表
一、土地开发模式附表
表一总投资与成本估算表
单位：
万元
土地成本
6000.00
管理费用
3
其他费用
1300.00
1,300.00
4
财务费用
750.60
9651.7
表二 资金筹措表
项目名称
总投资
73812.4
资金筹措
675.00
4,339.28
自有资金
1,360.00
银行贷款
2,900.00
销售收入
79.28
二、房产开发模式附
得房成本（万元）
商业
住宅
车位
开发成本
67662.4
14825.24
45571.12
7266.04
土地费用
1533.09
3616.56
850.35
勘察设计及前期开发费
6870.00
1106.9
4934.5
828.6
工程建安费
40500.00
9318.5
27713.09
3,468.41
基础设施费
3350.00
700.56
2508.51
140.93
公建配套费
2900.00
350.56
1829.3
720.14
运作期间费
7397.4
1740.53
4598.14
1058.73
不可预见费
645.00
75.10
371.02
198.88
开发费用
6150.00
1099.6
4650.42
399.98
2009.32
476.23
1342.14
190.95
取开发成本1至6项的3%
564.07
90.19
420.05
53.83
销售费用
2727.95
412.21
2237.65
78.09
848.66
120.97
650.58
77.11
15924.84
50221.12
7666.02
每平方米得房成本（元/平方米）
3594.92
104803.40
2815.59
X
表二详细投资计划与资金筹措表（按比例）
合计金额（万元）
合计比例
39.13%
42.92%
17.95%
45.46%
42.16%
12.38%
100.00%
设计费及前期开发费
50.00%
40.00%
10.00%
45.00%
15.00%
80.00%
20.00%
48.03%
39.94%
12.03%
33.00%
17.00%
30.05%
62.14%
7.81%
31.77%
56.92%
11.31%
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